【導(dǎo)讀】{ "error_code": 17, "error_msg": "Open api daily request limit reached" }

　　

【正文】 個(gè)大小不一，功能不同的獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、康體等諸多因素 為一身。 18 杭州萬(wàn)象城引入泰國(guó)中央百貨集團(tuán)在華首家店 — 尚泰百貨、備受年輕人追捧的NOVO 新概念小百貨店等新業(yè)態(tài)。 華潤(rùn)萬(wàn)象城借鑒國(guó)外購(gòu)物中心的成功經(jīng)驗(yàn)，萬(wàn)象城的租戶組合方面采取了主力店 +次主力店 +專門(mén)店的形式。 業(yè)內(nèi)專家分析，萬(wàn)象城的物業(yè)類型與傳統(tǒng)的百貨店截然不同，傳統(tǒng)的百貨店90%以上是零售，但萬(wàn)象城組合中 40%是零售， 20%是餐飲， 20%是休閑娛樂(lè)，還有20%是大型運(yùn)動(dòng)、家具用品、銀行、沖洗店等業(yè)態(tài)。 華潤(rùn)置地的三種開(kāi)發(fā)模式 目前華潤(rùn)置地已經(jīng)形成三種商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，即“都市綜合體，住宅 +區(qū)域商業(yè)中心和住 宅 +歡樂(lè)頌”。 華潤(rùn)萬(wàn)家高管 在 2021 年 表示，歡樂(lè)頌是華潤(rùn)萬(wàn)家未來(lái)重點(diǎn)擴(kuò)張的新業(yè)態(tài)，目前已在全國(guó)包括無(wú)錫、?？凇⒐枮I、珠海、成都、合肥等多個(gè)一、二線城市正式啟動(dòng)。未來(lái) 5 年內(nèi)，歡樂(lè)頌計(jì)劃拓展到 1520 家的規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或許標(biāo)志著華潤(rùn)萬(wàn)家這一國(guó)內(nèi)零售龍頭企業(yè)正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。 據(jù)了解， “ 歡樂(lè)頌 ” 的特點(diǎn)在于，通過(guò)歡樂(lè)頌這個(gè)平臺(tái)，華潤(rùn)萬(wàn)家可以將旗下超市、百貨、酒窖、咖啡店等近 10 個(gè)零售業(yè)態(tài)整合其中，實(shí)現(xiàn)同時(shí)擴(kuò)張。與 萬(wàn)達(dá)的 購(gòu)物中心大幅招募外來(lái)品牌入駐不同， “ 歡樂(lè)頌 ” 內(nèi) 60%的體量將由華潤(rùn)旗下業(yè)態(tài)以及緊密合 作品牌實(shí)行一級(jí)控制，余下 40%則由外來(lái)品牌入駐。 這種走勢(shì)表明，華潤(rùn)依靠強(qiáng)大的融資能力，將會(huì)突破之前所開(kāi)發(fā)的萬(wàn)象城所固有的模式，整合自有品牌入駐，減輕招商的壓力與限制 這樣的模式與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的萬(wàn)千百貨頗有相似之處，雖然華潤(rùn)萬(wàn)家是由零售業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，與萬(wàn)達(dá)是由商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入零售業(yè)的發(fā)展順序有所不同，但最終構(gòu)成卻有著驚人的一致。 19 （三） 中糧 模式 大悅城小型店中店、租金 +流水 復(fù)制 “ 大悅城 ” 品牌 實(shí)施戰(zhàn)略性擴(kuò)張 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在談及商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)說(shuō)，他防備的兩個(gè)國(guó)內(nèi)對(duì)手是兩家大央企：華潤(rùn)和中糧。 以“大悅城”為品牌，在全國(guó)大招“全服務(wù)鏈城市綜合體”。已經(jīng)開(kāi)業(yè)的有北京西單大悅城、北京朝陽(yáng)大悅城、沈陽(yáng)大悅城、天津大悅城、上海大悅城預(yù)計(jì)2021 年開(kāi)業(yè)。 2021 年 11 月 5 日，中糧集團(tuán)宣布其全國(guó) “ 造城 ” 計(jì)劃 ,中糧將在國(guó)內(nèi)大中城市布局 20 多個(gè) “ 大悅城 ” 。而在不久前， “ 大悅城家族 ” 的數(shù)量還是 6～8 個(gè)。這就意味著，中糧集 團(tuán)未來(lái)以 “ 大悅城 ” 為核心的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資總規(guī)模將超過(guò) 700 億元，總面積約 800 萬(wàn)平方米。 中糧集團(tuán)副總裁史焯煒近日在上海接受記者采訪時(shí)表示，中糧商業(yè)地產(chǎn)以環(huán)渤海都市圈為核心，輻射東北與西南，拓展長(zhǎng)三角、珠三角的全國(guó)布局正在顯現(xiàn)。未來(lái)，人口超過(guò) 500 萬(wàn)的一線城市和省會(huì)城市是大悅城布局的戰(zhàn)略重點(diǎn)。與此同時(shí)，打包商業(yè)地產(chǎn)上市的計(jì)劃不久將會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。 史焯煒特別強(qiáng)調(diào)， 2021 年上海大悅城是大悅城品牌全國(guó)布局的重要一步，也是大悅城品牌進(jìn)軍長(zhǎng)三角的開(kāi)端，將成為中糧商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍長(zhǎng)三角的橋頭堡。在長(zhǎng)三角區(qū)域，將視時(shí)機(jī) 選擇類似杭州這樣有消費(fèi)活力和消費(fèi)潛力的城市進(jìn)行項(xiàng)目拓展。在大悅城全國(guó)擴(kuò)展版圖中，廣州、深圳也將成為一下階段進(jìn)駐目標(biāo)。 大悅城的經(jīng)營(yíng)模式“全服務(wù)鏈城市綜合體” 關(guān)于大悅城，可以說(shuō)是過(guò)去兩年來(lái)中國(guó)最成功的商業(yè)零售公司。自 2021 年 12月 28 日開(kāi)業(yè)以來(lái)，它的所有商鋪在 5 個(gè)半月內(nèi)全部出租一空。它吸引了 234 個(gè)品牌，其中 46 個(gè)品牌是首次進(jìn)入北京市場(chǎng)，另外 58 個(gè)品牌選擇其作為進(jìn)入西單商圈的第一站。過(guò)去兩年，這個(gè)龐然大物的日銷售額最高時(shí)達(dá) 1050 萬(wàn)元，日人流量一度高達(dá) 20 萬(wàn)。 大悅城的“全服務(wù)鏈城市綜合體”，可以 看作是其在中國(guó)累世雄心的最好宣言：把購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議等城市生活的若干功能在空 20 間上進(jìn)行祝賀，形成針對(duì)目標(biāo)客戶的全服務(wù)鏈，在各個(gè)部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的關(guān)系，從而想成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 將現(xiàn)有的凱萊酒店、亞龍灣旅游地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、大悅城 Shopping Mall 等 地 產(chǎn)品牌 進(jìn)行整合，將購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、辦公、居住等城市生活的多項(xiàng)功能在空間上進(jìn)行組合，形成針對(duì)目標(biāo)客戶的全服務(wù)鏈，創(chuàng)建出一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。而中糧的 “全服務(wù)鏈城市綜合體 ”將以 “大悅城 ”為品牌進(jìn)行全國(guó)復(fù)制，計(jì)劃將來(lái)規(guī)模達(dá)到集團(tuán)總資產(chǎn)的 30%。 大悅城一開(kāi)始就摒棄了引入大型主力店的做法，而是靠多個(gè)面積在 8001000平米的中型店來(lái)替代主力店的作用（如耐克、阿迪等），更多的店面這是面積 100平米左右的小型店中店。 大悅城正在實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的百貨化，采用租金 +流水的租金策略，有 15%的客戶 以提成租金交付。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種變化說(shuō)明，在大陸地區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展下去可能會(huì)逐漸代替?zhèn)鹘y(tǒng)百貨業(yè)。 在中糧集團(tuán)副總裁 史焯煒看來(lái)，大悅城成功的核心要素是八個(gè)字 “時(shí)尚、年輕、潮流、品位 ”。大悅城的目標(biāo)就是成為時(shí)尚目標(biāo)的最佳表現(xiàn)平臺(tái)，時(shí)尚的品牌進(jìn)駐中國(guó)，進(jìn)入一個(gè)新的城市的必爭(zhēng)之地也是大悅城。 謀求 地產(chǎn)板塊 整合上市 掘金資本市場(chǎng) 中糧集團(tuán)高層多次表示，從集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的整體考慮，整合旗下現(xiàn)有地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)整體上市已經(jīng)是無(wú)疑的事情。 記者了解到，中糧集團(tuán)內(nèi)部約有 5 家子公司涉及到地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、酒店業(yè)務(wù)。其中 地產(chǎn)業(yè)務(wù) 主要集中于以住宅為主業(yè)的中糧地產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)大悅城品牌的中糧置業(yè)、以酒店為主業(yè)的酒店事 業(yè)部，以及以亞龍灣國(guó)家旅游區(qū)為主的中糧海南地產(chǎn)。 史焯煒介紹說(shuō)， “ 中糧置業(yè)近幾年一直在不斷探索融資渠道。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，每個(gè)地產(chǎn)商都有自己不同的考慮，像中糧地產(chǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是從 ‘ 城市綜合體 ’對(duì)社會(huì)需求的需要、有巨大的市場(chǎng)潛力考慮的，另外，隨著人們生活水平的提高、消費(fèi)理念的變化，城市綜合體呼之欲出。從中糧角度考慮 ，可以調(diào)整中糧的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。 ” 21 業(yè)內(nèi)人士分析，如果中糧集團(tuán)對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合選擇 A+H 的方式，即保留內(nèi)地 A 股中糧地產(chǎn)的上市公司地位，同時(shí)，將統(tǒng)一整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，在香港進(jìn)行上市融資。這樣一來(lái)，中糧置業(yè)旗下的大悅城商業(yè)地產(chǎn)，便可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)。 有資料顯示，截至目前，中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊總資產(chǎn)累積達(dá) 400 多億元。 “ 如果該方案得以實(shí)現(xiàn)，這樣的資產(chǎn)規(guī)模對(duì)港股投資者很有吸引力。 ” 西南證券地產(chǎn)分析師認(rèn)為。 中糧集團(tuán)內(nèi)部人士也認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)主要是為了平衡中糧集團(tuán)發(fā)展的資金收益需要，而商業(yè)地產(chǎn)最終要實(shí)現(xiàn)資本化，須通過(guò)資本化 和金融化來(lái)實(shí)現(xiàn)更快速的擴(kuò)張。 （四）其它一線地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)布局 萬(wàn)科 增加商業(yè)地產(chǎn)投資比例 （ 1）轉(zhuǎn)變投資比例 為了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，郁亮團(tuán)隊(duì)對(duì)萬(wàn)科的管理模式、業(yè)務(wù)模式進(jìn)行了系列調(diào)整。郁亮認(rèn)為，住宅仍是主力產(chǎn)品，只是“有些地方可以繼續(xù)做住宅，有些地方適合做非住宅。不同城市所需要的產(chǎn)品業(yè)態(tài)不同，需要制定不同的發(fā)展策略。要支撐業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，萬(wàn)科需要對(duì)管理架構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的匹配。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)和住宅理想比例，郁亮認(rèn)為，一九的比例過(guò)于單薄，三七顯然太多，二八是最合適的。 （ 2）商業(yè)地產(chǎn)大踏步 萬(wàn)科的思路轉(zhuǎn)變已經(jīng)邁出了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。 2021 年 3 月 26 日，萬(wàn)科就在東莞長(zhǎng)安以溢出底價(jià)一倍的高價(jià)拿下 75653 平米的地塊。在這個(gè)總建筑面積為 25 萬(wàn)平米的商業(yè)綜合體項(xiàng)目中，規(guī)劃有 7 萬(wàn)平米的商業(yè)設(shè)施，包括一座約 60 層的地標(biāo)性商業(yè)建筑。 4 月 8 日，現(xiàn)實(shí)曲江新區(qū)管委會(huì)在當(dāng)?shù)嘏e辦的中國(guó)東西部合作與貿(mào)易洽談會(huì)上宣稱，萬(wàn)科將在曲江“開(kāi)發(fā)總投資額 80