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房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料-資料下載頁

2025-06-23 06:00本頁面
  

【正文】 便要合理地制定費用預(yù)算。確保調(diào)研費用支出小于調(diào)研后產(chǎn)生的收益。   調(diào)研計劃實施 在調(diào)研計劃制定出之后,就到了計劃的實施階段。這一階段又具體包括:數(shù)據(jù)資料的收集、加工處理和分析三個步驟。  ?。?)數(shù)據(jù)資料的收集 數(shù)據(jù)資料的收集階段往往費用很高,但對整個項目活動的開展具有重要意義,調(diào)研主管人員必須監(jiān)督現(xiàn)場的工作,采取相當(dāng)?shù)拇胧┓乐故д嫘畔⒌某霈F(xiàn)。  ?。?)數(shù)據(jù)資料的工處理 收集的數(shù)據(jù)資料要經(jīng)過一個去偽存真、去粗取精和科學(xué)加工處理過程。從而保證分析工作的客觀科,人而更好指導(dǎo)整個項目活動的順利進展。  ?。?)數(shù)據(jù)資料的分析 數(shù)據(jù)資料經(jīng)過搜集、加工、處理之后,要對基進行分析,從中得取具有普遍意義的規(guī)律性。分析方法主要有定量分析與定性分析兩種。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及計算機技術(shù)的發(fā)展,出現(xiàn)了數(shù)據(jù)處理軟 件,這為項目調(diào)研工作帶來了便利,從而縮短了分析的時間,提高了工作效率?! ?5.提出調(diào)研報告 調(diào)研報告是將調(diào)研數(shù)據(jù)分析結(jié)果書面化的形式,也是對整個調(diào)研工作的總結(jié)。   一般來說項目調(diào)研報告包括兩種形式:一種是技術(shù)性報告,著重報告市場調(diào)研的過程,內(nèi)容包括調(diào)研目的、調(diào)研方法、數(shù)據(jù)資料處理技術(shù)、主要調(diào)研資料摘錄、調(diào)研結(jié)論等等。報告的面對對象是調(diào)研人員。另一種是結(jié)論性報告,著重報告調(diào)研的成果,提出調(diào)研人員的結(jié)論與建議,供上級決策人物參考?! ?(五)項目調(diào)研的技術(shù) 項目調(diào)研技術(shù)主要包括抽樣技術(shù)、詢問技術(shù)和分析技術(shù)。    1.抽樣技術(shù) 項目調(diào)研往往采用抽樣調(diào)查的方法。一般可分為非隨機抽樣調(diào)查和隨機抽樣調(diào)查兩類。非隨機抽樣調(diào)查有配額抽樣法、任意抽樣法與叛斷抽樣法等。非隨機抽樣的樣本是由調(diào)研者憑經(jīng)驗主觀選定的,因而代表性依賴于調(diào)研者的經(jīng)驗,具有主觀性,所以調(diào)研結(jié)果誤差較大,不能正確的反映總體和實際情況。   隨機抽樣是指隨機的從總體中選出一部分作為調(diào)查樣本,從而推斷總體特征。根據(jù)抽樣技術(shù)的差別,常用的隨機抽樣可分為簡單隨機抽樣、分層隨機抽樣和分群隨機抽樣等方式。  ?。?)簡單隨機抽樣 是指在調(diào)查對象總體中不作任何主觀的選擇,純粹用隨機方法抽取樣本,使每一個個體被抽作樣本的機會均等。具體做法是將調(diào)查總體逐個編號,然后決定樣本的大小,根據(jù)隨機數(shù)表抽取回 需樣本。  ?。?)分層隨機抽樣 是指借助于輔助資料,把總體按一定標(biāo)準(zhǔn)進行分層,然后在每一層中用簡單隨機抽樣方式抽取樣本進行調(diào)查。這種方法可以增加樣本的代表性,避免樣本集中于總體的某個層面。   (3)分群隨機抽樣 是指把調(diào)研對象總體劃分為若干群體,以簡單隨機抽樣法選取一定數(shù)量的群體作為樣本,然后對抽取的樣本群體進普調(diào),以止推斷總體特征。   2.詢問技術(shù)  ?。?)口頭詢問技術(shù) 調(diào)查人員必須具備敏捷的思維,事先準(zhǔn)備好提綱或調(diào)查問詢表。對調(diào)查課題心中有數(shù);態(tài)度友善親切,容量接近;善于啟發(fā)和引導(dǎo)調(diào)查對象回答問題。  ?。?)書面詢問技術(shù) 是指在問卷調(diào)查表設(shè)計時,要注意問題的提出,如何在問卷中不重復(fù)出現(xiàn)同一個問題等等。   3.設(shè)計技術(shù)   指調(diào)查表的設(shè)計技術(shù),一般來說,調(diào)查表是由五個部分組成的: (l)被訪問者狀況; (2)調(diào)研的內(nèi)容; (3)調(diào)查表填表說明(目的、意義、要求等); (4)調(diào)查者項目(姓名、單位、時間等); (5)編號。 項目調(diào)查表設(shè)計的一般程序是: (1)依項目調(diào)查目的需要,列出調(diào)查內(nèi)容; (2)歸納出相關(guān)的問題; (3)確定調(diào)研的方式; (4)確定詢問方式; (5)確定詢問次序; (6)斟酌提問方式; (7)進行小規(guī)模效果測試; (8)根據(jù)測試結(jié)果,調(diào)整調(diào)查表。   4.分析技術(shù)  ?。?)編程 即編制工作日程、安排工作步驟、確定計算分析方法以及計算機軟件的配備等。  ?。?)歸類 即把收集到的資料按性質(zhì)分類,以便于分析。  ?。?)編校 即對歸類的數(shù)據(jù)資料,進行檢查、修正等編校工作,去粗取精、去偽存真。   (4)計算 即對歸納、編校的數(shù)據(jù)資料的量化。例如數(shù)據(jù)資料的總計、比例分析、平均分析、動態(tài)分析等。   (5)列表 經(jīng)過整理計算的數(shù)據(jù)資料,編成統(tǒng)計表,以便項目策劃利用。   二、項目市場細分與選擇  ?。ǎ╉椖渴袌黾毞?項目市場細分就是指按照項目消費者或用戶的差異性把市場劃分為若干個子市場的過程。市場細分的客觀基礎(chǔ)是消費者需求的差異性。   1.項目市場細分作用   (1)項目市場細分有利于集中使用資源,優(yōu)化資源配置,避免分散力量。對市場進行細分,深入了解每一個子市場,衡量子市場的開發(fā)潛力,然后集中投入人力、物力、財力資源,形成相對的力量優(yōu)勢,減少費用,提高效益,降低風(fēng)險,發(fā)展能力。  ?。?)項目市場細分有利于提高項目的成功率,產(chǎn)生一定的社會效益。市場細分充分關(guān)注了相關(guān)產(chǎn)業(yè)項目消費者的需求的差異性,以消費者為中心來進行市場理性思考,市場細分化的間接效果 是廣大相關(guān)行業(yè)消費者的需求得到滿足,在項目活動獲益,從而營造起項目企業(yè)的美譽度,達到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。  ?。?)項目市場細分有利于增強項目企業(yè)的適應(yīng)能力和應(yīng)變能力。對消費者市場進行細分,增強市場調(diào)研的針對性,市場信息反債較快,項目企業(yè)能夠及時、準(zhǔn)確地規(guī)劃項目活動的進行。  ?。?)項目市場細分有利于提高項目的市場競爭力。市場細分的過程中,不僅要對消費者需求進行細分,而且也是對競爭對手進行細分,能夠清楚地知道,哪個子市場上存在競爭者,哪個子市場上競爭者比較少,哪個子市場競爭壓力大,哪個子市場競爭比較緩和,清如此種情況,制定合理的項目戰(zhàn)略,奪取市場份額,增強競爭能力。  ?。?)項目市場細分有利于挖掘更多的市場機會。通過對市場進行細分,可以全面了解項目市場廣大消費者群體之間在需求程度上的差異,而在市場中,往往滿足程度不夠?;蛘邼M足出現(xiàn)真空 時,市場便有可獲利的余地,市場機會也就隨之而來。抓住這樣的時機,結(jié)合自身的資源狀況,推出特色的項目產(chǎn)品,占領(lǐng)市場,取得效益。   2.項目市場細分程度   項目市場細分是一個連續(xù)的過程,具體要經(jīng)過劃分細分范圍。確認(rèn)細分依據(jù)、權(quán)衡細分變量、實施小型調(diào)查、評估細分市場、選擇目標(biāo)市場、設(shè)計項目策略等步驟。   (l)劃分細分范圍 就是對細分哪一種服務(wù)市場以及在哪一地位進行細分進行界定。這個細分范圍取決于多種因素,其中主要的有項目承辦單位的人力、物力、財力,項目的目標(biāo)與任務(wù),項目的目前的行業(yè)優(yōu)勢狀況。  ?。?)確認(rèn)細分依據(jù) 就是確認(rèn)市場細分標(biāo)準(zhǔn)。這些細分標(biāo)準(zhǔn)主要有人口因素(包括性別、年齡、收入等)、心理因素、地理因素等。  ?。?)權(quán)衡細分變量 細分變量對項目市場細分起著重要的作用。細分變量使用不當(dāng),有可能使細分結(jié)果與市場的實際情況相差甚遠,從而導(dǎo)致項目決策的失誤,由此可見,對細分變量,要做深入的了解分析,科學(xué)合理地權(quán)衡比較。   (4)進行小型調(diào)查 在項目調(diào)查中,已對項目市場狀況進行了數(shù)據(jù)的收集、整理、分析,可以說大致掌握了整體情況。為了進一步了解細分市場,也為了檢測項目調(diào)查的效率,可以安排小規(guī)模的市場調(diào)查,但是投入費用要盡量小。  ?。?)評估細分市場 根據(jù)小型市場調(diào)查,對各個子市場進行評價、分析。  ?。?)選擇目標(biāo)市場 即通過評估,從眾多的子市場中選出最好的一個。最好按加權(quán)平均方法綜合考慮各相關(guān)因素。  ?。?)設(shè)計項目策略 目標(biāo)市場確定后,相應(yīng)地制定出價格策略、產(chǎn)品策略、渠道策略、促銷組合策略。    3.項目消費者細分因素   對項目消費者細分,主要考慮到地理因素、人口因素、心理因素、行為因素、受益因素等,那么就以幾個因素簡要分析。  ?。?)地理因素。主要變量包括: ①國家; ②地區(qū); ③城市; ④鄉(xiāng)村; ⑤氣候; ⑤地形地貌。 例如體育項目中的足球在巴西就比較流行,因為足球給巴西帶來幾十年的榮耀;旅游項目中,南方的人比北方人喜歡出行旅游,旅游企業(yè)可以推出針對南方人的旅游項目,如冰城游等。  ?。?)人口因素。其具體變量有: ①年齡、性別; ②職業(yè)、教育; ③家庭人口; ④家庭生命周期; ⑤民族、宗教; ⑥社會階層。 項目活動的開展要充分注意到人口的因素影響,針對消費者的不同特點,策劃出不同口味的項目活動。  ?。?)心理因素。其具體變量有: ①生活格調(diào); ②個性; ③購買動機; ④價值取向; ⑤對價格的感應(yīng)程度。 項目活動與消費者心理因素的關(guān)系十分密切。只有根據(jù)消費者心理因素不同,推出符合口味的不同檔次活動,滿足不同消費者的心理需求。 以上我們只對三種因素進行了簡要分析,其實細分因素還有很多。   (二)項目市場選擇 項目市場細分化之后,存在著眾多的子市場,如何在子市場中選出自己的目標(biāo)市場,主要有以下幾種策略:   1.集中性策略 是指從追求市場利潤最大化為目標(biāo),項目不是面向整體市場,而是將主要力量放在一個子市場上,為該市場開發(fā)具有特色的項目活動,進行廣告宣傳攻勢。這種策略主要適合于短期項目活動,成本小,能在短期中取得促銷的效果。   2.無差異策略 是指項目活動不是針對某個市場,而是面向各個子市場的集合,以一種形式在市場中推展開來。這種策略應(yīng)配以強有力的促銷活動,進生大量的統(tǒng)一的廣告宣傳,但是成本比較大,時間比較長,一般適合于大型項目活動。   3.差異性策略 是指項目活動面對已細分化的市場,從中選擇兩個以上或多個子市場做為目標(biāo)市場,分別向每個子市場提供有針對性的活動。這種策略配置的促銷活動應(yīng)有分有合,項目在不同的子市場。廣 告宣傳應(yīng)針對各自的特點應(yīng)有所不同,從調(diào)動各個子市場消費者的消費欲望,從而達到實際消費行為。   三、項目策劃書撰寫   在一系列前期工作結(jié)束后,應(yīng)著手編寫項目策劃書。項目策劃書的主要構(gòu)件有以下幾項: ?。ǎ┓饷?1.策劃組辦單位; 2.策劃組人員; 3.日期; 4.編號。  ?。ǘ┬蛭?闡述此次策劃的目的,主要構(gòu)思、策劃的主體層次等。  ?。ㄈ┠夸?策劃書內(nèi)部的層次排列,給閱讀人以清楚的全貌。  ?。ㄋ模﹥?nèi)容 策劃創(chuàng)意的具體內(nèi)容。文筆生動,數(shù)字準(zhǔn)確無誤,運用方法科學(xué)合理,層次清晰。  ?。ㄎ澹╊A(yù)算 為了更好地指導(dǎo)項目活動的開展,需要把項目預(yù)算作為一部分在策劃書中體現(xiàn)出來?! 。┎邉澾M度表 包括策劃部門創(chuàng)意的時間安排以及項目活動本身進展的時間安排,時間在制定上要留有余地,具有可操作性。  ?。ㄆ撸┎邉潟南嚓P(guān)參考資料 項目策劃中所運用的二手信息材料要引出書外,以便查閱。 編寫策劃書要注意以下幾個要求: (1)文字簡明扼要; (2)邏輯性強、巨序合理; (3)主題鮮明; (4)運用圖表、照片、模型來增強項目的主體效果; (5)有可操作性。   四、項目方案實施   項目策劃書編寫出來之后,應(yīng)制定相應(yīng)的實施細則,以保證項目活動的順利進行,要保證策劃方案的有效應(yīng)做好三方面的工作:  ?。ㄒ唬┍O(jiān)督保證措施 科學(xué)的管理應(yīng)從上到下各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣,責(zé)、權(quán)、利明確,只有監(jiān)督才能使各個環(huán)節(jié)少出錯誤,以保證項目活動的順利開展。  ?。ǘ┓婪洞胧?事物在其發(fā)展過程中有許多不確定的因素,只有根據(jù)經(jīng)驗或成功案例進行全面預(yù)測,發(fā)現(xiàn)隱患,防微杜漸,把損失控制在最小程度內(nèi),從而推動項目活動的開展。  ?。ㄈ┰u估措施 項目活動發(fā)展到第一步,都應(yīng)有一定的評估手段以及反饋設(shè)施從而總結(jié)經(jīng)驗,發(fā)現(xiàn)問題,及時更正,以保證策劃的事后服務(wù)質(zhì)量,提高策劃成功率。 3.2項目策劃體系   一、體育與項目策劃   體育運動與當(dāng)今人類的關(guān)系越來越密切,社會越發(fā)展,體育發(fā)展水平越高。   體育的發(fā)展又促進了社會多方面的發(fā)展。首先提高了人的身體素質(zhì),從而推動整個社會的生理健康化;其次促進了城市現(xiàn)代化的進程。承辦體育項目活動的城市或國家為了保證活動的順利開展,自然會加強城市建設(shè),改善交通狀況,提高服務(wù)水平,從某種程度上推動了城市現(xiàn)代化進程;第三體育也加速了高科技的應(yīng)用。體育運動中比賽機械以及賽事記錄都融入了電腦等高科技的發(fā)展之中。   隨著市場化的進程,體育成為第三產(chǎn)業(yè)中強勁的企業(yè)。20世紀(jì)90年代,當(dāng)經(jīng)濟環(huán)境惡化時,體育卻逆勢而上。體育已成為一種產(chǎn)業(yè)有效地推動了市場經(jīng)濟的發(fā)展,體育產(chǎn)業(yè)不只是直接和體 育器材、設(shè)備等生產(chǎn)、銷售有關(guān)的活動,也包括體育表演、體育設(shè)施建設(shè)以及體育運動項目的經(jīng)營活動,特別是由體育本身提供的多種勞動服務(wù)而帶動其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的附加值。更是體育產(chǎn)業(yè)化的重 要內(nèi)容。   體育產(chǎn)業(yè)化的結(jié)果是一系列有關(guān)體育項目策劃的產(chǎn)出,策劃與體育項目結(jié)合是體育走上市場化、產(chǎn)業(yè)化、商品化的必然結(jié)果。  二、旅游與項目策劃   當(dāng)代旅游業(yè)已成為世界上發(fā)展勢頭最為強勁的產(chǎn)業(yè)和最大的產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)發(fā)展之快,產(chǎn)業(yè)勞動力之強,使許多國家和地區(qū)都把旅游業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的重點產(chǎn)業(yè),予以大力扶持和發(fā)展。伴隨著 我國旅游業(yè)迅速發(fā)展,我國旅游資源開發(fā)及硬件建設(shè)正不斷增加和完善,但是旅游業(yè)經(jīng)濟顯得十分薄弱,為了更好地促進旅游經(jīng)濟的發(fā)展,旅游項目策劃顯得十分必要。   旅游項目策劃就是旅游企業(yè)或旅游中介機構(gòu)通過特色的活動以及一系列促銷手段來刺激廣大旅游消費者的欲望,從而達成實際購買能力的謀略。它又可分為下列幾種類型:   1.生態(tài)旅游項目策劃。又包括: (1)森林生態(tài)游項目策劃; (2)沙漠生態(tài)游項目策劃; (3)草原生態(tài)游項目策劃; (4)高山生態(tài)游項目策劃。   2.度假區(qū)項目策劃。   3.民俗文化游項目策劃。   4.主題公園項目策劃。   5.文化節(jié)項目策劃。   6.世紀(jì)之旅項目策劃。   7.婚慶游項目策劃。   三、公關(guān)與項目策劃   公關(guān)即公共關(guān)系,是指公共群體中的合諧關(guān)系以及良好的溝通渠道。公關(guān)既是一門科學(xué),又是一門藝術(shù),它是從企業(yè)文化中分離出來的一門學(xué)科,20世紀(jì)80年代,傳入我國,在我國社會中產(chǎn) 生了重要影響,有人提出站在新世紀(jì)門檻面臨的三個問題:一是信息社會,二是公共關(guān)系,三是全球經(jīng)濟增長速度取決于開辟新的市場。也有人提出大市場說,除了產(chǎn)品、價格、渠道、促銷外,還有公共關(guān)系及權(quán)力。   日本豐田汽車公司20世紀(jì)50年代后期推出一種名為光環(huán)的小轎車,起初進入市場困難重重。后來公司進行一系列的公關(guān)項目策劃,制出一系列廣告片《海濱廣虎光環(huán)》、《空中飛車 光環(huán)》、《猛撞油桶光環(huán)》
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