【正文】 設(shè)備養(yǎng)護計劃表序號 實施名稱 保養(yǎng)周期 備注1 配電設(shè)施 一個季度 每日定時巡檢2 生活水泵 一個月 3 進水泵設(shè)備 一個季度 4 消防水泵 半年 每月檢查一次第五部分 計劃成本核算書 學生公寓年度物業(yè)管理預(yù)算1)收入 首年收入 次年收入物業(yè)服務(wù)收入 (詳見附件)其他收入(有償服務(wù)等)2)支出 首年收入 次年收入薪金、福利等（詳見附件）員工薪金員工福利小計（2）工程維修及設(shè)備養(yǎng)護 ① 供電設(shè)施維修② 給排水系統(tǒng)維修照明系統(tǒng)維修其他不可預(yù)見費用小計 首年支出 次年支出（3）管理費用① 綠化管理費用② 保潔費用③ 學生公寓綜合服務(wù)設(shè)施設(shè)備運行維護費用垃圾清運費小計（4）行政辦公費 首年支出 次年支出① 公司行政費② 服裝費③ 折舊費④ 營業(yè)稅金小計支出總計3）收支情況2010年（預(yù)計入住率96%）功能建筑面積/平方米 管理費標準 管理費 小計住宅 (平方米月)總計收入2011年（預(yù)計入住率99%）建筑面積/平方米 管理費標準 管理費 小計住宅 (平方米月)總計收入職務(wù) 月薪資/元 人數(shù) 小計/元管理處主任管理員房管維修高配電工保安員保潔員總計員工薪金福利費用3項合計: 第六部分 結(jié)束語 浙江東方職業(yè)技術(shù)學院學生公寓作為溫州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高級學生公寓,管理好該公寓具有特殊的意義,對溫州市物業(yè)服務(wù)水平的提高也有很大的促進作用,我們公司有信心管理好浙江東方職業(yè)技術(shù)學院學生公寓的物業(yè)。2．管網(wǎng)支架完好。 每半年 一 1．檢查完好程度，加固。檢查有無破損，如有異常及時修復(fù)。檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復(fù)。4 溝渠池井 每周 一 檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時疏通。發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復(fù)。3 停車場（庫） 每日 一 檢查路面有無積水。金屬燈架有無銹蝕。 每周 一 檢查玻璃燈罩有無破損。檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。2．門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。3．建議每25年翻新外墻面一次。 備注 臺風暴雨天氣及時發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。 每半年 一 1．結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。修復(fù)空鼓的地板。6 公共通道、門廳等 每周 一 檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。5 樓地面 每季 一 1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。4 樓地面 每季 一 1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 每年 一 1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 每年 一 1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 每年 一 1．檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。4 管理費收繳率 98% 100% 按照規(guī)定收取，不擅自提高收費，使管理費取之于民、用之于民。公司將按模擬檢查的內(nèi)容對學生公寓的工作進行最后檢查并整改問題，同時將按要求準備申報資料并及時上報是房管局物業(yè)處并做好迎檢工作。以確保各項工作的真正落實。綠化率達到綠化辦要求。管理人員進行嚴格的上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)率達100%。員工培訓(xùn)常用方法序號 培 訓(xùn)類 別 培 訓(xùn) 方 式、方 法 培訓(xùn)對象 培訓(xùn)目的及適用環(huán)境1 綜合類 1．參加拓展訓(xùn)練 管理人員 促進相互的信任、支持與合作 2．參加軍事訓(xùn)練 全體人員 增強員工的組織紀律性和自律性 3．“5S”培訓(xùn) 管理、工程技術(shù)人員 提高員工職業(yè)素養(yǎng) 4．投影、錄象、電腦演示等視聽教育 全體人員 增加感性認識2 研討類 1．頭腦風暴法 管理人員 提高創(chuàng)造力，培養(yǎng)創(chuàng)造性思維 2．專題討論法 管理人員 提高管理水平 3．典型案例、個案剖析、情景模擬等案例分析法 全體人員 提高綜合分析解決問題的能力3 演練類 1．模擬角色法 全體人員 熟悉公司情況及各類業(yè)務(wù)工作 2．對抗辯論法 管理人員 提高員工協(xié)調(diào)溝通能力 3．游戲訓(xùn)練法 全體人員 激勵員工工作積極性4 學習類 1．檢查表法 管理人員 提高創(chuàng)造力及觀察問題的能力 2．快速閱讀法 管理、工程技術(shù)人員 培養(yǎng)快速閱讀能力5 講課類 1．逆向思維法 管理人員 培養(yǎng)換位思考的逆向思維三、培訓(xùn)內(nèi)容及目標（一）新員工公共培訓(xùn)科目序號 培訓(xùn)科目 培訓(xùn)內(nèi)容 課時1 軍訓(xùn) 軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練 5天2 禮儀知識 常用禮儀知識 6課時 形體訓(xùn)練 員工行為語言規(guī)范 3 服務(wù)意識 職業(yè)道德教育 3課時 客戶溝通協(xié)調(diào)技巧 受理及處理客戶投訴 4 企業(yè)文化 企業(yè)發(fā)展史及基本情況介紹 3課時 企業(yè)理念與宗旨 員工手冊與勞動人事規(guī)章制度 5 物業(yè)管理知識 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識 6課時 物業(yè)管理的行業(yè)法律、法規(guī) 6課時 入伙與二次裝修管理服務(wù)要求與技巧 3課時 典型物業(yè)管理案例 6課時6 質(zhì)量管理 ISO9002質(zhì)量管理體系 6課時7 安全防范知識 消防知識 6課時 治安防范知識與技巧 8 公寓情況 公寓基本情況介紹 3課時9 帶班實行 7天（二）護衛(wèi)員及管理員培訓(xùn)科目序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)頻率 培訓(xùn)目標1 工作例會 每周一次 提高政治思想覺悟，開展批評自我批評2 內(nèi)務(wù)管理與考核檢查 每周一次 保持宿舍干凈整潔3 1．單兵隊列動作；2．三大步法；3．體能訓(xùn)練； 逢周一至周五，每天訓(xùn)練1小時 培養(yǎng)組織紀律性，訓(xùn)練扎實基本功4 1．擒拿格斗基本功；2．捕俘拳；3．防衛(wèi)術(shù)； 逢周六、周日，每天訓(xùn)練3小時 熟悉掌握擒敵及防衛(wèi)技能5 護衛(wèi)服務(wù)工作手冊 每月一次 熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準6 法規(guī)與規(guī)章制度 每月一次 熟悉并掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度7 消防知識 每月一次 熟悉消防救火職責8 消防訓(xùn)練 每周一次 掌握基本消防操作技能9 突發(fā)應(yīng)急事件處理 每季度一次 提高突發(fā)事件處理能力，掌握處理技巧（三）保潔員培訓(xùn)科目序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)頻率 培訓(xùn)目標1 工作例會 每周一次 提高政治思想覺悟，開展批評自我批評2 內(nèi)務(wù)管理與考核檢查 每月一次 保持宿舍干凈整潔3 保潔方法與清潔劑使用 每月一次 熟悉掌握基本方法及技巧4 保潔設(shè)備操作保養(yǎng)知識 每月一次 熟悉掌握基本方法及技巧5 保潔服務(wù)工作手冊 每月一次 熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準6 病蟲害消殺與防治 每月一次 熟悉掌握基本方法及技巧7 環(huán)境保潔法規(guī)與規(guī)章制度 每月一次 熟悉掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度8 消防知識及訓(xùn)練 每季度一次 熟悉消防救火職責及掌握基本操作技能9 突發(fā)應(yīng)急事件處理 每季度一次 提高突發(fā)事件處理能力（五）維修技工培訓(xùn)科目序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)頻率 培訓(xùn)目標1 工作例會 每周一次 提高政治思想覺悟，開展批評自我批評2 內(nèi)務(wù)管理與考核檢查 每月一次 保持宿舍干凈整潔3 園藝方法與農(nóng)藥使用 每月一次 熟悉掌握基本方法及技巧4 園藝設(shè)備操作保養(yǎng)知識 每月一次 熟悉掌握基本方法及技巧5 園藝服務(wù)工作手冊 每月一次 熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準6 病蟲害消殺與防治 每月一次 熟悉掌握基本方法及技巧7 消防知識及訓(xùn)練 每季度一次 熟悉消防救火職責及掌握基本操作技能8 突發(fā)應(yīng)急事件處理 每季度一次 提高突發(fā)事件處理能力 爭創(chuàng)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)規(guī)劃、具體實施方案與各項服務(wù)指標的承諾 ．1總體規(guī)劃和實施方案 在房地產(chǎn)管理體制深化改革，物業(yè)管理不斷發(fā)展的新形勢下，根據(jù)建設(shè)部、省、市有關(guān)創(chuàng)建“全國物業(yè)管理示范小區(qū)“的精神，為了對物業(yè)進行社會化、專業(yè)化管理，提高整體管理水平和經(jīng)營效益，創(chuàng)建”全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)“、特制訂如下規(guī)則和實施方案：總體規(guī)劃以人為中心，服務(wù)為主體，業(yè)主滿意為目標。每位新入職員工必須接受為期20天的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見新員工公共培訓(xùn)科目：三個月試用期滿后，員工將接受為期一周的轉(zhuǎn)正培訓(xùn)，考核合格后方可轉(zhuǎn)正。強調(diào)將理論應(yīng)用到實踐工作中。 會所策劃經(jīng)營 定期開展學生消費熹向調(diào)查，逼當調(diào)整服務(wù)項目及內(nèi)容 加強對分包項目的監(jiān)管 管理達標 －年內(nèi)達到溫州市、浙江省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標準 二年內(nèi)達到全圖優(yōu)秀物業(yè)管理示范公寓標準 智能小區(qū) 保證三表聯(lián)抄系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)的正常運行 實現(xiàn)寬帶網(wǎng)絡(luò)社區(qū) 努力實現(xiàn)IC卡自動收費系統(tǒng) 公眾制度業(yè)主須知日常保養(yǎng)事項 綠化管理規(guī)定清潔衛(wèi)生事項 治安保衛(wèi)規(guī)定交通管理事項 消防管理規(guī)定水電管理規(guī)定 有線電視管理規(guī)定保安工作流程 保潔工作流程綠化工作流程 水電維修工作流程監(jiān)控中心工作流程 機電日常報修運作流程 ISO9002體系制度1）質(zhì)量手冊質(zhì)量手冊目錄 編審人員批準令 公司簡介術(shù)語與定義