【導(dǎo)讀】具體房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的具體過(guò)程進(jìn)行整理。在很大認(rèn)識(shí)上的失誤，望各位同行給予完善補(bǔ)充，在此先行謝過(guò)。工程規(guī)劃許可證辦理。．．．．．．．．．．．．．．．１４。備階段、工程建設(shè)階段、交付使用階段。為項(xiàng)目以后的發(fā)展方向確定了道路。一般而言，小型項(xiàng)目編制項(xiàng)目建議書(shū)，取代?？尚行匝芯繄?bào)告向政府報(bào)審。項(xiàng)目的產(chǎn)品方案、市場(chǎng)需求、擬建生產(chǎn)規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)的初步。目投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的初步估計(jì)。效益、環(huán)境效益等進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。據(jù)此提出項(xiàng)目是否該投資建。設(shè)，以及選定最佳投資方案等結(jié)論性意見(jiàn)，為項(xiàng)目決策提供基礎(chǔ)。劃；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；結(jié)論及建議。一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。制報(bào)告，提供其各種基礎(chǔ)性資料、背景等資料。術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行調(diào)查。勘探、設(shè)計(jì)隊(duì)伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地許可證下發(fā)。達(dá)前期工作計(jì)劃），即立項(xiàng)。的可行性研究報(bào)告，辦理立項(xiàng)工作?？偘?duì)伍、監(jiān)理隊(duì)伍招標(biāo)。

　　

【正文】 程綜合驗(yàn)收管理 １ 、單體工程竣前檢查 A、 工程竣前檢查申報(bào) 1)、建設(shè)工程完成設(shè)計(jì)文件及合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容后，施工單 位進(jìn)行自評(píng)，并提出工程竣工報(bào)告。 2)、對(duì)于委托監(jiān)理的工程，監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行質(zhì)量評(píng)估，并提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。 3)、質(zhì)監(jiān)工程師對(duì)工程技術(shù)資料和實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行了檢查。 4)、建設(shè)單位請(qǐng)規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)對(duì)工程進(jìn)行檢查，并取得上述部門(mén)的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件。 5)、建設(shè)單位填報(bào) 工程竣工前檢查申報(bào)表 ，質(zhì)監(jiān)工程師在 工程竣工前檢查申報(bào)表 上填寫(xiě)是否同意進(jìn)行竣前檢查意見(jiàn)。質(zhì)監(jiān)工程師整理匯總質(zhì)量監(jiān)督技術(shù)檔案有關(guān)資料，單位工程監(jiān)督明細(xì)表 經(jīng)監(jiān)督科長(zhǎng)簽字后，連同 工程竣工前檢查申報(bào)表 、市檢測(cè)站及本 站設(shè)備科出具的 報(bào)驗(yàn)通知單 一并報(bào)站辦公室。 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 25 頁(yè) 6)、質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)受理工程竣前檢查后，質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在 工程竣工前檢查申報(bào)表 上簽署進(jìn)行竣前檢查的人員名單意見(jiàn)。 b、 對(duì)工程進(jìn)行竣前檢查 質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)派出的竣前檢查人員按照有關(guān)規(guī)定對(duì)工程進(jìn)行竣工前檢查，如工程具備竣工驗(yàn)收條件，可通知建設(shè)單位，同意建設(shè)單位按照有關(guān)規(guī)定組織有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)竣前檢查人員簽署的工程質(zhì)量整改通知書(shū)。施工單位提交的工程質(zhì)量整改報(bào)告、單位工程觀(guān)感質(zhì)量評(píng)定表等一并歸入監(jiān)督檔案，工程竣前檢查結(jié)果在站辦公室登記后，工程監(jiān)督檔案轉(zhuǎn)站備案 室。 ２ 、消防驗(yàn)收管理 ① 、申辦范圍 凡在我市行政區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建和內(nèi)部裝修的工業(yè)與民用建筑（構(gòu)筑）工程竣工后，均應(yīng)申辦建筑工程消防驗(yàn)收。 ② 、所需資料 建筑工程竣工圖及初驗(yàn)有關(guān)資料；建筑消防設(shè)施技術(shù)檢測(cè)合格報(bào)告；自動(dòng)消防設(shè)施技術(shù)檔案。 ③ 、申辦程序 （ 1）建筑工程竣工后，建設(shè)單位領(lǐng)取并填報(bào)《建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表》，連同竣工圖紙和建筑消防設(shè)施有關(guān)檢測(cè)、初驗(yàn)等技術(shù)資料，向公安消防機(jī)構(gòu)報(bào)審； 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 25 頁(yè) （ 2）公安消防機(jī)構(gòu)從收到驗(yàn)收申請(qǐng)（材料齊全）之日起，在 5 個(gè)工作日內(nèi)按照國(guó)家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防驗(yàn)收，并在消防驗(yàn) 收后 3 個(gè)工作日之內(nèi)簽發(fā)《建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》。 ３ 、規(guī)劃驗(yàn)收管理 ① 、工程單體竣工后，建設(shè)單位應(yīng)委托青島市勘察測(cè)繪研究院進(jìn)行竣工圖測(cè)繪，測(cè)繪結(jié)果出 具后，提出驗(yàn)收申請(qǐng)并填寫(xiě)《建筑工程規(guī)劃單體驗(yàn)收申請(qǐng)表》，法規(guī)監(jiān)察處應(yīng)在三個(gè)工作日 內(nèi)組織原審批部門(mén)、駐區(qū)分局進(jìn)行單體規(guī)劃竣工驗(yàn)收。按要求填寫(xiě)《跟蹤表》。 ② 、對(duì)具備規(guī)劃管理驗(yàn)收條件的工程，建設(shè)單位應(yīng)拆除臨時(shí)建筑，持質(zhì)檢、消防部門(mén)的驗(yàn)收 合格證明提出規(guī)劃管理驗(yàn)收申請(qǐng)，法規(guī)監(jiān)察處應(yīng)在三個(gè)工作日內(nèi)會(huì)駐區(qū)分局進(jìn)行規(guī)劃管理驗(yàn) 收。 ③ 、法規(guī)監(jiān)察處主持現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃管理驗(yàn)收 工作，參加驗(yàn)收的部門(mén)依據(jù)《青島市城市規(guī)劃條例》 第三十五條和《青島市城市建筑規(guī)劃管理辦法》第二十四條之規(guī)定對(duì)工程進(jìn)行規(guī)劃管理驗(yàn)收 。驗(yàn)收合格的工程，法規(guī)監(jiān)察處在三個(gè)工作日內(nèi)填寫(xiě)《跟蹤表》后與有關(guān)資料一并報(bào)局領(lǐng)導(dǎo) 審批，青島市勘察測(cè)繪研究院根據(jù)規(guī)劃驗(yàn)收情況及時(shí)調(diào)整基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)相關(guān)數(shù)據(jù)；對(duì)驗(yàn) 收不合格的工 程，法規(guī)監(jiān)察處應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)出具《青島市建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收整改通知書(shū)》，責(zé)令建設(shè) 單位整改，整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。 ④ 、《跟蹤表》經(jīng)局領(lǐng)導(dǎo)審批合格后，信息處向建設(shè)單位核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格 證》，《跟 蹤表》由局檔案室歸檔。 綜合驗(yàn)收備案 A、 建設(shè)單位組織實(shí)施工程竣工驗(yàn)收 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 25 頁(yè) 1)、建設(shè)單位對(duì)符合竣工驗(yàn)收條件的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位有關(guān)人員組成驗(yàn)收組，驗(yàn)收組人員應(yīng)主要由建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、總監(jiān)理工程師及有關(guān)技術(shù)人員組成：勘察、設(shè)計(jì)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人 (或分管質(zhì)量經(jīng)理 )為驗(yàn)收組成員。 2)、建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收 7 個(gè)工作日前將驗(yàn)收時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書(shū)面通知負(fù)責(zé)該工程的質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)，通知書(shū)式樣。站辦公室登記后轉(zhuǎn)質(zhì)監(jiān)工程師。 3)、建設(shè)單位組織實(shí)施工程竣工驗(yàn)收，監(jiān)督科長(zhǎng)會(huì)同 質(zhì)監(jiān)工程師對(duì)工程竣工驗(yàn)收進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督： ① 建設(shè)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人宣布根據(jù)《條例》、建設(shè)部規(guī)章、青島市建委印發(fā)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案管理實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定，工程已通過(guò)質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)的竣前檢查，具備竣工驗(yàn)收條件，現(xiàn)對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，宣布參加驗(yàn)收的單位、驗(yàn)收主辦人，驗(yàn)收組成員名單、專(zhuān)業(yè)、職稱(chēng)等：宣布質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)對(duì)工程竣工驗(yàn)收進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。 ② 建設(shè)、施工、監(jiān)理單位分別匯報(bào)工程合同履約情況和在建設(shè)工程各個(gè)環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況。 ③ 審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料。 ④ 進(jìn)行圖 紙選點(diǎn)，實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量。 ⑤ 對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評(píng)價(jià)。 ⑥ 質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)宣布對(duì)工程竣工驗(yàn)收監(jiān)督評(píng)價(jià)情況。 ⑦ 驗(yàn)收組人員在單位工程綜合驗(yàn)收記錄表、竣工驗(yàn)收備案表的相應(yīng)位置簽字蓋章。 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 25 頁(yè) B、 工程竣工驗(yàn)收備案 1） 、質(zhì)監(jiān)工程師提交工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，簽證齊全后，連同站辦公室轉(zhuǎn)交的 工程驗(yàn)收通知書(shū) 一并交本站備案室。 2） 、建設(shè)單位按照有關(guān)規(guī)定，將工程竣工驗(yàn)收備案表 (一式二份 )和所需文件 (一式一份 )整理齊全，復(fù)印件應(yīng)加蓋建設(shè)單位公章并注明原件存放處。 3） 、建設(shè)單位在工程竣工 驗(yàn)收合格之日起十五日內(nèi)將竣工驗(yàn)收備案表和所需文件交到本站備案室。 4） 、本站備案室審閱有關(guān)文件，備案文件齊全有效，站財(cái)務(wù)科辦理質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)結(jié)算，質(zhì)監(jiān)站負(fù)責(zé)人審和批準(zhǔn)后，備案室辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，在《工程竣工驗(yàn)收備案表》上加蓋公章。一份交建設(shè)單位，一份由備案室存檔。 C、 驗(yàn)收備案所需資料 1）、工程竣工驗(yàn)收備案表 2）、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（建設(shè)單位出具） 3）、單位工程綜合驗(yàn)收記錄表 4）、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收會(huì)簽表 5）、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件 6）、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保 修書(shū)》 7）、商品住宅的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 D、工程驗(yàn)收時(shí)間：３０～４５天 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 25 頁(yè) 第四章交付使用階段 一、售后服務(wù) ：房屋綜合驗(yàn)收之后，交付給住戶(hù)后，進(jìn)入售后服務(wù)階段，按照雙方合同約定，開(kāi)發(fā)單位對(duì)于約定期限內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行保修。 二、物業(yè)管理 ：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同 ,該合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。 具體規(guī)定見(jiàn)《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》