【正文】 煙灰桶每天清潔1次。大堂會客區(qū)域設(shè)施每日擦1次。信報箱、對講系統(tǒng)、對講機每日擦2次。錄像監(jiān)控探頭每月擦拭1次。消防設(shè)施隔日擦抹1次。設(shè)備機房每周清掃1次，每季拖1次。空置地下室每半月清掃1次，每半年拖1次。非機動車停車庫地面每日清掃1次，每季拖1次，標識每月擦拭1次。機動車停車庫地面每日清掃1次，每季拖1次，標識每月擦拭1次。電梯轎廂有電梯的，每日循環(huán)保潔，操作板每日消毒，每半月對電梯門壁打蠟上光一次。門廳玻璃經(jīng)常擦拭。走廊、樓梯窗玻璃經(jīng)常擦拭。公共燈具每月除塵2次。天花板、公共管道每月除塵2次。指示牌、開關(guān)、線盒等公共設(shè)施隔日擦抹1次。欄桿每日擦抹1次。樓梯扶手/窗臺每日擦抹1次。消防樓梯每日清掃2次，保持干凈。地面潔凈，無垃圾、雜物、浮塵、污跡，無亂堆亂放。五、保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔度的措施實施“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高效率”的環(huán)境衛(wèi)生維護，定時、定點對空氣、噪音等污染進行監(jiān)測，并定期公布監(jiān)測數(shù)據(jù)，讓業(yè)主參與環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管。特別是可能發(fā)生的連帶隱患，直到隱患排除修復(fù)，驗收合格。（3） 組織人員確定方案實施修理，同時辦理相關(guān)材料的采購后備工作。重點部位隱患應(yīng)急機制（1） 巡查中發(fā)現(xiàn)的隱患或突發(fā)天氣時建筑物或外墻造成的事故。（4） 對建筑物或外墻的維修記錄進行備案，歸檔。（2） 計劃內(nèi)容應(yīng)覆蓋區(qū)域內(nèi)全部的建筑物或外墻，以及實施時間、負責(zé)人并在實施的月份中予以落實。四、住宅外墻或建筑物發(fā)生危險，影響他人安全時的工作措施（預(yù)案）（4） 高層裝修必須做好大堂、電梯成品保護。對于故意違反裝修規(guī)定，且不聽勸阻，拒不整改的業(yè)主。（2） 保安部負責(zé)對施工人員進行管理，查驗施工人員臨時出入證，巡視跟蹤施工隊伍的裝修過程，維護區(qū)域的安全。管理人員、保安員每日巡查裝修施工情況。 嚴禁在本區(qū)域非工作區(qū)域閑逛，不得損壞區(qū)域公共設(shè)施及他人財物；嚴格遵守管理規(guī)定，保持公共區(qū)域墻壁、樓道墻壁的整潔。機械設(shè)備作業(yè)時間：8﹕00～18﹕00，其它時間為靜音作業(yè)時間，嚴禁施工擾民（周六、日靜音作業(yè)）。嚴禁從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄因裝飾裝修居室而產(chǎn)生的廢棄物及其他物品。（4） 業(yè)主裝修過程中不得有改變、損壞、破損建筑承重墻的行為。（2） 業(yè)主裝修過程中不得在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物。 每半年對屋面出煙口蓋板防護罩進行一次維護工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程負責(zé)實施變壓式排煙管道技術(shù)規(guī)范排煙通暢，安全正常施工10共用給排水管道1）接口及砂眼漏水2）管道堵塞、破裂3）固定碼松脫1）定期對管道油漆脫落處實行修補并緊固管道2）每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程負責(zé)實施1）排水管維護修繕標準2）給水管維護修繕標準1）美觀完好2）上下水道通暢3）無滲漏三、業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施物業(yè)管理處將參照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《居住物業(yè)裝修管理規(guī)定》、《關(guān)于加強居住物業(yè)裝修的規(guī)定》、《管理規(guī)約》等規(guī)章制度，從為維護全體業(yè)主的利益出發(fā)，依法對單元裝修的過程進行控制，對裝修施工隊伍進行管理。由專人負責(zé)定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修消防、機電、維修專業(yè)人員對應(yīng)負責(zé)實施消防設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程設(shè)備完好率100%8公共通道廳、樓梯間1）公共地面的維修改造2）公共通道、門廳的墻、天棚維護3）樓間墻面、扶手、踏步的維護每年全面檢查一次，向業(yè)委會提交維護方案及建議工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程負責(zé)實施1）房屋修繕標準；2）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。工程部負責(zé)實施智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用；2）系統(tǒng)線路正常；3）設(shè)施美觀、整潔6公共照明1）線路的檢修維護2）燈具的維修及更新管理處人員定期巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修工程部按相應(yīng)保養(yǎng)規(guī)程負責(zé)實施公共照明維修保養(yǎng)教程1）線路無老化；2）燈具正常使用、照明完好。由工程部負責(zé)實施；1）房屋修繕標準；2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程1）無積水、防水層正常使用；2）結(jié)構(gòu)性能完好4機電設(shè)備1）水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)；2）日常機電設(shè)備的零部件零部件易耗品維修、更換1）每天檢查1次以上；2）每月檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況；3）年檢電源切換及自動保護裝置及水泵保養(yǎng)；4）每季檢修水泵潤滑部分；工程部負責(zé)實施各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1）運轉(zhuǎn)正常、安全；2）設(shè)備完好率100%。1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2）結(jié)構(gòu)性能完好。1）每年對房屋基礎(chǔ)進行2次以上檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的損害；2）及時了解住戶有無白蟻情況。1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2）結(jié)構(gòu)性能完好。每季巡視一次，入住裝修階段要每周巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理、維修。12電梯1）引繩張緊度的調(diào)整維護；2）導(dǎo)軌、安全焊的工作情況維護；3）轉(zhuǎn)動、滑動部的維護；4）各項安全裝置的維護；5）電腦控制板等的維護檢測1）每月檢查引繩緊度一次；2）每月定期對轉(zhuǎn)動、滑動部分加一次油；3）每月檢查一次導(dǎo)軌、安全鉗工作情況；4）每半年進行一次全面檢查由專業(yè)電梯公司負責(zé)實施定期維護（全保）電梯維修保養(yǎng)主要標準1）減少故障，改善并增進電梯各部分的性能，確保正常、安全、平穩(wěn)運行；2）確保順利通過安全監(jiān)督部門檢查11管理及商業(yè)用房管理用房1）每月檢修一次設(shè)施、設(shè)備；2）每半年檢查一次電氣線路；由工程部按相應(yīng)維護保養(yǎng)規(guī)程實施1）相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；2）相應(yīng)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。續(xù)表71序號類別項目日常維修計劃方案標準實施效果10公共智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)智能控制中心對各系統(tǒng)的設(shè)施、設(shè)備性能及連接運行，顯示情況進行月檢、季檢和年檢。由工程部專業(yè)維修按相關(guān)維修規(guī)程實施建筑物修繕質(zhì)量標準和電氣設(shè)備維護標準。1）正常有效使用；2）外觀完好。4）按需配備滅火器，每月檢查一次滅火器。警示牌7消防設(shè)施與器材消防泵1）消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次2）消防栓每月巡檢一次。住宅區(qū)標識，警示牌制作安裝及管理規(guī)定。1）停車場地均衡，有效發(fā)揮功用；2）使局部損壞嚴重通過更新延長其使用壽命；3）場地平整，無積水。續(xù)表71序號類別項目日常維修計劃方案標準實施效果5停車場地面停車場每年對車場側(cè)局部道牙和場地進行全面檢查，按需要進行維護。由保潔部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施；1）綠化工作標準；2）園林工作標準。1）化糞池?zé)o沉積物；2）井蓋正常使用；3）流水通暢。高桿燈其他照明3溝渠池井雨水井1）清理化糞池；2）井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕；3）每季度清理井內(nèi)雜物一次；由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施。翻新工作由工程部自行組織專業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實施。人行道鋪設(shè)技術(shù)標準路面不積水（因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外），陰井不漫溢，陰井蓋無缺損。公共設(shè)施的日常維修表71 公共設(shè)施的日常維修措施序號類別項目日常維修計劃方案標準實施效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面人行道1）杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴禁在路面上拌制水泥漿或砂漿污染路面；2）接管后，對路面、道牙人行道板進行全面檢修。（4） 維修完成后，維修人員應(yīng)請業(yè)主檢查使用合格后在《報修記錄表》上簽名確認。（2） 接到《報修記錄》維修人員10分鐘到達現(xiàn)場（如用戶預(yù)約維修時間，維修人員應(yīng)在預(yù)約的時間提前到達現(xiàn)場）。第七章 物業(yè)的綜合服務(wù)、維修養(yǎng)護管理、保潔、秩序維護、護綠等工作的實施方案一、對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施 業(yè)主報修的范圍：報修范圍適用于用戶提出的任何維修服務(wù)要求的處理。內(nèi)部崗位培訓(xùn)：分層次進行，經(jīng)理、主管、領(lǐng)班的培訓(xùn)由公司直接組織培訓(xùn)：—般員工由經(jīng)理、主管、領(lǐng)班組織培訓(xùn)?？偨Y(jié)具有創(chuàng)新性、開拓性的方法在各部門之間進行探討與學(xué)習(xí)，最終提高工作效率。 3)員工培訓(xùn)工作計劃崗前、崗中培訓(xùn)。 1)培訓(xùn)目標通過培訓(xùn)，使各崗位人員熟悉公司對各崗位的要求、從事崗位的基本情況和職責(zé)，將自己的技能與公司的要求、規(guī)程、標準相結(jié)合，以精湛的技術(shù)、良好的儀容儀表、規(guī)范的言行舉止，體現(xiàn)在各自的崗位上，充分體現(xiàn)公司職工的優(yōu)秀形象。【浦江坤庭1253】住宅區(qū)域是一個品質(zhì)高尚、環(huán)境幽雅的區(qū)域，管理的水準和人員的素質(zhì)必須與之相適應(yīng)，因此對人員的培訓(xùn)工作尤為重要。培訓(xùn)將主要以內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合的方法。 每月對區(qū)域物業(yè)范圍綠化養(yǎng)護情況進行自查和評估，并將結(jié)果記錄于相關(guān)表式內(nèi)。 負責(zé)檢查區(qū)域物業(yè)范圍花槽、盆栽植物有無黃葉、折斷、殘留枝葉等，保證植物長勢良好。 負責(zé)檢查區(qū)域物業(yè)范圍植物的擺設(shè)和造形，要求高低整齊，觀賞面正對客人視線。 進行澆水、抹葉、除塵、修剪、清除雜物等日常性綠化養(yǎng)護，并做好記錄。 負責(zé)區(qū)域物業(yè)范圍內(nèi)綠化養(yǎng)護管理工作。 需要時幫助綠化員工搞綠化養(yǎng)護工作。 清潔公共設(shè)施如電梯、電話間、煙灰缸、手扶梯、空調(diào)新回風(fēng)口、指示牌、廢紙箱、人工花木、地面、墻身、收集垃圾等。 定時收集垃圾，將垃圾送至收集站協(xié)助市政清潔工人運走（所有垃圾不得存放過夜）。 向倉管員提取適量之用品備用，小心掌握工具使用及保養(yǎng)。 清洗公用洗手間及添補清潔用品。 保持公共地方及區(qū)域環(huán)境的清潔衛(wèi)生。 管理好班組使用的各類工具，使其經(jīng)常處于良好的準備狀態(tài)。 負責(zé)起草季度養(yǎng)護計劃和備品備件計劃報經(jīng)理審核。 做好工作記錄，檢查各清潔員工之清潔報表。 作業(yè)時需與物管其他部門密切配合。 充分了解各種建材設(shè)備性質(zhì)之特性，安排使用最適當只清潔材料及工具，解答清潔員遇到的技術(shù)難題。 合理安排各清潔員工之工作內(nèi)容。 按主管的指示執(zhí)行工作。 起草季度養(yǎng)護計劃和備品備件計劃報經(jīng)理審核。 管理好班組使用的各類工具，使其經(jīng)常處于良好準備狀態(tài)。 充分了解各種建材設(shè)備性質(zhì)之特性，安排使用最適當之清潔材料及工具，解答清潔員遇到的技術(shù)難題。 做好工作記錄，檢查各清潔員工之清潔報表，每月提交定期作業(yè)安排報告于物業(yè)經(jīng)理，每次定期作業(yè)工作完成后需檢查清潔水準是否符合標準。 根據(jù)季節(jié)變化確定綠化品種并做好綠化養(yǎng)護計劃。 根據(jù)計劃定期檢查各班組實際完成情況，指導(dǎo)及監(jiān)察各清潔員工之工作，以確保清潔質(zhì)量。 負責(zé)整個環(huán)境部的員工監(jiān)管工作，合理安排各清潔員工之工作內(nèi)容。 執(zhí)行物業(yè)管理處經(jīng)理的指示，接受物業(yè)管理處經(jīng)理的督導(dǎo)，直接向其負責(zé)。 各系統(tǒng)的技術(shù)工人在不影響其系統(tǒng)設(shè)備運行情況下，有責(zé)任接受工程領(lǐng)班或主管的調(diào)遣，支援其他系統(tǒng)處理應(yīng)急的事態(tài)。 做好設(shè)備記錄，及時分析掌握設(shè)備運行狀態(tài)。 準時到崗，接受各級管理人員之督導(dǎo)，在本班領(lǐng)班帶領(lǐng)下按時按質(zhì)按量完成本系統(tǒng)之運行，操作及維修保養(yǎng)工作，不擅離崗位、串崗。 遵守員工守則和物業(yè)管理處的各項規(guī)章制度，操作技術(shù)規(guī)程，認真負責(zé)。巡查記錄、運行記錄、設(shè)備維修、故障排除、更換零部件等情況應(yīng)清楚地填入班組檔案后定期交主管審閱。178。178。 負責(zé)起草本班組設(shè)備的年月檢修保養(yǎng)計劃和備品備件計劃報主管審核，并負責(zé)檢修保養(yǎng)計劃的實施。 做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質(zhì)量，設(shè)備發(fā)生故障時，有效地組織力量搶修。 領(lǐng)班應(yīng)在工作上以身作則，技術(shù)上精益求精，做好班組管理工作，配合主管解決技術(shù)上的疑難問題。工程領(lǐng)班178。178。178。 深入現(xiàn)場，掌握人員和設(shè)備狀況，堅持每天做如下檢查：序號部門崗位工作職責(zé)4工程部工程部主管178。 制定工程部預(yù)算。 制定下屬各崗位規(guī)范及操作流程，督促檢查下屬嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制，操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。以最低費用開支保持區(qū)域機電設(shè)備管理的高格調(diào)水準。178。4工程部工程部主管178。178。178。178。178。治安巡邏員178。178。178。178。178。178。門崗管理員178。 靈活、果斷地處理當值期間發(fā)生的問題。 愛護本崗位上的各種設(shè)備和器材。 使用各種滅火器材，熟悉掌握消防中心控制系統(tǒng)的操作程序。 熟悉“國際生態(tài)社區(qū)”的地形環(huán)境、消防設(shè)施的分布、滅火器材的擺放點、防盜、報警裝置的位置，閉路電視鏡頭的位置。接班時要主動檢查各系統(tǒng)確定其是否正常，上一班有否發(fā)生情況。 保持中控室內(nèi)清潔衛(wèi)生，嚴禁吸煙。 中控室電話只用于工作，不得作私人用途。 非值班人員或其他無關(guān)人士不得隨便進入中控室。 必須熟悉和掌握各種系統(tǒng)及器材之操作，保證其運轉(zhuǎn)正常，如發(fā)生出現(xiàn)故障，應(yīng)立即報告有關(guān)部門。 在中控室負責(zé)當班必須集中精神，監(jiān)視及觀察區(qū)域內(nèi)的情況，不得閑談、脫崗，打瞌睡等一切不當行為。 堅持原則、從嚴管理、敢于糾正各種違法違紀行為。 對本班人員崗位分工明確，責(zé)任清楚，并掌握所屬人員工作情況。 熟悉消防器材的使用、維護及性能，掌握警衛(wèi)專業(yè)技能。 發(fā)現(xiàn)違反治安管理的行為要及時處理，保證區(qū)域內(nèi)正常服務(wù)秩序。 護保管好本班的公用物品，保證保巡能信器材警械完好、靈敏有效。 負責(zé)公共區(qū)域消防器材標志的保養(yǎng)維護工作。 處理一般性的治安案件和客戶投訴，調(diào)節(jié)員工糾紛。 經(jīng)常巡查各崗位執(zhí)勤情況，及時糾正違紀違章，儀表儀容不整現(xiàn)象。 明確重點警衛(wèi)目標，分配當日工作，講評值班情況，做好值班記錄。 負責(zé)保安員的管理工作，做好本班的考勤工作。 協(xié)助擬出每年保安消防預(yù)算。 統(tǒng)籌定期消防演習(xí)、操練及職位崗前培訓(xùn)。 定期聯(lián)絡(luò)客戶，對區(qū)域內(nèi)及會所內(nèi)保安消防措施提意見。 與政府、公安、消防局保持良好關(guān)系，定期聯(lián)絡(luò)。對交通、人流控制提出意見予管理處經(jīng)理參考。178。178。 編訂員工值班巡視內(nèi)容、措施。 編訂有關(guān)值班表、日志及報告，定期呈管理處經(jīng)理審閱。 協(xié)助物業(yè)管理處經(jīng)理及編制有關(guān)保安消防計劃。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。 每日檢查工程維修單的完成情況，每周清理并