【正文】 而必須投入一定的人力、財力和物力進行開發(fā)，如 “三通一平 ”（路通、水通、電通和場地平整）等；加之房地產(chǎn)市場中的價格競爭，如土地的拍賣、招標，尤其是城市土地的拍賣，往往大幅度地抬高市場價格，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)投資金額相對較高。按其投資方式分為金融房地產(chǎn)投資（間接性投資如股票等有價證券）和實物房地產(chǎn)投資（直接性投資）。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。 2021 年全年全社會固定資產(chǎn)投資 43202 億元，其中房地產(chǎn)投資為 7736億元，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的 18%，已經(jīng)成為抖動國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一。最后，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長，占用資金大而需要支付大量的貸款利息等原因，也增加了房屋建筑的成本價值。購買力風險是威脅房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要風險因素之一。房地產(chǎn)投資者應(yīng)以較長遠的目標審視房地產(chǎn)市場，在認清社會政治、經(jīng)濟形勢的情況下，深入學(xué)習(xí)房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)和市場知識，以增強房地產(chǎn)投資的社會性風險意識。不同的投資類型，既是相互聯(lián)系的，又各有其基本特點。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍 繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資在房地產(chǎn)投資中所占比重最大，其投資回報率也最高，往往是房地產(chǎn)投資的重要目標。但是，目前在許多國家都存在著住宅供不應(yīng)求的現(xiàn)象，即使發(fā)達國家也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策分析包括以下幾個方面。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 （ 2）土地開發(fā)權(quán)的獲得 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將 現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。在這一階段中，某些已開發(fā)完成的房地產(chǎn)項目，如果不是以銷售為目的，或者銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產(chǎn)作為物業(yè)進行經(jīng)營，即以經(jīng)營謀利為目的。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂 投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費 的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。主要由以下原因造成：一是房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性，本地價格低又不能搬到外地賣高價；二是房地產(chǎn)投資周期長，土地投資和整個房地產(chǎn)建設(shè)投資必須通過相當長時間，才能作為房地產(chǎn)資產(chǎn)進入市場流通；三是房地產(chǎn)價值高，占用資金多，房地產(chǎn)銷售費時費力。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地 產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂 湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 由上述關(guān)系式可知，房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收簇產(chǎn)品銷售成本都可以是產(chǎn)品銷售量的函數(shù)。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 加費單位產(chǎn)品銷售稅金及附單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品售價 年固定總成本 ???QBEP 當該項目的產(chǎn)（銷）量到 QBEP 時，說明項目不虧不盈，正好保本，見圖 1－ 2。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 如能達到盈虧平衡，則： 21 yy? 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地 產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 產(chǎn)品銷售利潤＝產(chǎn)品銷售收入－產(chǎn)品銷售成本－產(chǎn)品銷售稅金 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進 行的資本投入 ”。從圖中可以看出，假設(shè)無風險投資的利潤率為 5%，需要 2%的風險報酬去補償風險為 的一項投資。貸款利率的高低直接影響著消費者購買住宅的能力。例如，房地產(chǎn)投資預(yù)期利潤率為 5%，而貸款利率為 10%，假定其他因素不變 時，投資者每貸 100 元資金獲得的預(yù)期收益為 5元而支付的利息為 10 元，必須自己再另外拿 5元以支付利息，這時就出現(xiàn)了融資風險。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資 ，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”?？尚行苑治鍪且粋€綜合的步驟。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 房地產(chǎn)開發(fā)的過程是大量資金投放的過程，是大量資金運動的過程。但工業(yè)房地產(chǎn)投資對所處的位置只要求交通方便，水、電、煤等能源動力供應(yīng)充足，并不一寧要靠近市中心，因此工業(yè)房地產(chǎn)的一次性投資遠低于商業(yè)房地產(chǎn)。 2021 年全國商品房開發(fā)投資達 3756億元，占當年房地產(chǎn)投資總額 4984 億元的 75%。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃 椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 ① 購買力風險。但人類對土地的需求卻是與日俱增的，使房地產(chǎn)產(chǎn)的土地價格不斷上升。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃 椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 房地產(chǎn)開發(fā)投資總體上可分為房產(chǎn)投資和地產(chǎn)投資兩大類，但也可按房地產(chǎn)的不同用途將其分為：工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資等。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投 資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的不 斷擴大也給廣大投資者帶來了許多投資經(jīng)營的機會。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資， 在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。商業(yè)房地產(chǎn)投資一般包括商店、超市、購物中心、旅館和各種服務(wù)行業(yè)等項目。由于住宅供求是一個敏感的社會問題，在 這些國家，房產(chǎn)經(jīng)營是一種在國家干預(yù)下的商品化經(jīng)營。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 這一過程包括土地使用權(quán)的取得及其成本 。經(jīng)營的形態(tài)主要分為兩大類：一類是將房地產(chǎn)出租給他人，并定期收取租金獲取收益；二類則是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己經(jīng)營管理。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 房地產(chǎn)投資風險分析也叫不確定性分析，其內(nèi)容和目的就是研究、分析、計算和預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風險，為投資項目決策提供依據(jù)。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 （ 2）購買力風險 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。以上這些原因從不同角度造成了房地 產(chǎn)投資的變現(xiàn)風險。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 15 10 7 5 0 如圖 1－ 1 風險與報酬之間的關(guān)系圖 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。當它們之間呈線性函數(shù)關(guān)系時，則認為它們間的盈虧平衡屬于線性盈虧平衡關(guān)系，反之為非線性盈虧平衡關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在 的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋