【正文】 區(qū)房?jī)r(jià)高位、地價(jià)走高而有效房源不足的情況下，導(dǎo)致許多中低收入者望房興嘆，今年以來(lái)，青島市已開工建設(shè) 180 多萬(wàn)㎡的經(jīng)濟(jì)適用房，未來(lái)兩年隨著這些房屋的竣工開盤，無(wú)疑會(huì)對(duì)供求緊張的狀況有所緩解，但是由于這部分房屋多位于市區(qū)北部，因周邊環(huán)境、交通、基礎(chǔ)建設(shè)等配套設(shè)施明顯落后于老市區(qū)，致使許多因城建拆遷而亟待購(gòu)房和雖有購(gòu)房意愿但收入不高的本市居民踟躕難擇，從而抑制了北部房地產(chǎn)板塊的活躍。因此，加速市區(qū)北部配套設(shè)施的 改善與開發(fā)力度，盡快形成居住規(guī)模化是當(dāng)務(wù)之急。 需求趨勢(shì) 青島房地產(chǎn)需求趨勢(shì)近來(lái)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： □ 經(jīng)濟(jì)適用房的是解決住房困難的中低收人家庭的主要手段，需求量巨大。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) □ 小面積戶型需求呼聲高，小戶型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。 □ 近郊房因其低廉的價(jià)格和良好的發(fā)展前景而倍受關(guān)注與歡迎。 □ 稀缺的海景資源使得沿海物業(yè)成為投資的勝地，是外地人在青島置業(yè)的手選。 □ 高檔物業(yè)因青島的優(yōu)美環(huán)境和發(fā)展態(tài)勢(shì)吸引眾多置業(yè)者，因供應(yīng)量不足積聚大量消費(fèi)力。 第四節(jié) 項(xiàng)目周邊 XXX 區(qū)域房地產(chǎn)狀況 區(qū)域 概況 青島的沿海 物業(yè)因其良好的自然景觀和優(yōu)美的環(huán)境而獨(dú)具 特色，沿海房地產(chǎn)項(xiàng)目也成為比較獨(dú)特的一類 產(chǎn)品，而位于嶗山區(qū)內(nèi)的 XXX旅游度假區(qū)一帶也形成沿海物業(yè)中一個(gè)比較典 型的片區(qū)。 該地塊所處區(qū)域?yàn)閸魃?XXX 旅游度假片區(qū)，自然資源優(yōu)越，海洋旅游資源 豐富，屬青島重點(diǎn)旅游區(qū)域， 北側(cè)有浮山、金家?guī)X山、午山三山環(huán)抱，南側(cè)為寬闊平緩的沙灘和狹長(zhǎng)的岸線，自然環(huán)境十分優(yōu)美。尤其地處青島海濱風(fēng)景區(qū)與峙山風(fēng)景名勝區(qū)之間，地理位置非常優(yōu)越。度假區(qū)自成立以來(lái)，不斷招商引資，使本區(qū)豐富的旅游資源得以充分開發(fā)和利用，先后建起了弄海園、海上樂(lè)園、國(guó)際啤酒城 、國(guó)際美食娛樂(lè)城、國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、環(huán)字國(guó)際城、體育中心及高級(jí)別墅區(qū)。 該區(qū)域隨著城市進(jìn)程、城市重心轉(zhuǎn)移及旅游事業(yè)的發(fā)展，配套逐步完善，已成為嶗山區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游中心，人文環(huán)境優(yōu)越。交通條件良好，已經(jīng)形成較為成熟的道路網(wǎng)絡(luò)，香港路、嶗山路、東海路等成為貫穿整個(gè)區(qū)域的主干線。多路工交線路穿行該區(qū)域，良好的交通條件也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了較好的基礎(chǔ)。 區(qū)域與周邊的關(guān)系 XXX 旅游度假片區(qū)西起麥島，北至香港路浮 山腳 下，東到沙子口鎮(zhèn)。是以 XXX 旅游度假區(qū)為基礎(chǔ)向外做部分延展的一個(gè)片區(qū) ，該片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目都以海景、 XXX 旅游度假區(qū)為主要賣點(diǎn)，都依靠美麗的景色和 良好的大環(huán)境來(lái)提升自身品質(zhì)，這也是將其歸 為一個(gè)片區(qū)的重要依 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 據(jù)。 浮山在該片區(qū)中占有舉足輕重的地位，正是它 與浮山灣形成了山水之間的一條絕佳的帶狀開 發(fā)區(qū)域，使該區(qū)域的住宅有山有水，有氣勢(shì)、有靈性，成為真正的高檔物業(yè)。金家?guī)X山 和午山也起到了很大的支持的作用。 片區(qū)開發(fā)態(tài)勢(shì) 該區(qū)域遠(yuǎn)期以青島市和高科技工業(yè)園總體規(guī)劃為依據(jù)，強(qiáng)調(diào)了統(tǒng)一性、連續(xù)性，科學(xué)合理的進(jìn)行功能與空間的布局與開放。片區(qū)規(guī)劃中應(yīng)多運(yùn)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)手法，充分結(jié)合自然環(huán)境，滿足開發(fā)建設(shè)要求，合理布局，提高土地利 用價(jià)值，為土地開發(fā)利用更具有合理性，可操作性創(chuàng)造條件。 加強(qiáng)居住內(nèi)景觀，綠化建設(shè)充分利用金家?guī)X山和午山等周圍遠(yuǎn)山優(yōu)美的自然景觀，豐富住區(qū)內(nèi)的空間環(huán)境和自然生態(tài)環(huán)境也是方向之一。 早在多年前，該片區(qū)就已開始向熱點(diǎn)區(qū)域靠攏，沿海住宅吸引了眾多人們的視野。瑞納花園是該區(qū)域中較早開發(fā)的商品住宅小區(qū)之一，悅海豪庭項(xiàng)目的開發(fā)把區(qū)域進(jìn)一步向東延伸，去年熱點(diǎn)樓盤之一的匯海山莊則越過(guò)了 XXX 地段。 目前該片區(qū)范圍內(nèi)正在開發(fā)建設(shè)的樓盤數(shù)量并不少，去年開盤銷售的有美林小鎮(zhèn)、匯海山莊、千泰居、凱旋家園、裕龍大廈、中惠雅園等，正在籌 備階段的有山水名園、麗海花園二期等。 從目前的情況看，該片區(qū)的開發(fā)方向有兩個(gè)：一是沿海岸線繼續(xù)向東，二是從高新區(qū)五大廣場(chǎng)向北。沿海岸線向東走海景住宅開發(fā)路線，定位傾向于中高價(jià)位；向北則走中檔精品開發(fā)路線，定位于適合廣大市民居住的精品家園。 從向東的開發(fā)方向上看，一是午山南麓的成片區(qū)域，二是 XXX 村的整體改造，三是繼續(xù)向東，南姜村一帶。向北則側(cè)重于午山村附近、遼陽(yáng)路東路及附近區(qū)域。 位于項(xiàng)目地塊東鄰的美林小鎮(zhèn)，是去年的成功樓盤，除了有一個(gè)良好的樓盤銷售業(yè)績(jī)，還把一個(gè)純 Townhouse 社區(qū)介紹給了青島房地產(chǎn) 市場(chǎng)。美林小鎮(zhèn)的熱銷，一方面驗(yàn)證了青島房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)新型住宅產(chǎn)品的吸納與接受，另一方面也驗(yàn)證了青島本土的購(gòu)買力水平。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 第五節(jié) 已調(diào)查樓盤分區(qū) 分區(qū)情況 為便于進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分研究，在本片區(qū)的調(diào)研中，根據(jù)地理位置不同、產(chǎn)品類型不同、價(jià)格檔次不同又可分為麥島區(qū)、 XXX 雕塑園區(qū)、王家村區(qū)、沙子口區(qū)、浮山區(qū)等五大競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域： □ 麥島區(qū) 區(qū)域特點(diǎn)：處于市南區(qū)與嶗山區(qū)交匯處，面向麥島風(fēng)景區(qū)，近鄰大學(xué)校園區(qū)，自然景觀、人文環(huán)境具佳，屬于高檔成熟片區(qū)。 價(jià)格區(qū)間： 8000— 17000 元 /㎡ 代表樓盤：頤灝園、海怡名都 □ XXX、雕塑園區(qū) 區(qū)域特點(diǎn)：東部地區(qū)最優(yōu)質(zhì)海景資源，開發(fā)最早的高檔別墅區(qū)，近期此片區(qū)已沒(méi)有土地儲(chǔ)備，新增項(xiàng)目不多，是高檔別墅住宅的典型代表地區(qū)。 價(jià)格區(qū)間： 8000— 25000 元 /㎡ 代表樓盤：弄海園、銀都景苑、海風(fēng)花園 □ 王家村區(qū) 區(qū)域特點(diǎn)：比較典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部的感覺(jué)，但自然資源較好，北山南水，且正處于高速發(fā)展的階段，是近期熱點(diǎn)地區(qū)。 價(jià)格區(qū)間： 600016000/㎡ 代表樓盤： 千喜龍?jiān)?、美林小?zhèn)、悅海豪庭 □ 沙子口區(qū) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 區(qū)域特點(diǎn)：處于大環(huán)境相對(duì)較差的農(nóng)民村落聚集區(qū)，離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，配 套設(shè)施不完善，但山海景色良好，可通過(guò)內(nèi)在品質(zhì)提升價(jià)位。 價(jià)格區(qū)間： 600015000/㎡ 代表樓盤：山水名園、匯海山莊、陽(yáng)明山莊、未名山莊 □ 浮山區(qū) 區(qū)域特點(diǎn)：位于沿香港路浮山腳下，距離海岸線較遠(yuǎn)，大多依山勢(shì)而建，有自然高差，產(chǎn)品形式以多層為主，總體規(guī)劃相對(duì)落后，比較零亂。 價(jià)格區(qū)間： 600011000/㎡ 代表樓盤：天泰馥香谷、建飛花園、凱旋山莊。 青島市區(qū)重點(diǎn)樓盤分析（略） 因該片區(qū)位置獨(dú)特，相對(duì)與市區(qū)樓盤對(duì)比不強(qiáng) ，所以對(duì)于青島市區(qū)樓盤在此不做詳述。 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 項(xiàng)目名稱 位 置 戶 型 產(chǎn)品形式 價(jià) 格 裝修 項(xiàng) 目 評(píng) 述 麥 島 區(qū) 金海廣場(chǎng) 澳門路北 253 ㎡ 6 復(fù)式 9000 元 /㎡ 毛坯房 二手房 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 珠海路西 如意花園 澳門路南 珠海路西 209 ㎡ 復(fù)式 260 萬(wàn) 精裝修 全海景二手房 碧?；▓@ 臺(tái)灣路東 東海路北 167 ㎡（ 3*2*2） 平層 萬(wàn) /㎡ 精裝修 全南向、海景房（二手房） 頤灝園 東海路北 麥島路西 130 ㎡、 140 ㎡、 150 ㎡ 180 ㎡、 210 ㎡、 270 ㎡ 平層、別墅 高層 9000 起別墅 13000起 毛坯房 占地 45000 ㎡，容積率 ，共 400 戶，電梯房， 2020 年交房 海怡名都 東海路北 麥島路西 140 ㎡、 150 ㎡ 180 ㎡、 210 ㎡ 平層、復(fù)式 10000 元 /㎡ 毛坯房 占地面積 34000 ㎡ 建筑面積 46000 ㎡ 綠化率 40% 紳 園 麥島路西 東海路北 148 ㎡ 平層 198 萬(wàn)（四層） 精裝修 海景房（二手房） XXX、雕塑園區(qū) 海風(fēng)花園 雕塑公園 對(duì)面 170 ㎡、 200 ㎡ 平層、別墅 210 萬(wàn) 400 萬(wàn) 精裝修 二手房 銀都景園 東海路北 海安路西 170 ㎡ 平層（四層） 12400 元 /㎡ 精裝修 二手房 澳門花園 香港路南 海寧路西 面積 14 150、 170、 2280 ㎡， 平層，閣樓復(fù)式，電梯 現(xiàn)價(jià) 9580—11700 元 /㎡， 毛坯房 項(xiàng)目占地 萬(wàn)㎡ ,容積率 ， 2020年 5 月交房，購(gòu)買群體本土占 60%， 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 外地占 40%。 頤 景 園 香港路南 海寧路東 多層 130— 180 戶型 平層 7000 元 毛坯房 2020 年交房，當(dāng)時(shí)賣價(jià) 4000，現(xiàn)價(jià)7000 左右，項(xiàng)目相比檔次較低。（二手房） 金地公寓 香港路南 山東頭路 150 ㎡ 平層 7800 元 /㎡ 毛坯房 全海景高層二手房。 蔚藍(lán)海岸 ?？诼繁? 海爾路西 139 ㎡、 145 ㎡（ 3*2*2）、320 ㎡、 平層、少量復(fù)式、雙拼別墅 9000— 30000元 /㎡ 精裝修海景房 總面積 10 萬(wàn)㎡，分兩期開發(fā)，二期需拆遷，預(yù)計(jì)年底會(huì)拆 弄 海 園 海口路北 秦嶺路兩側(cè) 230 ㎡、 260 ㎡ 310 ㎡、 330 ㎡ 復(fù)式、別墅 7800 元 /㎡14500 元 /㎡ 精裝修 最早介入該區(qū)域的開發(fā)商，高檔物業(yè)代表（二手房） 千泰居 海口路北 松領(lǐng)路東 240 ㎡ 平層 8500 精裝修 2020 年建成，原價(jià) 6500（二手房 ） 王 家 村 區(qū) 千禧龍園 香港路北 松領(lǐng)路東 150 ㎡、 240 ㎡、 300 ㎡ 4 平層 2 復(fù)式 5 層閣樓 7000 元 /㎡ 毛坯房 1999 建成（二手房），現(xiàn)價(jià) 6000— 7000元 /㎡ 美林小鎮(zhèn) 香港東路北 規(guī)劃 131 路180270 ㎡窄面 4 層戶型 帶車庫(kù) 4*3*2，帶小面積私TOWN HOUSE 240 ㎡ 200 萬(wàn)310 ㎡ 220 萬(wàn)毛坯房 總占地 萬(wàn)㎡，共 200 戶，一梯一戶共五層（含夾層和地下層），面寬較窄， 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 東 家庭院，部分帶獨(dú)立車庫(kù)。 320 ㎡ 250 萬(wàn)（閣樓看海 ） 戶型功能分區(qū)復(fù)雜，綠化 率 47%， 2020年 7 月開盤，交房時(shí)間 2020 年 3 月底 悅海豪庭 香港路南 王家村對(duì)面 15 160、 20 2 380、370 ㎡ 平層、別墅、復(fù)式 03 年 8800 元 現(xiàn) 10000—12020 元 /㎡ 廚衛(wèi) 精裝 共 200 套、 34 棟多層、 3 棟獨(dú)棟別墅、5 棟雙拼， 2020 年入伙。（二手房） 臥龍山莊 香港路北 XXX 村 140 ㎡、 150 ㎡、 160 ㎡ 170 ㎡、 230 ㎡ 平層 海景房 8000沿街 7500 底層 7200 后排 7800 均價(jià) 7500 毛坯房 總建面 8669 ㎡，共 7 棟， 56 戶， 2020年底交房 ，本地客戶 60%以上 愛(ài)琴海公寓 香港路北 XXX 村 129 ㎡、 150 ㎡ 平層 02 年 3000 元 現(xiàn) 6600 元 /㎡ 毛坯房 六棟共 86 戶，四層加閣樓 沙 子 口 區(qū) 山水名園 香港路北 XXX 村 110— 180、 230 以上 平層、雙拼 多層均價(jià)6000、TOWHOUSE8000 以上 毛坯房 占地 606 畝，總建面 40 萬(wàn)方，容積率1 以下，多層、單體別墅、 TOWHOUSE、聯(lián)體、小高層，共分三期，一期已賣完，二期今年 5 月份動(dòng)工，一年交房，規(guī)模最大，配套設(shè)施最完善。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 匯海山莊 東海路 76 號(hào) 337 ㎡、 634 ㎡ 聯(lián)體別墅 獨(dú)棟別墅 300 萬(wàn) 毛坯房 2020 年入伙，全海景，帶中央空調(diào)，一至五層帶閣樓，二手房 海逸翠庭 姜村西 香港路北 178— 190 ㎡（ 3*2） 183— 194 ㎡（ 3*2） 189— 202 ㎡（ 4*2） 143— 146 ㎡（ 2*2） 220— 233 ㎡（ 4*3） 復(fù)式雙層 8000— 11000元 /㎡ 精裝修（ 1500元 /㎡） 占地面積 22020 ㎡，容積率 ，共80 戶，三層加閣樓， 2020 年 5 月交房。 陽(yáng)明山莊 香港路北 沙子口鎮(zhèn) 150— 160 平層 原 4000 現(xiàn)6000 毛坯房 2020 年建成，共 100 戶左右 未名山莊 香港路北 沙子口鎮(zhèn) 130 少量、 180、 2 2