【導(dǎo)讀】，采取有效措施吸引商家，如協(xié)助商家辦理有關(guān)經(jīng)營手續(xù)等。，促進天業(yè)家園小區(qū)的樓盤銷售，增強小區(qū)的消費需求，營造良好的商業(yè)環(huán)境。日常維護檢查與定期維修巡查相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。2．維修人員應(yīng)在接到維修通知單10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修立即處理，急修不過夜。，維修完成后經(jīng)報修人簽字確認后返回存檔。及時率進行一次統(tǒng)計，結(jié)果作為相關(guān)部門及個人的考核依據(jù)。

　　

【正文】 機電設(shè)備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度。 所有設(shè)備運行期間須 24 小時有人值班并巡查，及進發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。 設(shè)備停止運行期間，須按時檢查并試運行。所有設(shè)備須制定 詳細維修保養(yǎng)計 劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。 所有設(shè)備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進行，不得隨意更改或省略操作步驟。嚴禁在設(shè)備啟動前不作檢查。 按說明書規(guī)定更換設(shè)備零部件、冷卻液、潤滑液等，嚴禁設(shè)備疲勞運行或帶病運行。 保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，嚴禁無關(guān)人員進入設(shè)備房 ,設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。 所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人，所有標牌警示須準確齊備到位。 6．工程部弱電維修工崗位職責(zé) 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》。 有弱電維保經(jīng)驗。 有中級以上技工職稱。 工作內(nèi)容 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護計劃，并按計劃實施。 對工作范圍內(nèi)的故障和事故進行處理，并作好記錄。 對弱電系統(tǒng)進行巡查監(jiān)控，抄表記錄。 參加應(yīng)急搶修，配合其他工程人員工作。 對外單位弱電施工布線等進行監(jiān)控。 工程部值班、交接班管理規(guī)定 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。 適用范圍 適用各管理處工程部值班人員 . 值班制度 值班人員在值班期內(nèi)必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。 值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主任或值班總負責(zé)人反映。 應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主管或值班總負責(zé)人匯報。 認真填寫好各“機電設(shè)備運行日志”和《工程部值班交接班記錄表》及其它相關(guān)記錄。 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請。 嚴禁無關(guān)人員進入值班室和機電設(shè)備房，檢查各類工具和鑰匙等。 接班制度 認真聽取交班人員的值班和設(shè)備運行情況報告。 查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等。 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機房是否干凈整潔。 巡視各設(shè)備的運行情況，各參數(shù)是否正 常。 交班制度 交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。 交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。 交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況及存在的未處理問題。 所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚 ,等接班人員確認。 不能交接班之情況： 上一班運行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。 正在進行倒閘操作或事故處理過程中。 交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人 員負責(zé)處理事故，接班人協(xié)助事故處理。 交班人隱瞞問題不報，經(jīng)查證確系其責(zé)任的。 附表 : 《工程部值班交接班記錄》 工程部值班交接記錄表 NO： FMRW301 日期 值班時段 值班人 值 班 內(nèi) 容 處理結(jié)果或建議： 接班人員意見： 日期 接班時間 接班人員 9. 工程部鑰匙管理 規(guī)定 目的 規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。 適用范圍 適用于各管理處工程部。 內(nèi)容 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。 各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管。 在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》； 工程人員用鑰匙，須填寫《 領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》并簽名確認，工程人員離開本部門，所有鑰匙須繳回。 鑰匙丟失或損壞時，當(dāng)事人應(yīng)填寫《鑰匙丟失 /損壞申請表》，工程主任查實后填表補回。 工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，每月月底統(tǒng)計一次，填寫《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》。 附表： 《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》 《鑰匙丟失 /損壞申報表》 《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》 領(lǐng)（借）用鑰匙登記表 NO： FMRW304 日期 設(shè)備鑰匙名稱 數(shù)量 借 /領(lǐng)匙原因 借匙人 歸還日期 接匙人 鑰匙月庫存統(tǒng)計表 NO： FMRW306 序號 內(nèi)容（名稱） 上月庫存 本月進 本月出 本月庫存 備注 制表： 審核： 二、工程維修管理規(guī)定 目的： 維修管理人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報修任務(wù)，圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責(zé)，讓業(yè)主滿意是我們工作的目標。 服務(wù)承諾 維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達到維修時能準確判斷，處理快速。 講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主 ，急業(yè)主所急。 . 工作認真細致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負責(zé)賠償。 盡力做到當(dāng)天的維修投訴當(dāng)天處理完，實在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚 ,做到維修及時率達到 99%以上，維修合格率達到 95%以上。 確保業(yè)主用水用電安全正常，按時抄表，維護業(yè)主利益，做到有錯必糾。 所有員工必須定期參加培訓(xùn)，持證上崗，確保大廈內(nèi)所有機電設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)。 經(jīng)?；卦L，征求業(yè)主意見，傾聽業(yè)主聲音。 目的 規(guī)范工 程部內(nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部全體員工 內(nèi)容： 按時上下班，上午 11： 30 分和下午 17： 30 分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。 上班時間內(nèi)無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設(shè)備情況時須告知主任，不得辦私事。 上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。 及時處理維修申請單，不得積壓。上午 11： 10和下午 17： 10 以前的維修單，必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當(dāng)天處理完畢。當(dāng)天無法處理的都必須在“維修情況”欄內(nèi)注明原因，每個維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。 上門維修時須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時間，增加工作效率，少跑路，多干活。 服從主任安排，每天上班后先在辦公室報到，等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。 緊急情況時工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工 作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開。 服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份，每個工作人員必須提高自身素質(zhì)，工作時認真負責(zé)，樹立良好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 工作時務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項工作。 團結(jié)務(wù)實，努力工作，遵守本部門之制度。 工程部主任（副主任），每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時抽查不少于 1 次，抽查內(nèi)容見《工程部抽 查表》。 主任（副主任）綜合考慮各種情況（含領(lǐng)導(dǎo)交待事項、機電設(shè)備是否已到檢修時間等），將當(dāng)天工作安排下去。 各當(dāng)班維修人員原則上（除值班人員外）無維修單時應(yīng)在值班室等候待命。 各當(dāng)班維修人員出去維修，（含有償服務(wù)和公共維修），應(yīng)注明時間，回來交單時應(yīng)注明完成時間，并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見，以備查單考核，具體見《維修單》。 關(guān)于機電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照 4 條辦法。 土建人員的維修工 作，主任（副主任）應(yīng)以抽查的辦法，檢查完成的工效。 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來隨機處理。 附表 《工程部抽查表》 工程部抽查表 年 月 日 NO： FMRW310 位置 內(nèi)容 抽查質(zhì)量結(jié) 果 問題記錄 整改情況 抽查人 電梯 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 配電房 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 發(fā)電機房 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 水泵房 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 聯(lián)動系統(tǒng) 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 風(fēng)機房 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 3．零星工程申報與施工管理規(guī)定 本物業(yè)管理處所轄范圍 內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術(shù)方面確有困難時可申請對外委托施工。 零星工程對外委托施工，須由維修責(zé)任人申請，填寫對外委托維修申請單，由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場考查，報經(jīng)理審批后方可施工。 所有外委零星工程申報同時須做好材料預(yù)算，工期預(yù)計、所需人工費用及施工開始日期等。 對外委施工單位或個人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。 施工前工程主任須組織維修責(zé)任人及施工方擬定詳細施工方案，施工方人員須按所擬定方案進行，施工時對施 工地點是否有水、電、氣等經(jīng)過應(yīng)作詳細了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復(fù)原有水、電、氣等標志。 施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應(yīng)警示或防護。 施工期間維修責(zé)任人應(yīng)對施工全過程跟蹤，工程主任應(yīng)定時巡查，對施工所用材料須嚴格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。 施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關(guān)人員驗收，填寫相關(guān)驗收報告呈報經(jīng)理審批。 4. 客戶報修服務(wù)管理規(guī)定 目的 規(guī)范住戶報修服務(wù)規(guī)程 ,增加客戶維修滿意率 ,完善內(nèi)部維修管理。 適用范圍 適用各管理處客戶報修處理工作。 內(nèi)容 工程維修人員從前臺接《維修單》或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。 由前臺或工程人員預(yù)約大致上門維修服務(wù)時間，非特殊情況不得超過預(yù)約時間 10 分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。 工程部主任根據(jù)報修內(nèi)容，安排維修人員的工作。維修人員安排應(yīng)以本項專長和上門快捷為原則。 維修人員到達現(xiàn)場后，對報 修項目進行確認，并向客戶告之收費標準，客戶同意后才能開始維修。 上門維修整個過程應(yīng)注意文明禮貌 ,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生 ,移動室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意 ,損壞東西要致歉并按價賠償。 維修工作完成后，維修人員應(yīng)清整工作現(xiàn)場，檢查試用。按《維修項目收費標準》，在維修單上注明各項費用金額，并請客戶簽名認可。 維修人員在《維修單》中維修情況欄內(nèi)注明情況，并簽上維修人名字，將第一聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回工程部主任存檔，第三聯(lián)交前臺轉(zhuǎn)財務(wù)部作為計收服務(wù)費用的依據(jù)。 月底對維修內(nèi) 容進行統(tǒng)計，填寫《工程部有償服務(wù)登記表》，并對維修內(nèi)容進 行抽查回訪，統(tǒng)計零修及時率與合格率。 工程部報修處理程序（見下頁程序圖） 附表 《維修單》 《有償服務(wù)收費標準》（公司另行制定發(fā)布執(zhí)行） 《工程部有償服務(wù)登記表》 《零修及時率統(tǒng)計表》 維修單 日期： 年 月 日 NO： FMRW311 業(yè)主姓名 物業(yè)位置 預(yù)約時間 聯(lián)系人 聯(lián)系電話 派單人 維 修 內(nèi) 容