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【正文】 F、分包方的選聘、管理，合同的起草，執(zhí)行，檢查，評(píng)審等。 設(shè)備維修 A、設(shè)備運(yùn)行，檢測(cè)與維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施。 B、設(shè)備突發(fā)事故的處理。 C、配合供電公司，自來(lái)水公司，電信公司，有線電視臺(tái)，燃?xì)夤镜葮I(yè)務(wù)單位的維修檢查工作。 D、根據(jù)用戶報(bào)修要求，及時(shí)維修并保證質(zhì)量。 設(shè)備運(yùn)行管理 A、供配電，給排水，空調(diào)，電梯等設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行。 B、填寫設(shè)備的運(yùn)行記錄，保證真實(shí)無(wú)誤，資料保存完好。 C、設(shè)備及設(shè)備機(jī)房的清潔衛(wèi)生。 D、按整合型管理體系對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)控巡視，做好巡視記錄表。 E、按設(shè)備性能要求，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程安全操作，杜絕設(shè)備運(yùn)行責(zé)任事 故發(fā)生。 嘉利物業(yè) 169。徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 至誠(chéng)服務(wù)完美奉獻(xiàn) 27 F、負(fù)責(zé)節(jié) 點(diǎn)，節(jié)能，節(jié)水計(jì)劃的實(shí)施。 環(huán)境管理 A. 物業(yè)區(qū)域的清潔保潔工作。 B. 清潔工作質(zhì)量監(jiān)督并記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 C. 垃圾分類收集。 D. “四害”的清殺工作與定期防疫工作。 E. 垃圾清運(yùn)，并督促環(huán)衛(wèi)部門及時(shí)清運(yùn)垃圾。 綠化管理 A. 綠化的養(yǎng)護(hù)管理（施肥、造型、修剪、補(bǔ)栽等），維護(hù)整體環(huán)境形象。 B. 植物、植被病蟲害的防治工作。 公共安全管理 （ 1）公共安全防范 A、安全 物業(yè)管理服務(wù) 計(jì)劃的制定和實(shí)施。 B、安全巡視，按規(guī)定巡邏路線，時(shí)間實(shí)現(xiàn) 24 小時(shí)巡查值班。 C、夜間控制來(lái)訪人員，按規(guī)定程序辦理來(lái)訪手續(xù) D、維護(hù)進(jìn)出車輛秩 序，做好車輛出入登記。 E、突發(fā)事件應(yīng)急方案及預(yù)防措施的制定和實(shí)施。 F、協(xié)助公安、武警的治安保衛(wèi)工作。 G、消防檢查和防火監(jiān)督管理。 （ 2）消防安全監(jiān)控 A、 24 小時(shí)值班，發(fā)現(xiàn)異常情況迅速通知相關(guān)人員進(jìn)行處理，并報(bào)告值班領(lǐng)導(dǎo)。 B、密切監(jiān)視 園區(qū) 外來(lái)人員進(jìn)入主要領(lǐng)導(dǎo)辦公室區(qū)域的行為，預(yù)防突發(fā)事件的發(fā)生。 C、密切監(jiān)控消防設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常，立即按有關(guān)程序操作，防止火災(zāi)發(fā)生。 D、密切監(jiān)視交通情況（如車輛的進(jìn)出等） 園區(qū) 文化管理 A、制定 園區(qū) 文化活動(dòng)計(jì)劃，并組織實(shí)施。 嘉利物業(yè) 169。徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 至誠(chéng)服務(wù)完美奉獻(xiàn) 28 B、組織開展宣傳教育，公益 活動(dòng)及精神文明活動(dòng)。 C、組織刊展便民服務(wù)。 D、協(xié)助用戶去辦各種類型的慶典活動(dòng)和各種文化宣傳活動(dòng)。 四、運(yùn)作程序 引進(jìn) 對(duì) 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 建筑，設(shè)備設(shè)施及周邊環(huán)境全面深入的調(diào)查研究，擬定初步的 管理方案。 物業(yè)管理的 早期介入 是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，在 早期介入 中，管理人員和工程技術(shù)人員將對(duì)建筑工程質(zhì)量和在今后投入使用中可能出現(xiàn)的 問(wèn)題，向甲方管理人員書面提出整改意 見(jiàn)，督促施工對(duì)進(jìn)行整改，熟悉設(shè)備，設(shè)施調(diào)試，操作，養(yǎng)護(hù)，實(shí)現(xiàn)順利接管，收集設(shè)備的條件、易損件、技術(shù)說(shuō)明書、圖紙等，并歸納存檔。 對(duì)員工服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技能的崗前培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗。 由公司技術(shù)部門、管理處經(jīng)理、工程技術(shù)人員等組成驗(yàn)收組，按物業(yè)管理要求對(duì) 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 的建筑及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，同甲方，監(jiān)理方，施工方作好交接記錄工作。 按精干高效，一專多能的原則設(shè)立 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè) 管理處，在服務(wù) 園區(qū) 和公司的領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)控下，對(duì) 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 進(jìn)行全方位的物業(yè)管理。 相關(guān)前期準(zhǔn)備工作完成后，正式全面實(shí)施物業(yè)管理。 五、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制 雙閉環(huán)控制模式 小閉環(huán)是對(duì)工作過(guò)程的微觀控制，主要 引進(jìn) 個(gè)人 、 部門 、 管理處三級(jí)執(zhí)行，引進(jìn) 自檢，監(jiān)督系統(tǒng)，任何一項(xiàng)工作內(nèi)容的均實(shí)施三級(jí)閉環(huán)控制，對(duì)照工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)檢查出的問(wèn)題及實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的新情況及時(shí)改進(jìn)糾偏，控制工作按計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施；大閉環(huán)是公司質(zhì)量管理部，技術(shù)管理部門對(duì)管理處階段性工現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 早期介入 前期培訓(xùn) 交樓驗(yàn)收 組建機(jī)構(gòu) 正式入住 嘉利物業(yè) 169。徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 至誠(chéng)服務(wù)完美奉獻(xiàn) 29 作的宏觀控制，工作計(jì)劃與績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)按公司發(fā)展戰(zhàn)略制定，同時(shí)充 分考慮業(yè)主要求，行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)，新技術(shù)新工藝和新的管理模式，對(duì)管理處每一環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和考核，重點(diǎn)是對(duì)工作結(jié)果進(jìn)行檢查，分析和評(píng)價(jià)，提出改進(jìn)措施，融入下一步工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中，形成一個(gè)嚴(yán)密的閉環(huán)。在具體執(zhí)行中實(shí)行逐級(jí)負(fù)責(zé)制，即將工作目標(biāo)分解落實(shí)到各部門和個(gè)人，所有的工作都有相應(yīng)責(zé)任人，下級(jí)對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，上級(jí)檢查，監(jiān)督、指導(dǎo)下級(jí)工作。 管理環(huán)環(huán)相扣，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的質(zhì)量環(huán)，在具體運(yùn)作中，管理處經(jīng)理既是日常工作的指揮者，監(jiān)督管理者，又是被監(jiān)督者，評(píng)價(jià)者，各項(xiàng)指令下達(dá)后，執(zhí)行人員即開始動(dòng)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息 引進(jìn) 反饋渠道回到各級(jí)指揮部，部門負(fù)責(zé)人作出校正，判斷，評(píng)價(jià)，各級(jí)管理人員還要從檢查，評(píng)比結(jié)果中對(duì)管理中存在的問(wèn)題加以糾正，從而保證管理的有效和不失控、不變形。 激勵(lì)機(jī)制 激勵(lì)是用閉環(huán)控制的動(dòng)力，使管理不斷運(yùn)轉(zhuǎn)，在控制中導(dǎo)入激勵(lì)機(jī)制，以充分調(diào)動(dòng)員工積極性，挖掘內(nèi)部潛力，確保系統(tǒng)在充滿活力的中不斷運(yùn)行，激勵(lì)系統(tǒng)包括目標(biāo)激勵(lì)，崗位激勵(lì)，獎(jiǎng)懲機(jī)制三部分。 目標(biāo)激勵(lì)：在公司的工作中，提出創(chuàng)建物業(yè)管理名牌企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，并將達(dá)到這一目標(biāo)具體分解到每個(gè)部門，每個(gè)員工的目標(biāo)管理責(zé)任中，簽定年度目標(biāo)管理責(zé)任制考核協(xié)議書， 年終考核。 崗位激勵(lì)：實(shí)行內(nèi)部公開競(jìng)爭(zhēng)上崗、能者上的崗位淘汰制度，為員工提供充分展示的舞臺(tái)。這一企業(yè)文化思想是我公司長(zhǎng)久發(fā)展的根本動(dòng)力。 獎(jiǎng)懲機(jī)制：獎(jiǎng)懲機(jī)制實(shí)行以獎(jiǎng)為主，以懲為輔， 引進(jìn) 獎(jiǎng)懲達(dá)到提倡企業(yè)文化價(jià)值觀和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、危機(jī)意識(shí)等。 監(jiān)督機(jī)制： （ 1）外部監(jiān)督 既 清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)管理委員會(huì)， 嘉利物業(yè)公司 對(duì)管理處進(jìn)行監(jiān)督。 （ 2）內(nèi)部監(jiān)督 公司品質(zhì)管理部對(duì)管理處進(jìn)行質(zhì)量考核，管理處各職能部門相互監(jiān)督制約，內(nèi)部形成質(zhì)量監(jiān)督閉環(huán)體系。 （ 3）業(yè)主 \用戶 監(jiān)督 嘉利物業(yè) 169。徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 至誠(chéng)服務(wù)完美奉獻(xiàn) 30 公司設(shè) 24 小時(shí)投訴電話，總經(jīng)理投訴熱線， 24 小時(shí) 投訴受理流程。 第二節(jié) 工作計(jì)劃 一、 早期介入 計(jì)劃 專業(yè)、科學(xué)、規(guī)范的物業(yè)管理 早期介入 ，將為今后物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的提高及降底管理成本，打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。針對(duì) 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 ，現(xiàn)代化、智能型、設(shè)施設(shè)備多規(guī)模大的物業(yè)特點(diǎn)，本公司如果 接管 ，將成立 早期 物業(yè)管理介入工作組，以國(guó)際 國(guó)內(nèi) 先進(jìn)的物業(yè)管理理念，專業(yè)化、科學(xué)化的管理方式，介入 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 的前期物業(yè) 物業(yè)管理服務(wù) 。 （一）、 早期介入 人員安排 組長(zhǎng)：公司總經(jīng)理兼任 副組長(zhǎng)： 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)管理處 經(jīng)理 其它成員：公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業(yè) 工程師各 2 名，項(xiàng)目經(jīng)理 2 名、品質(zhì)管理部、 綜合管理部 、 物業(yè)管理部 、 財(cái)務(wù)部 主管級(jí)職員各 1 名。 （二）、工作方式 1． 組長(zhǎng)每周組織會(huì)議對(duì)一周工作作全面布署，并檢討各項(xiàng)工作的完成情況。 2． 副組長(zhǎng)全日制現(xiàn)場(chǎng)辦公，負(fù)責(zé) 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 現(xiàn)場(chǎng)工作的協(xié)調(diào)與安排。 3． 各專業(yè)工程師及 園區(qū) 物管員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場(chǎng)工作，副組長(zhǎng)每日組織會(huì)議對(duì)當(dāng)日工作作全面檢討。 4． 工作組其它成員按現(xiàn)場(chǎng)半日工作制工作，按計(jì)劃完成各口工作，每周向副組長(zhǎng)提供工作報(bào)告。 （三）、工作內(nèi)容 嘉利物業(yè) 169。徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 至誠(chéng)服務(wù)完美奉獻(xiàn) 31 內(nèi) 容 完成時(shí)間 落實(shí)部門 備注 一、 前期工程監(jiān)督 1） 審閱樓宇、設(shè)備圖則及設(shè)計(jì) 工程部、工作組 2） 設(shè)施設(shè)備隱蔽線路的熟悉與標(biāo)注 工程部、工作組 3） 從物業(yè)管理角度向業(yè)主方提供建議 工程部、工作組 4） 按工程合同承諾標(biāo)準(zhǔn)，編造驗(yàn)收表格 工程部、工作組 5） 制定驗(yàn)收程序并接管物業(yè)設(shè)施、初檢遺漏工程 按工程進(jìn)度 工程部、工作組 6） 向 管委會(huì) 提供樓宇、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)及維修建議 工程部、 園區(qū)物業(yè)管理處 二、 人事 1） 物業(yè)管理處 架構(gòu)制定及討論審定 物業(yè)管理部 、工作組 2） 管理 級(jí)員工的招聘 3） 各級(jí)員工編制、職責(zé)、聘用條件及員工福利制度審批 物業(yè)管理部 4） 人事管理制度、員工手冊(cè)的討論審批 物業(yè)管理部 A 公開招聘 物業(yè)管理部 B 面 試 物業(yè)管理部 C 聘用及入職培訓(xùn) 物業(yè)管理部 D 熟悉 物業(yè)管理處 運(yùn)作及在職培訓(xùn) 物業(yè)管理部 、園區(qū)物業(yè)管理處 三、 設(shè)立 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)管理處 1） 設(shè)立及裝修 物業(yè)管理處 工程部、工作組 2） 辦公設(shè)備及工具設(shè)備的采購(gòu) 物業(yè)管理部 、工作組 3） 現(xiàn)場(chǎng)清潔及布置 園區(qū)物業(yè)管理處 四、 管理文件 1） 管理規(guī)約 、服務(wù)手冊(cè)制定及審批 物業(yè)管理部 2） 各類文件、表格的制定及印刷 品質(zhì)部、 物業(yè)管理部 五、 管理預(yù)算、啟動(dòng)預(yù)算及財(cái)務(wù)安排 嘉利物業(yè) 169。徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 至誠(chéng)服務(wù)完美奉獻(xiàn) 32 1） 制定初步管理預(yù)算、啟動(dòng)預(yù)算及討 倫 財(cái)務(wù)部 2） 管理費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用制定及申報(bào) 物業(yè)管理部 3） 各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度制定 財(cái)務(wù)部 六、 樓宇基本設(shè)備預(yù)算 1） 設(shè)計(jì)及審定各類標(biāo)牌、指示牌 物業(yè)管理部 2） 采購(gòu)、制作及安裝 物業(yè)管理部 七、 物業(yè)驗(yàn)收之準(zhǔn)備 1） 樓宇各單項(xiàng)驗(yàn)收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組 2） 公共地方的驗(yàn)收（道路、停車場(chǎng)等） 根據(jù)情況確定 工程部、工作組 3） 樓宇各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備測(cè)試及驗(yàn)收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組 4） 樓宇內(nèi)部初驗(yàn) 根據(jù)情況確定 工程部、工作組 5） 遺漏工程跟進(jìn)及監(jiān)督驗(yàn)收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組 6） 綠化工程的驗(yàn)收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組 八、 樓宇 、廠房 接管安排 1） 制定接管計(jì)劃 工作組 2） 安排準(zhǔn)備各 類文件 品質(zhì)部、工作組 3） 人員安排 工程部、工作組 4） 接管培訓(xùn) 工程部 5） 清潔開荒 園區(qū)物業(yè)管理處 6） 現(xiàn)場(chǎng)氛圍布置 市場(chǎng)部、 園區(qū)物業(yè)管理處 7） 進(jìn)行接管工作 工程部、 園區(qū)物業(yè)管理處 九、 遺漏工程跟進(jìn) 1） 整理資料及落實(shí)遺漏工程跟進(jìn) 按工程進(jìn)度 工程部、 園區(qū)物業(yè)管理處 2） 維修后復(fù)檢、通知業(yè)主方再次驗(yàn)收 按工程進(jìn)度 工程部、 園區(qū)物業(yè)管理處 嘉利物業(yè) 169。徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 至誠(chéng)服務(wù)完美奉獻(xiàn) 33 3） 現(xiàn)場(chǎng)施工方的管理討論 品質(zhì)部、 園區(qū)物業(yè)管理處 十、 各服務(wù)項(xiàng) 目檢討 1） 物業(yè)保險(xiǎn)事宜之建議 財(cái)務(wù) 部、 園區(qū)物業(yè)管理處 2） 檢討物業(yè)管理人力資源 物業(yè)管理部 、園區(qū)物業(yè)管理處 3） 檢討保安安排 園區(qū)物業(yè)管理處 4） 檢討清潔服務(wù)之安排 園區(qū)物業(yè)管理處 5） 檢討維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)之安排 工程部、 園區(qū)物業(yè)管理處 6） 檢討處理客戶投訴之程序 品質(zhì)部、 園區(qū)物業(yè)管理處 7） 檢討園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排 工程部、 園區(qū)物業(yè)管理處 8） 檢討公共關(guān)系之安排 辦公室 、 園區(qū)物業(yè)管理處 嘉利物業(yè) 169。徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 至誠(chéng)服務(wù)完美奉獻(xiàn) 34 第三節(jié) 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物質(zhì)裝備計(jì)劃 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物質(zhì)裝備計(jì)劃（開辦費(fèi)） （詳見(jiàn)附件一） 第三章 管理人員的配備、培訓(xùn)、管理 提要： 公司從 數(shù) 個(gè)管理處精選優(yōu)秀人員組成 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)管理處的骨干隊(duì)伍。實(shí)行入職政審、擔(dān)保人制度。 采取崗位培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、跟班培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)等方