【正文】 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 25 頁 青島 房地產 項目 開發(fā) 管理程序手冊 編者按語： 對于青島房地產項目的開發(fā)，編者按照自己的理解，在綜合整理以往 工作 資料的基礎上，結合青島市政 府部門要求的報建順序，對于一個具體房地產項目開發(fā)的具體過程進行 整理。 在整理匯總 過程中，具體一些事項不是非常詳盡 或者說某些方面存在很大認識上的失誤 ， 望各位同行給予完善 補充 ，在此先行謝過 。 2020－ 11－９ 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 25 頁 目錄 第一章： 項目投資決策．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．３ 一、項目建議書 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３ 二、可行性研究 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４ 第二章：前期準備階段 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．５ 一、項目立項 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．６ 二、土地預審 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．７ 三、項目選址、規(guī)劃設計條件下發(fā) ．．．．．．．．．．．．．７ 四、勘探、設計隊伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設用地 許可證下發(fā) ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．８ 五、辦理 土地手續(xù)、領取項目開發(fā)手冊及其后續(xù)管理 ．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．． ．． ９ 六、建筑方案設計、報審，建筑工程建筑方案審查意 見書下發(fā) 。 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． １３ 七、施工圖設計審查，施工圖審查意見合格書，建筑 工程規(guī)劃許可證辦理。 ．．．．．．．．．．．．．．．１４ 八、規(guī)劃批后管理 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１５ 第三章：工程建設階段 ．．．．．．．．．．．．．．．．．１６ 一、工程報建流程： ．．．．．．．．．．．．．．．．．．１６ 二、工程實施 ．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１８ 三、項目信息管理 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２０ 四、工程綜合驗收管理 ．．．．．．．．．．．．．．．．．２０ 第四章交付使用階段 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５ 一、售后服務 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５ 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 25 頁 二、物業(yè)管理 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５ 從開發(fā)、建設、經營、管理的程序上講，房地產開發(fā)一般可分為四個階段（這里暫且不談銷售階段），即項目投資決策階段、建設前期準備階段、工程建設階段、交付使用（售后服務）階段。 第一章： 項目投資決策階段 房地產投資決策階段在整個項目開發(fā)方面具有戰(zhàn)略方面的意義，是對項目從經濟效益、社會效益、環(huán)境效益以及技術方面對項目的論證，為項目以后的發(fā)展方向確定了道路。 在青島，投資決策階段建設單位的主要工作就是編制可行性報告（或者編制項目建議書）。一般而言，小型項目編制項目建議書，取代可行性研究報告向政府報審。 一、項目建議書 項目建議書定義 項目建議書是擬建項目的承辦單位，根據企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，結合企業(yè)的既有資源，在經過對市場供給、需求、消費者習慣等各種因素調查的基礎 上，尋找市場投資機會，特撰寫此建議書，宏觀上對該項目建設的必要性以及可能性進行了論述，上報青島市計劃委員會進行選擇，一般為小型項目。 項目建議書內容 ? 項目名稱、承辦單位、項目負責人； ? 項目的提出的目的、必要性和依據； ? 項目的產品方案、市場需求、擬建生產規(guī)模、建設地點的初步設想； ? 資源情況、建設條件、協作關系和采用新技術的可能性 ? 簡單 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 25 頁 投資估算和資金籌措方案資金償還能力預測； ? 項目初步進度計劃 ? 項目投資的經濟效益和社會效益的初步估計。 二、可行性研究 可行性研究 定義、目的及其內容 可行性研究是指對建設 工程項目在做出是否投資的決策之前，現對于該項目相關的技術、經濟、社會、環(huán)境等所有方面進行調查研究，對項目可能擬建的方案認真地進行技術、經濟分析論證，研究項目在技術上的先進適用性、經濟上的合理性、建設上的可能性，對項目建成后的經濟效益、環(huán)境效益等進行科學的預測和評價。據此提出項目是否該投資建設，以及選定最佳投資方案等結論性意見，為項目決策提供基礎?？尚行匝芯康母灸康氖菍崿F項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內容有： (1)項目概況； (2)開發(fā)項目用地的現場調查及動遷安置； (3)市場分析和建設規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護 。(5)資源供給及資本運作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護； (7)項目開發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究； (8)開發(fā)建設節(jié)點計劃； (9)項目經濟及社會效益分析； (10)結論及建議。 可行性研究的工作階段 1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會 。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。 2）初步可行性研究，亦稱 “ 預可行性研究 ” 。在機會研究的基礎上，進 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 25 頁 一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。 3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。 可行性研究步驟 可行性研究按 5 個步驟進行： (1)籌劃準備：建設單位委托有咨詢公司編制報告，提供其各種基礎性 資料、背景等資料。 (2)調查研究 ：市場、技術、經濟方面進行調查。 (3)方案選擇與優(yōu)化 ：各種建設方案比較、選擇。 (4)財務評價和經濟評價 ：站在財務基礎上，進行投資估算、項目損益、盈虧分析、現金流量分析。 (5)編制可行性研究報告。 編制可行性報告。 第二章：前期準備階段 項目立項 勘探、設計隊伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設用地許可證下發(fā)。 土地預審 項目選址，規(guī)劃設計條件下發(fā) 辦理土地手續(xù)