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【正文】 項目負責人： 制表人： 備注： 客戶類型： A ：項目有效客戶； B ：項目無效客戶，信息條正確； C ：項目無效客戶，信息條無效； D ：項目無效客戶，信息條變更。 ? 現(xiàn)場管理類 工服管理制度 一、 目的 1. 樹立良好的銷售形象，建立百川品牌。 2. 便于公司統(tǒng)一規(guī)范管理。 二、 適用范圍 項目現(xiàn)場銷售人員。 三、 工服管理規(guī)定 （一） 配備方式及時間 1. 配備時間項目開盤前一個月。 2. 原則上運作周期在兩年內(nèi)的項目：（只配備一次） ? 銷售人員配備工服分：春秋裝（ 1 套）、夏裝（ 1 套）。 ? 銷售經(jīng)理配 備工服同上。 3. 兩年內(nèi)未能結案的項目公司將根據(jù)實際情況給予工服配備。 （二） 工服配備明細 （三） 配備、管理方式 1. 各現(xiàn)場銷售經(jīng)理在規(guī)定工服配備時間遞交申請，銷售管理部負責審核、報批。 2. 工 服由公司統(tǒng)一安排制作或購買。 3. 銷售管理部統(tǒng)一發(fā)放，各現(xiàn)場客服統(tǒng)一管理，領用人簽字領取，領取清單由客服統(tǒng)一報銷售管理部存檔。 （四） 工服管理規(guī)定 1. 自工服配備起 1個月內(nèi)離職員工，須交納工服總費用的 100％，工服歸個人所有 性別 春秋裝 夏裝 男 西服 1 套（含衣服、褲子各 1件），長袖襯衫 2 件 1 套（短袖襯衫 2件，褲子1條） 女 西服 1 套（含衣服、褲子各 1件），長袖襯衫 2 件 1 套（上衣 1件，褲子1條、裙子1件） 2. 自工服配備起 3 個月內(nèi)離職員工，須交納工服總費用的 90％，工服歸個人所有。 3. 自工服配備起 6 個月內(nèi)離職員工，須交納工服總費用的 70％，工服歸個人所有。 4. 自工服配備起 1 年以內(nèi)離職員工，須交納工服總費用的 40％，工服歸個人所有。 5. 自工服配備起在公司超過 1 年的員工，離職時不再交納工服費用，工服歸個人所有。 四、 著 裝規(guī)定 1. 銷售現(xiàn)場人員，在上班時間必須統(tǒng)一著裝，如夏季女裝，統(tǒng)一穿裙裝或者統(tǒng)一穿褲裝，不得混穿。 2. 違反公司規(guī)定的將給予一定經(jīng)濟處罰 ? 第一次違規(guī)給予人民幣 50 元處罰 ? 累計三次違規(guī)將扣除當月獎金。 五、 生效日期 本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行。 二、房地產(chǎn)基礎、開發(fā)知識、宏觀知識 （ — ）開發(fā)知識 ? 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) 1．房地產(chǎn) 1) 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)也叫不動產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質上有三種存在形態(tài)。 ★ 單純的土地 ★ 單純的房屋 ★ 土地房屋的綜合體 2) 房產(chǎn)是房屋及其權利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權利的總稱。房地產(chǎn)是由土地附著在土地 上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產(chǎn)總體。 3) 房地產(chǎn)按照不同的標準可以劃分為不同的類型。大體可分為： ★ 住宅用房地產(chǎn)：住房 ★ 生產(chǎn)用房地產(chǎn)：工廠廠房 ★ 經(jīng)營用房地產(chǎn)：商場 ★ 行政用房地產(chǎn)：各大部委 ★ 其他專用房地產(chǎn)：醫(yī)院、學校 2．房地產(chǎn)業(yè) 1）、房地產(chǎn)業(yè)的要領和內(nèi)容： 1) 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務等行業(yè)與企業(yè)的總稱。 2) 房地產(chǎn)業(yè)是一個巨大的產(chǎn)業(yè)體系，是包括土地開發(fā)房屋建設，房屋的維修與管理。土地使用權的有償出讓與轉讓，房屋所有權的買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)中介咨詢，以及對經(jīng)濟活 動進行控制和管理的行為?？梢钥闯?，這個行業(yè)里包括了房地產(chǎn)開發(fā)、建設、流通和消費服務，調控管理等領域的各類經(jīng)濟組織。這些組織之間相互聯(lián)系、相互依存、相互制約，從而形成了一個有機地產(chǎn)業(yè)整體。 3) 房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容： ★ 土地開發(fā)和再開發(fā) ★ 房屋開發(fā)和建設 ★ 地產(chǎn)經(jīng)營：包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃和抵押。 ★ 房地產(chǎn)經(jīng)營：包括房產(chǎn)（含土地使用權）買賣、租賃、抵押等。 ★ 房地產(chǎn)中介服務：包括信息、估價、測量、律師、經(jīng)紀和公證等。 ★ 房地產(chǎn)物業(yè)管理服務：包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修養(yǎng)護、保安、綠化、衛(wèi)生、轉租、代 收 代付等。 ★ 房地產(chǎn)金融：包括信貸、保險、房地產(chǎn)金融投資等。 總之，以上確切的說，房地產(chǎn)行業(yè)是包括開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務等各個環(huán)節(jié)或過程的經(jīng)濟活動，各類經(jīng)濟組織和經(jīng)紀人，以及各類技術人員構成的有機體系。 2) 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)關系： 兩者之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系 建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質生產(chǎn)部門。房地產(chǎn)業(yè)有開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等多種性質，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，將從事房屋建設和設備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商，在項目開發(fā)和建設活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成 甲方和乙方的密切合作關系。 3) 房地產(chǎn)的特性： ? 房地產(chǎn)位置的固定性 土地是自然生成物，它的位置是不可移動的。房屋是建筑在土地上的，由此，決定房屋等建筑物也是不可移動的，房地產(chǎn)在位置上的固定性，使房地產(chǎn)的使用受到了地理位置的制約和影響。 ? 房地產(chǎn)地域的差別性 因為有此特性，使得每一宗房地產(chǎn)的價值都不相同，甚至在同一住宅區(qū)的相同住宅，或同一棟樓的同一層中的每一平方米的房屋價值也會有所不同。 ? 房地產(chǎn)的高值耐久性 建筑在土地上的建筑物，一般使用期限都很長，一般也要幾十年，有的甚至長達上百年，房地產(chǎn)產(chǎn)品作為消費品價 值也比較昂貴。 ? 房地產(chǎn)具有保值增值性 房地產(chǎn)商品在國家政治、經(jīng)濟形勢穩(wěn)定情況下，其價格呈不斷上升的趨勢，即房地產(chǎn)具有保值和增值的性質。房地產(chǎn)的這種性質主要是由于城市土地的性質決定的。土地有限性，不可再生性，使城市土地處于稀缺狀態(tài)。由于人們對土地需求的日益增加使房地產(chǎn)產(chǎn)品價格呈上升趨勢。 3．我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 房地產(chǎn)業(yè)一直以來做龍頭產(chǎn)業(yè)受到舉世矚目的關注。住宅建設是房地產(chǎn)業(yè)的主流。而且住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將對推動國民經(jīng)濟的增長起到愈來愈明顯的作用： ? 城市化水平穩(wěn)步提高對住宅形成巨大需求 2021 年城市人口將達 到 億人，每年需要新建住宅 億平方米。 ? 流動人口增長對住宅形成巨大需求。 ? 居民消費結構變化形成對住宅的需求。 我國城鎮(zhèn)居民已進入了溫飽型向小康型消費的轉變，對居住條件的改善非常迫切。 ? 舊城改造的速度加快，安置居民住宅大量需求。 ? 深化改革與市場發(fā)展刺激了對住宅的需求。 A．政府行為：擴大內(nèi)需，深化住房改革制度； B．取消福利分房，實行住房分配貨幣化； C．開放二手市場，以存量房流動帶動住房消費； D．下調存貸利率，吸引大量投資性及消費住房的積極性； E．下調稅費；出臺相關政策、法規(guī)，刺激住房消費。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序 1．經(jīng)營的主要階段 1) 建設工程項目設立和企業(yè)組建 2) 房地產(chǎn)建設工程項目規(guī)劃與審批 3) 土地使用權的取得 4) 征地與拆遷 5) 工程建設與管理 6) 房地產(chǎn)的租售管理 7) 房地產(chǎn)的物業(yè)管理 2．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的類型 共分四大類： 1． 開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè) 這類企業(yè)是通過市場調查，可行性研究以及其他前期工作和項 目工程建設，在一個特定的地點和預期的時間內(nèi)，把資本轉換成房地產(chǎn)商品，然后通過銷售回收投資取得利潤。 2． 中介組織企業(yè) 什么是中介：就是在房地產(chǎn)投資建設、交易、消費、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)或階段中，為當事人提供中間服務的經(jīng)營 活動。房地產(chǎn)中介組織運作，一般都是由當事人提出委托，中介機構受理委托并提供特定的服務，最后由委托人依約支付報酬。所以，房地產(chǎn)中介是一種有償?shù)姆招缘慕?jīng)營活動。 3． 物業(yè)管理企業(yè) 什么是物業(yè)管理：就是適應市場經(jīng)濟規(guī)律要求的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的房地產(chǎn)管理模式。 房地產(chǎn)商品的價值不僅直接取決于建造過程中的設計，原材料，設備和裝修的成本費用，還受到使用，維修，地理位置和環(huán)境等的影響。物業(yè)公司的管理不僅能延長房地產(chǎn)商品的自然壽命，提高使用的經(jīng)濟壽命和保值增值，而且能給使用者提供各種服務，滿足房地產(chǎn)所有人和使用 人的需要。因此，隨著房地產(chǎn)商品化的發(fā)展，物業(yè)公司和物業(yè)管理也得到了迅速的發(fā)展。尤其是近兩年，隨著國民的整體素質的提高，人們對物業(yè)公司的管理水平要求也在逐步提高，人們已經(jīng)開始認識到物業(yè)公司的重要性。 4． 地產(chǎn)金融企業(yè) 由于房地產(chǎn)投資大，周期長，需要銀行等金融機構資金的支持； 房地產(chǎn)又是一種增值和保值的物品，銀行等金融機構也愿意把資本投向房地產(chǎn)。房地產(chǎn)和金融關系十分密切。房地產(chǎn)與銀行等金融機構有良好的合作關系是房地產(chǎn)投資者有巨大經(jīng)濟和經(jīng)營實力的重要標志。 我們把各種金融機構中專門從事房地產(chǎn)信貸的機構，以及住宅銀行，叫 做房地產(chǎn)金融企業(yè)。 （二）基礎知識 ? 名詞解釋 （一）與土地有關的概念 三通一平：通常指施工現(xiàn)場達到路通、水通、電通和場地平整?！叭ā笔前验_發(fā)區(qū)紅線以外的道路，給水排水管道、供電線引入施工現(xiàn)場，“一平”是把施工現(xiàn)場的土地進行平整。 七通一平：大的開發(fā)區(qū)或重要的開發(fā)項目施工準備工作的要求?！捌咄ā卑ǖ缆吠ā⑸纤?、雨污水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通?！耙黄健笔峭恋仄秸?。 國有土地使用權證：指經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和四至范圍。 （二）與住宅有關的概念 公寓式住宅：公寓式住宅是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標準較高，每層內(nèi)有若干單獨使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外 客商及其家眷中短期租用。 花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全， 戶外道路、通訊、購物、綠化也有較高的標準，一般為高收入者購買。 商住住房：商住住房是 soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡進行社會活動的人群。 經(jīng)濟適用房：是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，比較低，能夠適應中低收入家庭的承受力，適用性指在住 房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是減低建筑標準。這類住宅因減免了市政配套等費用，其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率（ 3%），故又稱經(jīng)濟實用房。 安居房：指實施國家“安居工程”而建設的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對 4 平米以下的特困戶提供的銷售價格低于成本，由政府補貼的非盈利性住房。 集資房：集資房是改變住房建設由國家和單位包攬的制度，實行政府 、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權。 多層住宅：指四至六層樓房住宅稱為多層住宅 小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅 高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅 會所：以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務 設施。 躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合 一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。 復式： 復式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經(jīng)濟型住宅 。在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個 米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為 米， 而一般躍層為 米）上層供休息、和儲藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。 錯層： 戶內(nèi)樓面高度不一致 ，錯開之處有樓梯聯(lián)系。但沒有完全分成層。（