【導(dǎo)讀】座椅，并有地下通道與人民路商業(yè)街相連。但××地下空間尚未利用，廣場(chǎng)。采用平頂?shù)男问?，風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格，由于其高度僅有5層，并有道路與××加之目前秦都區(qū)政府周邊是咸陽(yáng)市最為成熟和完善的商業(yè)繁華區(qū)，政。區(qū)土地整體價(jià)值的提升。今天的城市發(fā)展水平。人民廣場(chǎng)、金融中心和商業(yè)中心三位一體，相互促。進(jìn)，形成和諧統(tǒng)一的城市空間。通過(guò)對(duì)××的改建和擴(kuò)建，使改造后的××及金富洲購(gòu)物中心，能夠成。為咸陽(yáng)市新城市形象的代表。使之成為咸陽(yáng)市的標(biāo)志性建筑。其中，總體容積率，限高度為。地面六全部供營(yíng)業(yè)。察報(bào)告，因此目前無(wú)法確定建筑基礎(chǔ)的具體形式。%；非農(nóng)業(yè)人口，占總?cè)丝诘?。長(zhǎng)%，增速創(chuàng)近8年新高，經(jīng)濟(jì)總量居全省第一位。渭河、灃河綜合治理工程進(jìn)展。路立交橋等八路三橋城市重點(diǎn)工程進(jìn)程通車。售總額102億元，增長(zhǎng)13%；招商引資到位資金120億元。均可支配收入9000元，增長(zhǎng)9%；農(nóng)民人均純收入2270元，增長(zhǎng)8%。力爭(zhēng)全年接待國(guó)內(nèi)外游客900萬(wàn)。人次,旅游綜合收入突破30億元。

　　

【正文】 期的年回報(bào)收益，因此，對(duì)于出租收入暫不計(jì)算在總收入當(dāng)中。 (四 )總收益 : ：總收入 銀行貸款 三年銀行貸款利息 自有資金 == 億元 稅后總收益： 億元 億元 *6%= 億元 ：稅后總收入 銀行貸款 三年銀行貸款利息 自有資金 == 億元 稅后總收益： *6%= 億元 銀行貸款、利息回收安排表 (五 )內(nèi)部收益率： :稅后純利潤(rùn) /自有資金投入 = : 稅后純利潤(rùn) /自有資金投入 =(六 )盈虧平衡點(diǎn) : 方案二： 除 F F F6 銷售外，其余各層進(jìn)行租賃 （一） 銷售收入 中國(guó)最大的管理資源中心 34 樓層 面積 (萬(wàn)平米 ) 價(jià)格 (市場(chǎng)價(jià)格 ) 價(jià)格 (實(shí)際價(jià)格 ) F1 2 14500 11000 收入 (億 ) F5 4500 收入 (億 ) F6 4000 收入 (億 ) 市場(chǎng)價(jià)格銷售收入： 實(shí)際價(jià)格銷售收入： （二） 出租收入 樓層 B1 F2 F3 F4 合計(jì) 面積 (萬(wàn)平米 ) 1 1 7． 7 租金 (元 /天 ) 2 2 ———— 年收入 (萬(wàn)元 ) 4212 720 720 216 5868 （三） 營(yíng)銷安排 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷細(xì)則 資金回收 比 例 市場(chǎng)售價(jià)回收額 (億元 ) 實(shí)際 售價(jià)回收額 (億元 ) 租賃收入 (億元 ) 2020 年 5 月 項(xiàng)目正式開(kāi)盤 20% 2020 年 10月 進(jìn)入強(qiáng)銷期 60% 2020 年 3 月 掃尾銷售期 20% 收入合計(jì) (四 )總收益 : 1. 市場(chǎng)價(jià)格收入：總收入 (銷售收入 +出租收入 )銀行貸款 三年貸款利息自有資金 中國(guó)最大的管理資源中心 35 =(+)= 億元 稅后總收益： 億元 *6%= 億元 ：總收入 (銷售收入 +出租收入 )銀行貸款 三年貸款利息 自有資金 ==(+)= 億元 銀行貸款、利息回收安排表 (五 )內(nèi)部收益率： :稅后純利潤(rùn) /自有資金投入 = : 稅后純利潤(rùn) /自有資金投入 =(六 )盈虧平衡點(diǎn) : 十． 推廣方案 (一 )推廣戰(zhàn)略 1. 推廣針對(duì)主體：投資戶和經(jīng)營(yíng)商戶 2. 推廣主題：項(xiàng)目的 地理位置、規(guī)劃理念、未來(lái)遠(yuǎn)景、升值潛力等 3. 道具物料配置： ? 銷售道具：名片、紙杯、手提袋、胸牌、其他辦公用品、樓書、DM單 ? 宣傳道具：圍檔、道旗、報(bào)紙報(bào)告、公關(guān)活動(dòng)、電視廣告 ? 售樓處裝修 4. 媒體選擇及理由 1）平面： ? 報(bào)紙作為大眾媒體，具有覆蓋面廣，傳閱率高的特點(diǎn)，因此可作為廣告宣傳的主體。 ? 咸陽(yáng)當(dāng)?shù)乜蛇x擇《咸陽(yáng)日?qǐng)?bào)》、《華商報(bào)》等媒體。由于內(nèi)街品牌店和百貨店需從外埠引進(jìn)，因此，平面選擇方面會(huì)涉及在外地的媒體發(fā)布，特別是西安的一些媒體，具體媒體將根據(jù)實(shí)際推廣狀況進(jìn)行選擇。 2）電視廣告： 中國(guó)最大的管理資源中心 36 ? 電視是人們生活 當(dāng)中必不可少的娛樂(lè)工具，電視廣告具有一定的權(quán)威性，同時(shí)可覆蓋面廣，在推廣時(shí)可作為報(bào)紙的有效補(bǔ)充媒體，配合報(bào)紙廣告，搭建立體化宣傳網(wǎng)絡(luò)，在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到告知目的。 ? 制作 1530 秒左右的形象宣傳片，在項(xiàng)目推廣的重要節(jié)點(diǎn)選擇咸陽(yáng)或西安主要電視臺(tái)滾動(dòng)播出。 3）戶外： ? 是主要的推廣手段，因咸年陽(yáng)市城市較小，且本項(xiàng)目地處絕對(duì)的城市中心，因此，戶外的宣傳影響力應(yīng)該是最大的，特別是在搭建圍擋時(shí)，可做 56 米高的異型圍擋，吸引過(guò)路人群的關(guān)注，達(dá)到宣傳目的。 ? 主要以圍擋和道旗為主，視推廣情況和推廣安排，更換畫面，暫定更換 3 次。 4）電臺(tái)： 由于項(xiàng)目所在地點(diǎn)是咸陽(yáng)市最主要的干路，是市內(nèi)外車輛的必經(jīng)之路，因此有戶外形象宣傳即可，不必以廣播作為補(bǔ)充。因此，暫不安排電臺(tái)廣告宣傳。 5）網(wǎng)絡(luò)廣告： 鑒于咸陽(yáng)市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)方面對(duì)于網(wǎng)絡(luò)的宣傳介入較少，因 此，暫不考慮安排網(wǎng)絡(luò)宣傳。 （二） 推廣費(fèi)用預(yù)算： 推廣費(fèi)用總體分配比例 序號(hào) 渠道 具體物料 費(fèi)用 （萬(wàn)元） 總費(fèi)用（萬(wàn)元） 備注 1 道具物料 銷售道具 23 751 平面立體廣告投入（含硬、軟廣告及電視廣告） 425 由于涉及外埠招商，因此廣告投入涉及外埠市場(chǎng)，外埠推廣費(fèi)暫定 100 萬(wàn)元 推廣中涵蓋招商和銷售，因此在原有廣告推廣費(fèi)用基礎(chǔ)上增加100 萬(wàn)元 中國(guó)最大的管理資源中心 37 道旗、圍擋 33 含 3 次畫面更換和搭建費(fèi)用 售樓處 70 含土建和內(nèi)部裝修 2 公關(guān)活動(dòng) 175 3 辦公及公關(guān)費(fèi)用 50 4 機(jī)動(dòng)資金 100 費(fèi)用匯總： 1076 萬(wàn)元 道具物料預(yù)算明細(xì)表 銷售道具 內(nèi)容訴求 訴 求 對(duì) 象 制 作 數(shù) 量 參考費(fèi)用 預(yù)算（萬(wàn)） VI系統(tǒng) 名片 LOGO 所有商戶 隨機(jī) 5（含設(shè)計(jì)、印刷費(fèi)） 紙杯 手提袋 其他辦公用品 樓書兩本 ? 人民路特殊的商業(yè)文化氛圍 ? 本商鋪賣點(diǎn) ? 招商要素 ? 經(jīng)營(yíng)前景 ? 商鋪平面規(guī)劃 ? 未來(lái)經(jīng)營(yíng)前景和升值潛力 針對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者一本 20200 8 針對(duì)投資者的形象樓書一本 20200 8 DM單 針對(duì)所有客戶 40000 2 圍擋 形象 咸陽(yáng)市 1套 約 23 道旗 約 10 售樓處 （招商處） 土建 與 VI相結(jié)合的項(xiàng)目形象 1套 約 70 內(nèi)部裝修 合計(jì) 126 硬廣費(fèi)用預(yù)算： 中國(guó)最大的管理資源中心 38 因廣告宣傳中涉及招商推廣和銷售推廣兩項(xiàng)內(nèi)容，且招商中涉及到咸陽(yáng) 以外的外埠市場(chǎng)招商，因此，費(fèi)用會(huì)有一定幅度的浮動(dòng)，暫定 387 萬(wàn)元，視實(shí)際支出需要增減。 軟文費(fèi)用預(yù)算： 暫按每周一期，重要節(jié)點(diǎn)發(fā)布兩至三期計(jì)算，單期 500 元，共約 6 萬(wàn)元。 電視廣告費(fèi)用預(yù)算： ? 制作 15— 30 秒形象宣傳廣告片，以項(xiàng)目整體形象及未來(lái)發(fā)展?jié)摿π麄鳛橹?，在?xiàng)目推廣的重要節(jié)點(diǎn)反復(fù)播出，同平面廣告形成交叉立體效應(yīng)。 ? 因電視廣告單位報(bào)價(jià)波動(dòng)較大，因此暫按 30 萬(wàn)元進(jìn)行計(jì)算，具體費(fèi)用待支出時(shí)詳細(xì)計(jì)算。 公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用安排 根據(jù)具體營(yíng)銷安排，進(jìn)行安排，大型活動(dòng)單次費(fèi)用不超過(guò) 60 萬(wàn)，其他活動(dòng)以 1015 萬(wàn)為主，共約 175 萬(wàn) （五）宣傳推廣周期安排 說(shuō)明：根據(jù)整體推廣要求，分為 6 個(gè)推廣分周期，具體推廣主題暫不確定，根據(jù)實(shí)際情況待定。 1． 入市告知期： 時(shí)間 工作內(nèi)容 針對(duì)人群 宣傳內(nèi)容 平面報(bào)紙 電視廣告 公關(guān)活動(dòng) 06 年 2 月 15日 項(xiàng)目開(kāi)始宣傳 咸陽(yáng)市 項(xiàng)目入市告知 整版，以形象稿出現(xiàn) 形象宣傳片 產(chǎn)品形象發(fā)布會(huì) 2． 開(kāi)盤期 時(shí)間 工作內(nèi)容 針對(duì)人群 宣傳內(nèi)容 平面報(bào)紙 軟性宣傳 公關(guān)活動(dòng) 項(xiàng)目整體開(kāi)盤 咸陽(yáng)市 全新項(xiàng)目入市，引領(lǐng)商業(yè)新天地。經(jīng)營(yíng)前景，贏利回收 半、整版交替，以形象稿出現(xiàn) 投 資經(jīng)營(yíng)價(jià)值的體現(xiàn) 盛大開(kāi)盤活動(dòng) 中國(guó)最大的管理資源中心 39 3． 強(qiáng)銷期： 時(shí)間 工作內(nèi)容 針對(duì)人群 宣傳內(nèi)容 平面報(bào)紙 軟性宣傳 電視廣告 公關(guān)活動(dòng) 06． 610 月 銷售 投資商戶和市場(chǎng)類經(jīng)營(yíng)商戶 項(xiàng)目的獨(dú)特地理位置；未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?；可能的投資收益 集中發(fā)布，版面以整版為主 每周一次， 10 月每周兩次 每周黃金時(shí)間播出三次 隔月舉辦一次， 10月主體封頂舉辦大活動(dòng) 4． 掃尾 時(shí)間 工作內(nèi)容 針對(duì)人群 宣傳內(nèi)容 平面報(bào)紙 軟性宣傳 電視廣告 公關(guān)活動(dòng) 06． 1107． 3 剩余面積銷售 投資商戶和自營(yíng)商戶 優(yōu)越的地理位置帶來(lái) 的商業(yè)前景；開(kāi)發(fā)商返租保證；專業(yè)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營(yíng)管理；無(wú)后顧之憂的投資保證和經(jīng)營(yíng)保證 3 月整月宣傳，每周兩版，全部為半版，以投資保證為主題發(fā)揮 每月一期，從正反論述投資的價(jià)值和為什么會(huì)贏利的原因 倒計(jì)時(shí)形式播出，引發(fā)關(guān)注和緊迫感 外裝、內(nèi)裝結(jié)束后分別舉辦活動(dòng)慶祝 十一． 敏感性分析 （一） 敏感性因素分析 1. 如何解決百貨店內(nèi)的主力店設(shè)置 2. 如何解決商戶對(duì)于地下一層做市場(chǎng)的認(rèn)同度的問(wèn)題 3. 如何確定街鋪的銷售價(jià)格和返租比率 （二） 解決方案 1. 目前咸陽(yáng)市所有百貨店均為自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)，缺乏在國(guó)內(nèi)外有影響力的百貨機(jī)構(gòu)，市場(chǎng)完全是空白，因此，可考慮 定向引進(jìn)國(guó)內(nèi)外一些知名的百貨商家，如家樂(lè)福、沃爾瑪、華聯(lián)、物美等。既可彌補(bǔ)市場(chǎng) 中國(guó)最大的管理資源中心 40 空白，又能夠有針對(duì)性的滿足消費(fèi)者的需求，同時(shí)和本項(xiàng)目的商業(yè)旗艦地位相符。 2. 可通過(guò)對(duì)市場(chǎng)合理規(guī)劃，引入科學(xué)規(guī)范管理，強(qiáng)化市場(chǎng)形象等改變舊有觀念。 3. 根據(jù)市場(chǎng)狀況，產(chǎn)品前景評(píng)估和資金狀況確定合理價(jià)格。 十二． 社會(huì)影響分析 1. 本項(xiàng)目位于咸陽(yáng)市商業(yè)主干道 — 人民路北，緊鄰繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)本項(xiàng)目的定位，項(xiàng)目將能夠成為咸陽(yáng)市商業(yè)行為的旗艦，是咸陽(yáng)市的地標(biāo)性建筑。 2. 另外，項(xiàng)目自身所具備的 MALL 的概念，也開(kāi)創(chuàng)了西北地區(qū)的先河，能夠成為引領(lǐng)整個(gè)西北市場(chǎng)的重 頭項(xiàng)目。 3. 可以預(yù)見(jiàn)的是，本項(xiàng)目竣工開(kāi)業(yè)后，不但可以帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益，更因?yàn)樗?dú)特的定位和位置，帶來(lái)良好的社會(huì)效益。 十三． 結(jié)論與建議 （一） 終論 通過(guò)項(xiàng)目的分析可見(jiàn)，本項(xiàng)目是可行的，并將帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 1． 本項(xiàng)目擁有良好的市場(chǎng)前景，本項(xiàng)目的建設(shè)正處于咸陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段，整個(gè)社會(huì)對(duì)高檔次、綜合性商城的需求旺盛，市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。 2． 無(wú)論以何種回收方式進(jìn)行計(jì)算，本項(xiàng)目投資內(nèi)部收益都比較可觀，為 %，自有資金為 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款利率，財(cái)務(wù)效益較好。通過(guò)敏感性分析可知項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，即使在較為不利 的環(huán)境下，也能獲得較好的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。 3． 本項(xiàng)目擁有良好的社會(huì)效益。本項(xiàng)目的實(shí)施促進(jìn)了秦都地區(qū)商業(yè)設(shè)施的改造和購(gòu)物環(huán)境的改善，提高了黃金地段的土地利用率，同時(shí)滿足社會(huì)日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，具有較好的社會(huì)效益。 4． 項(xiàng)目的建設(shè)也符合市政府制定的發(fā)展規(guī)劃，水、電、煤氣、暖氣、通信、道路和交通等各方面條件較好，這為項(xiàng)目的實(shí)施提供了良好的外部條件。 中國(guó)最大的管理資源中心 41 （二） 建議 1． 雖然本項(xiàng)目擁有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，但項(xiàng)目建設(shè)需要大量資金投入，能否籌集到足夠的資金將是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。因此，建設(shè)項(xiàng)目的主辦者盡可能通過(guò)多種渠道籌集足夠的資金，并盡量降低資金成本。 2． 通過(guò)敏感性分析可知，項(xiàng)目的總投資對(duì)財(cái)務(wù)結(jié)果的影響較為敏感。因此，建議項(xiàng)目主辦者盡量減少項(xiàng)目的建設(shè)成本以及一系列相關(guān)費(fèi)用，以提高項(xiàng)目效益。 3． 為有效而合理地利用資金，達(dá)到有效降低項(xiàng)目總投資額的目的。因此建議項(xiàng)目主辦者宜聘請(qǐng)專業(yè)財(cái)務(wù)管理公司和施工監(jiān)理公司協(xié)助整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施。 4． 通過(guò)敏感性分析可知，建筑物的容積率對(duì)項(xiàng)目效益影響較大。因此建議項(xiàng)目主辦者積極向有關(guān)部門申請(qǐng)放寬規(guī)劃限制，盡可能提高容積率。 5． 由于咸陽(yáng)市有許多商業(yè)區(qū)正在或計(jì)劃進(jìn)行改造，一些新的商業(yè)設(shè)施也將陸續(xù)建成，因此建議本項(xiàng)目應(yīng)盡早動(dòng)工，盡快建成 以爭(zhēng)取時(shí)間上優(yōu)勢(shì)，從而擴(kuò)大市場(chǎng)份額，以保證項(xiàng)目投資的回收。 6． 為了盡可能地吸引客戶以提高項(xiàng)目效益，可以考慮整個(gè)商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)，要體現(xiàn)民族特色和現(xiàn)代氣息，并使其布局合理，功能齊全，以商業(yè)為主，多業(yè)發(fā)展。