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【正文】 值和內(nèi)部收益率 項(xiàng)目資本金按折現(xiàn)率 8%測(cè)算 ,得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (稅前與稅后 )、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。具體見(jiàn)下表 : 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 (資本金 )(表 )單位 :萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 0 起始 ) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 現(xiàn)金 流入 商業(yè)銀行貸款 銷售收入 ? ? 資本金 2 現(xiàn)金流出 總成本 (除財(cái)務(wù)費(fèi)用 ) 貸款還本付息 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) ? ? 3 稅前凈現(xiàn)金流量 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 稅前內(nèi)部收益率 % ? ? ? % 4 所得稅 ? ? 5 稅后凈現(xiàn)金流量 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 稅后內(nèi)部收益率 % ? ? ? % 項(xiàng)目清償能力評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目貸款按季度給付利息 ,建設(shè)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束一次性償還本金?？傆?jì)貸款額度為 ,支付利息總額為 。貸款有效利率 % 。 (人民幣中長(zhǎng)期貸款 1~3 年利 率 , 2021 年 12 月 21 日起實(shí)行 ) 貸款還本付息估算表 (表 ) 單位 :萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 0(起始 ) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 總成本 (除財(cái)務(wù)費(fèi)用 ) 直接成本合計(jì) ? ? ? ? 管理費(fèi)用 ? ? ? ? 銷售費(fèi)用 ? ? ? ? 其他費(fèi)用 ? 不可預(yù) 見(jiàn)費(fèi) ? 維修基金 ? 2 資本金 3 銀行貸款 4 貸款取得 5 貸款余額 6 貸款償還 7 利息支出 八、風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)的分類 (按照來(lái)源分 ):①自然風(fēng)險(xiǎn) ②社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) ③經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) ④法律風(fēng)險(xiǎn) ⑤政治風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析的作用 為避免投資決策失誤 ,給管理層提供風(fēng)險(xiǎn)的前瞻性評(píng)估 ,主要是對(duì)現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展趨勢(shì)及將來(lái)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè) ,為管理層提供參考 ,了解風(fēng)險(xiǎn) ,認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn) ,并管理風(fēng)險(xiǎn) ,最好是以最小的投入獲得最大的安全保證。 風(fēng)險(xiǎn)分析 自然風(fēng)險(xiǎn)分析 長(zhǎng)春地區(qū)除東部有小面積的低山丘陵 ,絕大部分為臺(tái)地 ,地勢(shì)平坦 ,方便交通。 長(zhǎng)春地區(qū)自然區(qū)有兩個(gè)特點(diǎn) :一是地勢(shì)起伏小。地表相對(duì)高差不超過(guò) 40米至 50 米 ,地面坡度不超過(guò) 4 度至 5 度。二是地耐力比較好。長(zhǎng)春地區(qū)的地質(zhì)基礎(chǔ)比較穩(wěn)固 ,地耐力為 15 噸至 20 噸 /?,有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 長(zhǎng)春地區(qū)遭遇地震情況和惡劣天氣的可能性小。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析 一、地方住房限購(gòu)令對(duì)長(zhǎng)春房地產(chǎn)行業(yè)的影響 ,以及截止至 2021 年 12月 31 日 ,地方住房限購(gòu)令到期對(duì)房地產(chǎn)的影響 二、根 據(jù)《長(zhǎng)春市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)及土地價(jià)格的通知》 ,2021 年 9 月 1 日之后 ,土地的價(jià)格評(píng)估將會(huì)從原來(lái)的土地整體價(jià)格評(píng)估轉(zhuǎn)為依據(jù)樓面價(jià)來(lái)評(píng)估。土地價(jià)格將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)逐步升溫。 三、 2021 年 10 月份長(zhǎng)春房屋共計(jì)成交 6030 套、累積成交面積?,與 2021 年 10 月相比 ,今年 10 月長(zhǎng)春房屋成交套數(shù)同比下滑 %、累積成交面積同比下滑 %。與去年相比 ,剛剛過(guò)去的“銀十”著實(shí)顯得很“寒磣”。 2021 年調(diào)控雖然嚴(yán)厲 ,但長(zhǎng)春房?jī)r(jià)一路逆勢(shì)狂升 ,銷售更是一片火爆。據(jù)了解 ,由于去年長(zhǎng)春房地產(chǎn)形勢(shì) 整體大好 ,造成房企對(duì)后市判斷趨于樂(lè)觀、紛紛在年底拿地 ,進(jìn)而導(dǎo)致今年樓盤(pán)開(kāi)工面積大幅增加、新房供應(yīng)量“井噴”。但 2021年 ,限購(gòu)令實(shí)施、房貸利率不斷上調(diào)、信貸業(yè)務(wù)緊縮 ,在一定程度上令買(mǎi)房需求受到壓制、購(gòu)房者觀望趨勢(shì)增強(qiáng)?? 據(jù)統(tǒng)計(jì) ,截至 10 月 30 日 ,近三個(gè)星期長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)供求比分別為: : :1,從該數(shù)據(jù)明顯可以看出 ,長(zhǎng)春樓市供求比正在被逐步拉大 ,這也就意味著長(zhǎng)春開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力和銷售壓力正在不斷加碼。 四、目前信貸資源仍然比較緊張 ,最近收到總行的口頭通知 ,要求對(duì) 優(yōu)質(zhì)客戶的開(kāi)發(fā)貸款利率上浮不得低于 10%,一般的房地產(chǎn)企業(yè)貸款甚至需要上浮20%,而且對(duì)信貸資金的流向需要重點(diǎn)監(jiān)控 ,不允許企業(yè)貸款高價(jià)買(mǎi)地 ,只有在建工程才能獲得貸款。 政治風(fēng)險(xiǎn)分析 一、限購(gòu)令延續(xù) ,對(duì)于限購(gòu)政策將于今年底到期的城市 ,長(zhǎng)春政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。二、 11 月 30 日晚 ,央行宣布從 12 月 5 日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 50個(gè)基點(diǎn) ,這是自 2021年 12月 25日以來(lái)的首次下調(diào) ,意味著緊縮了三年的貨幣政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向。 在限購(gòu)不放松的前提下 ,即使今次下調(diào)存款儲(chǔ)備金率可以使整個(gè)行業(yè)松一口氣 ,但房地產(chǎn)重回 2021 年底、 2021 年初的局面也許并不太可能。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 國(guó)家對(duì)外關(guān)系 ,政府信用和廉潔程度 ,外匯儲(chǔ)備等的影響。長(zhǎng)春地區(qū)群眾普遍的信仰 ,是否有沖突和禁忌 ,以及社會(huì)風(fēng)氣的要求。 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 自然風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 一、對(duì)于直接損失采取投保的方式 ,通過(guò)支付保險(xiǎn)費(fèi)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。 二、對(duì)于間接損失主要尋求政府資助和擔(dān)保。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 一、減少資金占用比例 ,加速資金周轉(zhuǎn)速度 ,降低財(cái)務(wù)成本。二、對(duì)銷售節(jié)奏和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握 ,以盡量減 少資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目 ,并在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)基金回籠。三、投機(jī)必須緊密結(jié)合國(guó)家、地方政府的城市規(guī)劃 ,以關(guān)注城市規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài) ,區(qū)域行動(dòng)變動(dòng)信息 ,避免短期行為造成的不必要損失。 政治風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 一、尋求政府及有關(guān)部門(mén)對(duì)現(xiàn)行的政策作一定的保證或承諾。 二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者可以建立顯影的預(yù)防基金 ,防止因稅率的提高而使得項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)大幅下降。 三、小戶型高檔化 ,在調(diào)控期間內(nèi) ,把產(chǎn)品質(zhì)量研發(fā)和客戶服務(wù)兩部分的資源整合做的更多。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 投資價(jià)值不僅僅要看單價(jià)總價(jià) ,還要注意從地段、周邊 環(huán)境、商業(yè)用途等方面進(jìn)行權(quán)衡 ,投機(jī)者一定要選取有較大的市場(chǎng)潛力及競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的項(xiàng)目進(jìn)行投資 ,規(guī)避社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的另一因素是準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 ,準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位可以提高回報(bào)率。 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的途徑有發(fā)行股票 ,債券等方式籌集資金 , 另一種方式保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移即將不可預(yù)見(jiàn)的損失 ,按合同專用條款中規(guī)定 ,投保建筑工程一切險(xiǎn)和第三方責(zé)任險(xiǎn) ,并對(duì)本單位從事危險(xiǎn)作業(yè)的人員、指揮車輛和承包人認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)很大的事項(xiàng)有必要進(jìn)行保險(xiǎn) ,且不為他人擔(dān)保、不為他人出具任何信貸證明、不轉(zhuǎn)借企業(yè)資質(zhì)等。 敏感性分析 采用產(chǎn)品價(jià) 格和建設(shè)投資這兩個(gè)不確定性因素進(jìn)行敏感性分析。 敏感性分析表 (按照實(shí)際情況舍取 ) 序號(hào) 不確定因素 變化率 (%) 內(nèi)部收益率 (%) 變化幅度 (%) 基本方案 0% % 1 產(chǎn)品價(jià)格 10% % % 10% % % 2 建設(shè)投資 10% % % 10% % % 產(chǎn)品價(jià)格的敏感系數(shù)大于建設(shè)投資的敏感系數(shù) ,說(shuō)明產(chǎn)品價(jià)格的敏感性大于建設(shè)投資的敏感性 ,項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行中可適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格來(lái)獲取更大的利潤(rùn)。 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析表利潤(rùn)率 保本價(jià) (萬(wàn)元 ) 元 /? 萬(wàn)元 75% 50% 25% 412