【導(dǎo)讀】二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開發(fā)市場上占有舉足輕重的地位。太陽城項(xiàng)目全部建成后，住宅建筑面積將達(dá)到140萬平。各方面的能力都得到飛躍式的提高。營性公建項(xiàng)目的可持續(xù)性開發(fā)。西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國道。太陽城2期為4#、8#地塊，位于東真理道以北。順馳太陽城項(xiàng)目共包含12個(gè)地塊，地塊總面積公頃，紅線內(nèi)用地公頃。目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無不良地質(zhì)情況。該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達(dá)，距中環(huán)線公里，居住區(qū)內(nèi)另有兩條主要道路為天山北路。與賀蘭路，紅線寬度均為30米，現(xiàn)已建成，向南直通萬新村居住區(qū)。3至5年內(nèi)完成。東南半環(huán)建成后將極大地緩解市區(qū)東南部交通的。2020年市政府將投資改造河?xùn)|區(qū)的基礎(chǔ)道路設(shè)施。劃于2020年相繼動工。但從現(xiàn)場實(shí)際調(diào)查情況看，上述不利。衛(wèi)國道一側(cè)由于人口相應(yīng)減少，道路兩側(cè)的狀況有較。征地、墊土及小區(qū)外市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程的建設(shè)。

　　

【正文】 營造等方面實(shí)現(xiàn)一定程度的創(chuàng)新與突破。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 32 頁 大量的管理資料下載 2. 建筑形式： 根據(jù)兩個(gè)地塊不同的特點(diǎn)，形成產(chǎn)品差異。結(jié)合太陽城整體規(guī)劃，采取板式小高層、普通多層與低層相結(jié)合的建筑形式，具體 配比見下表： 建筑形式 層數(shù) 比例（ %） 板式小高層 10 40 普通多層 40 準(zhǔn)低層 3—— 4 20 合計(jì) —— 100 3. 房型平面設(shè)計(jì)： ? 在戶均面積上適當(dāng)做出檔次差異，迎合不同層次客戶群的不同需求，多采用錯(cuò)層與躍層設(shè)計(jì)；低層住宅在保證平面合理性與居住舒適性的基礎(chǔ)上，采用個(gè)性化設(shè)計(jì)。 ? 通過加大面寬和提高層高等手段增強(qiáng)房型的舒適性。 ? 通過落地窗、外飄窗、吹拔等手段增強(qiáng)房型的趣味性。 ? 通過樓體挖槽、陽面不封閉陽臺等處理手法豐富房型設(shè)計(jì)處理手法，控制單套戶型面積。 4. 戶均面積： 結(jié)合起步區(qū)的銷售 情況，在起步區(qū)戶型面積的基礎(chǔ)上，適當(dāng)放大單套面積，具體指標(biāo)見下表： 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 33 頁 大量的管理資料下載 戶 型 項(xiàng) 目 兩室（ m2） 三室（ m2） 低層住宅（ m2） 面積 95 130 190 5. 建筑立面： 借助高水平設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)手法，營造現(xiàn)代感強(qiáng)的建筑風(fēng)格，通過勻稱的線條處理與簡潔、明快的色彩，注重建筑的美感，強(qiáng)調(diào)可識別性。 6. 住宅配套： 采用中等檔次的配套水平，在保證住宅品質(zhì)的基礎(chǔ)上盡量控制成本，充分考慮舒適度、成本與所產(chǎn)生收益之間的關(guān)系。 ? 入戶門：高級防盜門 ? 外檐窗：高級塑鋼窗 ? 適度智能化配套：網(wǎng)絡(luò)、圍墻紅外監(jiān)控、背 景音樂 ? 供水：不設(shè)熱水、中水、直飲水系統(tǒng) ? 供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。 ? 樓棟入口：可視對講防盜門 ? 樓梯間：地面防滑地磚，木扶手，鐵藝欄桿 7. 精裝修成品房設(shè)計(jì) 在起步區(qū)的成品房交工標(biāo)準(zhǔn)獲得極大市場認(rèn)可的情況下，太陽城 2 期應(yīng)繼續(xù)對成品房設(shè)計(jì)進(jìn)行深化，在推行統(tǒng)一交工標(biāo)準(zhǔn)成品房基礎(chǔ)的同時(shí)，適當(dāng)進(jìn)行菜單式裝修的積極探索，具體思路如下： 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 34 頁 大量的管理資料下載 ? 充分研究客戶群消費(fèi)心理與消費(fèi)能力，嚴(yán)格按照市場定位確定成品房精裝修費(fèi)用，以確定的精裝修費(fèi)用指導(dǎo)裝修設(shè)計(jì)與材料選擇。 ? 在房型施工圖設(shè)計(jì)階段引入精裝修設(shè)計(jì)公司，對某些房型進(jìn)行必要的更改，其 中包括某些平面結(jié)構(gòu)的處理和對電路、上下水、暖氣的安排與布置等。 ? 減少現(xiàn)場施工的工作量，在裝修設(shè)計(jì)時(shí)考慮 80%以上的工作為外加工，現(xiàn)場裝配，以達(dá)到縮短工期，提高裝修質(zhì)量與裝修效果的目的。 ? 整體風(fēng)格定位為“時(shí)尚、實(shí)用”，倡導(dǎo)“輕裝修，重裝飾”的裝修理念。 ? 抓住重點(diǎn)，注重廚房、衛(wèi)生間的裝修效果。在整體預(yù)算的控制下突出幾個(gè)亮點(diǎn)，如某些材質(zhì)的使用，潔具、淋浴房采取定制等。 ? 注重細(xì)節(jié)處理，例如淋浴房地面的處理、地面不同材質(zhì)交接處的處理等。 ? 注意用裝修彌補(bǔ)某些房型設(shè)計(jì)中的缺陷。 ? 強(qiáng)調(diào)成品房樣板間的裝飾，體現(xiàn)生活品位，根據(jù) 戶型特點(diǎn)選擇適當(dāng)尺寸的家具，增強(qiáng)室內(nèi)空間感受。 ? 與關(guān)鍵建材供應(yīng)商建立良好的合作關(guān)系，從而降低采購成本并為提供有限菜單式裝修提供經(jīng)濟(jì)前提。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 35 頁 大量的管理資料下載 第七部分 經(jīng)濟(jì)可行性分析 一． 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)估算 規(guī)劃總用地 公頃 紅線內(nèi)占地 公頃 居住區(qū)用地 （按紅線內(nèi)用地的 80%計(jì)算） 容積率 （估算） 住宅建筑面積 27 萬平方米（估算） 二． 成本估算 （一） 估算范圍 根據(jù)估算的居住區(qū)用地 公頃，按容積率 計(jì)算，太 陽城 2 期住宅建筑面積約為 27 萬平方米。其中不同建筑形式的建筑面積見下表： 建筑形式 層數(shù) 比例 （ %） 建筑面積 （萬平方米） 板式小高層 10 40 普通多層 40 準(zhǔn)低層 3— 4 20 合計(jì) —— 100 27 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 36 頁 大量的管理資料下載 （二） 單方成本估算 小高層成本估算表 項(xiàng)目 單方造價(jià)（元） 樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)? 740 工程建設(shè)費(fèi) 1300 工程建設(shè) 其它費(fèi) 前期費(fèi) 40 區(qū)內(nèi)公建費(fèi) 50 非經(jīng)營性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi) 350 銷售費(fèi)用 80 公共設(shè)施維修費(fèi) 20 管理費(fèi) 50 營業(yè)稅 183 貸款利息 50 總計(jì) 2983 多層及低層成本估算表 項(xiàng)目 單方造價(jià)（元） 樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)? 740 工程建設(shè)費(fèi) 880 工程建設(shè) 其它費(fèi) 前期費(fèi) 45 區(qū)內(nèi)公建費(fèi) 50 非經(jīng)營性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi) 345 銷售費(fèi)用 80 公共設(shè)施維修費(fèi) 20 管理費(fèi) 50 營業(yè)稅 183 貸款利息 50 總計(jì) 2563 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 37 頁 大量的管理資料下載 （三） 單方成本估算分析 ? 土地及大配套費(fèi)用 按土地及大配套費(fèi)用總額 19983 萬元計(jì)算，則單方 土地成本約為 740 元 /平方米。 19983 萬元247。 27 萬平方米 = 740 元 /平方米 ? 工程建設(shè)費(fèi)用分析 工程建設(shè)費(fèi)包括：地基處理費(fèi)、土建費(fèi)用、監(jiān)理及其它費(fèi)用。（詳見“工程建設(shè)費(fèi)明細(xì)表”） 工程建設(shè)費(fèi)明細(xì)表 項(xiàng)目 單方造價(jià)（小高層） 單方造價(jià)（多層及低層） 地基處理費(fèi) 70 50 土建費(fèi)用 1200 800 監(jiān)理及其它費(fèi)用 30 30 總計(jì) 1300 880 ? 工程建設(shè)其它費(fèi)用分析 前期所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括規(guī)管費(fèi)、墻體改造費(fèi)、人防費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等；托幼、學(xué)校、郵電局、社會停 車場、公交站等配套設(shè)施須我公司自行建設(shè)，按每平方米 120 元計(jì)算；在土建工程竣工后需投資建設(shè)煤氣、供電、上下水、暖氣、通訊、有線電視、小區(qū)內(nèi)道路、環(huán)境等區(qū)內(nèi)配套設(shè)施。（詳見“工程建設(shè)其它費(fèi)明細(xì)表”） 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 38 頁 大量的管理資料下載 工程建設(shè)其它費(fèi)明細(xì)表 項(xiàng)目 單方造價(jià)（元） 前期費(fèi) 45 區(qū)內(nèi)公建費(fèi) 50 非經(jīng)營性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi) 345 總計(jì) 560 ? 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按每平方米銷售均價(jià) 3300 元的 %計(jì)算，單方成本約為 80 元。其中包括廣告費(fèi)用、售樓處及樣板間建造費(fèi)用分?jǐn)偂⑿麄鞑牧显O(shè)計(jì)及印刷費(fèi)用等。 ? 營 業(yè)稅 按銷售均價(jià) 3300 元 /平方米的 %計(jì)算，每平方米約為 183元。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 39 頁 大量的管理資料下載 三． 銷售價(jià)格分析 通過對區(qū)域市場乃至天津市整體市場的調(diào)查與研究，通過項(xiàng)目素質(zhì)分析，依據(jù)太陽城起步區(qū)的銷售情況與銷售均價(jià)，我們有理由得出結(jié)論：以前面所論述的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路、高品質(zhì)的生活配套設(shè)施，并輔以高效的市場推廣策略，根據(jù)不同建筑形式產(chǎn)品的銷售價(jià)格和所占比例，太陽城 2 期的平均售價(jià)水平預(yù)計(jì)可以達(dá)到 3300 元 /平方米。不同建筑形式住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格見下表： 住宅形式 所占比例（ %） 目標(biāo)銷售均價(jià)（元） 板式小高層 40 3150 普通多層 40 3300 準(zhǔn)低層 20 3600 平均 3300 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 40 頁 大量的管理資料下載 四． 項(xiàng)目投資效益分析（見下表） 建筑形式 板式小高層 普通多層 準(zhǔn)低層 合計(jì)（萬元） 建筑面積 （萬平方米） 27 單方成本 （元 /平方米） 2983 2563 2563 —— 總成本 （萬元） 73737 目標(biāo)售價(jià) （元 /平方米） 3150 3300 3600 均價(jià) 3300 銷售收入 （萬元） 34020 35640 19440 89100 利潤（萬元） 15363 按上表所得數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)如下： ? 總投資： 73737 萬元 ? 銷售收入： 89100 萬元 ? 總利潤： 15363 萬元 ? 投資回報(bào)率： 15363247。 73737=% ? 結(jié)論：順馳太陽城 2 期項(xiàng)目總利潤高達(dá) 億元，投資回報(bào)率超過 20%，極具投資價(jià)值。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 41 頁 大量的管理資料下載 五． 資金預(yù)測（后附資金流量表） （一） 銷售周期 根據(jù)公司以往開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對太陽城起步區(qū)銷售情況的預(yù)測，太陽城 2 期項(xiàng)目的銷售周期應(yīng)該在 3 年 左右。 （二） 資金占用峰值 從資金流量表可 以看出，太陽城 2 期最大資金占用發(fā)生在 2020年 1 季度 ，最大資金占用量約為 億元 。 （三） 內(nèi)部收益率 太陽城 2 期項(xiàng)目操作時(shí)間跨 4 個(gè)年度， 2020—— 2020 年每年的累計(jì)資金分別為 10150 萬元、 18795 萬元、 20259 萬元、 24049萬元，由此計(jì)算的內(nèi)部收益率為 %。