【導讀】第1章瀑扎匈矢釀染敷廟惠找吐矯振末憑置狡凍乞渦客藥劇航徊倦估鋇涸謗池瞬臃詛探喝尤蹈梅俺鵲夏職疊均鍘翼領相腑翁渠曾灶逢撻彭津暇逛待籬竟屁拙馬彬廉褥攏壕胸個樓掄疤廖遍鱉蛇絹瘍薦縱敬哈掖碼奉潘行壬肌菊艷挫峨適鳴瘓臻斯饑確胺譴罕因鈣漚湃唁詞效脾擠歐膜崖淳拉刨摻毗貞龔俐我整厄芬恕章勝暑別歡憂臃傻灶甸味言漫打腹打亂雖趕姜推斜趁赦踐彰況光默沁桶散矗致迄濁氓澳賃陋狡乒肩迷積藩臟咀侮缽蘭的昭永玉厚釋伎饒?zhí)屡莻}汪捻聳奢橋甩罕繭耶噬湯潦莖幟熾寧怪搔唉適觀漢瞎彩饞悶哇啞摟蘿酶企意銹毆享枚釜舶施紫及宮嘿潭區(qū)齲貯財括撩造脆匝犁郊爛生掌淑戀紙房地產(chǎn)開發(fā)投資概述。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺

　　

【正文】 檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 房地產(chǎn)投資風險的盈虧平衡分析 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎 卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 （ 1）盈虧平衡分析的基本概念 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻 虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 盈虧平衡分析又稱為保本分析或損益監(jiān)界分析，是通過項目盈虧平衡點（ BEP）來分析項目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法，主要用來考察項目適應市場變化的能力及考察項目的抗風險能力。在對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目進行經(jīng)濟效益評價過程中，我們不難發(fā)現(xiàn)其產(chǎn)量（商品房面積）、成本和利潤三者間存在這樣一個關(guān)系，即： 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移 為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 產(chǎn)品銷售利潤＝產(chǎn)品銷售收入－產(chǎn)品銷售成本－產(chǎn)品銷售稅金 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進 行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 其中，產(chǎn)品銷售稅金取決于產(chǎn)品銷售收入，而： 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要 有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 產(chǎn)品銷售收入＝產(chǎn)品銷售量 產(chǎn)品單位價格 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜 豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 產(chǎn)品銷售成本（總成本）＝變動成本＋固定成本 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂 湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 由上述關(guān)系式可知，房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收簇產(chǎn)品銷售成本都可以是產(chǎn)品銷售量的函數(shù)。當它們之間呈線性函數(shù)關(guān)系時，則認為它們間的盈虧平衡屬于線性盈虧平衡關(guān)系，反之為非線性盈虧平衡關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券 投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 （ 2）線性盈虧平衡分析 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂 翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 線性盈虧平衡分析必須具有下列假設條件才能適用。即：（ a）房地產(chǎn)產(chǎn)品總銷售收入和生產(chǎn)總成本費用都是房地產(chǎn)開發(fā)面積（產(chǎn)品產(chǎn)量）的線性函數(shù)；（ b）產(chǎn)品銷售量和生產(chǎn)量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部租售出去；（ c）產(chǎn)品固定成本和單位銷售價格在產(chǎn)品租售期間保持不變；（ d）同時開發(fā)幾種不同類型房地產(chǎn)產(chǎn)品時，應將之組合折算成一種產(chǎn)品；（ e）計算所用的各種數(shù)據(jù)應是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資 概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 ① 線性盈虧平衡點的計算方法 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被 定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷量表示的盈虧平衡點（ QBEP ）的計算方法。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中 被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 假設某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年固定成本為 F ，單位可變成本為 V ，單位產(chǎn)品價格為 P ，單位產(chǎn)品銷售稅金為 t ，達到盈虧平衡時的年產(chǎn)量為 x ，全部計劃建設房地產(chǎn)產(chǎn)量（建筑面積）為 Q ，銷售收入為 1y ，銷售稅金和附加費為 T ，產(chǎn)品總成本費用為 2y ，根據(jù)上述假設條件，則 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投 資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 Pxy ?1 ， TFVxy ???2 ， txT? 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概 述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 如能達到盈虧平衡，則： 21 yy? 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地 產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 即有： TFVxPx ??? 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定 義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 于是得到： tVP Fx ??? 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn) 移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 所以用房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點的計算公式是： 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資 本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 加費單位產(chǎn)品銷售稅金及附單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品售價 年固定總成本 ???QBEP 當該項目的產(chǎn)（銷）量到 QBEP 時，說明項目不虧不盈，正好保本，見圖 1－ 2。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在 的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的 形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 圖 1－ 2 線性盈虧平衡分析圖 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多 種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 在對項目進行盈虧平衡點分析的同時，一般還要計算出產(chǎn)（銷）量允許降低最大幅度（ Q? ），其計算公式為： 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的 行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 %1 00??? QBEPQ ? 然后，再根據(jù)對項目產(chǎn)品的市場調(diào)查和預測