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【正文】 財(cái)務(wù)人員在辦理會(huì)計(jì)事務(wù)中，必須堅(jiān)持原則，照章辦事。對(duì)于違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律和財(cái)務(wù)制度的事項(xiàng)，必須拒絕付款、拒絕報(bào)銷或拒絕執(zhí)行，并及時(shí)向總經(jīng)理報(bào)告。 財(cái)務(wù)人員力求穩(wěn)定，不隨便調(diào)動(dòng)。財(cái)務(wù)人員調(diào)動(dòng)工作或因故離職，必須與接替人員辦理交接手續(xù)，沒(méi)有辦清交接手續(xù)的，不得離職，亦不得中斷會(huì)計(jì)工作；移交交接包括移交人經(jīng)管的會(huì)計(jì)憑證、報(bào)表、賬目、款項(xiàng)、公章、實(shí)物及未了事項(xiàng)等。移交交接工作必須經(jīng)總經(jīng)理確認(rèn)。 記賬方法采用借貸記賬法；記賬原則采用權(quán)責(zé)發(fā)生制，以人民幣為記賬本位幣。一切會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表中各種文字 記錄用中文記載，數(shù)目字用阿拉伯?dāng)?shù)字記載。記載、書(shū)寫(xiě)必須使用鋼筆，不得用鉛筆及圓珠筆書(shū)寫(xiě)。 公司固定資產(chǎn)管理 以單價(jià) 2021 元以上、使用年限一年以上的資產(chǎn)為固定資產(chǎn)，分為五大類 房屋及其他建筑物。 機(jī)器設(shè)備。 電子設(shè)備（如微機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)等）。 運(yùn)輸工具。 其他設(shè)備。 各類固定資產(chǎn)折舊年限為 房屋及建筑物 35 年。 機(jī)器設(shè)備 10 年。 電子設(shè)備、運(yùn)輸工具 5 年。 其他設(shè)備 5 年。 固定資產(chǎn)以不計(jì)留 殘值提取折舊。固定資產(chǎn)提完折舊后仍可繼續(xù)使用的，不再計(jì)提折舊；提前報(bào)廢的固定資產(chǎn)要補(bǔ)提足折舊。 購(gòu)入的固定資產(chǎn)，以進(jìn)價(jià)加運(yùn)輸、裝卸、包裝、保險(xiǎn)等費(fèi)用作為原則。需安裝的固定資產(chǎn)，還應(yīng)包括安裝費(fèi)用。 固定資產(chǎn)必須由財(cái)務(wù)部合同辦公室每年盤點(diǎn)一次，對(duì)盤盈、盤虧、報(bào)廢及固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià)，必須嚴(yán)格審查，按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后，于年度決算時(shí)處理完畢。 盤盈的固定資產(chǎn)，以重置完全價(jià)值作為原價(jià)，按新舊的程度估算累計(jì)折舊入賬，原價(jià)累計(jì)折舊后的差額轉(zhuǎn)入公積金。 盤虧的固定資產(chǎn)，應(yīng)沖減原價(jià)和累計(jì)折舊，原價(jià)減累 計(jì)折舊后的差額作營(yíng)業(yè)外支出處理。 報(bào)廢的固定資產(chǎn)的變價(jià)收入（減除清理費(fèi)用后的凈額）與固定資產(chǎn)凈值的差額，其收益轉(zhuǎn)入公積金，其損失作營(yíng)業(yè)外支出處理。 公司對(duì)固定資產(chǎn)的購(gòu)入、出售、清理、報(bào)廢都要辦理會(huì)計(jì)手續(xù)，并設(shè)置固定資產(chǎn)明細(xì)賬進(jìn)行核算。 物業(yè)公司各部門物品材料申購(gòu)管理。 物業(yè)公司所有物品申購(gòu)都須報(bào)總公司，由總公司統(tǒng)一申購(gòu)。 財(cái)物部根據(jù)各部門所報(bào)須要申購(gòu)物品進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理審核后報(bào)總公司。 對(duì)部分緊急需要申購(gòu)的物品，由物業(yè)公司總經(jīng)理審核后報(bào)總公司備案，先 由部門購(gòu)買。 對(duì)緊急物品購(gòu)買報(bào)銷工作，由購(gòu)買人持有效憑證、法票報(bào)財(cái)務(wù)部審核后交總經(jīng)理批準(zhǔn)。 對(duì)大金額緊急物品的購(gòu)買，必須由物業(yè)總經(jīng)理報(bào)總公司審核，由總公司采購(gòu)部購(gòu)買。 物業(yè)管理制度建設(shè) 制度，是物業(yè)管理工作的準(zhǔn)繩和依據(jù)。海雅物業(yè)成立伊始，就致力于制定一套科學(xué)的行之有效的規(guī)章制度。這些制度是以國(guó)家頒布的法律法規(guī)、相關(guān)文件及公司宗旨、經(jīng)營(yíng)范圍和承擔(dān)的任務(wù)為依據(jù)，借鑒國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理成功的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)公司的實(shí)際情況制定出來(lái)的，并在實(shí)踐中反復(fù)補(bǔ)充修改、逐步健全完善。 明確物業(yè)管理制度的內(nèi)容，一 方面，借助物業(yè)管理制度的法律、法規(guī)形式，載明物業(yè)管理主體的權(quán)責(zé)內(nèi)容，約束和規(guī)范管理主體行為的科學(xué)化程度，以提高物業(yè)管理的整體水平。另一方面，物業(yè)管理制度內(nèi)容的制度化形式，有助于建立對(duì)物業(yè)管理實(shí)施監(jiān)督的機(jī)制，有利于正確發(fā)揮物業(yè)管理為全體客戶服務(wù)的行業(yè)職能，以便更好地貫徹以優(yōu)美、舒適、安全、方便的購(gòu)物和休閑環(huán)境為宗旨的社會(huì)責(zé)任。我們將在海雅繽紛城盛大開(kāi)幕之前或之初，建立完善的管理制度體系，主要包括外部管理制度和內(nèi)部管理制度兩大類。 一、外部管理制度 《商戶公約》，內(nèi)容包括 有關(guān)概念的定義； 明確商戶的權(quán)益、義務(wù)和責(zé)任。 明確物業(yè)開(kāi)發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利。 明確物業(yè)管理者的權(quán)利和責(zé)任。 明確對(duì)物業(yè)公共部位及公共設(shè)施的管理。 對(duì)物業(yè)全部或部分損壞無(wú)法正常使用的規(guī)定。 管理費(fèi)用規(guī)定。 法律責(zé)任； 其它事項(xiàng)。 《商戶手冊(cè)》，內(nèi)容包括 物業(yè)概況及管理。 商戶須知。 日常管理與維修。 綜合服務(wù)。 其它。 《海雅繽紛城管理規(guī)定》內(nèi)容包括： 海雅繽紛城的管理機(jī)構(gòu)與管理 原則。 海雅繽紛城管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)權(quán)限。 海雅繽紛城的使用、維修和養(yǎng)護(hù)。 環(huán)境和安全的管理；綜合服務(wù)。 管理經(jīng)費(fèi)問(wèn)題。 違反購(gòu)物中心管理規(guī)定的處理原則。 對(duì)物業(yè)部和管理人員的要求。 建設(shè)精神文明購(gòu)物中心。 《商戶行為規(guī)范條例》內(nèi)容包括 裝修規(guī)則；水電、空調(diào)使用管理規(guī)定。 電梯使用管理規(guī)定；電信及監(jiān)控使用管理規(guī)定。 環(huán)衛(wèi)綠化管理規(guī)定；車輛管理規(guī)定。 治安保衛(wèi)管理規(guī)定。 防火與防風(fēng)管理規(guī)定；房屋租賃管理規(guī)定。 費(fèi)用分?jǐn)偧袄U交管理規(guī)定；罰則。 二、內(nèi)部管理制度 領(lǐng)導(dǎo)制度；包括各部門經(jīng)理制度。 職能制度；包括：行政人事部制度、品質(zhì)培訓(xùn)部制度、財(cái)務(wù)部制度、工程部制度、安檢部制度、客服部制度、保潔部制度。 崗位制度；包括：各管理人員崗位責(zé)任制、各工人崗位責(zé)任制。 綜合管理制度；包括 員工守則；專業(yè)制度（如財(cái)務(wù)管理、安保制度等）。 培訓(xùn)制度、學(xué)習(xí)制度、勞動(dòng)制度、會(huì)議制度。 計(jì)劃總結(jié)制度；經(jīng)濟(jì)核算制 度；考核獎(jiǎng)罰制度。 管理程序制度；包括 各類計(jì)劃、總結(jié)、報(bào)告、表格送報(bào)程序。 部門費(fèi)用申報(bào)程序；工程立項(xiàng)申報(bào)程序。 員工任免申報(bào)程序；對(duì)外文件、表格送審程序。 交接班程序；安全操作規(guī)程。 第五部分 前期介入與接管驗(yàn)收 第一章 前期介入 前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中，使物業(yè)最大限度地滿足客戶的需求，為后期管理創(chuàng)造有利條件。針對(duì)海雅繽紛城項(xiàng)目，我們將從物業(yè)公司內(nèi)選派由多名 工程師、技術(shù)人員組成的項(xiàng)目小組，對(duì)海雅繽紛城開(kāi)展前期介入工作。對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行跟進(jìn)，同時(shí)對(duì)海雅繽紛城項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議，并配合地產(chǎn)項(xiàng)目部對(duì)各種施工問(wèn)題的統(tǒng)計(jì)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)存在的安全隱患及時(shí)提出整改意見(jiàn)，與項(xiàng)目部、承建商進(jìn)行溝通，協(xié)調(diào)解決。 一、物業(yè)前期介入的定義 前期介入是指物業(yè)公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程，從客戶、使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售租賃等多方面提出建設(shè)性意見(jiàn) ，以便于日后物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用和物業(yè)公司對(duì)物業(yè)的管理，并對(duì)將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備。 目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見(jiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始提前介入，悉心聽(tīng)取來(lái)自物業(yè)管理單位的意見(jiàn)建議，完善物業(yè)建設(shè)，完美樓盤品質(zhì)，得到了市場(chǎng)良好的回報(bào)，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。 二、物業(yè)前期介入的重要作用 從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和 管理問(wèn)題。 物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題考慮的那么全面，或者很少?gòu)目蛻糸L(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問(wèn)題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和客戶需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)公司作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問(wèn)題有比較清楚的了解。其前期介入，可以從客 戶和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效地避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足，而給客戶使用和物業(yè)管理帶來(lái)的麻煩。 積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及早解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。 物業(yè)項(xiàng)目一旦建成，物業(yè)公司就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問(wèn)題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致 、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜，對(duì)工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，盡管公司項(xiàng)目部有監(jiān)理、工程師，但對(duì)物業(yè)使用過(guò)程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問(wèn)題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的，通過(guò)物業(yè)公司的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。 現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲就很可能給客戶今后順利使用設(shè)施、設(shè)備帶來(lái)極大的 困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為了自己工作的方便，而不是以人為本、從有利于客戶今后幾十年使用的角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來(lái)諸多難以解決的問(wèn)題。物業(yè)管理派出專業(yè)人員入住樓盤，從客戶的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為客戶爭(zhēng)得了良好的硬件條件。 此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案，為客戶日后裝修、使用、 維修提供了極大的方便。如某物業(yè)公司介入深圳某大廈的管理后，嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，在開(kāi)發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場(chǎng)風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問(wèn)題，這些問(wèn)題涉及到材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。 提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開(kāi)始投入使用即能為客戶提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。 有的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu) 、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，開(kāi)發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為客戶提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響。 有物業(yè)公司提前介入后，項(xiàng)目部可以得到物業(yè)公司的緊密配合，使其專心開(kāi)發(fā)建設(shè)。物業(yè)公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，避免 了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過(guò)程中，對(duì)供配電、給排水、照明、通訊、暖通、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問(wèn)題，促使項(xiàng)目部引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。 同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在施 工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短了了物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、使用之間的過(guò)渡期。 此外，物業(yè)投入使用時(shí)才進(jìn)入的物業(yè)管理隊(duì)伍，往往倉(cāng)促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給客戶留下了不好的印象。而提前介入，就可以有充裕的時(shí)間鍛煉好物業(yè)管理隊(duì)伍。 實(shí)踐證明物業(yè)公司提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長(zhǎng)的使用期間，順利地維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無(wú)可替代的重要作用。 三、前期介入的工作要點(diǎn) 前期介入從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就要開(kāi)始。在匯審圖紙初稿時(shí)，就要通 過(guò)仔細(xì)看圖、多提問(wèn)題、和專業(yè)工程師溝通交流、參加圖紙匯審會(huì)議等方式，將圖紙?jiān)谠O(shè)計(jì)時(shí)的先天不足和缺陷盡可能地發(fā)現(xiàn)和提出來(lái)，強(qiáng)烈建議要求給予圖紙整改。 深入施工現(xiàn)場(chǎng)，參加工程會(huì)議，準(zhǔn)確掌握施工進(jìn)度和現(xiàn)場(chǎng)情況。再通過(guò)以往物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的匯聚，及和現(xiàn)場(chǎng)施工工程師、監(jiān)理工程師、開(kāi)發(fā)商工程師的溝通交流，對(duì)施工過(guò)程中的缺陷、隱患和不利于日后物業(yè)管理和客戶使用的地方及時(shí)提出來(lái)，并要求給予整改。 熟悉各項(xiàng)施工的工藝規(guī)范和流程，對(duì)不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)及不規(guī)范的施工及時(shí)發(fā)現(xiàn)和提出來(lái)，要求其改進(jìn)施工標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。 熟悉各種材料的 合格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)不合格的材料及時(shí)提出來(lái)，并要求更換或做相應(yīng)的處理措施。 熟悉各項(xiàng)工程的驗(yàn)收規(guī)范，嚴(yán)格按照規(guī)范對(duì)各項(xiàng)隱蔽工程及單項(xiàng)工程進(jìn)行驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出并要求整改。 以便于日后客戶使用和物業(yè)公司維修養(yǎng)護(hù)管理為原則，對(duì)大樓設(shè)施設(shè)備的選型、選材提出建設(shè)性意見(jiàn)。