【導(dǎo)讀】重慶大川控股集團(tuán)有限公司貴陽(yáng)白金項(xiàng)目（一期）可行性研究報(bào)告。第1頁(yè)共71頁(yè)重慶大川控股集團(tuán)有限公司編制。重慶大川（控股）集團(tuán)有限公司

　　

【正文】 比增長(zhǎng) 13%，商品房竣工面積 ，同比下降 %，其中住宅面積 219萬(wàn)平方米，同比下降 6%。 商品房施工量與竣工量呈下降趨勢(shì)，主要有兩方面的原因，一是高層建筑及大盤項(xiàng)目增加， 開發(fā)建設(shè)周期相對(duì)延長(zhǎng)，二是部分項(xiàng)目由于拆遷難度大，進(jìn)展較為緩慢造成，因此商品房項(xiàng)目竣工比去年有所下降 。 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需逐步回暖，盡管商品房供需仍不及去年，但降幅已明顯減少。存量房市場(chǎng)方面，在房產(chǎn)新政的作用下，我市存量房交易在 2020年下半年有所回落，不過(guò)全年交易量仍保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，新政對(duì)市場(chǎng)影響顯現(xiàn)。 、 “北拓、南延、西連、東擴(kuò)” ，城市骨架將快速擴(kuò)大 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 20 頁(yè) 共 71 頁(yè) 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 圖 貴陽(yáng)市城市發(fā)展擴(kuò)張示意 貴陽(yáng)城市空間發(fā)展大有向四周擴(kuò)張之勢(shì)，但從居住空間上講，最具宜居價(jià)值的新區(qū)是東部和南部片區(qū)。 “北拓 ”加快麥架、沙文、扎佐區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)集聚，實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群； “南延”推進(jìn)花溪、小河等區(qū)域城鎮(zhèn)化進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)集聚； “西連”戰(zhàn)略，促進(jìn)老城區(qū)與金陽(yáng)新區(qū)聯(lián)系與融合，遠(yuǎn)景城市空間向西與清鎮(zhèn)連片發(fā)展； “東擴(kuò)”戰(zhàn)略，以龍洞堡機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建為契機(jī)，打造臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)為重點(diǎn)，建設(shè)龍洞堡東部新城，同時(shí)推進(jìn)新天溫泉度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展，遠(yuǎn)景向龍里方向推進(jìn)，建設(shè)形成貴龍經(jīng)濟(jì)帶。 鎮(zhèn)組團(tuán) 房地產(chǎn)開發(fā)資金保障情況 、到位資金增速不斷回落 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 21 頁(yè) 共 71 頁(yè) 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 2020年，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)到位資金 ，同比增長(zhǎng) %，較前三季度回落 ，較上半年回落 。其中上年末結(jié)余資金 ，增長(zhǎng)%；本年到位資金 ，增長(zhǎng) %，較前三季度回落 ，較上半年回落 。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要資金支持的本年到位資金增速較全市開發(fā)投資增速低 ，資金收緊趨勢(shì)正在顯現(xiàn)。 、 資金結(jié)構(gòu)預(yù)警信號(hào)凸現(xiàn) 首先是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“吃老本”現(xiàn)象顯現(xiàn)。今年以來(lái)，宏觀調(diào)控政策效果日漸顯著，當(dāng)年到位資金所占比重不斷萎縮。 2020年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年到位資金與上年末結(jié)余資金占比結(jié)構(gòu)為 84:16,2020年為 83:17，而到 2020年則為 74:26，開發(fā)企業(yè)對(duì)上年末結(jié)余資金的依賴明顯提高。 其次是 2020年金融危機(jī)之后個(gè)人按揭貸款再現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。宏觀貨幣政策與購(gòu)房信貸政策作用明顯， 2020年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)人按揭貸款 ，同比下降 %，是2020年金融危機(jī)年份呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)之后的首次下降， 2020年與 2020年該項(xiàng)資金來(lái)源分別增長(zhǎng) %和 %。 最后是開發(fā)貸款增速 不斷回落，結(jié)構(gòu)變化。 2020年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款 億元，同比增長(zhǎng) %，較前三季度回落 ，較上半年回落 。其中，銀行貸款 ，增長(zhǎng) %，占比 %，較 2020年下降 ，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款 ，增長(zhǎng) %，占比 %。開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款來(lái)源向非銀行金融機(jī)構(gòu)流轉(zhuǎn)，該現(xiàn)象雖然從一定程度上顯示出如今房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有所拓寬，但類似現(xiàn)象在近幾年內(nèi)僅于受宏觀調(diào)控與金融風(fēng)暴雙重打擊的 2020年下半年曾經(jīng)出現(xiàn)，資金鏈緊繃的市場(chǎng)預(yù)期初步顯現(xiàn)。 商品房銷售市場(chǎng)情況 、 總體趨勢(shì)更趨理性 2020年開年以來(lái)，政策調(diào)控越發(fā)嚴(yán)厲，新國(guó)八條的出臺(tái)以及銀行的多次加息，令 2020年商品住宅供需情況低于 2020年， 2020年銷售面積約為 510萬(wàn)平米，較 2020年下降 %。供應(yīng)方面，由于 2020年的供應(yīng)及成交的極度不平衡，致使可售商品住宅大量囤積，因此 2020年發(fā)展商供應(yīng)較謹(jǐn)慎，新增供應(yīng) ，較 2020年的基礎(chǔ)上下降 %。 、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)催生市場(chǎng)兩大新的增長(zhǎng)點(diǎn) 從商品房銷售市場(chǎng)房屋類型分組情況來(lái)看， 2020年全市商品住宅銷售面積 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 22 頁(yè) 共 71 頁(yè) 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 方米，同比增長(zhǎng) %，仍為市場(chǎng)銷售中的主導(dǎo)產(chǎn)品，但增速較低，較 2020年回落 點(diǎn)，較 2020年回落 。 而隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，借勢(shì)于 貴陽(yáng) 經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，以及“共富”目標(biāo)要求下人民收入增加、生活水平提高，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和以車庫(kù)為主的其他商品房需求亮點(diǎn)突出，正在成為市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 2020年，全市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積 ，增長(zhǎng) %，較 2020年提高 ；其他商品房銷售面積 ，增長(zhǎng) %，較 2020年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 、 整體及各區(qū)域市場(chǎng)成交情況 圖 貴陽(yáng)市各區(qū)域成交情況 整體市場(chǎng)成交均價(jià)為 5152元 /平米，較 2020年上漲約 13%，房?jī)r(jià)整體漲幅以達(dá)到預(yù)期控制目標(biāo)維持在 14%以下。 各區(qū)域均價(jià)都超過(guò) 4000元 /平米，兩城區(qū)站穩(wěn) 5000元高位，花溪區(qū)穩(wěn)居全市最高。 保障性安居工程建設(shè)情況 、 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè) 全市經(jīng)濟(jì)適用 住房 完成投資 元 ，同比增長(zhǎng) 6%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，占住宅投資的 %。經(jīng)濟(jì)適用住房在建項(xiàng)目面積 ，同比下降 %，新開工面積，同比下降 24%，竣工面積 ， 同比下降 %，銷售面積 方米，同比增長(zhǎng) %，占住宅面積的 %，銷售套數(shù) 5345套。 、廉租住房保障 2020年，市財(cái)政安排資金 496萬(wàn)元，安置新增 300戶“雙困”家庭住房，圓滿完成了2020年我市廉租住房保障目標(biāo)任務(wù)，廉租住房成為 “雙困”家庭住房困難的有效途徑。 圖 2020年全市保障房開工計(jì)劃 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 23 頁(yè) 共 71 頁(yè) 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 貴陽(yáng)出臺(tái)了《貴陽(yáng)市公共租賃住房管理暫行辦法》，辦法要求 2020年全市將建設(shè)公租房200萬(wàn)平方米，其中各區(qū)開建 160萬(wàn)平米，一市三縣各建 10萬(wàn)平米； 2020年全市安排建設(shè)公租房 200萬(wàn)平米； 2020年建設(shè) 100萬(wàn)平米，三年累計(jì)建設(shè)公租房 500萬(wàn)平米，政策惠及對(duì)象方面也有了較大的提升，除了本地居民外對(duì)于非本地戶籍人群也可取得申請(qǐng)條件，打破 了原有經(jīng)適房體系下的局限，符合當(dāng)前貴陽(yáng)發(fā)展需要； 根據(jù)公租房按照規(guī)定，公共租賃住房建設(shè)遵循戶型小、功能齊、配套全的原則，單套建筑面積嚴(yán)格控制在 60平方米以下，全市三年共建成 500萬(wàn)平米，就意味著未來(lái)三年將有 10萬(wàn)套 60平米以下的小戶型入市，且分布的范圍較廣，對(duì)于以中小戶型為主打的項(xiàng)目或產(chǎn)生影響，特別是那些用地指標(biāo)受“ 7090政策”限制的項(xiàng)目，其產(chǎn)品區(qū)間將進(jìn)一步受到擠壓。 三 、 2020 年 貴陽(yáng) 主城區(qū)土地市場(chǎng)分析 圖 2020年 2020年貴陽(yáng)市土地成交情況 土地 2020年全市成交土地 84宗，成交面積 ，批出地塊總建筑面積約 萬(wàn)平米，成交金額約 1037億元，成交面積、建筑面積及金額較往年均大幅上升，達(dá)到歷年最高，供需量推動(dòng)土地成交走高。上半年交易火熱，尤其是 4月份，多塊大宗土地出讓，下半重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 24 頁(yè) 共 71 頁(yè) 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 年反應(yīng)較平 。 圖 2020年貴陽(yáng)市土地成 交走勢(shì) 貴陽(yáng)市成交的平均地價(jià)由 08年的 792元 /㎡上升至 11年 1363元 /㎡，整體增幅達(dá)到 72%，土地成本增加；而成交的平均樓面價(jià)基本持平，由 08年的 359元 /㎡小幅上升至 11年的 385元 /㎡；這反應(yīng)出高容積率的地塊集中放量，明年市場(chǎng)將涌現(xiàn)一大批 同質(zhì)化的商業(yè)、高層住宅； 成交區(qū)域及性質(zhì) 圖 2020年土地成交各區(qū)域構(gòu)成 從供應(yīng)區(qū)域來(lái)看，本年貴陽(yáng)土地出讓主要圍繞兩城區(qū)、金陽(yáng)新區(qū)、白云區(qū)，與去年不同，兩城仍是供應(yīng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，次戰(zhàn)場(chǎng)由烏當(dāng)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榻痍?yáng)新區(qū)的供應(yīng)，白云區(qū)的工業(yè)仍保持一定的供應(yīng)市場(chǎng)份額 。 圖 2020年土地供求情況 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 25 頁(yè) 共 71 頁(yè) 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 兩城區(qū)政府積極推動(dòng)“舊城改造”以及金陽(yáng)新區(qū)“十二五”的調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)由商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楦咝缕髽I(yè)的辦公、辦公、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等供應(yīng)為主，改變?cè)搮^(qū)域房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”的現(xiàn)狀。兩區(qū)域合計(jì)成交 961余萬(wàn)平米，占 61%的市場(chǎng)份 額 。烏當(dāng)區(qū)的供應(yīng)縮減較為凸顯，由 2020年的 38%的市場(chǎng)份額縮減到 2020年的 %，無(wú)大型房開企業(yè)置地，大部分成交為奶牛場(chǎng)的工業(yè)用地（酒類、蔬菜以及副食品加工類） 2020年商住綜合用地依然是土地市場(chǎng)供應(yīng)的主力，隨著“舊城改造”及城市整體城市規(guī)劃發(fā)展，純住宅、商業(yè)、辦公用地被商住綜合取代，樓面成本有所減少，商業(yè)、辦公推量隨之增大 。 圖 2020年 2020年土地成交平均地價(jià)及樓面價(jià) 圖 2020年 貴陽(yáng)各區(qū)域平均地價(jià) 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 26 頁(yè) 共 71 頁(yè) 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 圖 2020年土地供求情況（按用途均價(jià)分類 ） 2020年整體地價(jià)為 1363元 /平米（ 2020年 1149元 /平米），整體拿地成本增長(zhǎng)。其中，兩城區(qū) 1499元 /平米（ 2020年 1643元 /平米），金陽(yáng)新區(qū)地價(jià) 1786元 /平米（ 2020年 2046元 /平米），白云區(qū) 455元 /平米（ 2020年成交的主 要為工業(yè)用地， 2020年 441元 /平米），烏當(dāng)區(qū) 993元 /平米（ 2020年 1660元 /平米），小河區(qū)地價(jià) 850元 /平米，花溪區(qū)地價(jià) 1654元 /平米。 表 各區(qū)域大宗土地 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 27 頁(yè) 共 71 頁(yè) 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 兩城區(qū)“舊城改造”項(xiàng)目領(lǐng)銜大手筆，如五里沖、大營(yíng)坡棚戶項(xiàng)目改造，呈 現(xiàn)拿地成本低、容積率高、物業(yè)類型多樣化的特點(diǎn)。值得注意的，花溪區(qū)近年來(lái)以房?jī)r(jià)高、供不應(yīng)求的市場(chǎng)契機(jī)，吸引不少地產(chǎn)大鱷垂涎，保利地產(chǎn)已領(lǐng)軍 67萬(wàn)方的“花溪第一大盤”進(jìn)入該區(qū)域，明年碧桂園預(yù)計(jì)將在該區(qū)域也開始大范圍的“圈地運(yùn)動(dòng)”。 圖 2020年大型房開企業(yè)拿地情況 保利集團(tuán)、萬(wàn)科勁嘉、上海綠地、中鐵集團(tuán)四大外地房開揮師貴陽(yáng)積極儲(chǔ)地布局，保利與往年不一樣，由烏當(dāng)區(qū)“大本營(yíng)”轉(zhuǎn)向花溪區(qū)域開拓疆域，將成為該區(qū)域的新生代“霸主”；年底萬(wàn)科在小河區(qū)域大大出手，與正在銷售的萬(wàn)科勁嘉 .金域華府項(xiàng)目連 成一片，逾百萬(wàn)平米的超大規(guī)模，奠基了萬(wàn)科在小河的龍頭位置；上海綠地則按兵不動(dòng)，繼續(xù)在白云區(qū)大本營(yíng)擴(kuò)張版圖，與恒大集團(tuán)搶占該區(qū)域市場(chǎng)份額；中鐵集團(tuán)繼續(xù)在城南片區(qū)筑城； 在外地房開幾分天下的同時(shí)，本土豪強(qiáng) — 中天城投和宏益房開分別拿下約 58萬(wàn)方和 195萬(wàn)方的土地，鑄就目前貴陽(yáng)“超大樓盤”的方式，搶灘城南和漁安井片區(qū)；中建四局拿下城北中心 — 大營(yíng)盤位置，屬于“十二五“規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域 未來(lái)市發(fā)展中心地塊，該區(qū)域升值前重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 28 頁(yè) 共 71 頁(yè) 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 景巨大 金陽(yáng)板塊、烏當(dāng)區(qū)由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)整，該區(qū)域的房地產(chǎn)白熱化的發(fā)展方向已在政策宏觀調(diào)整下發(fā)生轉(zhuǎn)變，商 品房供應(yīng)量上增加不大 。 總結(jié)： 從宏觀調(diào)控的層面上看， 2020年國(guó)家對(duì)樓市擴(kuò)大了限購(gòu)范圍，加大了限購(gòu)力度，房地產(chǎn)調(diào)控在今年初見成效，信貸投放持續(xù)優(yōu)化，政策調(diào)控不太可能會(huì)放松，而逐步實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)合理回歸將是明年樓市的主基調(diào)。 從 土地 市場(chǎng)來(lái)看， 2020年貴陽(yáng)土地供需市場(chǎng)整體表現(xiàn)不突出，全年土地供應(yīng)與成交環(huán)比均有所下降，供應(yīng)土地多以小規(guī)模地塊為主，加上樓市政策調(diào)控的影響，下半年開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓?，外地開 發(fā)商顯得較為謹(jǐn)慎，反之本地開發(fā)商成為今年的主力軍。 從供應(yīng)市場(chǎng)來(lái)看，批準(zhǔn)預(yù)售環(huán)比下降，新增供應(yīng)方面，金陽(yáng)區(qū)、南明區(qū)和云巖區(qū)成為市場(chǎng)供應(yīng)主力， 2020年貴陽(yáng)樓市以普通高層供應(yīng)為主，同時(shí)在戶型方面兩房、三房成為占主導(dǎo)地位，市場(chǎng)高端物業(yè)相對(duì)較稀缺。 從需求來(lái)看， 2020年貴陽(yáng)市商品房成交受樓市調(diào)控的影響不是很大，全年成交走勢(shì)相對(duì)交平穩(wěn)，成交均價(jià)波動(dòng)不大，但下半年由于調(diào)控政策的持續(xù)，加大了購(gòu)房者的觀望情緒，年末成交略有下降，在明確限購(gòu)政策將在明年延續(xù)之后，又給市場(chǎng)增加了更多