【正文】 ．．．．．．．１６ 二、工程實施 ．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１８ 三、項目信息管理 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２０ 四、工程綜合驗收管理 ．．．．．．．．．．．．．．．．．２０ 第四章交付使用階段 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５ 一、售后服務(wù) ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５ 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 25 頁 二、物業(yè)管理 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５ 從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為四個階段（這里暫且不談銷售階段），即項目投資決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、工程建設(shè)階段、交付使用（售后服務(wù)）階段。 2020－ 11－９ 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 25 頁 目錄 第一章： 項目投資決策．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．３ 一、項目建議書 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３ 二、可行性研究 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４ 第二章：前期準(zhǔn)備階段 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．５ 一、項目立項 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．６ 二、土地預(yù)審 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．７ 三、項目選址、規(guī)劃設(shè)計條件下發(fā) ．．．．．．．．．．．．．７ 四、勘探、設(shè)計隊伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地 許可證下發(fā) ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．８ 五、辦理 土地手續(xù)、領(lǐng)取項目開發(fā)手冊及其后續(xù)管理 ．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．． ．． ９ 六、建筑方案設(shè)計、報審，建筑工程建筑方案審查意 見書下發(fā) 。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 25 頁 青島 房地產(chǎn) 項目 開發(fā) 管理程序手冊 編者按語： 對于青島房地產(chǎn)項目的開發(fā)，編者按照自己的理解，在綜合整理以往 工作 資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合青島市政 府部門要求的報建順序，對于一個具體房地產(chǎn)項目開發(fā)的具體過程進(jìn)行 整理。 在整理匯總 過程中，具體一些事項不是非常詳盡 或者說某些方面存在很大認(rèn)識上的失誤 ， 望各位同行給予完善 補(bǔ)充 ，在此先行謝過 。 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． １３ 七、施工圖設(shè)計審查，施工圖審查意見合格書，建筑 工程規(guī)劃許可證辦理。 第一章： 項目投資決策階段 房地產(chǎn)投資決策階段在整個項目開發(fā)方面具有戰(zhàn)略方面的意義，是對項目從經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益以及技術(shù)方面對項目的論證，為項目以后的發(fā)展方向確定了道路。一般而言，小型項目編制項目建議書，取代可行性研究報告向政府報審。 項目建議書內(nèi)容 ? 項目名稱、承辦單位、項目負(fù)責(zé)人； ? 項目的提出的目的、必要性和依據(jù)； ? 項目的產(chǎn)品方案、市場需求、擬建生產(chǎn)規(guī)模、建設(shè)地點的初步設(shè)想； ? 資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系和采用新技術(shù)的可能性 ? 簡單 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 25 頁 投資估算和資金籌措方案資金償還能力預(yù)測； ? 項目初步進(jìn)度計劃 ? 項目投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的初步估計。據(jù)此提出項目是否該投資建設(shè)，以及選定最佳投資方案等結(jié)論性意見，為項目決策提供基礎(chǔ)。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項目概況； (2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置； (3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護(hù) 。 可行性研究的工作階段 1）投資機(jī)會研究。 投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。 2）初步可行性研究，亦稱 “ 預(yù)可行性研究 ” 。 3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。 可行性研究步驟 可行性研究按 5 個步驟進(jìn)行： (1)籌劃準(zhǔn)備：建設(shè)單位委托有咨詢公司編制報告，提供其各種基礎(chǔ)性 資料、背景等資料。 (3)方案選擇與優(yōu)化 ：各種建設(shè)方案比較、選擇。 (5)編制可行性研究報告。 第二章：前期準(zhǔn)備階段 項目立項 勘探、設(shè)計隊伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地許可證下發(fā)。 不過此項工作青島市已經(jīng)改變，一般在規(guī)劃選址后，上報規(guī)劃局審批的可行性研究報告，辦理立項工作。 批后規(guī)劃管理 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 25 頁 有存量建設(shè)用地并準(zhǔn)備依照、拍、掛的出讓方式供地的項目可以不進(jìn)行預(yù)審。提交下列資料： ① 申請預(yù)審的文件 ② 項目建議書批復(fù)文件 ③ 建設(shè)項目可行性報告。 三、項目選址、規(guī)劃設(shè)計條件下發(fā)： 目前“項目選址、規(guī)劃設(shè)計條件下發(fā) ” 在實際工作中合為一起。評審中心納入有形市場、組織專家評審；規(guī)劃部門組織批前公示。青島市規(guī)劃局確定選址用地范圍、審核實測的坐標(biāo)點、用地界限及用地面積；下發(fā)項目《選址意見書》〉同時下發(fā)規(guī)劃設(shè)計條件，作為建設(shè)單位委托設(shè)計、辦理有關(guān)土地手續(xù)的依據(jù)。 ④ 設(shè)計環(huán)保、文物、國家安全等部門的項目，出具相關(guān)部門審查意見。 ⑥ 其他說明建設(shè)項目性質(zhì)以及內(nèi)容材料。 四、勘探、設(shè)計隊伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地許可證下發(fā) 。 青島規(guī)劃局審批建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計以及管線綜合方案（要求評審、公示的項目需要首先評審、公示并出具相關(guān)意見）（在這里過程中），審核用地界限以及面積，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 上報資料： ① 申請書以及規(guī)劃報建申請表 ② 《選址意見書》（包含規(guī)劃設(shè)計條件）以及附圖（含控制線） ③ 相關(guān)部門審查意見 ④ 有效的土地權(quán)屬證明 ⑤ 規(guī)劃設(shè)計合同鑒審?fù)ㄖ獣ㄇ鄭u市規(guī)劃處審核、出具） ⑥ 上報三個規(guī)劃方案，每個規(guī)劃設(shè)計方案 2 套資料：設(shè)計說明書、規(guī)劃總平面圖、豎向設(shè)計各兩份，管線綜合說明圖 3 份，環(huán)境設(shè)計圖可以單獨申報（目前青島市的住宅項目都需要專 家評審、社會公示，需要專家出具專家評審意見書（含專家名單）、規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)核準(zhǔn)書、社會公示意見書。 設(shè)計單位招標(biāo) 25 天；資料齊全規(guī)劃審批時限 14 天。 土地使用權(quán) 的取得 。 2） 、出讓方式的定義 ① 、出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。 按照青島市《青島市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范項目供地工作的意見》（青政法 [2020]24 號）明確說明：對屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商業(yè)住宅等經(jīng)營性招商引資項目用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；工業(yè)用地要創(chuàng)造條件逐步實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。 ③ 、招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段