【導(dǎo)讀】以催繳，必要時(shí)采用法律手段作為催繳措施。用房招租方案，采取有效措施吸引商家，如協(xié)助商家辦理有關(guān)經(jīng)營(yíng)手續(xù)等。，促進(jìn)天業(yè)家園小區(qū)的樓盤(pán)銷(xiāo)售，增強(qiáng)小區(qū)的消費(fèi)需求，營(yíng)造良好的商業(yè)環(huán)境。的設(shè)置有準(zhǔn)確的定位和把握，為商家提供合理化建議，確保商家有利可圖，護(hù)檢查與定期維修巡查相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。位實(shí)行跟蹤管理，防止損壞結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。，維修完成后經(jīng)報(bào)修人簽字確認(rèn)后返回存檔。，結(jié)果作為相關(guān)部門(mén)及個(gè)人的考核依據(jù)。

　　

【正文】 、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報(bào)修項(xiàng) 目及對(duì)員工的培訓(xùn)。 負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。 對(duì)維保所需配件進(jìn)行管理，各類(lèi)設(shè)備運(yùn)行資料的記錄與管理，維修資料的管理。 督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫(xiě)日常工作表。 4. 工程部維修工崗位職責(zé) 任職資格 具有《中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證》 熟練 掌握電工基本原理。 熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作。 工作內(nèi)容 服從主任和組長(zhǎng)的調(diào)度與工作安排。 負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作，負(fù)責(zé)水電及其它。 參加設(shè)備故障的搶修工作，及時(shí)排除設(shè)備故障，確保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設(shè)備保持良好運(yùn)行狀態(tài)。 根據(jù)預(yù)防性維修及保養(yǎng)計(jì)劃，認(rèn)真完成各類(lèi)設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作。 5. 工程部機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員崗位職責(zé) 任職資格 具有 《中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證》。 中級(jí)以上技術(shù)等級(jí)。 有一定的機(jī)電設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)。 工作內(nèi)容 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員必須不斷學(xué)習(xí)，提高技術(shù)技能，必須有高度的責(zé)任心，必須持有相關(guān)的技術(shù)證件。 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行期間，須確保其安全運(yùn)行，隨時(shí)巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。 所有設(shè)備運(yùn)行期間須 24小時(shí)有人值班并巡查，及進(jìn)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并作出有效處理。重大故障或緊急事件時(shí)須沉著冷靜，及進(jìn)通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。 設(shè)備停止運(yùn)行期間，須按時(shí)檢查并試運(yùn)行。所有設(shè)備須制定詳細(xì)維修保養(yǎng)計(jì) 劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。 所有設(shè)備的操作和檢修須按說(shuō)明書(shū)規(guī)定程序進(jìn)行，不得隨意更改或省略操作步驟。嚴(yán)禁在設(shè)備啟動(dòng)前不作檢查。 按說(shuō)明書(shū)規(guī)定更換設(shè)備零部件、冷卻液、潤(rùn)滑液等，嚴(yán)禁設(shè)備疲勞運(yùn)行或帶病運(yùn)行。 保持設(shè)備房?jī)?nèi)干凈整潔，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房 ,設(shè)備設(shè)施專(zhuān)用工具或備件等須造冊(cè)登記，擺放整齊并保管好。 所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人，所有標(biāo)牌警示須準(zhǔn)確齊備到 位。 6．工程部弱電維修工崗位職責(zé) 任職資格 具有《中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證》。 有弱電維保經(jīng)驗(yàn)。 有中級(jí)以上技工職稱(chēng)。 工作內(nèi)容 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并按計(jì)劃實(shí)施。 對(duì)工作范圍內(nèi)的故障和事故進(jìn)行處理，并作好記錄。 對(duì)弱電系統(tǒng)進(jìn)行巡查監(jiān)控，抄表記錄。 參加應(yīng)急搶修，配合其他工程人員工作。 對(duì)外單位弱電施工布線(xiàn)等進(jìn)行監(jiān)控。 工程部值班、交接班管理規(guī)定 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。 適用范圍 適用各管理處工程部值班人員 . 值班制度 值班人員在值班期內(nèi)必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。 值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報(bào)修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無(wú)法處理應(yīng)及時(shí)向主任或值班總負(fù)責(zé)人反映。 應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運(yùn)行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè) 備故障應(yīng)馬上排除，如無(wú)法處理應(yīng)及時(shí)向主管或值班總負(fù)責(zé)人匯報(bào)。 認(rèn)真填寫(xiě)好各“機(jī)電設(shè)備運(yùn)行日志”和《工程部值班交接班記錄表》及其它相關(guān)記錄。 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請(qǐng)。 嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入值班室和機(jī)電設(shè)備房，檢查各類(lèi)工具和鑰匙等。 接班制度 認(rèn)真聽(tīng)取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行情況報(bào)告。 查看上一班的值班日志和運(yùn)行日志及巡查記錄等。 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機(jī)房 是否干凈整潔。 巡視各設(shè)備的運(yùn)行情況，各參數(shù)是否正常。 交班制度 交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。 交班人員必須整理好本班的各種運(yùn)行巡查記錄和值班資料等。 交班人員必須詳細(xì)介紹其值班情況、機(jī)器運(yùn)行情況及存在的未處理問(wèn)題。 所有問(wèn)題記錄須現(xiàn)場(chǎng)交代清楚 ,等接班人員確認(rèn)。 不能交接班之情況： 上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。 正在進(jìn)行倒閘操作或事故處理 過(guò)程中。 交接過(guò)程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助事故處理。 交班人隱瞞問(wèn)題不報(bào)，經(jīng)查證確系其責(zé)任的。 附表 : 《工程部值班交接班記錄》 工程部值班交接記錄表 NO： FMRW301 日期 值班時(shí)段 值班人 值 班 內(nèi) 容 處理結(jié)果或建議： 接班人員意見(jiàn)： 日期 接班時(shí)間 接班人員 9. 工程部鑰匙管理規(guī)定 目的 規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。 適用范圍 適用于各管理處工程部。 內(nèi)容 所有鑰匙任何時(shí)候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊(cè)登記。 各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標(biāo)明，并整齊有序的放置在鑰匙專(zhuān)柜中；鑰匙專(zhuān)柜由工程主任掌管。 在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門(mén)人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫(xiě) 《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》； 工程人員用鑰匙，須填寫(xiě)《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》并簽名確認(rèn)，工程人員離開(kāi)本部門(mén)，所有鑰匙須繳回。 鑰匙丟失或損壞時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)填寫(xiě)《鑰匙丟失 /損壞申請(qǐng)表》，工程主任查實(shí)后填表補(bǔ)回。 工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，每月月底統(tǒng)計(jì)一次，填寫(xiě)《鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表》。 附表： 《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》 《鑰匙丟失 /損壞申報(bào)表》 《鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表》 領(lǐng)（ 借）用鑰匙登記表 NO： FMRW304 日期 設(shè)備鑰匙名稱(chēng) 數(shù)量 借 /領(lǐng)匙原因 借匙人 歸還日期 接匙人 鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表 NO： FMRW306 序號(hào) 內(nèi)容（名稱(chēng)） 上月庫(kù)存 本月進(jìn) 本月出 本月庫(kù)存 備注 制表： 審核： 二、工程維修管理規(guī)定 目的： 維修管理人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報(bào)修任務(wù)，圓滿(mǎn)地處理好每一起投訴是維修人員的職責(zé)，讓業(yè)主滿(mǎn)意是我們工作的目標(biāo)。 服務(wù)承諾 維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達(dá)到維修時(shí)能準(zhǔn)確判斷 ，處理快速。 講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。 . 工作認(rèn)真細(xì)致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負(fù)責(zé)賠償。 盡力做到當(dāng)天的維修投訴當(dāng)天處理完，實(shí)在無(wú)法完成的必須向業(yè)主解釋清楚 ,做到維修及時(shí)率達(dá)到 99%以上，維修合格率達(dá)到95%以上。 確保業(yè)主用水用電安全正常，按時(shí)抄表，維護(hù)業(yè)主利益，做到有錯(cuò)必糾。 所有員工必須定期參加培訓(xùn)，持證上崗，確保大廈內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。 經(jīng)?；卦L，征求業(yè)主意見(jiàn)，傾聽(tīng)業(yè)主 聲音。 目的 規(guī)范工程部?jī)?nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為客戶(hù)提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部全體員工 內(nèi)容： 按時(shí)上下班，上午 11： 30 分和下午 17： 30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。 上班時(shí)間內(nèi)無(wú)具體工作時(shí)，原則上在辦公室等候，需外出巡查設(shè)備情況時(shí)須告知主任，不得辦私事。 上班時(shí)須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。 及時(shí)處理維修申請(qǐng)單，不得積壓。上午 11： 10 和下午 17： 10 以前的維修單，必須及時(shí)處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當(dāng)天處理完畢。當(dāng)天無(wú)法處理的都必須在“維修情況”欄內(nèi)注明原因，每個(gè)維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。 上門(mén)維修時(shí)須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時(shí)間，增加工作效率，少跑路，多干活。 服從主任安排，每天上班后先在辦公室報(bào)到，等候分配一些重點(diǎn)的突出的或需多人合作的工作，如無(wú)特殊情況處理，各人分頭工作。 緊急情況時(shí)工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，等候分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開(kāi)。 服務(wù)態(tài)度作為上門(mén)維修服務(wù)的一部份，每個(gè)工作人員必須提高自身素質(zhì)，工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，樹(shù)立良好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 工作時(shí)務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項(xiàng)工作。 團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，努力工作，遵守本部門(mén)之制度。 工程部主任（副主任），每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查 各班值班巡查情況，每星期不定時(shí)抽查不少于 1次，抽查內(nèi)容見(jiàn)《工程部抽查表》。 主任（副主任）綜合考慮各種情況（含領(lǐng)導(dǎo)交待事項(xiàng)、機(jī)電設(shè)備是否已到檢修時(shí)間等），將當(dāng)天工作安排下去。 各當(dāng)班維修人員原則上（除值班人員外）無(wú)維修單時(shí)應(yīng)在值班室等候待命。 各當(dāng)班維修人員出去維修，（含有償服務(wù)和公共維修），應(yīng)注明時(shí)間，回來(lái)交單時(shí)應(yīng)注明完成時(shí)間，并且盡量讓業(yè)主寫(xiě)上業(yè)主意見(jiàn)，以備查單考核，具體見(jiàn)《維修單》。 關(guān)于機(jī)電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安 排填寫(xiě)維修單，其余參照 4條辦法。 土建人員的維修工作，主任（副主任）應(yīng)以抽查的辦法，檢查完成的工效。 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來(lái)隨機(jī)處理。 附表 《工程部抽查表》 工程部抽查表 年 月 日 NO： FMRW310 位置 內(nèi)容 抽查質(zhì)量結(jié) 果 問(wèn)題記錄 整改情況 抽查人 電梯 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資 料 操作情況 配電房 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 發(fā)電機(jī)房 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 水泵房 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 風(fēng)機(jī)房 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 3．零星工程申報(bào)與施工管理規(guī)定 本物業(yè)管理處所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術(shù)方面確有困難時(shí)可申請(qǐng)對(duì)外委托施工。 零星工程對(duì)外委托施工，須由維修責(zé)任人申請(qǐng)，填寫(xiě)對(duì)外委托維修申請(qǐng)單，由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)考查，報(bào)經(jīng)理審批后方可施工。 所有外委零星工程申報(bào)同時(shí)須做好材料預(yù)算，工期預(yù)計(jì)、所需人工費(fèi)用及施工開(kāi)始日期等。 對(duì)外委施工單位或個(gè)人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。 施工前工程主任須組織維修責(zé)任人 及施工方擬定詳細(xì)施工方案，施工方人員須按所擬定方案進(jìn)行，施工時(shí)對(duì)施工地點(diǎn)是否有水、電、氣等經(jīng)過(guò)應(yīng)作詳細(xì)了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復(fù)原有水、電、氣等標(biāo)志。 施工前須對(duì)施工人員進(jìn)行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對(duì)行人或車(chē)輛等造成安全隱患時(shí)，須作相應(yīng)警示或防護(hù)。 施工期間維修責(zé)任人應(yīng)對(duì)施工全過(guò)程跟蹤，工程主任應(yīng)定時(shí)巡查，對(duì)施工所用材料須嚴(yán)格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。 施工完畢后由施工方申請(qǐng)，由工程部主任組織相關(guān)人員驗(yàn)收，填寫(xiě)相關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告呈報(bào)經(jīng)理審 批。 4. 客戶(hù)報(bào)修服務(wù)管理規(guī)定 目的 規(guī)范住戶(hù)報(bào)修服務(wù)規(guī)程 ,增加客戶(hù)維修滿(mǎn)意率 ,完善內(nèi)部維修管理。 適用范圍 適用各管理處客戶(hù)報(bào)修處理工作。 內(nèi)容 工程維修人員從前臺(tái)接《維修單》或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。 由前臺(tái)或工程人員預(yù)約大致上門(mén)維修服務(wù)時(shí)間，非特殊情況不得超過(guò)