【正文】 特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)；分析項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)，提出項(xiàng)目發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議； ? 當(dāng)?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)比重?國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ? 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀分析? 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r描述?當(dāng)?shù)厣鐣?huì)消費(fèi)品零售總額/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)/房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)12**房地產(chǎn)市場(chǎng)供求概況 ? 國(guó)家金融政策/貨幣政策/利率/房地產(chǎn)按揭政策等? 對(duì)各類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)和流通的政策法規(guī)?房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供求趨勢(shì)預(yù)測(cè)12國(guó)家及地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)的政策法規(guī) ? 城市規(guī)劃特點(diǎn)及片區(qū)規(guī)劃? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策導(dǎo)向12**城市規(guī)劃及片區(qū)規(guī)劃?政府關(guān)于商品房在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) ? 地塊周邊遠(yuǎn)景規(guī)劃?地塊周邊道路、交通及市政規(guī)劃 城市基礎(chǔ)建設(shè)1研究方法13實(shí)地考察項(xiàng)目地塊及周邊環(huán)境；13對(duì)政府相關(guān)部門(mén)、商業(yè)部門(mén)或行業(yè)管理機(jī)構(gòu)有關(guān)官員進(jìn)行深度訪(fǎng)談；13收集當(dāng)?shù)貧v史文獻(xiàn)資料，如統(tǒng)計(jì)年鑒，城市或片區(qū)規(guī)劃圖案等；潛在購(gòu)房者調(diào)查2調(diào)查方法：封閉式結(jié)構(gòu)問(wèn)卷入戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)2調(diào)查區(qū)域：**市（本案所在行政區(qū)域）2樣本量：（具體數(shù)量根據(jù)雙方最終確認(rèn)的計(jì)劃書(shū)實(shí)際工作需要另行議定）2調(diào)查對(duì)象：24符合市場(chǎng)調(diào)查常規(guī)過(guò)濾條件24當(dāng)前在上述指定區(qū)域工作或居住1年以上24年齡在20歲以上24個(gè)人月收入在XX元以上或者家庭年收入4萬(wàn)元以上24未來(lái)12年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住宅的可能性較大的 本欄編輯推薦您關(guān)注：大連理工大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)新性實(shí)驗(yàn)計(jì)劃實(shí)施辦法如何編制項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃1無(wú)知自大的高中創(chuàng)業(yè)者的計(jì)劃書(shū)“圓夢(mèng)計(jì)劃”——助你成長(zhǎng)關(guān)于做好XX年西部計(jì)劃和“三支一扶”計(jì)劃服務(wù)期滿(mǎn)志商業(yè)銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)成本預(yù)算部門(mén)述職報(bào)告一年來(lái)，我們房地產(chǎn)成本預(yù)算管理部在公司的正確下，在有關(guān)部門(mén)的支持和配合下，在部門(mén)全體職工的共同努力下，從踐行科學(xué)發(fā)展觀的高度，認(rèn)真貫徹國(guó)家、省市管理部門(mén)制定的有關(guān)方針、政策，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，積極探索我國(guó)加入WTO后房地產(chǎn)成本預(yù)算管理方面的新路子，抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，同心同德，礪勵(lì)奮進(jìn)，使我公司的房地產(chǎn)成本預(yù)算管理工作逐步走向科學(xué)化、現(xiàn)代化、民主化的軌道，全面完成年初制定的各項(xiàng)任務(wù)目標(biāo)，現(xiàn)將具體情況述職如下。一、加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)，有效提高干部職工政治業(yè)務(wù)素質(zhì)嚴(yán)格學(xué)習(xí)制度，嚴(yán)明組織紀(jì)律，單位負(fù)責(zé)人帶頭學(xué)，并安排部門(mén)全體職工周五集中學(xué)習(xí)，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”的重要思想、科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，學(xué)習(xí)行業(yè)法律法規(guī)，通過(guò)學(xué)習(xí)使全體職工樹(shù)立了宗旨意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、大局意識(shí)。教育廣大職工要牢固樹(shù)立正確的權(quán)利觀、利益觀和地位觀，始終保持清醒的頭腦，提高自身的綜合素質(zhì)。二、加強(qiáng)建章立制，不斷提升干部職工工作執(zhí)行力我部擔(dān)負(fù)著公司招投標(biāo)(包括從發(fā)布公告、編制招標(biāo)文件、審核圖紙、編制工程量清單、編制招標(biāo)控制價(jià)、造價(jià)審定、評(píng)標(biāo)、開(kāi)標(biāo)等全過(guò)程流程)、合同簽訂、變更簽證造價(jià)審核、資金撥付、資料管理等業(yè)務(wù)工作，為了提高工作效率和質(zhì)量，規(guī)范工作人員的行為，20**年我們先后修定并完善了《考勤、考核管理辦法》、《成本預(yù)算管理辦法》，完善了《財(cái)務(wù)管理辦法》以及《學(xué)習(xí)會(huì)議制度》等，加強(qiáng)了內(nèi)部管理，規(guī)范了辦事程序，提高了工作效率，樹(shù)立了良好的單位形象，有力地推動(dòng)了我部規(guī)范化建設(shè)活動(dòng)?；旧献龅搅擞姓驴梢?、按章操作，科學(xué)管理、依法治部。使我公司的成本預(yù)算管理管理步入規(guī)范化、科學(xué)化的管理軌道。三、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，打造能征善戰(zhàn)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)首先，抓團(tuán)結(jié)，提倡大事講原則，小事講風(fēng)格，不利于團(tuán)結(jié)的話(huà)不講，不利于團(tuán)結(jié)的事不做，互諒互讓?zhuān)ハ嘧鹬兀ハ鄮椭?，互相?ài)護(hù)，營(yíng)造家園氛圍。其次，組織好職工崗位練兵，把逐步把職工團(tuán)隊(duì)建設(shè)成執(zhí)行力強(qiáng)、業(yè)務(wù)技能高、能協(xié)作奮斗的高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)。再次，抓了內(nèi)部文體活動(dòng)，舉辦小型體育比賽、知識(shí)競(jìng)賽、小型演講等活動(dòng)，加強(qiáng)大家的凝聚力和向心力。四、加強(qiáng)業(yè)務(wù)管理(一)招投標(biāo)工作以及合同管理順利開(kāi)展20**年，適逢20**年市頒發(fā)的《市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)規(guī)范》正式實(shí)施，遵照公司領(lǐng)導(dǎo)精神，南口路住宅項(xiàng)目嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。因此，南口路所有配套專(zhuān)業(yè)工程(包括樁基工程、消防工程、弱電工程、電梯供貨安裝、給排水專(zhuān)業(yè)工程、供暖專(zhuān)業(yè)工程等)全部辦理公開(kāi)招投標(biāo)手續(xù)，履行公開(kāi)招投標(biāo)程序。同時(shí)按照招投標(biāo)管理規(guī)定要求暫估價(jià)項(xiàng)目(包括門(mén)窗、地板采暖、外檐裝飾格柵、外檐裝飾包鋁板、涂料供貨、大堂裝修等)也必須辦理公開(kāi)招投標(biāo)手續(xù)，履行公開(kāi)招投標(biāo)程序。嚴(yán)格履行公開(kāi)招投標(biāo)程序，我們?cè)诼男羞^(guò)程中密切與相關(guān)部門(mén)配合協(xié)作，從發(fā)布公告、編制招標(biāo)文件、審核圖紙、編制工程量清單、編制招標(biāo)控制價(jià)、清標(biāo)、評(píng)標(biāo)、開(kāi)標(biāo)等全過(guò)程流程，每個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把控好，使得該項(xiàng)工作能夠順利進(jìn)行，目前尚未出現(xiàn)任何失控狀況。(二)工程變更簽證審核、工程結(jié)算制度進(jìn)一步完善項(xiàng)目竣工結(jié)算包括變更簽證、未施減項(xiàng)、分包結(jié)算調(diào)整、項(xiàng)目考核獎(jiǎng)罰、施工過(guò)程中相互影響扣款等項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程全部費(fèi)用的計(jì)算審核以及整理歸檔等全部工作。20**年重點(diǎn)完成格調(diào)竹境一期竣工結(jié)算和竹境二期變更簽證審核以及設(shè)計(jì)變更部分的階段性結(jié)算工作，完成格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地變更簽證的審核工作。格調(diào)竹境一期項(xiàng)目開(kāi)始實(shí)施階段，從招標(biāo)文件編制、宣貫、變更簽證流程執(zhí)行和最終結(jié)算一整套系統(tǒng)工程管理模式都與以往項(xiàng)目不同。在工程實(shí)施階段成本控制和竣工結(jié)算工作較以往項(xiàng)目有很大提高。主要體現(xiàn)在：。每一個(gè)變更簽證的發(fā)生，事先明確變更原因、變更內(nèi)容、變更前狀態(tài)以及最后變更簽證實(shí)施完成情況的回饋，避免和杜絕以往變更實(shí)施情況不了解或下發(fā)變更后未施等情況，同時(shí)為結(jié)算分析打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。，一方面給雙方審核過(guò)程產(chǎn)生糾紛時(shí)及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)了解情況和實(shí)地核查，避免項(xiàng)目實(shí)施完畢后遺忘或無(wú)法考核。另一方面變更簽證雙方審核確認(rèn)后及時(shí)登錄對(duì)實(shí)際應(yīng)付款做到有理有據(jù)，避免以往項(xiàng)目按變更簽證估算付款造成付款比例失控。，全部在實(shí)施前雙方核準(zhǔn)。避免以往項(xiàng)目中按暫估價(jià)簽訂合同，造成付款比例失控現(xiàn)象發(fā)生。(三)資金撥付流程進(jìn)一步完善目前我公司所有合同的付款全面實(shí)行工作流審批程序，對(duì)資金的控制和把關(guān)已經(jīng)有了很大提高?？墒侨绾握嬲饬x上嚴(yán)格控制資金撥付，做到既不超付也不拖欠，就需要及時(shí)跟進(jìn)了解合同項(xiàng)目實(shí)施情況和工程總承包項(xiàng)目的施工形象進(jìn)度，因此，我們?cè)谌鐚?shí)考核完成情況，以及責(zé)任落實(shí)到人等。還有待項(xiàng)目考核完善去年工作重點(diǎn)加強(qiáng)付款流程的逐步完善工程付款審核手續(xù)。根據(jù)工程進(jìn)度認(rèn)真審核以及合同履約情況，認(rèn)真審核。(四)強(qiáng)化ERP成本控制格調(diào)竹境和格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地項(xiàng)目是我公司真正全面實(shí)施ERP成本管理控制的項(xiàng)目，從目標(biāo)成本拆分登錄、合同拆分登錄，直至變更簽證拆分登錄，實(shí)現(xiàn)了真正意義上成本動(dòng)態(tài)管理和控制。但目前還存在過(guò)程中成本調(diào)整不及時(shí)的現(xiàn)象。五、遵章守紀(jì)，強(qiáng)化黨風(fēng)廉政作風(fēng)建設(shè)全面加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，延伸隊(duì)伍監(jiān)督管理，同時(shí)，自己接受社會(huì)和群眾的監(jiān)督，帶頭遵章守紀(jì)，帶頭學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)，帶頭廉潔自律，時(shí)時(shí)警醒自己，既要管好自己，又要帶好隊(duì)伍，堅(jiān)持依法辦事，規(guī)范操作，樹(shù)立廉潔從政的良好形象，工作中自覺(jué)執(zhí)行廉潔自律各項(xiàng)規(guī)定，沒(méi)有違規(guī)違紀(jì)行為。六、存在問(wèn)題和不足目前新的《市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)規(guī)范》剛實(shí)施階段，政府各部門(mén)對(duì)政策的理解還存在相互矛盾，為此我們針對(duì)相應(yīng)問(wèn)題，需認(rèn)真分析，梳理抓住問(wèn)題癥結(jié)，在新項(xiàng)目制定招標(biāo)計(jì)劃時(shí)做好相應(yīng)應(yīng)對(duì)措施。通過(guò)南口路項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，待定標(biāo)準(zhǔn)的暫估價(jià)項(xiàng)目較多，無(wú)論是工程進(jìn)度、造價(jià)控制、還有工程實(shí)施過(guò)程中的工程管理都存在很多問(wèn)題，就此問(wèn)題我們與相關(guān)部門(mén)共同協(xié)商，作為專(zhuān)門(mén)課題重點(diǎn)分析，針對(duì)新項(xiàng)目拿出相應(yīng)的可實(shí)施操作的應(yīng)對(duì)辦法。新的工程管理模式的推行，實(shí)際上是需要實(shí)踐中摸索和總結(jié)，因此在本項(xiàng)目中還有很多不足。公司現(xiàn)行變更簽證流程在竹境一期項(xiàng)目是第一次實(shí)施，一方面，流程本身具有不完善性和缺乏可操作性。在實(shí)施過(guò)程中多次結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況加已修訂和調(diào)整。另一方面，雖然在招標(biāo)宣貫和執(zhí)行過(guò)程中對(duì)施工單位和公司內(nèi)部相關(guān)人員進(jìn)行過(guò)培訓(xùn)，但包括公司內(nèi)部相關(guān)人員在內(nèi)，在理解上仍然存在不到位，導(dǎo)致施工單位在報(bào)送變更簽證資料時(shí)，反復(fù)退回修改，延誤報(bào)送?？偘Y(jié)算中，每次必有且屬共性爭(zhēng)議之一的是各單位相互之間扣款問(wèn)題尤為突出。即各單位之間協(xié)同作業(yè)時(shí)造成的相互干擾、相互影響而發(fā)生費(fèi)用。具體說(shuō)有總包與分包之間、總包與專(zhuān)業(yè)配套隊(duì)伍、各分包之間、各專(zhuān)業(yè)配套之間，工序交叉相互之間扣款或因此產(chǎn)生的協(xié)調(diào)費(fèi)用。一般情況，扣款簽證很難得到被扣單位簽字依據(jù)或認(rèn)可，一直是所有結(jié)算工作難點(diǎn)和爭(zhēng)議焦點(diǎn)。