【正文】 康 ：利用政務(wù)中心業(yè)主構(gòu)成的特點(diǎn)，通過組織棋牌、健身操、廣播體操比賽等多種形 式，倡導(dǎo)全民健身，弘揚(yáng)正氣，營造健康的辦公生活氛圍。 優(yōu)雅 ：高尚的辦公樓離不開優(yōu)雅的環(huán)境，公司將充分發(fā)揮公司的物業(yè)管理優(yōu)勢，將全新的服務(wù)理念融入到為服務(wù)對像實(shí)現(xiàn)“社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求，讓服務(wù)對像在優(yōu)雅的辦公環(huán)境中享受物業(yè)公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 溫馨 ：關(guān)注機(jī)關(guān)工作人員的精神需求，通過無棣縣精神和物業(yè)公司品牌內(nèi)涵的延伸，營造健康活潑、個(gè)性鮮明、美好 、和諧的社區(qū)文化氛圍，創(chuàng)建溫馨、和諧、高品位的人文環(huán)境。管理的中心、古陌、花園、王府家園等多個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目榮獲威海市優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目稱號，東北村小區(qū)被評為省級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū) 、山東省社區(qū)建設(shè)示范社區(qū)和全國創(chuàng)建文明城市示范點(diǎn)，芙蓉花園小區(qū)被子評為山東省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)和全國優(yōu)秀示范住宅小區(qū)。 2021 年 9月公司被威海市精神文明建設(shè)委 員會、威海市工商局授予“ 20212021 文明誠信企業(yè)”稱號。就建筑設(shè)計(jì)角度來看，其建筑風(fēng)格考究，莊重典雅，辦公樓項(xiàng)目的落成必將成為無棣 縣城市建設(shè)的又一亮點(diǎn)；就辦公樓設(shè)施設(shè)備的配置來講，辦公樓設(shè)施完善，設(shè)備精良，屬智能化辦公樓。 (3)、在消防部門的指導(dǎo)和配合下，建立一支由物業(yè)管理處全體員工和部分政務(wù)中心工作人員共同參加的義務(wù)消防隊(duì)，定期組織消防演習(xí)，完善自救體系，制定火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案和消防工作計(jì)劃并組織實(shí)施。 (7)、加強(qiáng)消防監(jiān)控中心的管理工作，全天候 24 小時(shí)監(jiān)控消防系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)，確保辦公樓的消防安全。 祥云物業(yè)服務(wù)有限公司在對類似物業(yè)的管理過程中，逐步積累和探索出一套機(jī)電設(shè)備管理模式，我們將在移植這些先進(jìn)的管理模式的基礎(chǔ)上，針對辦公樓機(jī)電設(shè)備的實(shí)際情況，在確保辦公樓機(jī)電設(shè)備安全運(yùn)行的前提下，采用更加科學(xué)規(guī)范的管理模式，達(dá)到設(shè)備保值，延長壽命，節(jié)能降耗的目的。 安全管理 安全管理是 無棣縣政務(wù)中心 辦公樓物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為各級領(lǐng)導(dǎo)和人們所關(guān)注的一項(xiàng)重要工作，必須做到萬無一失。 環(huán)境服務(wù)管理 環(huán)境服務(wù)是形象工程。不僅對傳統(tǒng)物業(yè)管理的清潔、綠化、公共場地、非市政道路加以管理，而且將環(huán)境服務(wù)延伸擴(kuò)大到噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分檢處理等方面，我們將與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局共同協(xié)商配置人性化的衛(wèi)生設(shè)施，確保給政務(wù)中心的辦公人員一個(gè)寧靜、溫馨、優(yōu)雅、潔凈的辦公環(huán)境。我們將根據(jù)公司物業(yè)管理實(shí)踐中積累的節(jié)能降耗的經(jīng)驗(yàn)，在保證辦公樓高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)和正常使用功能的前提下，通過有效的節(jié)能降耗措施，最大限度地降低運(yùn)行成本，為業(yè)主節(jié)約資金。 E、采用變頻變壓調(diào)速系統(tǒng)，達(dá)到節(jié)能高效的目的。 B、空調(diào)機(jī)組的經(jīng)濟(jì)型運(yùn)行 空調(diào)機(jī)組投入使用前，必須進(jìn)行費(fèi)用測算，以決定是否啟用。室內(nèi)溫度一般控制在 26 度左右，嚴(yán)禁超標(biāo)供冷。應(yīng)盡可能少的啟用變壓器，在不超載的情況下，通過低壓柜聯(lián)絡(luò)使用。 （三）供水系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)型運(yùn)行與節(jié)水管理 A、須按下達(dá)的用水指標(biāo)對公共用水進(jìn)行嚴(yán)格控制，完善各級計(jì)量。 C、供水設(shè)備 各類水泵、閥門、供水管道應(yīng)保證不漏水。 清潔綠化人員應(yīng)掌握正確的清洗、澆水方法，并不斷提高技術(shù)技能，節(jié)約用水。 （一）、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理 機(jī)電運(yùn)行管理部的職責(zé)范圍和工作職能 機(jī)電運(yùn)行管理部是負(fù)責(zé)政務(wù)中心辦公樓機(jī)電設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、維修養(yǎng)護(hù)、更新改造的主要職能部門。 (3)、負(fù)責(zé)辦公樓所有污水，雨水的排放工作，保證排水系統(tǒng)的暢通，負(fù)責(zé)維護(hù)排水設(shè)施設(shè)備的檢查和維修工作。 (7)、負(fù)責(zé)辦公樓弱電系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)等管理工作。 (11)、負(fù)責(zé)做好工程技術(shù)人才的培養(yǎng)和儲備，提高工程人員的技術(shù)能力和職業(yè)素質(zhì)。挑選和配備下 屬人員，培養(yǎng)和鞏固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障機(jī)電設(shè)備的安全運(yùn)行，盡最大努力，以最最低的費(fèi)用開支，保持辦公樓高格調(diào)的運(yùn)行水準(zhǔn)。 (7)、與公共秩序管理部協(xié)作，做好安全防范和跟蹤落實(shí)工作。 (11)、每月總結(jié)部門工程維修質(zhì)量和管理情況，分析原因，落實(shí)整改措施。 (15)、根據(jù)工程維修作業(yè)量及涉及的專業(yè)，合理調(diào)派并組織施工。 (2)、確保本班次機(jī)電設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行，對本班次設(shè)備的運(yùn)行和人員管理負(fù)有全面責(zé)任。 (5)、設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，要及時(shí)組織搶修，并 向主管和公司總工程師匯報(bào)，必要時(shí)可申請公司總工程師組織派人協(xié)助處理，保證設(shè)備良好運(yùn)行狀態(tài)。 (8)、做好本班次設(shè)備維修、故障處理、零件更換記錄和運(yùn)行報(bào)表，每月交管理處文員整理歸檔。 (2)、遵守員工守則，本部門規(guī)章制度和操作規(guī)程，努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，不斷提高思想素質(zhì)、服務(wù)意識和專業(yè)技術(shù)水平。 (5)、提高工作效率和工作質(zhì)量，工作中發(fā)現(xiàn)解決不了的問題和無完全把握處理的問題，要及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)，請求幫助處理。 (1)、職責(zé)范圍 A、辦公樓整個(gè)電力系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)管理。 E、供水系統(tǒng)電器設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和故障檢修。 B、努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握辦公樓供電方式、供電狀態(tài)、線路分布及所管轄設(shè)備的原理，技術(shù)性能和實(shí)際操作程序 。 F、負(fù)責(zé)經(jīng)常保持和市供電局調(diào)度部門、變電站的業(yè)務(wù)聯(lián)系，及時(shí)了解供電情況。 I、完 成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 B、設(shè)備缺陷管理制度 a、運(yùn)行中的變配電設(shè)備發(fā)生異?，F(xiàn)象，雖能使用， 但影響安全運(yùn)行者，稱為設(shè)備缺陷。 c、部門主管要每天查看設(shè)備運(yùn)行值班記錄，并簽署意見，對設(shè)備存在的缺陷及時(shí)安排處理。 c、在處理事故或倒閘操作時(shí)，不得交接；交接班時(shí)發(fā)生事故，應(yīng)暫停交接，待共同處理完畢后再行交接。 c、運(yùn)行人員應(yīng)熟知安全知識和火警電話及報(bào)警方法。 f、配電室內(nèi)禁止任何無關(guān)人員進(jìn)入或逗留，外來參觀人員進(jìn)入配電室須由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)，并安排部門人員陪同。 d、各設(shè)備室不得存放糧食及其它食品，應(yīng)放有鼠藥或捕鼠器械。 b、各種安全工具應(yīng)配有適量的合格配品。存放地點(diǎn)和地線本體均有編號，存放要對號入座。 B、熟悉辦公樓的照明、動力系統(tǒng)等設(shè)備的控制位置，保證設(shè)備安全運(yùn)行。 F、非工作需要不準(zhǔn)進(jìn)入辦公區(qū)、大堂等公共場所。 H、注意節(jié)約材料，在保證設(shè)備正常運(yùn)行的基礎(chǔ)上，延長設(shè)備使用壽命，減少配件消耗，并妥善保管好設(shè)備和工具。 C、備用電源室除專業(yè)電工外，任何無關(guān)人員不得入內(nèi)或逗留。 F、要經(jīng)常對備 用電源系統(tǒng)進(jìn)行檢查保養(yǎng)確保其使用功能，隨時(shí)可用。 I、部門主管要每天檢查過問備用電源系統(tǒng)運(yùn)行情況，確保各項(xiàng)措施得到全面落實(shí)。 D、加強(qiáng)同駐地公安機(jī)關(guān)、招標(biāo)方安保部門的溝通協(xié)作，共同制定應(yīng)急處理預(yù)案并組織實(shí)施，確保萬無一失。 D、負(fù)責(zé)辦公樓安監(jiān)系統(tǒng)的維護(hù)和保養(yǎng)。 B、值班人員當(dāng)值時(shí)間內(nèi)，應(yīng)認(rèn)真監(jiān)控和控制設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)確認(rèn)并做出相應(yīng)處理，對于報(bào)修故障，應(yīng)問清故障現(xiàn)象、地點(diǎn)，及時(shí)通知維修人員并做好記錄。應(yīng)及時(shí)通知部門主管，待有接替的值班人員到崗后，方可交班。 H、嚴(yán)格禁止非監(jiān)控室人員進(jìn)入監(jiān)控室，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)許可嚴(yán)禁將系統(tǒng)資料帶出監(jiān)控室或轉(zhuǎn)借他人。 K、愛護(hù)監(jiān)控室設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)報(bào)修并報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，不得擅自拆修。 C、當(dāng)出現(xiàn)火災(zāi)報(bào)警及消防報(bào)警時(shí)，應(yīng)在 5秒鐘內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)報(bào)告公共秩序管理部巡檢員去報(bào)警部位檢查確認(rèn)。 F、認(rèn)真做好報(bào)警 及交接班記錄，保持監(jiān)控設(shè)備和監(jiān)控室整潔，每班次交班前清理一次。 B、電梯及附屬設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和故障檢修。 (3)、崗位職責(zé) A、電梯維修人員對電梯設(shè)備的狀況及安全運(yùn)行負(fù)責(zé)。 E、在電梯顯眼處張貼標(biāo)識牌及乘客須知，并建立電梯運(yùn)行檔案資料，定期進(jìn)行檢查測試。 H、配合有關(guān)部門做好電梯年度安檢工作。 B、周期性維修保養(yǎng) 為了更有效地對電梯和自動門進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)，實(shí)行周期性的維修保養(yǎng)制度，周而復(fù)始地對電梯的主曳引電動機(jī)、轎門電動機(jī)、速發(fā)電機(jī)、電子感應(yīng)重開門裝置進(jìn)行維修保養(yǎng)，定期對主曳引鋼絲繩進(jìn)行檢測及調(diào)整。 D、報(bào)檢和年審 根據(jù)技術(shù)監(jiān)督部門的要求，每年對電梯進(jìn)行報(bào)檢和年審，領(lǐng)取電梯使用合格證。 C、在維修保養(yǎng)施工中，必須注意工作的協(xié)調(diào)配合，行梯、停梯前必須事先告知對方，在得到對方許可后方可操作。 G、對電梯門廳保養(yǎng)作業(yè)時(shí)，應(yīng)用工具墊住門腳，嚴(yán)禁采取掛重錘的方式，以免造成事故。檢修前現(xiàn)場要放好檢 修標(biāo)志，迅速檢查排除故障。如需要采用盤機(jī)方式使用電梯平層，必須把故障電梯的動力電源分?jǐn)嚅_關(guān)打開，如果無法盤機(jī)，應(yīng)采取從救生窗把乘客救出的措施。 D、負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)衛(wèi)生間 潔具，五金構(gòu)件的維修和保養(yǎng)。并認(rèn)真填寫運(yùn)行維護(hù)記錄。 E、及時(shí)清理化糞池、雨水井、疏通排水、排污管道，保證排水、排污系統(tǒng)暢通、汛期道路無積水。 I、保持工作環(huán)境衛(wèi)生，工作完畢，及時(shí)清理干凈工作現(xiàn)場。 C、汛期如遇雨襲擊，排水系統(tǒng)無法滿足排水需要時(shí)，應(yīng)立即啟動防汛應(yīng)急預(yù)案，組織人員構(gòu)筑防水壩，首先保證辦公樓及配電室等重點(diǎn)部位的安全，并組織排水泵搶排雨水。 B、辦公樓內(nèi)所有空調(diào)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。 B、對空調(diào)系統(tǒng)及末端設(shè)備的運(yùn)行負(fù)有全部責(zé)任，維修人員必須按照巡檢制度的要求，按時(shí)對空調(diào)區(qū)域內(nèi)的溫度，相對濕度進(jìn)行監(jiān)測，根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行空調(diào)二次調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度，相對濕度符合要求的數(shù)值范圍，并做好運(yùn)行記錄。設(shè)備開、停，必須根據(jù)業(yè)主的需求和室內(nèi)溫度需要進(jìn)行。 H、維修人員按計(jì)劃擦洗設(shè)備及清理機(jī)房地面的衛(wèi)生。 C、檢查壓縮機(jī)運(yùn)行狀態(tài)，確保運(yùn)行狀態(tài)良好，無泄露。 G、檢查溫度、壓力、流量、壓差等，控制傳感器 的靈敏度。 K、檢查組合風(fēng)柜盤管內(nèi)部積水和排水情況。 D、維修人員停機(jī)維修前，應(yīng)事先通知運(yùn)行主管，并關(guān)掉電源開關(guān)。 G、維修人員違反制度，拖延時(shí)間，損壞設(shè)備，追究當(dāng)事人責(zé)任。 b、有運(yùn)行主管，安保主管組織管理員、維修工每年共同對消防栓、噴淋泵、送風(fēng)排煙系統(tǒng)、電源、控制聯(lián)動系統(tǒng)以及報(bào)警安全系統(tǒng)進(jìn)行一次全面測試。 c、按《設(shè)備、設(shè)施檢查保養(yǎng)計(jì)劃》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的要求，進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)。 c、定期檢查消防設(shè)備運(yùn)行情況，對消防設(shè)施設(shè)備及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并做好記錄。 (3)、使用的電動設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護(hù)器開關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具，臨時(shí)照明線路應(yīng)有合格插座，并在專業(yè)管理人員指定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。 會議室音響、閉路電視、通訊、照明系統(tǒng)的管理 (1)、人員配置：設(shè)專職電工專業(yè)人員 1 人 (2)、職責(zé)范圍 A、負(fù)責(zé)會議室音響系統(tǒng)的日常維修、養(yǎng)護(hù)工作 B、負(fù)責(zé)會議室閉路電視系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)工作 C、負(fù)責(zé)會議室燈光照明系統(tǒng)和其它用電設(shè)施設(shè)備的日常檢查、維修、養(yǎng)護(hù)工作 D、負(fù)責(zé)通訊系統(tǒng)的日常維修養(yǎng)護(hù)工作。 C、熟悉會議室電視線路的分布，每周對會議室的照明設(shè)施和燈飾進(jìn)行一次系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)線路故障要及時(shí)排除，對損壞的燈具及配套設(shè)施要及時(shí)更換，保證會議室照明系統(tǒng)的運(yùn)行需要。 F、負(fù)責(zé)制定會議室設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)部門主管審核批準(zhǔn)后實(shí)施。發(fā)現(xiàn)故障或損壞立即進(jìn)行維修，保證在第一時(shí)間內(nèi)修理完畢，小修不過夜。 (5)、實(shí)行“零干擾”服務(wù)，維修服務(wù)過程，盡量避免對業(yè)主的二次干擾。 (3)、電路故障、水管爆裂、水龍頭漏水、門窗損壞、門鎖維修、管道疏通等小型維修、保證在接到業(yè)主求助后， 10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場， 3 小時(shí)內(nèi)修理完畢。 1小型維修管理 幾年來，公司在對各種類型物業(yè)管理服務(wù)過程中，培養(yǎng)和建立了一支技術(shù)過硬的專業(yè)維修隊(duì)伍。 D、具有較強(qiáng)的責(zé)任心和專業(yè)技能，除因檢修、保養(yǎng)需要外，不得私自開啟設(shè)施設(shè)備，注意節(jié)約能源，避免浪費(fèi)。 B、熟知會議室音響系統(tǒng)、閉路電路系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的工作原理，具有一定的家電維修技術(shù)，每天或會議前要對會議室的音響系統(tǒng)，閉路電視系統(tǒng)進(jìn)行認(rèn)真檢查，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行，滿足會議需要。對不聽勸阻者，應(yīng)立即報(bào)告管理處，停止作業(yè)。 臨時(shí)用電管理 為了加強(qiáng)辦公樓臨時(shí)用電的管理，確保電源線路案例和電 氣設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)業(yè)主的正常工作秩序，特制訂本規(guī)定： (1)、對辦公樓及附屬設(shè)施的臨時(shí)用電，必須在不影響正常運(yùn)作和在供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)進(jìn)行，并及時(shí)申報(bào)用電設(shè)備，報(bào)物管處審核批準(zhǔn)。 D、崗位職責(zé) a、負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集和保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料采購計(jì)劃的編制和委托修理的聯(lián)系工作。 C、維修保養(yǎng) a、弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。 b、公共 秩序管理員負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的日常巡視檢查，每周對辦公樓各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄在案，并將巡視情況報(bào)告部門主管。維修要迅速及時(shí)，維修完畢后，立即返回待命。 B、嚴(yán)格執(zhí)行安全操作及保養(yǎng)規(guī)程，保證維修質(zhì)量，按時(shí)完成任務(wù)，空調(diào)系統(tǒng)維修人員檢查設(shè)備前通知運(yùn)行主管，事后匯報(bào)維修情況，并在技術(shù)檔案中做好記錄。 I、檢查組合風(fēng)柜內(nèi)和風(fēng)機(jī)盤管上空氣過濾器的工作情況，查看是否過臟。 E、檢查空調(diào)機(jī)組的運(yùn)轉(zhuǎn)聲音、運(yùn)轉(zhuǎn)電流及溫度是否正常。 (4)、空調(diào)系統(tǒng)巡回檢查制度 A、檢查機(jī)房設(shè)備的運(yùn)行情況：各運(yùn)行數(shù)據(jù)是否符合規(guī)程要求，設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)每小時(shí)記錄一次。除記錄清楚運(yùn)行參數(shù)外，必須記錄清楚巡檢范圍內(nèi)的設(shè)備開、停時(shí)間，停機(jī)修理原因和停機(jī)開始及恢復(fù)運(yùn)行的時(shí)間，每天由領(lǐng)班負(fù)責(zé)將當(dāng)天運(yùn)行情況向機(jī)電運(yùn)行主管匯報(bào)，并累計(jì)當(dāng)天設(shè)備運(yùn)行定時(shí)，負(fù)責(zé)將發(fā)生的故障幾維修內(nèi)容詳細(xì)記入技術(shù)檔案，每月報(bào)管理處文員歸檔留存。 D、按保養(yǎng)規(guī)程做好所管設(shè)備日常及月度保養(yǎng)工作，確保重點(diǎn)設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)。