【正文】 保持干凈，無浮灰、污漬。保持干凈，無浮灰、污漬。消防設(shè)施、滅火機(jī)箱、消火栓箱、警鈴按鈕的外表紅色鮮明，無浮灰、污漬，箱內(nèi)無積灰。地面清潔。地面清潔，各類標(biāo)識(shí)保持鮮明、醒目。保持潔凈、光亮、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。目視無灰塵，無蜘蛛網(wǎng)。表面潔凈，無灰塵，無污漬。表面潔凈，無灰塵，無污漬。門廳地面循環(huán)清掃地面潔凈，無垃圾、雜物、浮塵、污跡，無亂堆亂放。依據(jù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中公共區(qū)域清潔衛(wèi)生技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，制定制度化保潔流程及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。（4） 及時(shí)向上匯報(bào)維修的進(jìn)度或狀況。重點(diǎn)部位計(jì)劃維護(hù)（1） 工程主管每年12月1日前，制定出管轄區(qū)域各建筑物或外墻的巡檢維修保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)。24小時(shí)內(nèi)向有關(guān)部門通報(bào)。工程部負(fù)責(zé)監(jiān)控施工隊(duì)土建、水電裝修是否違章。（8） 履行與物業(yè)管理公司簽定的《裝修管理協(xié)議》。（6） 業(yè)主裝修過程中不得排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。（3） 業(yè)主裝修過程中不得有改變物業(yè)用途的違章行為。從而保障物業(yè)的安全、整潔、有序，確保公共建筑、設(shè)施、設(shè)備的完好。7公共消防設(shè)施1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修。3公共屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損造成屋面疏漏；3）避雷網(wǎng)脫界、間斷；通過季檢，全面檢查，及時(shí)維修。2外墻面1）外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。房屋主體、維修養(yǎng)護(hù)表72 房屋主體、維修養(yǎng)護(hù)措施序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分實(shí)施方案及標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。1）由工程部按相應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施；智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1）系統(tǒng)良好運(yùn)行；2）設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好；3）軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存。消防栓滅火器8排水系統(tǒng)排水管每月一次對(duì)區(qū)內(nèi)雨、污水總管進(jìn)行檢查、清撈；不定期對(duì)雨污水窨井鐵蓋進(jìn)行除銹油漆； 每月一次疏通區(qū)域內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通； 汛期每半月一次對(duì)下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物由工程部專業(yè)維修按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施1） 通暢；2） 無堵塞正常有效使用9地下非機(jī)動(dòng)車庫非機(jī)動(dòng)車庫定期檢修照明線路。3）每半年檢查一次消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時(shí)有效使用。地下停車庫6公共標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識(shí)牌1）每月清潔標(biāo)志一次；2）每半年對(duì)標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)；由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施，保安部配合。1）綠草叢叢，樹木青青，剪切整齊；2）雕塑、小品完整清潔，流水清清。1）化糞池清理作業(yè)規(guī)程；2）井蓋板刷防止漆作業(yè)規(guī)程；3）井內(nèi)無沉積物。緩路徑花崗石道牙2樓外照明草坪燈1）燈桿每二年刷漆一次；2）每月清潔燈具一次；3）每季檢修線路一遍。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修措施 報(bào)修的工作程序：（1） 接到用戶報(bào)修時(shí)及時(shí)填寫《報(bào)修記錄單》。后期的崗位培訓(xùn)是一項(xiàng)長期的工作，其中可以分為內(nèi)部崗位培訓(xùn)和外部委托培訓(xùn)。 2)員工培訓(xùn)制度每一員工只可按其崗位、職級(jí)參加有關(guān)的基本課程培訓(xùn)，而有關(guān)專題培訓(xùn)則需要由物業(yè)經(jīng)理推薦才可進(jìn)行，而完成其職級(jí)所需的基本及專題培訓(xùn)后，員工必須經(jīng)過考核合格后，方可上崗。內(nèi)部培訓(xùn)主要以崗前、崗中等形式為主，大多由公司高層專業(yè)人士從事業(yè)務(wù)、管理教授，而外部培訓(xùn)則將安排到有關(guān)專業(yè)單位或派送到職業(yè)技能部門進(jìn)行培訓(xùn)。178。178。綠化工178。178。178。保潔工178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。 做好本班組設(shè)備的技術(shù)檔案。同時(shí)做好各種運(yùn)行記錄。178。 現(xiàn)場(chǎng)巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時(shí)糾正。 審核運(yùn)行巡檢報(bào)表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)采取有效措施。178。 對(duì)工程部所有人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配，挑選和配備下屬各崗位，培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障所有機(jī)電設(shè)備的安全運(yùn)行與裝修設(shè)施的完好。 做好巡邏情況的各項(xiàng)記錄。 監(jiān)督檢查用戶裝修現(xiàn)場(chǎng)的治安消防情況，及時(shí)處理違規(guī)裝修。 按規(guī)定路線巡查區(qū)域各部位，留意治安消防情況。 保持崗?fù)?nèi)的清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁吸煙，做好工作記錄及交接班記錄。 負(fù)責(zé)查驗(yàn)大件物品進(jìn)出手續(xù)。 負(fù)責(zé)維持各出入口的秩序，保證通暢。178。178。做好工作記錄，交接班要把事情交代清楚。178。178。178。178。178。178。178。178。178。 定期匯報(bào)有關(guān)區(qū)域之保安情況。監(jiān)管及執(zhí)行既定的任務(wù)。178。178。178。178。178。 做好日常來訪、外調(diào)、報(bào)案、投訴的接待工作。178。178。178。財(cái)務(wù)人員178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。各崗位的職責(zé)序號(hào)部門崗位工作職責(zé)1物業(yè)管理處區(qū)域經(jīng)理178。⑧ 環(huán)境主管：從事物業(yè)清潔管理工作三年以上，熟練掌握保潔工作的業(yè)務(wù)知識(shí)和綠化的基本知識(shí)。⑤ 維修工：了解給水、空調(diào)、電氣、電梯、弱電、土木等一至二工種工作規(guī)范，達(dá)到某種工種的應(yīng)知應(yīng)會(huì)，持有相應(yīng)上崗證書，能按工作規(guī)范和質(zhì)量要求獨(dú)立進(jìn)行工作。② 客戶服務(wù)主管：3040歲，由四年以上客戶經(jīng)理任職經(jīng)歷，有物業(yè)管理人員資格證書。7），并提供審計(jì)報(bào)告。3）物業(yè)其他經(jīng)營收入（包括：地面停車費(fèi)收入）須扣除經(jīng)營成本后歸屬公共收益。2）物業(yè)管理處提前與有關(guān)公用事業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)系，方便業(yè)主辦理?！墒侄螛I(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中，物業(yè)管理處與施工隊(duì)簽訂具有法律效力的治安/消防管理協(xié)議，劃清雙方的責(zé)、權(quán)，對(duì)裝修進(jìn)行法制管理。3）裝修驗(yàn)收如確為施工需要，須報(bào)物業(yè)管理處審批，并在采取有關(guān)防范措施、具備符合相應(yīng)施工規(guī)范的條件（如電焊的“十個(gè)不燒” ）后方可實(shí)施。三） 住宅裝修管理辦法及裝修管理裝修管理辦法1）裝修監(jiān)督 考核制度（日?？己?、公司督導(dǎo)）并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。做到人人有動(dòng)力，人人有壓力。4） 激勵(lì)機(jī)制工資福利機(jī)制系統(tǒng)重在考核，既考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。7）物業(yè)檔案管理（建有區(qū)域管理檔案，如，物業(yè)接管驗(yàn)收、設(shè)備檔案、業(yè)主資料等檔案；業(yè)主或使用人的檔案以一戶一檔的形式建立。）3） 房屋裝修管理（制定區(qū)域裝修申請(qǐng)、審批、巡視、驗(yàn)收等管理制度，建立業(yè)主裝修檔案；與業(yè)主或使用人簽訂《裝修管理協(xié)議》；審核業(yè)主裝修方案是否符合管理規(guī)約和區(qū)域裝修管理規(guī)定；巡視、監(jiān)督裝修過程，對(duì)不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止，勸阻、制止無效的應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。為確保日常工作的正常運(yùn)行，需要制定行之可行的管理制度和貫徹制度的有效的機(jī)制。接受客戶各類服務(wù)信息，負(fù)責(zé)各類費(fèi)用的確定和收繳。以客戶的角度發(fā)現(xiàn)工作中存在的問題，并解決問題。做好區(qū)域客戶的委托清潔代理服務(wù)等。負(fù)責(zé)區(qū)域的垃圾收集、清運(yùn)。負(fù)責(zé)區(qū)域全部的綠化養(yǎng)護(hù)。負(fù)責(zé)進(jìn)出區(qū)域的車輛交通管理，確保有一個(gè)良好的交通秩序和安全環(huán)境。負(fù)責(zé)區(qū)域的治安管理，為業(yè)主提供安全的工作環(huán)境。服務(wù)接待職責(zé)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)第六章 項(xiàng)目組織架構(gòu)、管理職責(zé)和權(quán)限、管理制度和考核辦法面對(duì)本項(xiàng)，我們?cè)谏钊胝{(diào)查研究的基礎(chǔ)上，認(rèn)識(shí)到本項(xiàng)目更需要服務(wù)化、功能化、人性化，作為區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化管理，應(yīng)以“為民、利民、便民”為宗旨，從不斷滿足業(yè)主衣食住行的基本要素，提高生活服務(wù)質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)。二）管理處建立前的管理服務(wù)工作1）物業(yè)管理服務(wù)：項(xiàng)目售樓處的高品質(zhì)服務(wù)；服務(wù)人員規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的操作等等；2）有關(guān)今后物業(yè)管理服務(wù)方面的問題及時(shí)與準(zhǔn)業(yè)主交流，并向他們宣傳；3）對(duì)建筑物和區(qū)域環(huán)境、設(shè)備設(shè)施品牌、型號(hào)和以后的安裝、調(diào)試等環(huán)節(jié)把握。 業(yè)主報(bào)修，急修15分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，一般維修當(dāng)天完成。178。保證工作的有效實(shí)施，把本項(xiàng)目區(qū)域建設(shè)成高品質(zhì)生活社區(qū)。依托已建立的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，制定了完善而有效的維護(hù)及保養(yǎng)流程，保證365天的正常運(yùn)行，為業(yè)主提供舒適而安全的服務(wù)。針對(duì)高層住宅區(qū)域綠化環(huán)境的特點(diǎn)，我們制定了比較適合本區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)方案。在人員管理、車輛管理、設(shè)施設(shè)備管理方面建立起完備的運(yùn)行機(jī)制。同時(shí)，我們的管理要做到不侵犯他人的合法權(quán)益，為所有在本區(qū)域生活和工作的人們，提供溫馨的大家庭環(huán)境。因此，我們將通過制訂人性化的管理制度、設(shè)定科學(xué)的薪酬體系、營造符合時(shí)代特征的企業(yè)文化以提高員工滿意度，使員工以飽滿的精神、舒暢的心情為住戶服務(wù)，而不單純是為了工作而工作，從而提升客戶滿意度?！?導(dǎo)入以人為本的服務(wù)內(nèi)涵高水準(zhǔn)的物業(yè)管理應(yīng)融入以業(yè)主舒適便利為本的管理內(nèi)涵，其意義不簡單是高標(biāo)準(zhǔn)的酒店管理服務(wù)模式，而是在建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)部管理制度的前提下，將各種細(xì)微化、人性化、親情化的便民服務(wù)引入物業(yè)管理服務(wù)，把“微笑”帶給業(yè)主。因此，對(duì)物業(yè)管理來說服務(wù)于業(yè)主/使用人的理念是物業(yè)管理之本。管理用房裝修1套20000小計(jì)合計(jì)處理意向建議用以下幾點(diǎn)：管理處客服接待的辦公物品以新購置為主，按照核定清單采購；管理處行政辦公和設(shè)備設(shè)施管理的辦公物品以舊的為主（開發(fā)商使用過的）；第三章 項(xiàng)目管理服務(wù)理念和目標(biāo)項(xiàng)目概況 【浦江坤庭1253】項(xiàng)目建造的物業(yè)類型為：多層 本項(xiàng)目坐落位置座落地址：張家圩路777弄，綠舟路118弄、浦泰路677弄。公用維修工具1批 小計(jì)33020178。潛水泵2臺(tái) 178。龍門架1個(gè) 178。手提角磨機(jī)1臺(tái) 178。保險(xiǎn)帶及配件2付178。數(shù)字式萬用表2只 178。2把 178。雨具10套 178。碎紙機(jī)1臺(tái) 178。交換機(jī)/電話機(jī)1批 178。對(duì)講機(jī)15臺(tái) 178。辦公桌椅5套 178。12月物料費(fèi)用 清潔劑40，消毒劑30，大理石面劑80，不銹鋼光亮劑100，水電費(fèi)100，常規(guī)物料200；保潔服裝費(fèi)用 每人500元，2年分?jǐn)傉`餐費(fèi) 每人每日10元標(biāo)準(zhǔn)高溫費(fèi) 按每人800元一年分?jǐn)傂∮?jì) 商業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) 明細(xì)表4項(xiàng) 目人均月預(yù)算（元/人）月預(yù)算（元）年預(yù)算（元）備 注綠化維護(hù)人員（1人） 綠化工具 配件費(fèi)用每年800元綠化材料 化肥，農(nóng)藥，汽油，垃圾清運(yùn)等每月費(fèi)用等1000綠化水費(fèi) 估每月水費(fèi)300元高溫費(fèi) 按每人800，一年分?jǐn)傂∮?jì) 商業(yè)工程維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)用 明細(xì)表5項(xiàng) 目人均月預(yù)算（元/人）月預(yù)算（元）年預(yù)算（元）備 注維修主管（1人） 共3人，包含誤餐費(fèi)維修工（2人） 基本工具 按三年分?jǐn)?，?套工具損耗材料 估每月300元服裝費(fèi) 按兩年分?jǐn)偅咳?000標(biāo)準(zhǔn)高溫費(fèi) 按每人800，一年分?jǐn)傂∮?jì) 商業(yè)工程設(shè)施設(shè)備能耗及保養(yǎng)費(fèi)用 明細(xì)表6項(xiàng) 目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備 注給排水系統(tǒng)水箱清洗 180元/*4只*2次/年水箱水質(zhì)檢測(cè) 250元/只*4只*4次/年水泵維保(清包) 200元/季度*3臺(tái)*4水泵維保(材料費(fèi)) 100元/臺(tái)/月*3臺(tái)*12月小計(jì) 消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)維保 消防系統(tǒng)維保(材料) 小計(jì) 技防系統(tǒng)技防系統(tǒng)維保 技防系統(tǒng)維保(材料) 小計(jì) 電梯系統(tǒng)電梯維保(清包) 700元/臺(tái)月*8臺(tái)電梯維保(材料) 150元/臺(tái)/月*8臺(tái)電梯年檢 350元/臺(tái)*8臺(tái)電梯限速器檢測(cè) 300元/2年*8臺(tái)小計(jì) 公共照明系統(tǒng)高壓巡視