【導讀】《地籍管理學》復習思考題?！度珖恋胤诸愺w系》規(guī)定的一級分類是(). 15號宗地與16號宗地合并，則合并后的編號應該是（）。B．GIS—地理信息系統(tǒng)。C．LIS—土地信息系統(tǒng)。D．GPS—全球定位系統(tǒng)。按發(fā)展順序，我國歷史上出現(xiàn)的與地籍有關(guān)的重要制度依次是（）。D．土地權(quán)利變更登記。A．目標分散、發(fā)生頻繁、調(diào)查范圍小；C．政策性強、精度要求高；D．變更同步、手續(xù)連續(xù)；A．系統(tǒng)的、全面的登記。C．經(jīng)常的、及時的登記。D．一宗地涉及兩個或兩個以上土地申請者。E．申請人依法申請。A．土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項權(quán)利設定登記；初始地籍調(diào)查時,調(diào)查人員應將每一宗地勾繪到工作用圖上,并對街道或地籍街坊。按()順序統(tǒng)一預編宗地號。初始土地登記有下列哪些情形的可以駁回申請(). A．法定代理人沒有辦理委托書的。D．不能提供合法證明的。E．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限超過土地使用權(quán)出讓年限的。在土地登記卡續(xù)表上進行登記即可。

　　

【正文】 ”、漢光武帝年間的大規(guī)模登記、均田制、租庸調(diào)賦稅制度。總體特點：地籍依附在戶籍之中。 第二 階段：唐代中葉實行 “兩稅法 ”到明朝中葉一條鞭法施行。其中較重要的有 “兩稅法 ”、 “方田法 ”、 “經(jīng)界法 ”、魚鱗圖冊制度?？傮w特點：地籍與戶籍平等。 第三階段：明朝中葉實行 “一條鞭法 ”以后直至清代。其中，比較重要的有 “萬歷丈量 ”、 “一條鞭法 ”、 “攤丁入畝 ”。總體特點：地籍地位高于戶籍。 因此，地籍在我國歷史上基本的演變過程是最初依附在戶籍中——〉與戶籍平等（唐、宋） ——〉高于戶籍（明）。 指界時出現(xiàn)爭議、指界人缺席或不簽字等問題時如應如何處理？ 1）爭議土地的處理。相鄰雙方代表所指界線不同，則兩界之間的土地為爭 議土地。調(diào)查人員應在現(xiàn)場調(diào)解處理，現(xiàn)場調(diào)解處理不了的，在調(diào)查記事欄上寫明雙方爭議的原因，并標出有爭議的地段，呈報地籍調(diào)查、土地登記領導小組裁決處理。 2）對指界人缺席或不簽字的處理。如一方缺席，界線以另一方所指界線確定；如雙方缺席，界線由調(diào)查人員根據(jù)現(xiàn)狀及地方習慣確定。將現(xiàn)場調(diào)查結(jié)果及違約缺席指界通知書送達違約缺席者。如果違約缺席者對調(diào)查結(jié)果有異議，須在收到調(diào)查結(jié)果之日起， 15日內(nèi)重新提出劃界申請，并負責重新劃界的全部費用。逾期不申請的，按上述方法確定的界線生效。指界人認界后，無任何正當理由，不在地籍調(diào)查表 上簽字蓋章的，可參照缺席指界的有關(guān)規(guī)定處理。 三、 案例分析題 案例分析題 答案 某市 A 公司于 2021 年 10 月 11 日以出讓方式取得一宗 2021 平方米的國有土地使用權(quán)，批準用途為商業(yè)，使用期限為 40 年，現(xiàn)提出土地登記申請，要求辦理土地登記。 問題： 應該如何辦理土地登記？ 在審核中應該注意什么問題？ 首先要判斷該土地是否為首次出讓。 如果是，按出讓國有土地使用權(quán)設定登記來進行。一般程序是申請 ——審核 ——注冊登記 ——發(fā)證。 （ 1）申請 1)申請人為出讓國有土地使用權(quán)的 A公司。 2)申請時限。按出讓合同約 定，受讓方一次支付全部出讓金的，在支付出讓金后三十日內(nèi)，申請設定登記。 3)土地權(quán)屬來源證明。最重要的證明文件是《國有土地使用權(quán)出讓合同》及出讓金繳納收據(jù) 申請人 A公司應提交的權(quán)屬來源證明文件包括： 建設用地批準書； 《國有土地使用權(quán)出讓合同》 國有土地使用權(quán)出讓金全部繳納完畢的憑證 有關(guān)稅費的繳納憑證 其他證明文件。 （ 2）權(quán)屬審核中需要注意的是： 1)對申請人的審核。重點審查申請人與《國有土地使用權(quán)出讓合同》中的受讓人 A公司是否一致。 2)對土地權(quán)屬來源文件的審核。著重從兩方面審核：《國有土地使用權(quán)出讓 合同》出讓方應是市、縣人民政府土地行政主管部門，出讓合同應由市、縣人民政府土地行政主管部門與受讓方 (申請人 )簽訂；該土地使用權(quán)出讓是否經(jīng)依法批準。 3)對出讓國有土地使用權(quán)批準權(quán)限的審核。審核該土地是否符合批準權(quán)限。 4)對使用期限的審核。該土地使用權(quán)用途為商業(yè)，年限 40年，符合規(guī)定。 5)對土地使用權(quán)出讓金支付情況的審核。受讓人應按出讓合同的約定支付出讓金。 經(jīng)審核符合要求，土地登記人員填寫《變更土地登記審批表》，經(jīng)報人民政府批準后，才能注冊登記。 （ 3）注冊登記、發(fā)證 1）根據(jù)《變更土地登記審批表》在《 土地登記卡》上進行注冊登記；根據(jù)《土地登記卡》填寫《土地歸戶卡》。 2）根據(jù)《土地登記卡》填寫《國有土地使用證》，并由土地登記機關(guān)代表政府頒發(fā)給出讓國有土地使用權(quán)的受讓者 A公司。 如果該土地是經(jīng)登記的劃撥土地使用權(quán)補辦出讓，按劃撥土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)的變更登記來進行。基本程序同上，但土地權(quán)屬來源證明還包括原《國有土地使用證》。 某市 B 公司為了融資，于 2021 年12 月 11 日以抵押方式把其所擁有的一塊土地使用權(quán)向銀行抵押。 問題： 應該如何辦理土地登記？ 在審核中應該注意什么問題？ B 公司的抵押將 進行土地使用權(quán)抵押權(quán)設定登記，是指在初始土地登記后，在已經(jīng)登記過的國有土地使用權(quán)上或集體土地使用權(quán)上設定抵押權(quán)的登記。一般程序為申請——.權(quán)屬審核 ——.注冊登記 ——頒發(fā)證書。 在審核中要注意： （ 1）申請人為抵押人 (B 公司 )和抵押權(quán)人（銀行）。應重點審核：抵押人是否是土地使用者 (B 公司 )，并與《國有土地使用證》上的權(quán)利人一致；抵押人和抵押權(quán)人是否與抵押合同簽訂的雙方相一致。 （ 2）申請時限為抵押合同簽訂后 15 日內(nèi)。 （ 3）申請人應提交的證明文件： 1)土地使用證 2)主合同和抵押合同 3)土地估價報告 4)下列其他相關(guān)文件： ① 以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地行政主管部門批準抵押文件和處置時應交付的土地出讓金數(shù)額； ② 依法以集體土地使用權(quán)抵押的，提交集體土地所有權(quán)人同意抵押的證明； ③ 抵押人為股份制企業(yè)的，提交董事會同意抵押證明； ④ 以共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押證明。 在對土地使用權(quán)審核時，還要注意： 1)設定抵押權(quán)的國有土地使用權(quán)的類型應是出讓國有土地使用權(quán)。劃撥，則應按照土地行政主管部門確認的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金證明，在抵押合同中明確實現(xiàn)抵押權(quán)時，應當從拍賣所得的地價款中繳納相當于 應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 2)設定抵押權(quán)的集體土地使用權(quán)應是鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)，依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的 四荒 地的集體土地使用權(quán)，以及通過拍賣方式取得的 四荒 地的集體土地使用權(quán)。因處分抵押集體土地使用權(quán)，涉及集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有土地的，集體土地使用權(quán)抵押應取得集體土地所有權(quán)人的同意。 3)對抵押期限及抵押貸款額的審核。抵押期限為土地使用期限減去已使用期限后的剩余期限。抵押貸款金額應小于土地評估價，且應符合金融部門規(guī)定的抵押率。 4)對一宗地部分抵押及對多次抵押的審核。一宗地的土地使用權(quán)部分抵押，可能會導致土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓。因此，必須經(jīng)有關(guān)部門同意，方可抵押。一宗地經(jīng)多次抵押后，其抵押貸款金額的總和應小于土地使用權(quán)及地上建筑物的價值。 某村民于 2021 年 1 月 26 日承包了村集體一宗 300 畝的荒地，使用期限為 10 年，批準用途為農(nóng)用地，現(xiàn)提出土地登記申請，要求辦理土地登記。 問題： 應該如何辦理土地登記？ 在審核中應該注意什么問題？ 由題可知，該案例應屬于 集體土地使用權(quán)設定登記 的情況。 集體土地使用權(quán)設定登記的一般程序分為土地登 記申請、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊登記、頒發(fā)證書五個階段 。 1. 土地登記申請 (1) 申請人為 農(nóng)民本人 (2) 申請時限。 該村民應 在 荒 地使用合同簽訂之日起 30日內(nèi)申請集體土 地使用權(quán)設定登記。 (3) 村民 應 向 土地登記機關(guān)提交的證明文件 ： 1) 土地登 記申請 書 ； 2) 申請人身份證明 ； 3) 土地權(quán)屬來源證明 ，即 四荒 地租賃合同 。 (4) 收件。土地登記機關(guān)對集體土地使用權(quán)設定登記申請進行申請審查 , 符合規(guī)定要求的 , 受理申請、收件整理 ， 并及時把登記申請文件資料移交給地籍調(diào)查 人員進行地籍調(diào)查。 2. 地籍調(diào)查 地籍調(diào)查人員接到土地登記人員移交來的集體土地使用權(quán)設定登記申請文件資料后 ， 對新設定集體土地使用權(quán)的宗地進行地籍調(diào)查 ， 包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測量 ， 調(diào)查完畢 ， 將 地籍調(diào)查資料連同登記申請資料一并再移交給登記人員 ， 由土地登記人員進行權(quán)屬審核 。 3. 權(quán)屬審核 本案例審核時具體應注意以下幾點： （ 1） 對 申請人 的審核 。 除按照審核的一般步驟和要求外 , 應重點審核以下 內(nèi)容： 1) 申請人 應與 四荒 地承包租賃合同中的集體土地使用者相一致。集體所有的 四荒 地使用者比較廣泛 , 可以為本村村民 ， 也可 以是有治理開發(fā)能力的企事業(yè)單位、社會團體及其他組織或個人。 (2) 對土地權(quán)屬來源文件的審核。 重點審核 ： 四荒 地承包租賃合同的甲方 ( 出包方、出租方或拍賣方 ) 是否是集體土地所有權(quán)人。 (3) 對集體土地使用權(quán)期限的審核。 集體土地農(nóng)業(yè)用地的承包經(jīng)營期限應當符合國家有關(guān)的法規(guī)和政策 ， 集體所有的 “四荒 ” 地使用期限 ， 最長不得超過 50 年。 該土地使用權(quán)年限為 10年，符合規(guī)定。 通過以上審核符合規(guī)定 , 土地登記人員填寫 《 土地登記審批表 》 。 其內(nèi)容及 填 寫方法基本同劃撥國有土地使用權(quán)設定登記 , 并報人民政府批準后 ， 方可注冊 、 登記 。 4. 注冊登記、頒發(fā)證書 在 《 土地登記卡 》 上注冊登記 ， 依據(jù) 《 土地登記卡 》 填寫 《 土地歸戶卡 》， 依據(jù) 《 土地登記卡 》 填寫 《 集體土地使用證 》， 并由土地登記機關(guān)代表政府頒發(fā)給 該村民 。 2021 夏長江北岸某村，因洪水長久淹埋，致使原該村所有的 500畝耕地變?yōu)闉┩?。問? 應如何進行土地登記？請說明具體程序及有關(guān)注意事項。 依《土地登記規(guī)則》規(guī)定，因自然災害等造成土地權(quán)利滅失的應進行土地使用權(quán)或所有權(quán)的注銷登記。 所以 該村應向土地登記機關(guān)提出注銷 500 畝耕地的 土地所有 權(quán)的登記的申請。 注銷土地 登記的一般程序分 具體程序及有關(guān)注意事項如下： 注銷 土地登記申請 (1) 申請人 ： 注銷土地登記應由原土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人和土地他項權(quán)利人向土地登記機關(guān)提出注銷土地登記的申請，不申請注銷登記的，登記機關(guān)可以依照規(guī)定直接辦理注銷土地登記。本案例的申請人應為該村集體。 (2) 申請時限 ： 因自然災害等造成土地權(quán)利滅失的，原土地使用者或所有者應在土地權(quán)利滅失后申請注銷。 (3) 申請人 應 向 土地登記機關(guān)提交的 文件資料： 因自然災害等造成土地權(quán)利滅失的，提交有充分效力的土地權(quán)利滅失的證 明材料。 權(quán)屬審核 權(quán)屬審核 包括核對土地登記卡、 對 申請人 的審核 、對土地證書審核、對 注銷土地 登記 證明材料的審核等。其中，前三項內(nèi)容與更名、更址和土地用途變更登記相同。 對 注銷土地 登記 證明材料的審核是注銷登記審核的重點。應 重點審核 ： 注銷 登記 證明材料的開具單位是否為有批準權(quán)的部門；證明材料上落款單位的名稱是否是單位的全稱；所蓋公章和單位名稱是否一致；證明內(nèi)容與其他相關(guān)內(nèi)容應該一致無誤；注銷土地登記證明材料是否真實、合格和有效。 通過以上審核符合規(guī)定 ，由 土地登記人員填寫 《 土地登記審批表 》 。 注 銷登記不須報 人民政府批準 ，由土地行政主管部門審核通過即 可注冊 、 登記 。 注冊登記 因自然災害等造成土地權(quán)利滅失的土地所用權(quán) 只須注銷宗地原 《 土地登記卡 》，不須建立宗地新《 土地登記卡 》。根據(jù)《 土地登記卡 》上注冊登記的內(nèi)容更改《土地歸戶卡》的相應內(nèi)容。 注銷或更改土地權(quán)利證書 該案例應注銷原土地所有證，具體方法為：在土地所有證書上加蓋 “注銷 ”印章，在 “記事 ”欄或其他相應欄目內(nèi)注明注銷土地權(quán)利的依據(jù)及日期，并將注銷的土地所有證書立卷歸檔。 甲 股份有限公司 為了擴展業(yè)務，租賃取得市區(qū)一塊 225 平方米的 國有土地使用權(quán)，于 2021 年 11月 1 日與當?shù)卣炗喓贤?，確定租期為 20 年，批準用途為商業(yè)， 現(xiàn)提出土地登記申請。 問： 應該如何辦理土地登記？ 權(quán)屬審核有何特點？ 應該按照 租賃國有土地使用權(quán)設定登記 的程序辦理土地登記。 一般程序是申請 ——權(quán)屬 審核 ——注冊登記 ——發(fā)證，具體如下： 土地登記申請 (1) 申請人為 甲 公司 ； (2) 申請時限 ： 承租人應當在簽訂租賃合同之日起三十日之內(nèi) , 申請租賃國有土地使用權(quán)設定登記 ； (3) 土地權(quán)屬來源證明為 ：甲 公司審批機關(guān)的批準文件 。 土地使用權(quán)處置方案批 準文件以及土地行政主管部門與 甲公司簽訂的國有土地使用權(quán)租賃合同。 權(quán)屬審核 及其特點 (1) 對申請人的審核。 審查改建或新設的股份有限公司的公司營業(yè)執(zhí)照。 此外 , 還應重點審核 :申請人是否與公司審批機關(guān)的批準文件和土地使用權(quán)處置方案批復文件的土地使用者相一致 ； 申請人是否是改建或新設的股份有限公司。 (2) 對土地權(quán)屬來源文件的審核。 對公司審批機關(guān)的批準文件、土地使用權(quán)處置方案批準文件和國有土地使用權(quán)租賃合同進行審核。改建或新設公司應由土地使用權(quán)持有者擬訂土地使用權(quán)處置方案 。 由國務院 授權(quán)部門批準設定的公司 , 其土地使用權(quán)的處置方案應報國土資源部批準 。 由省級政府批準設立的公司 , 其土地使用權(quán)處置方案報省政府土地行政主管部門批準。 (3) 對土地使用期限的審核。 租賃合同規(guī)定的年限不應超過出讓合同規(guī)定的年限 。 經(jīng)以上審核 , 符合規(guī)定 , 土地登記人員填寫 《 土地登記審批表