【正文】 部 ,二道區(qū)交通便利 ,京哈、長吉、長營等高速公路在本區(qū)均有出入口 ,全省唯一的內(nèi)陸港 ??長春東站貨運(yùn)口岸坐落區(qū)內(nèi)。中國最大的汽車工業(yè)城市和新中國電影工業(yè)搖籃 ,有“東方底特律”、“東方好萊塢”、“東方洛杉磯 ”的美譽(yù)。幸福家園小區(qū)項目立項可研報告 目錄 項目概況???????????????????? 1 市場分析???????????????????? 4 規(guī)劃方案優(yōu)選?????????????????? 15 項目實(shí)施進(jìn)度計劃???????????????? 18 項目投資分析?????????????????? 21 資金籌集方案與籌資成本估算??????????? 24 財務(wù)評價???????????????????? 28 風(fēng)險分析????????????????? ??? 34 國民經(jīng)濟(jì)評價?????????????????? 40 總結(jié)?????????????????????? 41 一、項目概況 項目名稱幸福家園 項目位置該地塊位于長春市二道區(qū) ,東盛大街以東 ,榮光路以南 ,民豐大街以西 ,同興路以北 ,占地面積 50000?,規(guī)劃用途為住宅、商服用地。 區(qū)域概況長春是吉林省省會 ,是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心 ,中國建成區(qū)面積和建成區(qū)人口第九大城市 ,中國特大城市之一。長春是全國 15 個省級城市之一 ,國家衛(wèi)生城市 ,國家園林城市 ,獲得綠化最高榮譽(yù) ??國家綠化模范城市 ,國家環(huán)保模范城市 ,最具人情味城市 ,最具幸福感城市。區(qū)內(nèi)有多條公交線路通過。改造后的長吉南線道路寬闊 ,已成為連接二道區(qū)城鄉(xiāng)的生命線。 區(qū)域自然條件 區(qū)域地勢略顯東高西低 ,微成傾斜。有金、鐵、煤、稀土、石材、等資源 ,屬溫帶大陸性氣候 ,年平均氣溫 45 攝氏度 ,年平均降水量為 550 毫米 650 毫米 ,無霜期約為 150天左右。春城小學(xué)、二道實(shí)驗小學(xué)、吉林小學(xué)、 29 中、 52 中、 84 中等中小學(xué)校遍布四周。區(qū)域周邊商業(yè)繁華 ,長春晨宇購物中心、國貿(mào)商都、亞泰超市坐落其中。有 31 24 233 等多路公交通行 ,交通較為便捷。土地使用年限 70 年。主要建設(shè)內(nèi)容有 :住宅樓、小區(qū)其它輔助建筑和 設(shè)施、道路、綠化工程等。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 基地面積 50000? 總建筑面積 110000? 容積率 建筑密度 20% 綠化率 30% 二、 市場分析 宏觀環(huán)境分析 地理位置 長春市是吉林省省會 ,全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心 ,幅員 20604平方公里。東與永吉縣萬昌鎮(zhèn)相連 ,南與凈月旅游開發(fā)區(qū)接壤 ,西靠伊通河 ,北與寬城區(qū)、九臺市東湖鎮(zhèn)銜接?？?cè)丝?49 萬人 (2021 年 )。 所建項目位于東盛大街以東 ,榮光路以南 ,民豐大街以西 ,同星路以北 ,地理位置優(yōu)越。 目 前地區(qū)房屋現(xiàn)狀 東城區(qū)域 ,尤其是二道區(qū)一帶地塊 ,在近幾年的發(fā)展中 ,無論是住宅用地 ,還是商業(yè)用地面積都在迅速增加 ,據(jù)不完全統(tǒng)計 ,二道區(qū)目前已經(jīng)確定明年新推的產(chǎn)品以多層和高層住宅為主。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 初步核算 ,全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ,按不變價格計算 ,比上年增長 %。第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元 ,增長 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分別為 %:%:%,對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為 :%、 %、%。 人口狀況 全市常住人口為 7677089 人。年平均增長率為%。 生活水平 2021年一季度長春市居民的錢袋子增長跑贏了 GDP的增速 ,比 GDP的增速高 個百分點(diǎn)。在全國 15個副省級城市中 ,增長幅度高居第二位 ,為歷年來的首次高幅增長。 據(jù)了解 ,一季度 ,全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5963 元 ,比上年同期 增長 %,長春市城市居民可支配收入增幅高于全國 個百分點(diǎn)。全市地方財政收入 億元 ,增長 %,其中 ,稅收收入 億元 ,增長 %。社會保障和就業(yè)支出 ,增長 %。交通運(yùn)輸支出 億元 ,下降 %。 全年居民消費(fèi)價格總指數(shù)為 %,增幅比上年上升 個百分點(diǎn) ,分八大類看 ,食品、衣著、醫(yī)療保健和個人用品、娛樂教育文化用品及服務(wù)、居住的消費(fèi)品價格比上年有所上漲 ,煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通和通訊的消費(fèi)品價格有不同程度下降。原材料、燃料、動力購進(jìn)價格上漲 %。成交套數(shù) 5414套 ,環(huán)比上升 8%,同比上升 %。供應(yīng)量環(huán)比降 %。然而預(yù)計本年批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬 ?,其中住宅 萬 ? ,本市房屋成交共 246 套、面積 ?,其中住宅 146 套、面積 ?。從政策影響來看 ,隨著時間的推移 ,房地產(chǎn)市場對于政策已逐漸適應(yīng) ,經(jīng)過上半年一系列調(diào)控政策的洗禮 ,在剛剛過去的 8 月 ,國家未對樓市進(jìn)行進(jìn)一步的打壓。 價格水平 目前來看 ,長春商品住宅市場成交均價為 6740 元 /?,成交均價有所上漲 ,環(huán)比上漲 %。新房登記銷售面積為 ?,同比下降 %。進(jìn)入 2021 年 9 月以來 ,長春商品房成交環(huán)比更是連續(xù)三周下降。 8 月份第 3 周 (~)長春市商品房成交均價為 6840/k?,相比上一周的 6750 元 /k?成交均價上漲了 90 元 /k?,環(huán)比上升 %。 在商品房住宅成交均價回漲的同時 ,住宅成交量也出現(xiàn)增加。成交面積為 萬 ?,環(huán)比上升%。 長春商品房周成交均價的回漲主要源于上周中高端樓盤成交量占比較大。 土地成交量 月份 成交宗數(shù)塊 成交面積 k? 成交均價元 /k? 樓面價元 /k? 202109 23 1184 202108 24 3242 202107 18 668 202106 49 836 202105 17 1231 202104 16 84 2021 年上半年度 ,長春市土地市場整體較為火熱 ,經(jīng)營性用地公告總面積為 萬 k?,同比上升 %,其中商住用地 萬 k?,商業(yè)用地 萬 k?。長春市經(jīng)營性土地供應(yīng)主要集中在 5 月份。 從 2021 年上半年的土地出讓情況來看 ,大開發(fā)商在逆市中頻頻拿地 ,從年初開始 ,力旺、天茂、萬科、恒大、和記黃埔等大地產(chǎn)公司紛紛大手筆拿地 ,并且都是出讓面積比較大的大地塊。 商品住宅供應(yīng)量 2021 年上半年長春市供應(yīng)量為 k?,同比 2021 年上漲 %,供應(yīng)套數(shù)為 15050 套 ,同比去年上漲 %。 成交的住宅面積范圍 從上半年市場供應(yīng)和成交的面積段來看 ,主要集中在 60~120k?之間 ,此面積區(qū)間既涵蓋最多剛性需求客戶的理想購房面積 ,又涵蓋較多首改客戶的 主要選擇 ,及 60~80k?寬敞一房或小二房、 100~120k?寬敞舒適二房或小三房產(chǎn)品 ,此面積段在長春市場接受度較高 ,具有較高的人氣。成交套數(shù)也主要集中在 60~120k?的面積段 ,共成交 12167 套 ,占總成交的 63%。居住面積在 50?100?的人群比例占 %,這部分人群是住房改善需求的潛在對象 ,說明目前住房的有效需求依然非常旺盛 。居住面積在 160?以上的人群所占比例為 %,針對這部分消費(fèi)群體可以通過開發(fā)高品質(zhì)的小區(qū)樓盤和別墅樓盤等高檔商品房來激發(fā)他們的潛在需求。 通過市場的調(diào)研 ,初步了解到長春市 場現(xiàn)在房產(chǎn)屬于剛性需求銷售 ,比較穩(wěn)定 ,但仍具有升值空間。從市場調(diào)研情況看 ,本地區(qū)具有一