【導讀】座椅，并有地下通道與人民路商業(yè)街相連。但××地下空間尚未利用，廣場。采用平頂?shù)男问?，風格為現(xiàn)代風格，由于其高度僅有5層，并有道路與××加之目前秦都區(qū)政府周邊是咸陽市最為成熟和完善的商業(yè)繁華區(qū)，政。區(qū)土地整體價值的提升。今天的城市發(fā)展水平。人民廣場、金融中心和商業(yè)中心三位一體，相互促。進，形成和諧統(tǒng)一的城市空間。通過對××的改建和擴建，使改造后的××及金富洲購物中心，能夠成。為咸陽市新城市形象的代表。使之成為咸陽市的標志性建筑。其中，總體容積率，限高度為。地面六全部供營業(yè)。察報告，因此目前無法確定建筑基礎的具體形式。%；非農業(yè)人口，占總人口的%。長%，增速創(chuàng)近8年新高，經濟總量居全省第一位。渭河、灃河綜合治理工程進展。路立交橋等八路三橋城市重點工程進程通車。售總額102億元，增長13%；招商引資到位資金120億元。均可支配收入9000元，增長9%；農民人均純收入2270元，增長8%。力爭全年接待國內外游客900萬。人次,旅游綜合收入突破30億元。

　　

【正文】 期的年回報收益，因此，對于出租收入暫不計算在總收入當中。 (四 )總收益 : ：總收入 銀行貸款 三年銀行貸款利息 自有資金 == 億元 稅后總收益： 億元 億元 *6%= 億元 ：稅后總收入 銀行貸款 三年銀行貸款利息 自有資金 == 億元 稅后總收益： *6%= 億元 銀行貸款、利息回收安排表 (五 )內部收益率： :稅后純利潤 /自有資金投入 = : 稅后純利潤 /自有資金投入 =(六 )盈虧平衡點 : 方案二： 除 F F F6 銷售外，其余各層進行租賃 （一） 銷售收入 中國最大的管理資源中心 34 樓層 面積 (萬平米 ) 價格 (市場價格 ) 價格 (實際價格 ) F1 2 14500 11000 收入 (億 ) F5 4500 收入 (億 ) F6 4000 收入 (億 ) 市場價格銷售收入： 實際價格銷售收入： （二） 出租收入 樓層 B1 F2 F3 F4 合計 面積 (萬平米 ) 1 1 7． 7 租金 (元 /天 ) 2 2 ———— 年收入 (萬元 ) 4212 720 720 216 5868 （三） 營銷安排 營銷節(jié)點 營銷細則 資金回收 比 例 市場售價回收額 (億元 ) 實際 售價回收額 (億元 ) 租賃收入 (億元 ) 2020 年 5 月 項目正式開盤 20% 2020 年 10月 進入強銷期 60% 2020 年 3 月 掃尾銷售期 20% 收入合計 (四 )總收益 : 1. 市場價格收入：總收入 (銷售收入 +出租收入 )銀行貸款 三年貸款利息自有資金 中國最大的管理資源中心 35 =(+)= 億元 稅后總收益： 億元 *6%= 億元 ：總收入 (銷售收入 +出租收入 )銀行貸款 三年貸款利息 自有資金 ==(+)= 億元 銀行貸款、利息回收安排表 (五 )內部收益率： :稅后純利潤 /自有資金投入 = : 稅后純利潤 /自有資金投入 =(六 )盈虧平衡點 : 十． 推廣方案 (一 )推廣戰(zhàn)略 1. 推廣針對主體：投資戶和經營商戶 2. 推廣主題：項目的 地理位置、規(guī)劃理念、未來遠景、升值潛力等 3. 道具物料配置： ? 銷售道具：名片、紙杯、手提袋、胸牌、其他辦公用品、樓書、DM單 ? 宣傳道具：圍檔、道旗、報紙報告、公關活動、電視廣告 ? 售樓處裝修 4. 媒體選擇及理由 1）平面： ? 報紙作為大眾媒體，具有覆蓋面廣，傳閱率高的特點，因此可作為廣告宣傳的主體。 ? 咸陽當?shù)乜蛇x擇《咸陽日報》、《華商報》等媒體。由于內街品牌店和百貨店需從外埠引進，因此，平面選擇方面會涉及在外地的媒體發(fā)布，特別是西安的一些媒體，具體媒體將根據(jù)實際推廣狀況進行選擇。 2）電視廣告： 中國最大的管理資源中心 36 ? 電視是人們生活 當中必不可少的娛樂工具，電視廣告具有一定的權威性，同時可覆蓋面廣，在推廣時可作為報紙的有效補充媒體，配合報紙廣告，搭建立體化宣傳網絡，在短時間內達到告知目的。 ? 制作 1530 秒左右的形象宣傳片，在項目推廣的重要節(jié)點選擇咸陽或西安主要電視臺滾動播出。 3）戶外： ? 是主要的推廣手段，因咸年陽市城市較小，且本項目地處絕對的城市中心，因此，戶外的宣傳影響力應該是最大的，特別是在搭建圍擋時，可做 56 米高的異型圍擋，吸引過路人群的關注，達到宣傳目的。 ? 主要以圍擋和道旗為主，視推廣情況和推廣安排，更換畫面，暫定更換 3 次。 4）電臺： 由于項目所在地點是咸陽市最主要的干路，是市內外車輛的必經之路，因此有戶外形象宣傳即可，不必以廣播作為補充。因此，暫不安排電臺廣告宣傳。 5）網絡廣告： 鑒于咸陽市當?shù)胤康禺a方面對于網絡的宣傳介入較少，因 此，暫不考慮安排網絡宣傳。 （二） 推廣費用預算： 推廣費用總體分配比例 序號 渠道 具體物料 費用 （萬元） 總費用（萬元） 備注 1 道具物料 銷售道具 23 751 平面立體廣告投入（含硬、軟廣告及電視廣告） 425 由于涉及外埠招商，因此廣告投入涉及外埠市場，外埠推廣費暫定 100 萬元 推廣中涵蓋招商和銷售，因此在原有廣告推廣費用基礎上增加100 萬元 中國最大的管理資源中心 37 道旗、圍擋 33 含 3 次畫面更換和搭建費用 售樓處 70 含土建和內部裝修 2 公關活動 175 3 辦公及公關費用 50 4 機動資金 100 費用匯總： 1076 萬元 道具物料預算明細表 銷售道具 內容訴求 訴 求 對 象 制 作 數(shù) 量 參考費用 預算（萬） VI系統(tǒng) 名片 LOGO 所有商戶 隨機 5（含設計、印刷費） 紙杯 手提袋 其他辦公用品 樓書兩本 ? 人民路特殊的商業(yè)文化氛圍 ? 本商鋪賣點 ? 招商要素 ? 經營前景 ? 商鋪平面規(guī)劃 ? 未來經營前景和升值潛力 針對商業(yè)經營者一本 20200 8 針對投資者的形象樓書一本 20200 8 DM單 針對所有客戶 40000 2 圍擋 形象 咸陽市 1套 約 23 道旗 約 10 售樓處 （招商處） 土建 與 VI相結合的項目形象 1套 約 70 內部裝修 合計 126 硬廣費用預算： 中國最大的管理資源中心 38 因廣告宣傳中涉及招商推廣和銷售推廣兩項內容，且招商中涉及到咸陽 以外的外埠市場招商，因此，費用會有一定幅度的浮動，暫定 387 萬元，視實際支出需要增減。 軟文費用預算： 暫按每周一期，重要節(jié)點發(fā)布兩至三期計算，單期 500 元，共約 6 萬元。 電視廣告費用預算： ? 制作 15— 30 秒形象宣傳廣告片，以項目整體形象及未來發(fā)展?jié)摿π麄鳛橹?，在項目推廣的重要節(jié)點反復播出，同平面廣告形成交叉立體效應。 ? 因電視廣告單位報價波動較大，因此暫按 30 萬元進行計算，具體費用待支出時詳細計算。 公關活動費用安排 根據(jù)具體營銷安排，進行安排，大型活動單次費用不超過 60 萬，其他活動以 1015 萬為主，共約 175 萬 （五）宣傳推廣周期安排 說明：根據(jù)整體推廣要求，分為 6 個推廣分周期，具體推廣主題暫不確定，根據(jù)實際情況待定。 1． 入市告知期： 時間 工作內容 針對人群 宣傳內容 平面報紙 電視廣告 公關活動 06 年 2 月 15日 項目開始宣傳 咸陽市 項目入市告知 整版，以形象稿出現(xiàn) 形象宣傳片 產品形象發(fā)布會 2． 開盤期 時間 工作內容 針對人群 宣傳內容 平面報紙 軟性宣傳 公關活動 項目整體開盤 咸陽市 全新項目入市，引領商業(yè)新天地。經營前景，贏利回收 半、整版交替，以形象稿出現(xiàn) 投 資經營價值的體現(xiàn) 盛大開盤活動 中國最大的管理資源中心 39 3． 強銷期： 時間 工作內容 針對人群 宣傳內容 平面報紙 軟性宣傳 電視廣告 公關活動 06． 610 月 銷售 投資商戶和市場類經營商戶 項目的獨特地理位置；未來的發(fā)展?jié)摿Γ豢赡艿耐顿Y收益 集中發(fā)布，版面以整版為主 每周一次， 10 月每周兩次 每周黃金時間播出三次 隔月舉辦一次， 10月主體封頂舉辦大活動 4． 掃尾 時間 工作內容 針對人群 宣傳內容 平面報紙 軟性宣傳 電視廣告 公關活動 06． 1107． 3 剩余面積銷售 投資商戶和自營商戶 優(yōu)越的地理位置帶來 的商業(yè)前景；開發(fā)商返租保證；專業(yè)團隊的經營管理；無后顧之憂的投資保證和經營保證 3 月整月宣傳，每周兩版，全部為半版，以投資保證為主題發(fā)揮 每月一期，從正反論述投資的價值和為什么會贏利的原因 倒計時形式播出，引發(fā)關注和緊迫感 外裝、內裝結束后分別舉辦活動慶祝 十一． 敏感性分析 （一） 敏感性因素分析 1. 如何解決百貨店內的主力店設置 2. 如何解決商戶對于地下一層做市場的認同度的問題 3. 如何確定街鋪的銷售價格和返租比率 （二） 解決方案 1. 目前咸陽市所有百貨店均為自營或聯(lián)營，缺乏在國內外有影響力的百貨機構，市場完全是空白，因此，可考慮 定向引進國內外一些知名的百貨商家，如家樂福、沃爾瑪、華聯(lián)、物美等。既可彌補市場 中國最大的管理資源中心 40 空白，又能夠有針對性的滿足消費者的需求，同時和本項目的商業(yè)旗艦地位相符。 2. 可通過對市場合理規(guī)劃，引入科學規(guī)范管理，強化市場形象等改變舊有觀念。 3. 根據(jù)市場狀況，產品前景評估和資金狀況確定合理價格。 十二． 社會影響分析 1. 本項目位于咸陽市商業(yè)主干道 — 人民路北，緊鄰繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)本項目的定位，項目將能夠成為咸陽市商業(yè)行為的旗艦，是咸陽市的地標性建筑。 2. 另外，項目自身所具備的 MALL 的概念，也開創(chuàng)了西北地區(qū)的先河，能夠成為引領整個西北市場的重 頭項目。 3. 可以預見的是，本項目竣工開業(yè)后，不但可以帶來良好的經濟效益，更因為他獨特的定位和位置，帶來良好的社會效益。 十三． 結論與建議 （一） 終論 通過項目的分析可見，本項目是可行的，并將帶來巨大的經濟和社會效益 1． 本項目擁有良好的市場前景，本項目的建設正處于咸陽城市經濟高速發(fā)展階段，整個社會對高檔次、綜合性商城的需求旺盛，市場前景較為樂觀。 2． 無論以何種回收方式進行計算，本項目投資內部收益都比較可觀，為 %，自有資金為 %，遠遠高于銀行貸款利率，財務效益較好。通過敏感性分析可知項目抗風險能力強，即使在較為不利 的環(huán)境下，也能獲得較好的經濟回報。 3． 本項目擁有良好的社會效益。本項目的實施促進了秦都地區(qū)商業(yè)設施的改造和購物環(huán)境的改善，提高了黃金地段的土地利用率，同時滿足社會日益增長的消費需求，具有較好的社會效益。 4． 項目的建設也符合市政府制定的發(fā)展規(guī)劃，水、電、煤氣、暖氣、通信、道路和交通等各方面條件較好，這為項目的實施提供了良好的外部條件。 中國最大的管理資源中心 41 （二） 建議 1． 雖然本項目擁有良好的經濟效益和社會效益，但項目建設需要大量資金投入，能否籌集到足夠的資金將是項目成敗的關鍵。因此，建設項目的主辦者盡可能通過多種渠道籌集足夠的資金，并盡量降低資金成本。 2． 通過敏感性分析可知，項目的總投資對財務結果的影響較為敏感。因此，建議項目主辦者盡量減少項目的建設成本以及一系列相關費用，以提高項目效益。 3． 為有效而合理地利用資金，達到有效降低項目總投資額的目的。因此建議項目主辦者宜聘請專業(yè)財務管理公司和施工監(jiān)理公司協(xié)助整個項目的實施。 4． 通過敏感性分析可知，建筑物的容積率對項目效益影響較大。因此建議項目主辦者積極向有關部門申請放寬規(guī)劃限制，盡可能提高容積率。 5． 由于咸陽市有許多商業(yè)區(qū)正在或計劃進行改造，一些新的商業(yè)設施也將陸續(xù)建成，因此建議本項目應盡早動工，盡快建成 以爭取時間上優(yōu)勢，從而擴大市場份額，以保證項目投資的回收。 6． 為了盡可能地吸引客戶以提高項目效益，可以考慮整個商業(yè)設施的設計，要體現(xiàn)民族特色和現(xiàn)代氣息，并使其布局合理，功能齊全，以商業(yè)為主，多業(yè)發(fā)展。