【正文】 二、物耗 在管理中實行“扁平化”的管理模式，以客戶服務(wù)中心為龍頭建立和業(yè)主溝通服務(wù)的平臺；充分利用物業(yè)資源，以物業(yè)經(jīng)營部為核心為公司創(chuàng)收。 加強員工培訓(xùn)，提高員工專業(yè)技術(shù)：通過有效的培訓(xùn)，提高員工綜合技術(shù)水平，使員工全面掌握小區(qū)設(shè)備控制原理，提高設(shè)備維護檢修能力，減少委外維護維修項目，達到降低維修成本的目的。 二、健全員工競爭激勵機制，采取“末位淘汰制”，“能者上，平者讓，庸者下” 的用人理念，是對本物業(yè)進行管理和服務(wù)的堅實基礎(chǔ)。 培訓(xùn)的目的在于加強或改進員工的行為或表現(xiàn)，提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平，使其能為廣大業(yè)主提供盡善盡美的服務(wù)。 20 住戶對物業(yè)管理滿意率 85% 在日常工作中及時收集客戶的需求信息，盡可能地滿足客戶的需要，加強雙方的溝通，以確保業(yè)主對 物業(yè)管理工作的滿意。 為了給業(yè)主創(chuàng)造一個干凈、舒適、恬靜、幽雅的生活環(huán)境，依照我公司《保潔崗位操作程序及質(zhì)量標準》、《綠化崗位操作程序及質(zhì)量標準》，擬定如下主要服務(wù)內(nèi)容及工作標準： 保潔 保潔服務(wù)范圍包括公區(qū)保潔、家政服務(wù)、汽車護理。 、準確，佩戴使用的器械無損壞。 7. 消防設(shè)施巡檢做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時上報、解決。 （含防火、防盜、防治安案件、防違規(guī)裝修等），以及各種設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。 3 巡 邏 崗 ，及時發(fā)現(xiàn)解決或報告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素，以消除隱患，保障安全。 《出門條》，并留存?zhèn)洳椤? ，要按規(guī)定采取處置措施，并書面報告隊長； 。 10 二次供水 3 次，巡視生活水泵房不少于 1 次，并填寫運行記錄； 3 次，生活水池（水箱）每年消毒次數(shù)不少于 2 次；并有消毒處理記錄； ，無關(guān)人員不得進入純凈水機房； 。 7 園林景觀水系統(tǒng) ； ，并配制水處理藥劑； ，不得使用自來水進行系統(tǒng)補水及反沖洗； ，管道閥門油漆。 4 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 3 次，并適時監(jiān)控信號源質(zhì)量； ，發(fā)現(xiàn)問題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司解決； 護保養(yǎng)不少于 2 次。 作系統(tǒng)核查一次系統(tǒng)運行情況； ； ，確保進戶核查工作得以實施。 收取管理費和代收代繳費用。 辦理網(wǎng)球場、游泳池等各種健身、娛樂、休閑設(shè)施的服務(wù) 熱情接待，服務(wù)周到，認真做好登記、預(yù)約、安排等工作 商務(wù)服務(wù) 打印、復(fù)印、傳真、快遞、機票預(yù)訂、及其他特約服務(wù)等 服務(wù)高效、快速、熱情、周到 內(nèi) 勤 工 作 統(tǒng)籌辦公室的全面管理，負責(zé) 與外部各職能部門的協(xié)調(diào)工作。我們將利用團隊多年的實際操作所積累的豐富管理經(jīng)驗，努力豐富和完善各項規(guī)范及服務(wù)流程，通過系統(tǒng)、全方位、多層次的培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，達到真誠服務(wù)、星級居住的標準。以促進樓盤的銷售。 小區(qū)物業(yè)接管方案 目 錄 目 錄 ?????????????? 1 前 言 ?????????????? 2 第一章 管理目標 ????????????? 3 第二章 物業(yè)管理方案 ??????????? 4 第一節(jié) 管理內(nèi)容及服務(wù)標準 ???????? 4 第二節(jié) 各項管理指標及措施 ???????? 11 第三節(jié) 管理溝通 ?????????? 13 第三章 資源配置 ???????????? .. 13 第一節(jié) 人員配備及崗位設(shè)置 ??????? .. 13 第二節(jié) 員工培訓(xùn) ??????????? .. 15 第四章 費用測算 ???????????? . 16 第一節(jié) 項目物業(yè)日常管理月度費用明細 ? ?? ?? 16 第二節(jié) 開辦費用明細 ? ?????????? . 19 第三節(jié) 物業(yè)管理費收入明細 ????????? . 23 第五章 盈虧分析及減虧措施???? ???? 23 第六章 接管工作的進度安排?????? 28 前 言 承蒙集團公司及和信房產(chǎn)的信任，將水沐天城這個品牌項目交由我們來進行物業(yè)服務(wù)，深感榮幸的同時也清楚其責(zé)任重大。 在該項目的介入與服務(wù)過程中我們一直本著兩個理念，一是堅持保本微利方針，重經(jīng)濟效益，更重社會效益。 二、建立業(yè)主委員會 我們正式接管“水沐天城”物業(yè)服務(wù)的運作后，將在適當?shù)臅r機成立業(yè)主委員會，使物業(yè)公司的服務(wù)與業(yè)主自治相結(jié)合。 有較強的親和力和組織協(xié)調(diào)能力，組織召開工作例會；認真領(lǐng)會、貫徹執(zhí)行政府和職能部門的有關(guān)規(guī)定。 認真仔細，不出差錯。 、電、氣抄表數(shù)據(jù)準確； 。 ，每周檢驗信號質(zhì)量一次； ，并將結(jié)果匯報領(lǐng)班； ，并審查運行維護記錄； 1小時內(nèi)解決； 100％。 水運行效果，每月審查運行維護記 錄，現(xiàn)場抽查系統(tǒng)補水及反沖洗情況； ，并實施過濾設(shè)備填充活性炭、石英沙； 。 ； ； ，給予相關(guān)責(zé)任人處罰； 48 小時通知到業(yè) 主。 。 由安全主管、班長每天不間斷的對各崗位進行督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正處理。 ，及時控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視情況報告值班人員 ，根據(jù)指令做好查控工作，預(yù)防各類案件的發(fā)生。 2. 班長每天 不間斷的進 行督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正處理。 ，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。 。 序號 項目 實施方案 督導(dǎo)計劃 服務(wù)標準 1 外圍區(qū)間道路 1 次 ，必要時用灑水車沖洗 3 次以上 《保潔崗位巡視表》 ，無泥沙，無積水，無污跡 2 花崗石、大理石地面 1 次 1 次 、打蠟頻次根據(jù)情況制定 3 次以上 《保潔崗位巡視表》 、無積水、無污跡、無積塵 3 單元樓道 1 次 1 次 1 次 4 個樓道 《保潔崗位巡視表》 （垃圾每日 10： 30 前清完） 、鐵花、消 防栓干凈 、墻角無蛛網(wǎng) 4 水景、水池水溝、生態(tài)池 2 次消泡劑 3— 6 個月徹底清洗 1 次 3 次以上 《保潔崗位巡視表》 1 水清見底，無異味 ，無其它飄浮物 5 地下車庫 1 次 1 次 1 次擋車桿、停車黃線 1 次 1 次 1 次消防管道及供電線槽 1 次以上 《保潔崗位巡視表》 ，無積塵，無油污，無積水 、停車黃線無污跡，顏色鮮艷 、消防栓、滅火器干凈 6 外墻 根據(jù)實際需要委外清洗 主管驗收檢查合格 無明顯污跡和積灰（漏水造成的水漬除外） 綠化 管理范圍包括區(qū)域內(nèi)的所有裝飾樹、果樹、灌木、樹籬、綠化地、爬藤 、地面覆蓋物、攀緣物、草皮和其它植物的養(yǎng)護。每年至少進行一次《業(yè)主意見及滿意度》征詢。 第四章 費用測算 第一節(jié) 項目 物業(yè)日常管理月度費用明細 序 號 支出項目名稱 月支出 備 注 總計 物業(yè)服務(wù)月度費用 1 員工人力成本 詳見明細 2 公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費、公區(qū)能耗、工程低值易耗品費用 詳見明細 3 綠化維護費用 詳見明細 4 清潔管理費用 詳見明細 5 秩序維護費用 詳見明細 6 辦公費 詳見明細 7 公共區(qū)域保險費 包括員工意外 8 折舊費 固定資產(chǎn) 3250 開辦費中該費用 按 24 月分攤 服裝 開辦費中該費用按 24 月分攤 9 不可預(yù)見費 18 項之和按 2%比例核算 10 法定稅金 按物業(yè)服務(wù)收入 7%比例核算 （一） 員工人力成本（ 元）明細 部門 類別 人數(shù) 工資標準 金額 (元 ) 備注 項目部 經(jīng)理 1 客服部 客服主管 1 客服助理 4 工程部 主管 1 維修班長 1 維修人員 11 秩序維護部 主管 1 領(lǐng)班 3 秩序維護員 34 環(huán)境部 保潔領(lǐng)班 3 保潔員 20 綠化領(lǐng)班 1 綠化員 4 小計 85 其它費用 養(yǎng)老保險 85 工會經(jīng)費 按員工總工資的 2%計提 殘疾人就業(yè)保障金 85 按員工總?cè)藬?shù)的 %*上年度本地區(qū)職工年平均工資計提，分攤到每月 合計 (二 )公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修、保養(yǎng)費（ 元）明細 單位：人民幣（元