【導(dǎo)讀】者需要，把握環(huán)境變動(dòng)所帶來機(jī)會(huì)的動(dòng)態(tài)型企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)。當(dāng)?shù)匿N售網(wǎng)，編出廣告預(yù)算、促銷政策等。行銷是以顧客為中心，以獲取最大的利潤為目的。行銷包容了企業(yè)管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心。家；運(yùn)用雙手和頭腦與心靈及兩條腿的是行銷員。別人才會(huì)承認(rèn)你做“好”了人，在蕓蕓眾生中，占有一席之位。行銷是一多采多姿的職業(yè)，行銷已不是你要不要做的問題，而是你要如何做。行銷是高貴的，高收入的，最自由的。職業(yè)能象行銷那樣具有發(fā)展?jié)摿?。求，產(chǎn)品進(jìn)入以推銷、促銷為主要手段達(dá)成銷售量的銷售導(dǎo)向時(shí)期。一產(chǎn)品生產(chǎn)轉(zhuǎn)向?yàn)橐詽M足顧客需要來獲得利潤進(jìn)入行銷導(dǎo)向時(shí)期。行銷包括上面所有名詞，以上任一名詞不能全然包括“行銷”。一切挫折都是要達(dá)到美好過程中必然的遭。很好的書；社會(huì)是一個(gè)最好的大學(xué)。誠實(shí)的面貌是最佳的介紹信；良好的心胸是無上的信用。

　　

【正文】 區(qū)個(gè)人購買房需繳納哪些稅費(fèi)？ 答：個(gè)人購買房地產(chǎn)需繳下列稅費(fèi)： (1) 個(gè)人購買內(nèi)外銷商品房或存量房產(chǎn)，取得房地產(chǎn)權(quán)證，按房屋買價(jià)的 %繳納契稅； (2) 職工出售所購公有住房后，在規(guī)定期限內(nèi)新購進(jìn)住房的可以比照交換，如新購住房價(jià)格高于出售所購公有住房收入的，按差價(jià)部分交納契稅，低于或等于出售所購公有住房收入的，免征契稅； (3) 個(gè)人向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買商品房，按合同記載總價(jià)萬分之三稅率交納 印花稅； (4) 個(gè)人購買存量房地產(chǎn)，按合同或書據(jù)記載金額的萬分之五的稅率交納印花稅； (5) 個(gè)人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買一般標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房，按房價(jià)的萬分之八支付交易手續(xù)費(fèi)； (6) 個(gè)人購買外銷房、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷房、存量房地產(chǎn)，按成交價(jià)的千分之五支付交易手續(xù)費(fèi)。 房屋交易承受方自簽訂房屋交易合同之日起三個(gè)月內(nèi)必須持有關(guān)證件、證明到財(cái)稅部門辦理契稅的納稅申報(bào)。未按規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)的，可處 1 萬元以下的罰款。 對(duì)未按規(guī)定日期交納契稅的納稅人，按日加收千分之二的滯納金。 2購房人在購房時(shí)，應(yīng)當(dāng)被告知哪些相關(guān)情況？ 答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向受讓人告知房地產(chǎn)的質(zhì)量和其他有關(guān)情況，如抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反上述規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 2未按時(shí)交房或未按時(shí)付款，違約責(zé)任如何規(guī)定和處理？ 答：未按時(shí)交房或未按時(shí)支付房價(jià)，均屬違約行為。違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定。轉(zhuǎn)讓合同中未作約定的，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金。 (1) 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯(cuò)，未在約定時(shí)間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍； (2) 因房地 產(chǎn)受讓人的過錯(cuò)，未在約定的時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。 2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)預(yù)購人同意，擅自變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計(jì)的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：未征得預(yù)購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計(jì)的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任；預(yù)購人不要求解除合同的，亦可以依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人就同一房地產(chǎn)與第 三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，造成多個(gè)轉(zhuǎn)讓合同并存的，稱為“一屋多售”。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照購房人辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。對(duì)無過錯(cuò)的第三方造成的損失，由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。 如何處理預(yù)售商品房交付時(shí)建筑面積的增減？ 答：預(yù)售商品房交付時(shí)，出現(xiàn)交付的建筑面積與預(yù)售合同約定的建筑面積增減的情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)分各種原因分別處理： (1) 因分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e原因，造成建筑面積增減的，按市、區(qū)、縣房屋土地測(cè)繪中心測(cè)定的房屋建筑面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變，但預(yù)售合同約定的建筑面積 有明顯違法或計(jì)算錯(cuò)誤的除外。分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e，按建設(shè)部制定的 1995 年 517 號(hào)文《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》執(zhí)行。 (2) 因具有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)根據(jù)測(cè)繪規(guī)范實(shí)際勘測(cè)的技術(shù)誤差原因，造成建筑面積增減的，按交付房屋時(shí)測(cè)定的面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。 (3) 因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更原因，造成建筑面積增減的，根據(jù)預(yù)售當(dāng)事人的約定處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自變更設(shè)計(jì)的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 (4) 除上述情形外，交付的建筑面積超過預(yù)售合同約定的，預(yù)購人可以不承擔(dān)增 加建筑面積部分的價(jià)款；建筑面積不足預(yù)售合同約定的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價(jià)款退還預(yù)購人。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。 3新建房屋轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任如何確定？ 答：新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對(duì)新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任。承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得低于 2年。屋面漏水保修期不得低于 3 年。 新建房屋在保修期內(nèi)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的，原房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按照原轉(zhuǎn)讓合同，繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任。 3購房自用主要考慮哪些因素？ 答：人們購房自用往往需要考慮以下問題： (1) 相當(dāng)?shù)?面積，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量； (2) 合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要； (3) 合理的地理位置，符合工作、生活的需要； (4) 周邊是否有完善的生活配套設(shè)施； (5) 完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活； (6) 相對(duì)能夠承受的房價(jià)； (7) 堅(jiān)固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)； (8) 舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。 3購房投資主要考慮哪些因素？ 答：購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問題： (1) 物業(yè)所在的地段是否具有投資價(jià)值； (2) 有否重大政策導(dǎo)向（如即將開發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開發(fā)）； (3) 有否正在開工或規(guī)劃新建的重大市政 項(xiàng)目（如地鐵、機(jī)場(chǎng)）； (4) 是否由可信度高的發(fā)展商營造； (5) 同比地段房價(jià)相對(duì)較低，或房價(jià)的上升空間較大； (6) 出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等）； (7) 特別的生活配套設(shè)施（如名牌學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、著名大商店等）； (8) 超前的設(shè)計(jì)規(guī)劃（如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等）； (9) 漂亮（或標(biāo)志性）的建筑外觀； (10) 良好（出色）的物業(yè)管理； (11) 合理的房型面積和總價(jià)（便于出租或轉(zhuǎn)手）； (12) 新穎的建材設(shè)備等。 3如何選擇購置物業(yè)的區(qū)域？ 答：消費(fèi)者選擇購置自用物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮： (1) 外出（上、下班）的交通是否便捷； (2) 周邊生活必需的商業(yè)設(shè)施是否 齊全； (3) 孩子的教育設(shè)施是否完備； (4) 老人則要考慮醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利； (5) 綠化環(huán)境； (6) 親朋好友往來是否方便； (7) 市政配套是否齊備； (8) 和習(xí)慣生活區(qū)域的其他差異。 消費(fèi)者選擇投資型物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮： (1) 是否在繁華地段或投資熱點(diǎn)區(qū)域； (2) 交通是否便利； (3) 周邊有無重大市政建設(shè)規(guī)劃（如地鐵、環(huán)線、開發(fā)區(qū)等）； (4) 周邊有無重大或知名商業(yè)設(shè)施； (5) 有無大量空置土地有待開發(fā)； (6) 是否有與人文習(xí)慣有利或不利點(diǎn)（如原名剎、原墓地等）； (7) 該地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。 3高層住宅和多層住宅有什么優(yōu)缺點(diǎn)？ 答：一般來說多層住宅的容積率較低， 環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價(jià)不高，且得房率較高。 高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價(jià)較高，為降低樓板地價(jià)只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層基礎(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求高，十分堅(jiān)固，但成本也高。高層配有電梯，人們進(jìn)出較為便利。高層建筑的中上樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。高層一般為一層多戶的點(diǎn)狀形式，有部分戶室朝西、北向。由于增加了電梯、電梯廳和設(shè)備層等公用面積，所以高層較多層來說得房率較低，但建造質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。 由于公 用面積的增加，電梯等設(shè)備的使用，使高層的物業(yè)管理費(fèi)也高于多層。 3影響房價(jià)的其他因素有哪些？ 答：對(duì)房價(jià)會(huì)產(chǎn)生影響的因素還有社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)境和物業(yè)管理等。 社會(huì)因素，包括政治、軍事、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、社會(huì)環(huán)境和人文觀念等等。他們的變化都會(huì)影響對(duì)住房的需要，進(jìn)而影響房價(jià)的上升或下降。 經(jīng)濟(jì)因素，包括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物價(jià)、工資、就業(yè)與儲(chǔ)蓄水平的變動(dòng)以及住房的供求狀況等。一般來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步上升會(huì)導(dǎo)致住房需求增加，引起房價(jià)上漲，反之則房價(jià)會(huì)趨于平緩甚至下跌。 政策因素， 比如住房政策、城市建設(shè)與土地利用規(guī)劃等等，都會(huì)影響房價(jià)的漲落。 3一次性付款和分期付款各有什么利弊？ 答：購房者在購房時(shí)可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種。一次性付款是指在合同約定的時(shí)間內(nèi)，購房者一次性付清全部的房款。一次性付款購房的好處是，購房者一般能從售房者那里得到一定比例的房價(jià)優(yōu)惠。但對(duì)購房者來說，動(dòng)用資金數(shù)量較大，除實(shí)力雄厚或有大量空閑資金的購房者外，資金匱乏的消費(fèi)者采用這一種付款方式困難較大。同時(shí)該付款方式對(duì)于購置期房來說，由于房款已全數(shù)落入售房者手中，購房者無法控制期房的工期及質(zhì) 量，風(fēng)險(xiǎn)較大。 分期付款是指購房者交付首期房款后（一般為總額的 30%左右），根據(jù)雙方約定時(shí)間或建筑工程進(jìn)度逐次付清剩余房款。分期付款購房最大的好處是可以緩解一次性付款的壓力，使購房者可以根據(jù)未來收入來決定購房總額。同時(shí)購房者也可以對(duì)工程進(jìn)度及質(zhì)量進(jìn)行控制，如發(fā)生問題時(shí)能將損失控制在最小。但分期付款有時(shí)無疑等同于超前消費(fèi)，購房者一定要對(duì)自己的未來收入成竹在胸，否則會(huì)因不能按時(shí)履約而承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失和賠償責(zé)任。另外，分期付款相對(duì)于一次性付款，房價(jià)上肯定是沒有了優(yōu)惠折扣。 3一般分期付款和銀行貸款購房有何區(qū)別？ 答：一般分期付款和銀行貸款購房都是以未來收入通過數(shù)次付款進(jìn)行購房的方式。一般分期付款方式中，參與的只有購房者和售房者兩方，購房者是以自己的信用作為履行合同的擔(dān)保，在未付清余款前，房屋產(chǎn)權(quán)歸售房者，如購房者違約，售房者可根據(jù)合同約定處置合同所指的房產(chǎn)。 銀行貸款購房，是指購房者利用銀行的貸款付清房款，而把取得的房屋產(chǎn)權(quán)質(zhì)押給貸款銀行，然后再向銀行分期償還貸款及利息。在這種形式中，參與購房的不僅有買賣雙方，還有銀行。存在著購房者與售房者的買賣關(guān)系，購房者與銀行之間的借貸關(guān)系以及售房單位與銀行之間的協(xié)作關(guān)系及前期 的擔(dān)保關(guān)系。通過這種方式購房，購房者不僅利用銀行資金，減輕了付房款的壓力，同時(shí)分期付款的額度比例較大，時(shí)間較長，還可利用銀行對(duì)售房者的信譽(yù)、工期和質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)督。售房單位也可以在短期內(nèi)收回開發(fā)建設(shè)資金，同時(shí)將購房者不履行支付房款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。 3怎樣利用個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款？ 答：只要是繳存公積金的職工，在購房時(shí)，即可根據(jù)公積金貸款的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)公積金貸款。公積金貸款是國家設(shè)立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種貸款形式，貸款利息極低，甚至低于定期存款利息。貸款 額度根據(jù)個(gè)人交繳額度計(jì)算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸款，購房者還能利用交繳公積金的配偶或直系親屬的額度。但最高不得超過 10 萬元，同時(shí)不得超過所購房款的 70%。 對(duì)沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購房者，還可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款。雖然個(gè)人住房商業(yè)性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對(duì)資金目前另有它用或資金流轉(zhuǎn)能產(chǎn)生更大利益的購房者來說，無疑是很合算的。那些對(duì)自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款購買更好一些或更大一些的住房。因?yàn)橘J款的利息相對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)的通貸膨 脹和人們收入的增加來說算不了什么。 購買現(xiàn)房好還是期房好？ 答：當(dāng)購房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全面調(diào)查研究，準(zhǔn)備實(shí)施自己的購房行為時(shí)，面臨著購買現(xiàn)房還是買期房的選擇。 購買現(xiàn)房具有較強(qiáng)的安全性和直觀性。購房者在購房前可以對(duì)所購房屋進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)房屋的質(zhì)量、裝修、位置、室內(nèi)格局等各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)的了解，可將實(shí)地調(diào)查的結(jié)果與房地產(chǎn)廣告、售樓書上的介紹進(jìn)行對(duì)照比較。由于是現(xiàn)房，購房者可以親眼看到自己將來所要入住的房屋的具體情況，不必為房屋是否會(huì)延期交付、質(zhì)量有無保證等問題擔(dān)心，可避免購買期房可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，具 有較大的安全性。另外，因?yàn)槭乾F(xiàn)房，其配套的物業(yè)管理已經(jīng)展開，購房者可以直接了解欲購物業(yè)區(qū)域的治安、環(huán)境、衛(wèi)生、維修以及配套設(shè)施的設(shè)置等物業(yè)管理工作的優(yōu)劣，從而為購房決策提供依據(jù)。此外，購房者對(duì)該物業(yè)的合法性、產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行調(diào)查也比較方便。購買現(xiàn)房如果要說有什么不利之外的話，就是與期房相比，現(xiàn)房的價(jià)格要高一些，付款壓力也較大，往往要求一次性付款。同時(shí)，如果發(fā)展商設(shè)計(jì)沒有前瞻性的話，房型、規(guī)劃可能已經(jīng)落后。另外，購房者挑選的余地不大，較好的房型、樓層、朝向往往已所剩無幾。 購買期房就是購房者購買尚處于建造之中的 房地產(chǎn)項(xiàng)目。購買期房最大的好處是價(jià)格較低，在同等條件下，期房的價(jià)格一般要比現(xiàn)房便宜。此外，如果購房者有一定的購房經(jīng)驗(yàn)和較高的判斷能力，可能會(huì)獲得期房的增值收益，避開房地產(chǎn)價(jià)格上漲所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。但購買期房與購買現(xiàn)房相比較，購房者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大一些。期房能否按時(shí)建成，建筑質(zhì)量能否保證，小區(qū)生活配套是否齊全，開發(fā)商所作出的各種承諾能否兌現(xiàn)等都是未知數(shù)。購房者無法直接體察自己所購房屋的具體狀況。購房者與開發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛的可能性較大。另外，如果購房者選擇購房時(shí)機(jī)不當(dāng)，還可能會(huì)遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)趨淡，價(jià)格下降所帶來的 損失。 總之，是購買現(xiàn)房還是購買期房，要由購房者根據(jù)自己的資金實(shí)力、購房需求、房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體狀況等方面的因素作出判斷。 4如何到現(xiàn)場(chǎng)看樓？ 答：現(xiàn)場(chǎng)看樓是購房的重要一環(huán)。“眼見為實(shí)”，只有親眼所見才是真實(shí)的，不會(huì)受騙。一般來說，無論期房、現(xiàn)房都要到現(xiàn)場(chǎng)察看。首先察看大環(huán)境，附近其他生活商業(yè)配套設(shè)施是否齊全；走走看到最近的菜場(chǎng)有多遠(yuǎn)，來回步行幾分鐘；看看上班高峰時(shí)間公交線路擠不擠；孩子上學(xué)要過幾條馬路；年青人看看有沒有娛樂、體育場(chǎng)所；老人看看有沒有醫(yī)院；女孩子看看有沒有美容院??同時(shí)觀察一下附近有沒有污 染的工廠，產(chǎn)生噪音的