青島開發(fā)區(qū)靈山衛(wèi)房地產(chǎn)項目市場報告(doc)-地產(chǎn)綜合-資料下載頁
2025-08-03 10:03本頁面
【導讀】【本項目位于濱海大道北側、黃島熱電廠的東側，四至具體情況為：東至海爾路，南至濱海大道，北至靈海路，西至入海河道及規(guī)劃道路。按照行政區(qū)域劃分本案隸屬于膠南市靈山衛(wèi)鎮(zhèn)積米崖港區(qū)，按照房地產(chǎn)市場劃分應屬于青島開發(fā)區(qū)西部房地產(chǎn)市場。青島開發(fā)區(qū)位于青島市膠州灣西海岸，，常住人口26萬，流動人口近15萬。經(jīng)濟總量平穩(wěn)增長?？傮w水平及增長速度在沿海14個國家級開發(fā)區(qū)中居于前列。此外，還有工業(yè)區(qū)和商貿(mào)物流區(qū)等。其中行政商務中心區(qū)以商業(yè)及行政辦公為主；臨港工業(yè)區(qū)以電子工業(yè)為主，目前的家電電子業(yè)已頗具規(guī)模，形成了北方最大的家電電子工業(yè)基地；石化工業(yè)區(qū)作為青島大煉油項目基地重點發(fā)展；生態(tài)高效農(nóng)業(yè)區(qū)則以農(nóng)業(yè)為主；薛家島旅游度假區(qū)已初步定位為影視主題旅游度假勝地。本項目所處位置為青島開發(fā)區(qū)與膠南開發(fā)區(qū)接壤地帶，區(qū)域海景資源豐富，交通便利。近年來青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場形態(tài)呈現(xiàn)逐步豐富的市場特征。
【正文】 新村3300—3680————瑞?；▓@3650—3750——51——注1：以上價格為平層價格；注2：瑞?；▓@、海港苑二期價格為尾盤價格；注3：瑞源名嘉城價格含有500元/平米裝修費用。本案周邊項目前最高起價約為4200元/平米左右，最高價為6500元/平米，主力總價約為40——50萬元。在售項目中，大多無公開的優(yōu)惠政策。 由于本區(qū)域所處的特殊的地理位置和項目的具體情況，區(qū)域項目的銷售周期普遍較長，銷售業(yè)績一般。從客源構成看，外地長期投資客源、高校教職人員、本地投資兼居住類客源市場區(qū)域客源的主力。四、市場總結及市場建議近年來，青島開發(fā)區(qū)一直保持著平穩(wěn)的增長速度，各項經(jīng)濟指標在全國開發(fā)區(qū)排行中遙遙領先。同時，青島開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場也得到了飛快的發(fā)展，開工面積、銷售面積、銷售價格等指數(shù)持續(xù)上升。整體房地產(chǎn)市場依據(jù)各區(qū)域的不同功能形成了各自的區(qū)域特色，本項目所在區(qū)域為開發(fā)區(qū)次核心居住區(qū)域。該區(qū)域按照行政區(qū)域劃分應屬于膠南市靈山衛(wèi)鎮(zhèn)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要依靠青島開發(fā)區(qū)的帶動。該區(qū)域具有獨特的山海自然景觀、擁有濱海大道的便利，擁有長江路的繁榮，另外石油大學的建設等利好因素也大大提升了這一區(qū)域的價值，但是目前各類市政基礎設施配套不完善，生活便利性不夠，尤其不適合無私家車的普通家庭居住。當前的購房者主要看好的是這一區(qū)域的發(fā)展前景，認為該區(qū)域的投資價值巨大，部分小區(qū)的高去化率與低入住率便說明了購房者中的投資客占有很大的比例。隨著國家宏觀政策的實施，投資性購房受到了很大的沖擊，很大一部分投資者被迫退出了市場，本區(qū)域的銷售量也因此有所下降，至今尚未完全恢復。市場建議： 公共配套方面：和周邊開發(fā)商共同提高周邊區(qū)域的生活便利度，例如增設公交線路和社區(qū)醫(yī)院等； 戶型結構方面：適當提高經(jīng)濟型戶型所占的比例，擴大本地客源的體量，提高本地客源的比例，保證項目的整體去化速度； 社區(qū)配套方面：社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點可考慮對外經(jīng)營，一方面提高配套的市場價值，一方面提高整個區(qū)域的價值； 價格定位策略：以低開高走的價格策略投入市場，以高性價比迅速占領市場制高點，制造堅實的價格壁
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