【正文】 意見； ⑧ 、拆遷補償安置資金證明、安置房屋證明材料； ⑨ 、補償安置意向簽約資料 土地證辦理 付清土地與款，國土資源局辦理土地證。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。 目前在青島拆遷工作基本上屬于政府負責(zé)。 ② 、拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。目前在青島市拆遷工作由青島市房地產(chǎn)開發(fā)管理局拆遷管理處負責(zé)。 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 。 d． 地上建筑物如已登記的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》；地上建筑物未登記的，按新建房屋所有權(quán)初始登記要求提供證件。 3）、土地取得以及登記資料、程序 ①、 依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，根據(jù)合同約定繳納土地出讓金；開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到規(guī)劃局辦理 選址等規(guī)劃手續(xù)，到青島市國土資源局和房屋管理局辦理土地證登記手續(xù)。它是指由土 地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 25 頁 權(quán)受讓人的一種出讓方式。以招標方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應(yīng)負的責(zé)任等。 ② 、協(xié) 議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。 1） 、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式 3） 4） 5） 6） 7） 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 25 頁 ① 、 通過行政劃撥方式取得； ② 、舊城改造取得中標地塊國有土地使用權(quán)； ③ 、 轉(zhuǎn)讓取得； ④ 、 出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； ⑤ 、聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得； ⑥ 、 通過司法裁決 取得； ⑦ 、通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。 五、辦理土地手續(xù)、領(lǐng)取項目開發(fā)手冊及其后續(xù)管理。） ⑦ 與報審圖紙相應(yīng)的電子數(shù)據(jù)文件。不需要新政建設(shè)用地或已經(jīng)取得土地權(quán)屬證明且 不改變原用地性質(zhì)的項目，只審查方案，不核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；小型建設(shè)工程可以在提供建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件后，不再進行規(guī)劃方案審批，直接進行下一輪建筑方案涉及審批。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 25 頁 結(jié)合規(guī)劃設(shè)計條件，進行設(shè)計隊伍招標，確定具有相應(yīng)資質(zhì)的隊伍，對于勘察單位做好招標準備，一旦規(guī)劃方 案通過， ；樓座具體位置確定，馬上進行招標。 ⑦ 有效的土地權(quán)屬證明或土地使用協(xié)議（需新征用地項目除外）。 ⑤ 青島市統(tǒng)一坐標和高程系統(tǒng)的 1： 500 現(xiàn)狀地形圖 3 張（不小于用地界限外 50 米范圍）。 上報資料： ① 申請書以及規(guī)劃報建申請表 ② 大中型項目的可行性研究報告 ③ 計劃部門的立項文件或下達的當(dāng)年前期工作計劃。 規(guī) 劃部門審核編制的可行性研究報告，核發(fā)《選址意見書》，同時下發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件。 測繪部門對規(guī)劃用地界限以及控制線坐標點、用地面積進行測繪。 預(yù)審期限： 10 個工作日，特大型項目需要 25 個工作日。 建設(shè)項目用地預(yù)審，由建設(shè)單位直接向國土資源局申請。 二、土地預(yù)審： 由青島市人民政府及其有關(guān)部門批準的建設(shè)項目，需要編制可行性研究報告或者項目建議書的項目，由 所在區(qū)、市國土資源局負責(zé)受理；國建筑方案設(shè)計、報審，建筑工程建筑方案審查意見書下發(fā) 施工圖設(shè)計、審查，施工圖審查意見合格書，建筑工程規(guī)劃許可證、總包隊伍、監(jiān)理隊伍招標。 土地預(yù)審 項目選址，規(guī)劃設(shè)計條件下發(fā) 辦理土地手續(xù) 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 25 頁 一、項目立項： 建設(shè)單位上報項目建議書（青島市發(fā)展計劃委員會），批準立項（下達前期工作計劃），即立項。 編制可行性報告。 (4)財務(wù)評價和經(jīng)濟評價 ：站在財務(wù)基礎(chǔ)上，進行投資估算、項目損益、盈虧分析、現(xiàn)金流量分析。 (2)調(diào)查研究 ：市場、技術(shù)、經(jīng)濟方面進行調(diào)查。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。在機會研究的基礎(chǔ)上，進 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 25 頁 一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會 。(5)資源供給及資本運作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護； (7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃； (9)項目經(jīng)濟及社會效益分析； (10)結(jié)論及建議?？尚行匝芯康母灸康氖菍崿F(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 二、可行性研究 可行性研究 定義、目的及其內(nèi)容 可行性研究是指對建設(shè) 工程項目在做出是否投資的決策之前，現(xiàn)對于該項目相關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟、社會、環(huán)境等所有方面進行調(diào)查研究，對項目可能擬建的方案認真地進行技術(shù)、經(jīng)濟分析論證，研究項目在技術(shù)上的先進適用性、經(jīng)濟上的合理性、建設(shè)上的可能性，對項目建成后的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益等進行科學(xué)的預(yù)測和評價。 一、項目建議書 項目建議書定義 項目建議書是擬建項目的承辦單位，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合企業(yè)的既有資源，在經(jīng)過對市場供給、需求、消費者習(xí)慣等各種因素調(diào)查的基礎(chǔ) 上，尋找市場投資機會，特撰寫此建議書，宏觀上對該項目建設(shè)的必要性以及可能性進行了論述，上報青島市計劃委員會進行選擇，一般為小型項目。 在青島，投資決策階段建設(shè)單位的主要工作就是編制可行性報告（或者編制項目建議書）。 ．．．．．．．．．．．．．．．１４ 八、規(guī)劃批后管理 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１５ 第三章：工程建設(shè)階段 ．．．．．．．．．．．．．．．．．１６ 一、工程報建流程： ．．．．．．．．．．．