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【正文】 ：人民幣（元） 名稱 規(guī)格 單價 數(shù)量 金額 備注 辦公桌椅 套 200 1 對講機 臺 11003 椅子 把 25 4 清潔工具 套 50 23 毛巾、掃把、拖把、水桶等 綠化工具 套 45 5 枝剪、排剪 噴霧器 個 45 2 花 撬 把 60 1 水管 卷 100 8 清潔、綠化各 4 文件框 個 8 2 紙簍 個 5 1 飲水機 臺 150 1 標識牌 個 30 2 更衣室 1 三輪車 輛 600 2 斗車 輛 300 2 垃圾桶 個 350 20 雨衣 套 50 8 雨靴 雙 28 8 小計 （四）移交房屋開荒費用（ 元）明細 收費項目 單價（元） 面積（平方米） 金額（元） 備注 多層 49108 小高層 120252 高層 12673 商業(yè) 11591 地下車庫 30915 合計 此費用應由施工方承擔 第三節(jié) 物業(yè)管理費收入明細 收費項目 單價（元） 面積（平方米） 金額（元） 備注 多層 49108 小高層 120252 地下車庫 50（管理費） 759 個 高層 12673 商業(yè) 11591 合計 第五章 盈虧分析及減虧措施 一、盈虧分析 根據(jù)前期銷售時和信公司向業(yè)主的承諾，水沐天城項目物管費收費標準確定為：小高層及高層 元 /平方米、多層 元 /平方米、商業(yè) 元 /平方米。收支對比見下表： 入住率 物管費收入 支出 利潤 備注 100% 略有盈余 80% 虧損 75% 虧損 60% 虧損 20% 虧損 在物業(yè)接管前期，由于項目物業(yè)大量空置，物管費收繳率也低，而日常管理和服務仍須正常開展，故支出遠遠超出收入。但隨著入住率及收費率的提高，虧損也將逐步 降低，直至達到收支平衡。另外，根據(jù)國家及省、市《物業(yè)服務收費管理辦法》中相關規(guī)定： 第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。 結合物業(yè)接管前期實際情況及相關政策，希望集團公司繳足空置房及停車場管理費，以保證該項目物業(yè)服務工作的正常開展及服務品質。 二、減虧措施 在保證管理品質和服務標準不下降的情況下，我們擬采取如下增收減虧措施： 一、采取“公開、透明、程式、規(guī)范、一體化”的封閉式管理以及服務中心的監(jiān)控 管理，有助于逐漸降低人工成本和盡快消除對人力資源不合理配置的浪費，在確保物業(yè)服務質量的前提下，最大限度地降低人工成本。 二、健全員工競爭激勵機制，采取“末位淘汰制”，“能者上，平者讓，庸者下” 的用人理念，是對本物業(yè)進行管理和服務的堅實基礎。 三、積極開展多種形式的方便業(yè)主居家生活的家政服務，采取有償服務的方式（家政、中介、商務、裝修、室內(nèi)維修維護、家庭醫(yī)生、代訂、代購、家庭保潔、綠化租擺、養(yǎng)護、教育咨詢等），以優(yōu)質的服務、良好的信譽、公道的價格，既能為業(yè)主排憂解難，解決居家生活的便利以及商務活動的快捷等問 題，又能為服務中心創(chuàng)造一定的收入，以彌補日常虧損。 工程維修及設備管理部分： 一、創(chuàng)收：抓特約服務，建立合理的特約服務管理機制，制訂符合市場的特約服務收費標準，向業(yè)主和裝修單位提供全方位的維修特約服務，包括：日常水電維修、裝修施工中給排水、強弱電線路改造、業(yè)主裝修廢棄物料回收（如：鋁合金）以及與業(yè)主裝修過程相關的單位協(xié)作（如空調經(jīng)營單位、廚具、潔具、燈飾、裝修材料等單位建立協(xié)作關系，在為業(yè)主爭取折扣的同時，收取對方業(yè)務費；整合資源，將小區(qū)共用部位等相關場地提供給有需求的單位，采取業(yè)務提成或收取場地使用費的 方式向需求方提供合作，創(chuàng)造利潤。 二、節(jié)支： 降低人力成本：進行人員崗位核編，根據(jù)實際需求配置人員，有效控制人力成本，切實做得各盡其職、各負其責，避免分工不清造成責任不明，杜絕產(chǎn)生冗員。 控制能耗費用：在不影響整體效果的前提下，針對區(qū)域位置的不同，合理調整區(qū)域景觀，水系統(tǒng)運行時段，降低運行水耗和電耗；將小區(qū)道路照明和光彩照明回路進行合理調整，根據(jù)季節(jié)、分時段開啟光彩照明，在小區(qū)人流量較大的季節(jié)和時段保證整體光彩照明效果，突出高檔小區(qū)氛圍，在冬季等戶外活動人員較少時，適當縮短光彩照明開啟時間，保證基本 照明效果。籍此降低運行能耗費用。 控制維護維修成本，降低耗材費用：在設備管理方面，堅持狠抓設備日常維護保養(yǎng)工作，通過及時有效的維護保養(yǎng)，提高設備使用壽命，降低設備管理不善帶來的惡性大中修費用支出，切實推行“抓管理，促效益”的方針。在日常耗材使用方面，嚴格執(zhí)行庫房管理制度，普通耗材以舊換新，需出小區(qū)的日常耗材由部門主管開具出門條后，門崗保安登記后方予放行，單件金額 80 元以下物品需部門主管核實使用地點后方予領??；單件金額 80 元以上物品需經(jīng)理簽字后方予領??；在日常耗材管理方面，建立部門物耗明細帳，每月由財務盤 點核查，杜絕材料流失；在材料的采購過程中，在嚴把材料質量關的同時，與供貨方簽訂質保合同，保證光源等耗材的合理使用周期，避免次品材料增加材耗費用支出。 加強員工培訓，提高員工專業(yè)技術：通過有效的培訓，提高員工綜合技術水平，使員工全面掌握小區(qū)設備控制原理，提高設備維護檢修能力，減少委外維護維修項目，達到降低維修成本的目的。 保潔部分： 一、人員 在保證現(xiàn)有物業(yè)服務標準的基礎上在現(xiàn)有配備人中員進一步精簡工時，更進一步合理安排工作時間和步驟，要求工作時間和工作的各環(huán)節(jié)步驟緊密配合，挖掘潛力，提高效率，減兵不減灶 ，力求保證現(xiàn)有標準的延續(xù)性 二、物耗 嚴格控制物資消耗，開源節(jié)流。 對每一工作崗位的物資消耗作深一步的詳細分析，尋找更佳的管理與控制方法。 對每一項物資做好日常的使用與維保工作，消耗品應做到物盡其用，杜絕浪費和侵吞，在保證工作效率的前提下，竭力降低成本。 建立完備的物資耗用計劃和預算，減少庫存。 對所消耗物資的采購和供應，做好市場調研，建立質優(yōu)價廉的供應商名錄，并定期對供應商的資格進行審核，保證每以分錢用到了實處。 控制工作中各環(huán)節(jié)對能源（水、電）的消耗，制定更加合理的衛(wèi)生計劃和流程，達到 降低能耗的目的。 綠化部分： 一、 人員 以人為本，通過對人員的充分整合，使之成為復合型的物業(yè)管理員和在工作實際操作中實現(xiàn)交叉作業(yè)，提高員工的工作效率，這樣可以提高物業(yè)服務的時效性同時降低了管理成本。 二、物耗 在管理中實行“扁平化”的管理模式，以客戶服務中心為龍頭建立和業(yè)主溝通服務的平臺；充分利用物業(yè)資源，以物業(yè)經(jīng)營部為核心為公司創(chuàng)收。主要體現(xiàn)在提供特約服務和專業(yè)性公司（裝飾公司、園林公司、保潔公司 ）。 打破現(xiàn)行的用工機制，充分利用鐘點工、臨時工和上班時間的調整等； 實行目標成本管理，成本管理細化到 每一個部門、每一個員工； 在 9000 體系的指導下，規(guī)范服務過程，使之規(guī)范操作、降低服務的成本；在保證標準品質的前提下，在現(xiàn)行的操作中通過大量的實踐和統(tǒng)計，減去無謂的人力、物力的投入； 調整和利用小區(qū)的設備設施和資源，降低小區(qū)能耗（例如合理調整園區(qū)設備設施的運行時間，充分利用水資源等）； 使用性價比良好的物品或替代物。 第六章 接管工作的進度安排 序號 內(nèi)容 要求 責任人 完成時間 1 起草并簽定《物業(yè)管理委托合同》 合同的合理性、合法性 項目經(jīng)理 物 業(yè)接管方案通過后五個工作日內(nèi)， 11 月 30 日前 2 同開發(fā)商銜接，確定物管用房裝修方案及設施設備配備 位置、數(shù)量的準確性 同上 簽訂《物業(yè)管理委托合同》后 7 日內(nèi) 3 跟進物業(yè)用房裝修質量及進度 是否按約定裝修方案施工及如期完工 同上 根據(jù)約定時間，交房前 7 日內(nèi) 4 客戶服務中心及辦公用品、辦公設備、小區(qū)操作層員工工作服的采購 完善管理用房、安排員工宿舍、調配物資裝備 行政采購人員 物業(yè)用房裝修完畢 7 日內(nèi) 5 與開發(fā)商（或委托單位）結清有關人事、勞資、資產(chǎn)、財務等方面的事宜 行政財務人員 簽訂《物業(yè)管理委托合同》 7 個工作日內(nèi) 6 制定相關的管 理制度及操作規(guī)程 引入 ISO9001 質量體系，切合實際 項目經(jīng)理、各部門主管、綜合管理部負責人 12 月 10 日前 7 對各部門人員的定編定崗，客服、秩序維護、保潔、綠化、維修人員的招聘、培訓、上崗 達到崗位職責要求 項目經(jīng)理和各部門主管 交房前 30日人員到位，前 10 日所有培訓完成 8 物業(yè)相關資料、圖紙、鑰匙的交接 資料完整、記錄清晰 房產(chǎn)工程部和物業(yè)相關人員 資料、圖紙交房前 30 日，鑰匙交房前 15 日 9 物業(yè)工程接管驗收、整改跟進 物業(yè)通過驗收，公區(qū)所有導示、警示標識到位 房產(chǎn)和物業(yè)相關人員 交房前 15 日 10 開荒清潔的聯(lián)系及督導 清潔達到交房標準 環(huán)境部經(jīng)理 交房前 7 日 11 業(yè)主入伙、二次裝修相關資料準備，包括業(yè)主資料錄入 房產(chǎn)和物業(yè)相關人員 交房前 20 日 12 入伙通知發(fā)布 售樓部相關人員 交房前 7 日