【正文】 積 (ⅱ ) 分?jǐn)偣妹娣e的計(jì)算式： 分?jǐn)偣妹娣e =權(quán)利人建筑面積 247。宗地總建筑面積 （共有使用權(quán)面積－宗地總基底面積－自購(gòu)花園總面積） 該單位的用地面積為 500/1000500+500/1000（ 1000－ 500－ 250） +250=625 平方米 目前土地分類體系有哪些？有什么區(qū)別？ 目前土地分類體系有 3 種：土 地利用現(xiàn)狀分類、城鎮(zhèn)土地分類、全國(guó)土地分類（試行）。 城鎮(zhèn)土地分類體系是根據(jù)原國(guó)家土地管理局 1989 年頒發(fā)的《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》，所采用的兩級(jí)分類體系。一般調(diào)查到二級(jí)類，原則上是一宗地一個(gè)類別。 為了全國(guó)城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一管理和調(diào)查成果的擴(kuò)大應(yīng)用，在研究、分析 兩個(gè)現(xiàn)行土地分類基礎(chǔ)上，修改、歸并成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的全國(guó)土地分類體系。一級(jí)類設(shè) 3 個(gè)。2．二級(jí)類設(shè) 15 個(gè)。 權(quán)屬調(diào)查中指界有何作用？請(qǐng)舉出至少五點(diǎn)指界時(shí)應(yīng)注意的問題。調(diào)查結(jié)果經(jīng)土地登記后具有法律效力。土地糾紛中大部分是界址糾紛，土地使用者最關(guān)心的是權(quán)屬界址認(rèn)定。 （ 2）單位使用的土地，須由單位法人代表出席指界。法人代表或戶主不能親自出席指界的，應(yīng)由委托的代理人指界，并出具委托書與身份證明。 （ 4）經(jīng)雙方認(rèn)定的界址，必須由雙方指界人共同在地籍調(diào)查表上簽字蓋章。對(duì)批多少用的，原則上按實(shí)際使用范圍定界。 （ 6）歷史用地、沒有權(quán)屬文件的宗地，經(jīng)審核后，一般按土地使用現(xiàn)狀確定界址。相鄰雙方代表所指界線不同，則兩界之間的土地為爭(zhēng)議土地。 （ 8）對(duì)指界人缺席或不簽字的處理。將現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及違約缺席指界通知書送達(dá)違約缺席者。逾期不申請(qǐng)的，按上述方法確定的界線生效。（ 9）所有宗地界址點(diǎn)，都要按規(guī)定設(shè)置界標(biāo) 。 地籍細(xì)部測(cè)量是地籍測(cè)量的核心，是在地籍平面控制網(wǎng)的基礎(chǔ)上，測(cè)量每宗土地的權(quán)屬界線、位置、形狀及地類 界線等，并計(jì)算面積、測(cè)繪地籍圖、繪制宗地圖。 地籍細(xì)部測(cè)量方法有解析法、部分解析法和圖解勘丈法三種。 (1)解析法地籍測(cè)量的特征 所有界址點(diǎn)都用實(shí)測(cè)元素按公式解析計(jì)算其坐標(biāo)。 (3)圖解勘丈法地籍測(cè)量的特征 不用實(shí)測(cè)元素計(jì)算 界址點(diǎn)的坐標(biāo)，全部界址點(diǎn)位置應(yīng)用勘丈的數(shù)據(jù)確定，界址點(diǎn)的坐標(biāo)可以在圖上圖解獲得。 地籍管理是指國(guó)家為建立地籍和研究土地的自然狀況、權(quán)屬狀況和經(jīng)濟(jì)狀況而實(shí)行的一系列工作措施體系。它是比較完整的制度，包括地籍調(diào)查制度、土地申報(bào)登記制度、土地統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度、地籍檔案管理制度、土地利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度 。 土地登記是國(guó)家依照法定程序?qū)ν恋氐淖?、面積、用途、等級(jí)、價(jià)格、權(quán)利等項(xiàng)登記造冊(cè)、核發(fā)證書的一項(xiàng)制度。 2）國(guó)有土地使用權(quán)：含劃撥和出讓兩種。 4）土地他項(xiàng)權(quán)利：在已經(jīng)確定了他人所有權(quán)和使用權(quán)的土地上保留的其他利用土地的 權(quán)利，依附于所有權(quán)和使用權(quán)，主要指抵押權(quán)和出租權(quán)。權(quán)屬調(diào)查是地籍調(diào)查的核心，界址調(diào)查是權(quán)屬調(diào)查的關(guān)鍵。 權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容包括宗地位置、界線、權(quán)屬狀況和使用狀況的調(diào)查。 3）界線 指界址點(diǎn)及其之間的連接直線，也稱界址線（或權(quán)屬 界線）。界址點(diǎn)所在位置無(wú)明顯地物時(shí)，必須用文字詳細(xì)說(shuō)明其位置。 4）權(quán)屬狀況 指權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、使用權(quán)類型。目前只對(duì)集體土地所有權(quán)登記，而不對(duì)國(guó)家土地所有權(quán)登記。 由于歷史原因，土地權(quán)屬的來(lái)源比較復(fù)雜。 國(guó)有土地使用權(quán)類型一般有： （ 1）劃撥國(guó)有土地使用權(quán) （ 2）出讓國(guó)有土地使用權(quán) （ 3）國(guó)家作價(jià)出資（入股）國(guó)有土地使用權(quán) （ 4）國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán) （ 5）國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán) 集體土地使用權(quán)的類型一般有： （ 1）集體農(nóng)用土地使用權(quán) 主要是指對(duì)農(nóng)業(yè)用地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，也包括依法取得的 “四荒地 ”使用權(quán)。 （ 3）集體未利用地使用權(quán) 土地他項(xiàng)權(quán)利一般有：抵押權(quán)、出租權(quán)。 土地用途的調(diào)查是指調(diào)查人員依照《全國(guó)土地分類》（試行）規(guī)定，調(diào)查宗地的實(shí)際使用用途，調(diào)查至 3 級(jí)類。如果批準(zhǔn)用途（例如為綜合用地）與規(guī)定的土地分類不對(duì)應(yīng)，可將批準(zhǔn)用途與實(shí)際用途填寫到地籍調(diào)查表上，并在說(shuō)明欄內(nèi)按《全國(guó)土地分類》（試行）規(guī)定的 3 級(jí)類，說(shuō)明該宗地的主要用途、其他用途。 共用情況調(diào)查是指現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查共用宗地使用情況、共有使用者各自使用的土地面積和建筑面積、共有使用者共同使用的土地面積和建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e等情況，并將結(jié)果填寫到地籍調(diào)查表上。 土地登記有哪些法律依據(jù) ? 法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)憲法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》 、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等。擁有或者使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者，應(yīng)當(dāng)分宗申請(qǐng)登記。 什么叫初始土地登記 ? 初始土地登記又稱總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進(jìn)行的普遍登記。 什么是土地權(quán)屬爭(zhēng)議和土地侵權(quán)糾紛？二者有何區(qū)別？ 土地權(quán)屬爭(zhēng)議，是指土地所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬爭(zhēng)議，它是特定范圍內(nèi)有關(guān)土地權(quán)利歸屬的民事糾紛。 土地侵權(quán)糾紛不同于土地權(quán)屬糾紛。 1）土地侵權(quán)糾紛與權(quán)屬爭(zhēng)議的解決方式有所不同 (1)侵權(quán)糾紛的解決，當(dāng)事人可以采取行政調(diào)處解決，也可以直接向人民法院提起 民事訴訟； (2)侵權(quán)糾紛不受行政處理后 30 日的訴訟時(shí)效的限制 ； (3)在侵權(quán)糾紛中，被侵權(quán)人對(duì)行政調(diào)處不服的，應(yīng)以侵權(quán)人為被告提起民事訴訟。 2）土地權(quán)屬爭(zhēng)議與土地侵權(quán)糾紛的處理結(jié)果不同 土地權(quán)屬爭(zhēng)議以確定土地的權(quán)利歸屬為處理結(jié)果；而土地侵權(quán)行為適用民法中一般侵權(quán)行為的規(guī)定，侵權(quán)人應(yīng)退還土地。分為分圖和總圖。分圖再 裝訂成魚鱗圖冊(cè)。 魚鱗圖冊(cè)與黃冊(cè)相互補(bǔ)充，為土地課稅和土地產(chǎn)權(quán)的買賣、分割等服務(wù)。 土地登記有哪些內(nèi)容？ 土地登記的內(nèi)容是指反映在土地登記簿內(nèi)的土地登記對(duì)象質(zhì)與量方面的要素，包括：土地權(quán)屬性質(zhì)與來(lái)源、土地權(quán)利主體、土地權(quán)利客體以及其他相關(guān)內(nèi)容。 我國(guó)土地權(quán)屬性質(zhì)分為：國(guó)家土地 所有權(quán)、集體土地所有權(quán)；國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)；土地他項(xiàng)權(quán)利。 分類：國(guó)家土地所有權(quán)來(lái)源、集體土地所有權(quán)來(lái)源；國(guó)有土地使用權(quán)來(lái)源、集體土地使用權(quán)來(lái)源。主體：集體土地所有權(quán)人、國(guó)有土地使用權(quán)人、集體土地使用權(quán)人、土地他項(xiàng)權(quán)利人。 土地登記制度有哪些？有什么區(qū)別？ 解答： 根據(jù)土地登記的要點(diǎn)及審查特點(diǎn)，可以分為契據(jù)登記制、權(quán) 利登記制和托倫斯登記制三類。其中，比較有代表性的地籍制度有井田制、 “使黔首自實(shí)田 ”、漢光武帝年間的大規(guī)模登記、均田制、租庸調(diào)賦稅制度。 第二 階段：唐代中葉實(shí)行 “兩稅法 ”到明朝中葉一條鞭法施行?？傮w特點(diǎn)：地籍與戶籍平等。其中，比較重要的有 “萬(wàn)歷丈量 ”、 “一條鞭法 ”、 “攤丁入畝 ”。 因此，地籍在我國(guó)歷史上基本的演變過(guò)程是最初依附在戶籍中——〉與戶籍平等（唐、宋） ——〉高于戶籍（明）。相鄰雙方代表所指界線不同，則兩界之間的土地為爭(zhēng) 議土地。 2）對(duì)指界人缺席或不簽字的處理。將現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及違約缺席指界通知書送達(dá)違約缺席者。逾期不申請(qǐng)的，按上述方法確定的界線生效。 三、 案例分析題 案例分析題 答案 某市 A 公司于 2021 年 10 月 11 日以出讓方式取得一宗 2021 平方米的國(guó)有土地使用權(quán)，批準(zhǔn)用途為商業(yè)，使用期限為 40 年，現(xiàn)提出土地登記申請(qǐng)，要求辦理土地登記。 如果是，按出讓國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記來(lái)進(jìn)行。 （ 1）申請(qǐng) 1)申請(qǐng)人為出讓國(guó)有土地使用權(quán)的 A公司。按出讓合同約 定，受讓方一次支付全部出讓金的，在支付出讓金后三十日內(nèi)，申請(qǐng)?jiān)O(shè)定登記。最重要的證明文件是《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及出讓金繳納收據(jù) 申請(qǐng)人 A公司應(yīng)提交的權(quán)屬來(lái)源證明文件包括： 建設(shè)用地批準(zhǔn)書； 《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》 國(guó)有土地使用權(quán)出讓金全部繳納完畢的憑證 有關(guān)稅費(fèi)的繳納憑證 其他證明文件。重點(diǎn)審查申請(qǐng)人與《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中的受讓人 A公司是否一致。著重從兩方面審核：《國(guó)有土地使用權(quán)出讓 合同》出讓方應(yīng)是市、縣人民政府土地行政主管部門，出讓合同應(yīng)由市、縣人民政府土地行政主管部門與受讓方 (申請(qǐng)人 )簽訂；該土地使用權(quán)出讓是否經(jīng)依法批準(zhǔn)。審核該土地是否符合批準(zhǔn)權(quán)限。該土地使用權(quán)用途為商業(yè)，年限 40年，符合規(guī)定。受讓人應(yīng)按出讓合同的約定支付出讓金。 （ 3）注冊(cè)登記、發(fā)證 1）根據(jù)《變更土地登記審批表》在《 土地登記卡》上進(jìn)行注冊(cè)登記；根據(jù)《土地登記卡》填寫《土地歸戶卡》。 如果該土地是經(jīng)登記的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓，按劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的變更登記來(lái)進(jìn)行。 某市 B 公司為了融資，于 2021 年12 月 11 日以抵押方式把其所擁有的一塊土地使用權(quán)向銀行抵押。一般程序?yàn)樯暾?qǐng)——.權(quán)屬審核 ——.注冊(cè)登記 ——頒發(fā)證書。應(yīng)重點(diǎn)審核：抵押人是否是土地使用者 (B 公司 )，并與《國(guó)有土地使用證》上的權(quán)利人一致；抵押人和抵押權(quán)人是否與抵押合同簽訂的雙方相一致。 （ 3）申請(qǐng)人應(yīng)提交的證明文件： 1)土地使用證 2)主合同和抵押合同 3)土地估價(jià)報(bào)告 4)下列其他相關(guān)文件： ① 以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地行政主管部門批準(zhǔn)抵押文件和處置時(shí)應(yīng)交付的土地出讓金數(shù)額； ② 依法以集體土地使用權(quán)抵押的，提交集體土地所有權(quán)人同意抵押的證明； ③ 抵押人為股份制企業(yè)的，提交董事會(huì)同意抵押證明； ④ 以共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押證明。劃撥，則應(yīng)按照土地行政主管部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金證明，在抵押合同中明確實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的地價(jià)款中繳納相當(dāng)于 應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。因處分抵押集體土地使用權(quán)，涉及集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，集體土地使用權(quán)抵押應(yīng)取得集體土地所有權(quán)人的同意。抵押期限為土地使用期限減去已使用期限后的剩余期限。 4)對(duì)一宗地部分抵押及對(duì)多次抵押的審核。因此，必須經(jīng)有關(guān)部門同意，方可抵押。 某村民于 2021 年 1 月 26 日承包了村集體一宗 300 畝的荒地，使用期限為 10 年，批準(zhǔn)用途為農(nóng)用地，現(xiàn)提出土地登記申請(qǐng)，要求辦理土地登記。 集體土地使用權(quán)設(shè)定登記的一般程序分為土地登 記申請(qǐng)、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記、頒發(fā)證書五個(gè)階段 。 該村民應(yīng) 在 荒 地使用合同簽訂之日起 30日內(nèi)申請(qǐng)集體土 地使用權(quán)設(shè)定登記。 (4) 收件。 2. 地籍調(diào)查 地籍調(diào)查人員接到土地登記人員移交來(lái)的集體土地使用權(quán)設(shè)定登記申請(qǐng)文件資料后 ， 對(duì)新設(shè)定集體土地使用權(quán)的宗地進(jìn)行地籍調(diào)查 ， 包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量 ， 調(diào)查完畢 ， 將 地籍調(diào)查資料連同登記申請(qǐng)資料一并再移交給登記人員 ， 由土地登記人員進(jìn)行權(quán)屬審核 。 除按照審核的一般步驟和要求外 , 應(yīng)重點(diǎn)審核以下 內(nèi)容： 1) 申請(qǐng)人 應(yīng)與 四荒 地承包租賃合同中的集體土地使用者相一致。 (2) 對(duì)土地權(quán)屬來(lái)源文件的審核。 (3) 對(duì)集體土地使用權(quán)期限的審核。 該土地使用權(quán)年限為 10年，符合規(guī)定。 其內(nèi)容及 填 寫方法基本同劃撥國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記 , 并報(bào)人民政府批準(zhǔn)后 ， 方可注冊(cè) 、 登記 。 2021 夏長(zhǎng)江北岸某村，因洪水長(zhǎng)久淹埋，致使原該村所有的 500畝耕地變?yōu)闉┩俊? 依《土地登記規(guī)則》規(guī)定，因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)或所有權(quán)的注銷登記。 注銷土地 登記的一般程序分 具體程序及有關(guān)注意事項(xiàng)如下： 注銷 土地登記申請(qǐng) (1) 申請(qǐng)人 ： 注銷土地登記應(yīng)由原土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人和土地他項(xiàng)權(quán)利人向土地登記機(jī)關(guān)提出注銷土地登記的申請(qǐng)，不申請(qǐng)注銷登記的，登記機(jī)關(guān)可以依照規(guī)定直接辦理注銷土地登記。 (2) 申請(qǐng)時(shí)限 ： 因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的，原土地使用者或所有者應(yīng)在土地權(quán)利滅失后申請(qǐng)注銷。 權(quán)屬審核 權(quán)屬審核 包括核對(duì)土地登記卡、 對(duì) 申請(qǐng)人 的審核 、對(duì)土地證書審核、對(duì) 注銷土地 登記 證明材料的審核等。 對(duì) 注銷土地 登記 證明材料的審核是注銷登記審核的重點(diǎn)。 通過(guò)以上審核符合規(guī)定 ，由 土地登記人員填寫 《 土地登記審批表 》 。 注冊(cè)登記 因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的土地所用權(quán) 只須注銷宗地原 《 土地登記卡 》，不須建立宗地新《 土地登記卡 》。 注銷或更改土地權(quán)利證書 該案例應(yīng)注銷原土地所有證，具體方法為：在土地所有證書上加蓋 “注銷 ”印章，在 “記事 ”欄或其他相應(yīng)欄目?jī)?nèi)注明注銷土地權(quán)利的依據(jù)及日期，并將注銷的土地所有證書立卷歸檔。 問： 應(yīng)該如何辦理土地登記？ 權(quán)屬審核有何特點(diǎn)？ 應(yīng)該按照 租賃國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記 的程序辦理土地登記。 土地使用權(quán)處置方案批 準(zhǔn)文件以及土地行政主管部門與 甲公司簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同。 審查改建或新設(shè)的股份有限公司的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 (2) 對(duì)土地權(quán)屬來(lái)源文件的審核。改建或新設(shè)公司應(yīng)由土地使用權(quán)持有者擬訂土地使用權(quán)處置方案 。 由省級(jí)政府批準(zhǔn)設(shè)立的公司 , 其土地使用權(quán)處置方案報(bào)省政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。 租賃合同規(guī)定的年限不應(yīng)超過(guò)出讓合同規(guī)定的