【正文】 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 25 頁 青島 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 管理程序手冊(cè) 編者按語： 對(duì)于青島房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，編者按照自己的理解，在綜合整理以往 工作 資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合青島市政 府部門要求的報(bào)建順序，對(duì)于一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的具體過程進(jìn)行 整理。 在整理匯總 過程中，具體一些事項(xiàng)不是非常詳盡 或者說某些方面存在很大認(rèn)識(shí)上的失誤 ， 望各位同行給予完善 補(bǔ)充 ，在此先行謝過 。 2020－ 11－９ 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 25 頁 目錄 第一章： 項(xiàng)目投資決策．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．３ 一、項(xiàng)目建議書 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３ 二、可行性研究 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４ 第二章：前期準(zhǔn)備階段 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．５ 一、項(xiàng)目立項(xiàng) ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．６ 二、土地預(yù)審 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．７ 三、項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā) ．．．．．．．．．．．．．７ 四、勘探、設(shè)計(jì)隊(duì)伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地 許可證下發(fā) ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．８ 五、辦理 土地手續(xù)、領(lǐng)取項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)及其后續(xù)管理 ．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．． ．． ９ 六、建筑方案設(shè)計(jì)、報(bào)審，建筑工程建筑方案審查意 見書下發(fā) 。 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． １３ 七、施工圖設(shè)計(jì)審查，施工圖審查意見合格書，建筑 工程規(guī)劃許可證辦理。 ．．．．．．．．．．．．．．．１４ 八、規(guī)劃批后管理 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１５ 第三章：工程建設(shè)階段 ．．．．．．．．．．．．．．．．．１６ 一、工程報(bào)建流程： ．．．．．．．．．．．．．．．．．．１６ 二、工程實(shí)施 ．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１８ 三、項(xiàng)目信息管理 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２０ 四、工程綜合驗(yàn)收管理 ．．．．．．．．．．．．．．．．．２０ 第四章交付使用階段 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５ 一、售后服務(wù) ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５ 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 25 頁 二、物業(yè)管理 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５ 從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為四個(gè)階段（這里暫且不談銷售階段），即項(xiàng)目投資決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、工程建設(shè)階段、交付使用（售后服務(wù)）階段。 第一章： 項(xiàng)目投資決策階段 房地產(chǎn)投資決策階段在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)方面具有戰(zhàn)略方面的意義，是對(duì)項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益以及技術(shù)方面對(duì)項(xiàng)目的論證，為項(xiàng)目以后的發(fā)展方向確定了道路。 在青島，投資決策階段建設(shè)單位的主要工作就是編制可行性報(bào)告（或者編制項(xiàng)目建議書）。一般而言，小型項(xiàng)目編制項(xiàng)目建議書，取代可行性研究報(bào)告向政府報(bào)審。 一、項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目建議書定義 項(xiàng)目建議書是擬建項(xiàng)目的承辦單位，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合企業(yè)的既有資源，在經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)供給、需求、消費(fèi)者習(xí)慣等各種因素調(diào)查的基礎(chǔ) 上，尋找市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)，特撰寫此建議書，宏觀上對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的必要性以及可能性進(jìn)行了論述，上報(bào)青島市計(jì)劃委員會(huì)進(jìn)行選擇，一般為小型項(xiàng)目。 項(xiàng)目建議書內(nèi)容 ? 項(xiàng)目名稱、承辦單位、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人； ? 項(xiàng)目的提出的目的、必要性和依據(jù)； ? 項(xiàng)目的產(chǎn)品方案、市場(chǎng)需求、擬建生產(chǎn)規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想； ? 資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系和采用新技術(shù)的可能性 ? 簡單 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 25 頁 投資估算和資金籌措方案資金償還能力預(yù)測(cè)； ? 項(xiàng)目初步進(jìn)度計(jì)劃 ? 項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的初步估計(jì)。 二、可行性研究 可行性研究 定義、目的及其內(nèi)容 可行性研究是指對(duì)建設(shè) 工程項(xiàng)目在做出是否投資的決策之前，現(xiàn)對(duì)于該項(xiàng)目相關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等所有方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目可能擬建的方案認(rèn)真地進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析論證，研究項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)適用性、經(jīng)濟(jì)上的合理性、建設(shè)上的可能性，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益等進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。據(jù)此提出項(xiàng)目是否該投資建設(shè)，以及選定最佳投資方案等結(jié)論性意見，為項(xiàng)目決策提供基礎(chǔ)?？尚行匝芯康母灸康氖菍?shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項(xiàng)目概況； (2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置； (3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù) 。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)； (7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃； (9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析； (10)結(jié)論及建議。 可行性研究的工作階段 1）投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì) 。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 2）初步可行性研究，亦稱 “ 預(yù)可行性研究 ” 。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn) 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 25 頁 一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。 3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 可行性研究步驟 可行性研究按 5 個(gè)步驟進(jìn)行： (1)籌劃準(zhǔn)備：建設(shè)單位委托有咨詢公司編制報(bào)告，提供其各種基礎(chǔ)性 資料、背景等資料。 (2)調(diào)查研究 ：市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行調(diào)查。 (3)方案選擇與優(yōu)化 ：各種建設(shè)方案比較、選擇。 (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ：站在財(cái)務(wù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行投資估算、項(xiàng)目損益、盈虧分析、現(xiàn)金流量分析。 (5)編制可行性研究報(bào)告。 編制可行性報(bào)告。 第二章：前期準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目立項(xiàng) 勘探、設(shè)計(jì)隊(duì)伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地許可證下發(fā)。 土地預(yù)審 項(xiàng)目選址，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā) 辦理土地手續(xù)