【正文】 蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 ⑤ 自然風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)投資由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特點而使房地產(chǎn)具有保值、增值的優(yōu)點 。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 劃分房地產(chǎn)開發(fā)投資類型的方法有多種。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿 贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 （ 1）按房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。新城區(qū)土地開發(fā)投資主要包括土地征用費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和 “三通一平 ”費等 。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍 鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 房屋開發(fā)投資 是指用于房屋及市政公用和生活服務(wù)房屋開發(fā)建設(shè)的投資，主要投資構(gòu)成包括建筑工程投資、安裝工程投資和設(shè)備工器具購置投資。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 （ 2）按房地產(chǎn)投資的不同領(lǐng)域分 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。商業(yè)房地產(chǎn)投資對其房屋的地理位置要求極高。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。所謂技術(shù)性強(qiáng)，是指一旦科學(xué)技術(shù)水平提高，往往會造成原有廠房的不適應(yīng)，甚至廢棄。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 ● 住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定 義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。在我國，隨著住房制度的改革和居民購買力水平的提高，人們對住房的有效需求大大提高。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 房地產(chǎn)開發(fā)的投資過程 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在 經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。投資決策是否正確直接關(guān)系到整個開發(fā)項目的成敗。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 ● 市場分析。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬 噸兌栽棘獺 ● 財務(wù)分析。房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。另外，還要進(jìn)行相關(guān)的土地與建筑使用等法規(guī)限制的研究 ，以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行， 以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行 。當(dāng)通過投資分析確定投資計劃可行后，土地使用權(quán)以何種形式取得就是投資者接下來考慮的要點，如是完全買斷還是合作開發(fā)，是部分使用權(quán)（如地上權(quán)）還是長期租賃等。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎 別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 （ 3）房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。在上述開發(fā)前期工作完成之后，才可進(jìn)入實質(zhì)性的建設(shè)開發(fā)階段， 即根據(jù)規(guī)劃及開發(fā)要求進(jìn)行設(shè)計和施工。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 在房地產(chǎn)銷售階段主要的工作： 一是必須有完善的營銷規(guī)劃 ，包括確定目標(biāo)市場的購買者，擬定適當(dāng)?shù)臓I銷策略及營銷組織以便順利銷售； 二是實際的銷售活動 ，包括根據(jù)市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續(xù)； 三是融資活動的進(jìn)行。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲 取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。如果以偏離預(yù)期利潤的可能性來定義風(fēng)險，則凡是低于預(yù)期利潤率的事件發(fā)生的可能性都可以稱之為風(fēng)險。實踐表明：任何一個投資項目在其投資過程中，收益總是與風(fēng)險結(jié)伴而行的，風(fēng)險越大則收益越大，風(fēng)險越小則收益越小。另外，對投資項目經(jīng)濟(jì)評價所依據(jù)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)都是來自于對未來情況的預(yù)測或估算，這都帶有一定程度的不確定因素，從而造成計算出的評價指標(biāo)也在一定程度上存在不確定性。在數(shù)學(xué)上，一般是運用標(biāo)準(zhǔn)差和變異系數(shù)測定來測定風(fēng)險，即某一特定的決策或投資 類型，如果它的各種可能結(jié)果的概率頒越密集，這個投資的風(fēng)險就越小，即實際結(jié)果偏離期望值的可能性就越小。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。 來自財務(wù)方面的風(fēng)險因素主要有兩個：一是融資風(fēng)險 。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于購買者財務(wù)狀況與開發(fā)時預(yù)測的財務(wù)狀況發(fā)生了變化，也直接影響到該宗房地產(chǎn)的投資全部及時收回的可靠性而造成拖欠風(fēng)險。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有 ：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 購買力風(fēng)險是指由于種種原因使物價總水平迅速上漲，通貨膨脹度較高，出售或出租房地產(chǎn)獲得的現(xiàn)金不能買到原來能買到的那么多東西，也就是購買力下降了。所以，購買力風(fēng)險是市場風(fēng)險中的主要風(fēng)險。一是因為利率是房地產(chǎn)投資的機(jī)會成本，市場利率水平提高則表示房地產(chǎn)投資的機(jī)會成本提高；二是獲得貸款的利率提高，將直接增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本；三是利率的浮動會影響到房地產(chǎn)的銷售市場與建筑市場。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 （ 4）變現(xiàn)風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。如排除通貨膨脹因素，一個風(fēng)險項目的投資收益率應(yīng)是無風(fēng)險利潤主和風(fēng)險報酬之和。風(fēng)險報 酬原理是投資學(xué)中的一個基本概念。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要求的投資回報率就高。這主要源于回報率越高，潛在的競爭者增加，從而會改變各種可能后果的概率分布，使風(fēng)險增大。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻 虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 盈虧平衡分析又稱為保本分析或損益監(jiān)界分析，是通過項目盈虧平衡點（ BEP）來分析項目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法，主要用來考察項目適應(yīng)市場變化的能力及考察項目的抗風(fēng)險能力。投資的形式多種多樣，歸納起來主要 有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 產(chǎn)品銷售收入＝產(chǎn)品銷售量 產(chǎn)品單位價格 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資 概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年固定成本為 F ，單位可變成本為 V ，單位產(chǎn)品價格為 P ，單位產(chǎn)品銷售稅金為 t ，達(dá)到盈虧平衡時的年產(chǎn)量為 x ，全部計劃建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)量（建筑面積）為 Q ，銷售收入為 1y ，銷售稅金和附加費為 T ，產(chǎn)品總成本費用為 2y ，根據(jù)上述假設(shè)條件，則 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投 資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 于是得到： tVP Fx ??? 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn) 移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入