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【正文】 呼叫指示器的巡查和維修工作。 D、負責(zé)電梯轎廂（不包括廂內(nèi)）、井道、井道底坑、整流器、電抗器、控制柜的清潔工作。 E、在電梯顯眼處張貼標(biāo)識牌及乘客須知，并建立電梯運行檔案資料，定期進行檢查測試。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，做到防患于未然。 F、按保養(yǎng)規(guī)劃對電梯進行日常及定期保養(yǎng)，保證設(shè)備運行處于良好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)有重大缺陷，應(yīng)及時報告上級，并盡力進行搶修，以減少對辦公樓辦公產(chǎn)生的影響。 G、認真填寫值班運行及設(shè)備運行保養(yǎng)記錄。 H、配合有關(guān)部門做好電梯年度安檢工作。 I、做好 設(shè)備維修過程的詳細記錄及消耗備件記錄，作為技術(shù)存檔。 (4)、電梯設(shè)備維護保養(yǎng)制度 A、巡檢制 維修人員要按照規(guī)定時間對電梯及自動門進行巡檢。自動門的檢查應(yīng)包括開門速度、關(guān)門速度、開門停留時間等，巡檢后，要填寫巡檢記錄表，報管理處留存。 B、周期性維修保養(yǎng) 為了更有效地對電梯和自動門進行日常的維護保養(yǎng)，實行周期性的維修保養(yǎng)制度，周而復(fù)始地對電梯的主曳引電動機、轎門電動機、速發(fā)電機、電子感應(yīng)重開門裝置進行維修保養(yǎng)，定期對主曳引鋼絲繩進行檢測及調(diào)整。對運行特征進行調(diào)整，對自動門的探頭、控制器、曳引機、傳動裝置進 行保養(yǎng)，從而確保設(shè)備的安全正常運行。 C、季度和年度設(shè)備安全檢查 除了日常對電梯進行巡檢和實行周期性維修保養(yǎng)外，進行季度和年度安全檢查是保障電梯運行的一項重要措施。每季按《電梯安全試驗項目》逐項進行檢查實驗，并做好試驗記錄報物管處文員存檔留查。 D、報檢和年審 根據(jù)技術(shù)監(jiān)督部門的要求，每年對電梯進行報檢和年審，領(lǐng)取電梯使用合格證。 (5)、電梯安全操作規(guī)程 A、電梯機房設(shè)備的維修保養(yǎng)，應(yīng)在拉開動力電源分開關(guān)后進行。特殊情況下，不拉電源開關(guān)時，應(yīng)做好安全措施，并小心謹(jǐn)慎地進行，避免造成人身和設(shè)備事故。 B、電 梯因檢修、保養(yǎng)而停機時，必須確認電梯內(nèi)無乘客后，方可停梯并放置維修停用警示牌。 C、在維修保養(yǎng)施工中，必須注意工作的協(xié)調(diào)配合，行梯、停梯前必須事先告知對方，在得到對方許可后方可操作。 D、在轎廂頂做檢修保養(yǎng)工作時，除了判斷故障和調(diào)試外，禁止運行。 E、下井底作業(yè)時，首先開亮井燈，按下井底安全開關(guān)，再落井底，且必須佩戴安全帽。 F、下井底作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須放置安全警示牌，防止無關(guān)人員靠近。 G、對電梯門廳保養(yǎng)作業(yè)時，應(yīng)用工具墊住門腳，嚴(yán)禁采取掛重錘的方式，以免造成事故。 H、維修保養(yǎng)工作結(jié)束時， 必須認真清理現(xiàn)場，清理工具和物品，切忌遺留。 I、電梯機房、井道因工作需要動火時，必須遵守防火規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)控，事后清理火種。 (6)、緊急事故處理程序 A、發(fā)現(xiàn)電梯或自動門故障時，應(yīng)立即報機電運行管理部派人檢修。檢修前現(xiàn)場要放好檢 修標(biāo)志，迅速檢查排除故障。如一人不能排除故障時，要請求調(diào)度派人協(xié)助檢修，同時請求監(jiān)控室監(jiān)視故障電梯轎廂內(nèi)的情況。 B、出現(xiàn)故障的電梯，經(jīng)檢查后，由于人力或技術(shù)水平所限，暫無法修復(fù)時，應(yīng)報部門主管同意后，作故障停梯處理，并報招標(biāo)方主管部門。 C、遇到電梯困人故障時，首先通過 對講機和啟動電梯應(yīng)急廣播裝置，反復(fù)向被困乘客作解釋，緩解乘客情緒，消除被困乘客恐懼心理，并通知監(jiān)控室，通過監(jiān)控電視了解被困乘客情況，同時迅速按“電梯困人救援處理方法”，把被困乘客救出。如需要采用盤機方式使用電梯平層，必須把故障電梯的動力電源分?jǐn)嚅_關(guān)打開，如果無法盤機，應(yīng)采取從救生窗把乘客救出的措施。 給排水系統(tǒng)的管理 (1)、職責(zé)范圍 A、負責(zé)辦公樓所轄區(qū)域內(nèi)的給排水設(shè)備、管道的維修、保養(yǎng)。 B、確保辦公樓所轄范圍內(nèi)的雨水、污水管道保持暢通。 C、定期清掏化糞池、雨水井、污水井。 D、負責(zé)辦公樓內(nèi)衛(wèi)生間 潔具，五金構(gòu)件的維修和保養(yǎng)。 E、確保辦公樓內(nèi)給排水設(shè)備的正常運行，保證消防水泵處于良好的備用狀態(tài)。 (2)、崗位職責(zé) A、嚴(yán)格執(zhí)行給排水保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，每天按巡檢路線逐步巡檢，并認真填寫巡檢記錄。 B、具體負責(zé)辦公樓管轄范圍內(nèi)的給排水設(shè)備的維修、搶修、保養(yǎng)任務(wù)，遇有事故，維修人員要在第一時間趕到現(xiàn)場進行搶修，保證無大面積跑水、泛水和長時間停水現(xiàn)象。并認真填寫運行維護記錄。 C、熟悉辦公樓給排水系統(tǒng)，能準(zhǔn)確無誤地判斷設(shè)備運行情況。協(xié)助招標(biāo)方安排合理的用水和節(jié)水計劃。 D、保證辦公樓內(nèi)給排水設(shè)備管道、閥門 運行正常，無跑冒滴漏現(xiàn)象，設(shè)備房無積水和浸泡現(xiàn)象發(fā)生。 E、及時清理化糞池、雨水井、疏通排水、排污管道，保證排水、排污系統(tǒng)暢通、汛期道路無積水。 F、認真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，加強業(yè)務(wù)考核，熟悉設(shè)備機構(gòu)性能及系統(tǒng)情況，做到故障判斷準(zhǔn)確，維修迅速。 G、對空調(diào)末端設(shè)備、送排水設(shè)備、衛(wèi)生潔具要認真排查維修，鉆研技術(shù)，盡最大努力改善設(shè)備性能，節(jié)能降耗。 H、從點滴入手，節(jié)約挖潛，修舊利廢。 I、保持工作環(huán)境衛(wèi)生，工作完畢，及時清理干凈工作現(xiàn)場。 (3)、險情的應(yīng)急處理措施 A、制定險情應(yīng)急處理預(yù)案，并組織預(yù)演，使管理處的 每一位員工都能掌握險情應(yīng)急處理方法。 B、如發(fā)生辦公樓給水管道爆裂險情事故時，應(yīng)在第一時間關(guān)閉供水管道閥門。維修人員5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場搶修，并組織人員排水和清理積水，必要時要關(guān)閉險情部位的分電開關(guān)，避免事故發(fā)生。 C、汛期如遇雨襲擊，排水系統(tǒng)無法滿足排水需要時，應(yīng)立即啟動防汛應(yīng)急預(yù)案，組織人員構(gòu)筑防水壩，首先保證辦公樓及配電室等重點部位的安全，并組織排水泵搶排雨水。 D、險情過后，應(yīng)立即組織人員清理現(xiàn)場，保證辦公樓的正常辦公秩序。 空調(diào)系統(tǒng)及末端設(shè)備管理 (1)、人員設(shè)置：設(shè)專職維修人員 1 人。 (2)、職 責(zé)范圍 A、辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)及末端設(shè)備的運行管理。 B、辦公樓內(nèi)所有空調(diào)設(shè)施設(shè)備的運行維護、保養(yǎng)和檢修。 C、中央空調(diào)末端設(shè)施的維護保養(yǎng)和故障檢修。 D、所有空調(diào)及控制電器的維護保養(yǎng)和故障檢修。 (3)、崗位職責(zé) A、嚴(yán)格遵守公司和招標(biāo)方的一切規(guī)章制度。 B、對空調(diào)系統(tǒng)及末端設(shè)備的運行負有全部責(zé)任，維修人員必須按照巡檢制度的要求，按時對空調(diào)區(qū)域內(nèi)的溫度，相對濕度進行監(jiān)測，根據(jù)外界天氣變化及時進行空調(diào)二次調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度，相對濕度符合要求的數(shù)值范圍，并做好運行記錄。 C、維修人員必須及時掌握設(shè)備運 行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 D、按保養(yǎng)規(guī)程做好所管設(shè)備日常及月度保養(yǎng)工作，確保重點設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)。 E、設(shè)備運行狀態(tài)由運行領(lǐng)班負責(zé)管理。設(shè)備開、停，必須根據(jù)業(yè)主的需求和室內(nèi)溫度需要進行。 F、維修人員必須對所有運行記錄簽名。除記錄清楚運行參數(shù)外，必須記錄清楚巡檢范圍內(nèi)的設(shè)備開、停時間，停機修理原因和停機開始及恢復(fù)運行的時間，每天由領(lǐng)班負責(zé)將當(dāng)天運行情況向機電運行主管匯報，并累計當(dāng)天設(shè)備運行定時，負責(zé)將發(fā)生的故障幾維修內(nèi)容詳細記入技術(shù)檔案，每月報管理處文員歸檔留存。 G、維修人員必須嚴(yán)格遵守勞動 紀(jì)律，認真執(zhí)行各項規(guī)程。 H、維修人員按計劃擦洗設(shè)備及清理機房地面的衛(wèi)生。 I、合理調(diào)度好設(shè)備運行，保證設(shè)備安全、經(jīng)濟、高效運行。 (4)、空調(diào)系統(tǒng)巡回檢查制度 A、檢查機房設(shè)備的運行情況：各運行數(shù)據(jù)是否符合規(guī)程要求，設(shè)備運行數(shù)據(jù)每小時記錄一次。 B、檢查新風(fēng)機運轉(zhuǎn)聲音是否正常。 C、檢查壓縮機運行狀態(tài)，確保運行狀態(tài)良好，無泄露。 D、檢查設(shè)備及環(huán)境衛(wèi)生是否清潔，地面有無積水。 E、檢查空調(diào)機組的運轉(zhuǎn)聲音、運轉(zhuǎn)電流及溫度是否正常。 F、檢查機組的密封機是否良好。 G、檢查溫度、壓力、流量、壓差等，控制傳感器 的靈敏度。 H、檢查新風(fēng)機內(nèi)表冷器，蒸氣加濕器等運行情況。 I、檢查組合風(fēng)柜內(nèi)和風(fēng)機盤管上空氣過濾器的工作情況，查看是否過臟。 J、控制系統(tǒng)中各有關(guān)調(diào)節(jié)器，執(zhí)行調(diào)節(jié)機構(gòu)是否有異?，F(xiàn)象。 K、檢查組合風(fēng)柜盤管內(nèi)部積水和排水情況。 (5)、空調(diào)系統(tǒng)維修工的崗位職責(zé) A、堅守崗位，服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，對空調(diào)系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作負責(zé)。 B、嚴(yán)格執(zhí)行安全操作及保養(yǎng)規(guī)程，保證維修質(zhì)量，按時完成任務(wù)，空調(diào)系統(tǒng)維修人員檢查設(shè)備前通知運行主管，事后匯報維修情況，并在技術(shù)檔案中做好記錄。 C、發(fā)生故障緊急搶修，緊急故障來處理完 畢不得下班。 D、維修人員停機維修前，應(yīng)事先通知運行主管，并關(guān)掉電源開關(guān)。 E、嚴(yán)格遵守《員工守則》和公司、招標(biāo)方的各項規(guī)章制度。維修要迅速及時，維修完畢后，立即返回待命。 F、認真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，做到故障確定準(zhǔn)確，維修快捷保質(zhì)。 G、維修人員違反制度，拖延時間，損壞設(shè)備，追究當(dāng)事人責(zé)任。 消防設(shè)備管理 (1)、工作程序 A、日常巡視 a、消防設(shè)備維修工每天按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視消防設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收蠒r，及時維修，并報告主管，做好巡檢和維修記錄。 b、公共 秩序管理員負責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的日常巡視檢查，每周對辦公樓各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄在案，并將巡視情況報告部門主管。 B、定期檢查 a、由維修工負責(zé)每月對消防栓、噴淋泵、送風(fēng)排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動測試記錄表》。 b、有運行主管，安保主管組織管理員、維修工每年共同對消防栓、噴淋泵、送風(fēng)排煙系統(tǒng)、電源、控制聯(lián)動系統(tǒng)以及報警安全系統(tǒng)進行一次全面測試。并填報測試記錄表，報物管處文員歸案留存。 C、維修保養(yǎng) a、弱電操作維修工負責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。 b、消防泵“運行”與“備用”每 月定期啟動后交替更換一次。 c、按《設(shè)備、設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的要求，進行周期檢查、保養(yǎng)。并記錄維修保養(yǎng)結(jié)果。 D、崗位職責(zé) a、負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集和保管，負責(zé)零星設(shè)備配件、材料采購計劃的編制和委托修理的聯(lián)系工作。 b、制定年、月維修保養(yǎng)計劃，報主管審核批準(zhǔn)。 c、定期檢查消防設(shè)備運行情況，對消防設(shè)施設(shè)備及時進行維修保養(yǎng)，并做好記錄。 d、每季匯總設(shè)備故障情況，報主管審核后交物管處文員歸案留查。 臨時用電管理 為了加強辦公樓臨時用電的管理，確保電源線路案例和電 氣設(shè)備安全運行，維護業(yè)主的正常工作秩序，特制訂本規(guī)定： (1)、對辦公樓及附屬設(shè)施的臨時用電，必須在不影響正常運作和在供電負荷量允許范圍內(nèi)進行，并及時申報用電設(shè)備，報物管處審核批準(zhǔn)。 (2)、臨時用電必須符合消防和安全用電要求。 (3)、使用的電動設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護器開關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具，臨時照明線路應(yīng)有合格插座，并在專業(yè)管理人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。 (4)、專業(yè)管理人員有權(quán)對違章操作的人員和電動設(shè)備工具進行檢查， 有權(quán)禁止停止違章電動設(shè)備幾工具的使用。對不聽勸阻者，應(yīng)立即報告管理處，停止作業(yè)。并通報辦公樓業(yè)主的主管部門。 會議室音響、閉路電視、通訊、照明系統(tǒng)的管理 (1)、人員配置：設(shè)專職電工專業(yè)人員 1 人 (2)、職責(zé)范圍 A、負責(zé)會議室音響系統(tǒng)的日常維修、養(yǎng)護工作 B、負責(zé)會議室閉路電視系統(tǒng)的維護、保養(yǎng)工作 C、負責(zé)會議室燈光照明系統(tǒng)和其它用電設(shè)施設(shè)備的日常檢查、維修、養(yǎng)護工作 D、負責(zé)通訊系統(tǒng)的日常維修養(yǎng)護工作。 (3)、崗位職責(zé) A、經(jīng)常巡視和檢查會議室音響系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、燈光照明系統(tǒng)的運行情況，發(fā)現(xiàn) 問 題及時處理，并做好巡檢記錄。 B、熟知會議室音響系統(tǒng)、閉路電路系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的工作原理，具有一定的家電維修技術(shù)，每天或會議前要對會議室的音響系統(tǒng)，閉路電視系統(tǒng)進行認真檢查，確保系統(tǒng)正常運行，滿足會議需要。同時及時向用戶了解設(shè)備使用、運行情況，根據(jù)用戶反映的問題，及時進行維修保養(yǎng)，并做好維修保養(yǎng)記錄，報物管處文員歸案留查。 C、熟悉會議室電視線路的分布，每周對會議室的照明設(shè)施和燈飾進行一次系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)線路故障要及時排除，對損壞的燈具及配套設(shè)施要及時更換，保證會議室照明系統(tǒng)的運行需要。做好燈具、設(shè)施損壞更換記 錄，報部門主管審核。 D、具有較強的責(zé)任心和專業(yè)技能，除因檢修、保養(yǎng)需要外，不得私自開啟設(shè)施設(shè)備，注意節(jié)約能源，避免浪費。 E、負責(zé)會議室機電設(shè)備和照明燈具、燈飾的清潔工作，維修保養(yǎng)完畢后，及時清理現(xiàn)場，注意維護會議室的環(huán)境衛(wèi)生。 F、負責(zé)制定會議室設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃，報部門主管審核批準(zhǔn)后實施。 G、嚴(yán)格遵守公司和招標(biāo)方的一切規(guī)章制度，嚴(yán)格按操作規(guī)程進行操作，服務(wù)熱情、舉止文明，維護公司形象。 1小型維修管理 幾年來，公司在對各種類型物業(yè)管理服務(wù)過程中，培養(yǎng)和建立了一支技術(shù)過硬的專業(yè)維修隊伍。小型維 修做為公司每位維修人員都能熟練掌握和操作的服務(wù)項目，我們將按照招標(biāo)方的要求，保證做到： (1)、由專人負責(zé)每天一次對辦公樓的公共照明、水電等公共設(shè)施設(shè)備進行檢查維護，檢查過程要求全面系統(tǒng)，不缺項，不漏項。發(fā)現(xiàn)故障或損壞立即進行維修，保證在第一時間內(nèi)修理完畢，小修不過夜。 (2)、維修人員 24小時值班，保證隨叫隨到。 (3)、電路故障、水管爆裂、水龍頭漏水、門窗損壞、門鎖維修、管道疏通等小型維修、保證在接到業(yè)主求助后， 10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場， 3 小時內(nèi)修理完畢。 (4)、由于檢查維修人員失誤和維修質(zhì)量原因造成的業(yè)主 報修，按質(zhì)量事故處理。 (5)、實行“零干擾”服務(wù)，維修服務(wù)過程，盡量避免對業(yè)主的二次干擾。 12