【正文】 整體市場成交均價為 5152元 /平米，較 2020年上漲約 13%，房價整體漲幅以達到預期控制目標維持在 14%以下。 2020年全市房地產開發(fā)企業(yè)國內貸款 億元，同比增長 %，較前三季度回落 ，較上半年回落 。其中上年末結余資金 ，增長%；本年到位資金 ，增長 %，較前三季度回落 ，較上半年回落 。全市房地產開發(fā)投資額 /固定資產投資額指數(shù)達到 ，為歷年最高【指標比值：正常區(qū)間 】，該指標超出正常范圍。 經濟總量不斷擴大，增速 高 于全國平均水平。交通建設的快速發(fā) 展，將引導貴陽主城乃至周邊區(qū)縣對白云區(qū)域市房屋需求的提升，為白云區(qū)商品房項目帶來新的客源。 圖表 貴陽市快鐵圖 上圖顯示，白云經濟開發(fā)區(qū)位于貴陽市的中部，貴陽市是連接華中、華南與西南的重要通道，是西南“三省一市”南下出海的必經之地，是重要的陸路交通樞紐和物流結點。 生態(tài)旅游資源 白云區(qū) 山 清水 秀，風 光旖旎，氣候宜人，旅游 資源 十分豐富。 1952 年，貴筑縣劃歸沙子哨區(qū)。 1993 年 6 月撤銷花溪區(qū)小河鎮(zhèn)、南明區(qū)小河街道辦事處，成立市轄副縣級小河鎮(zhèn) 。 1955 年：貴陽市人民政府改稱貴陽市人民委員會 。 1937 年貴陽縣 直屬省政府管轄。 元時期：至元十六年設立八番羅甸宣慰司。 屬亞熱帶氣候區(qū)，冷暖氣流交替強烈，季風 高原氣候 明顯，夏無酷暑，冬無嚴寒，全區(qū)年平均氣溫為 ℃， 年極端最高溫度 為 ℃，年極端最低溫度為 ℃，這里氣候極其宜人，環(huán)境十分優(yōu)美，四季不分明，溫差小，是許多旅游者 的理想避暑防寒之地。白云區(qū)雖然歷史短暫，但經濟發(fā)展異常迅猛，已在經濟發(fā)展史上留下了濃厚的 一筆，而且神話仍在延續(xù)。 （ 6）本可研報告涉及土地容積率設計商業(yè)、住宅均為 ，如實際建筑容積率與本報告設計容積率不符， 測算 將有相應調整。 五 、本可行性研究的范圍、編制依據和前提假設 項目可行性研究的范圍、編制依據 本可行性研究范圍包括項目建設意義、項目投資環(huán)境、項目市場前景、項目用地現(xiàn)狀、重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 10 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 項目規(guī)劃設計方案，項目一期建設組織及進度、投資估算及融資計劃、財務經濟效益及風險評價等。 整個宏觀經濟形勢運行良好 ，加上 貴陽 市 政府 在政策上大力支持 白云 的發(fā)展，2020年將 白云 縣和雙橋區(qū)合并為 白云 區(qū) ， 片區(qū)基礎配套設施進一步完善，區(qū)域形象進一步提升。 資金籌措計劃 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是借貸資金，三是 銷售收入轉投入 。 ◆總投資測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由 重慶 大川控股集團 有限公司 全資興建的方案， 本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據本項目 所在區(qū)域市場分析 ，結合本項目的實際情 況 嚴謹測算得出。開發(fā)成 本包括土地費用 （含前期拆遷成本） 、前期費用、建安成本、基礎設施費、 大配套設施費、工程相關費用、不可預見費。直轄十年以來， 貴陽 緊緊抓住直轄、西部大開發(fā)和三峽工程建設的契機，以前所未有的發(fā)展速度在西部崛起，已成為長江上游經濟發(fā)展的“火車頭”。 三、開發(fā)單位概況 本項目由 重慶 大川控股集團有限公司進行開發(fā)。 項目可行性研究前提及假設 （ 1）本可行性研究報告在 重慶 大川控股集團 有限公司 提供的相關資料和介紹有關情況的前提下做成， 重慶 大川控股集團 有限公司 對有關資料的真實性負責。 白云區(qū) 白云區(qū)是貴陽市的 6 個市轄區(qū)之一，地處貴陽市中部，北接修文縣，東、南與烏當區(qū)毗連，東南部與云巖區(qū)相鄰，西部與金陽新區(qū)相連，西部一角與清鎮(zhèn)市接壤，把守著貴陽市北 部的門戶，戰(zhàn)略地位十分重要。一年來，在市委、市政府和區(qū)委的正確領導下，在區(qū)人大、區(qū)政協(xié)的監(jiān)督支持下，全區(qū)人民高舉鄧小平理論和“三個代表”重要思想偉大旗幟，全面落實科學發(fā)展觀，緊緊圍繞實現(xiàn)“三個率先”（在全市率先實現(xiàn)跨越式發(fā)展、率先實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、率先全面建設小康社重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 12 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 會）和建設“六個白云”（競爭白云、實力白云、富裕白云、魅力白云、生態(tài)白云、平安白云）的目 標，解放思想，開拓奮進，扎實工作，統(tǒng)籌推進經濟、政治、文化、社會建設，較好地完成了區(qū)八屆人大四次會議確定的目標任務 。 二 、歷史沿革 貴陽市 東周以前：貴州為荊州西南裔。 明時期：設立貴州等處承宣布政使司于貴陽，貴州正式成為明朝的第 13 個行省 。 1949 年：貴陽歸屬中華人民共和國， 4 月 24 日貴陽區(qū)行政督察專員公署在修文成立 。 19631967 年： 1963 年 10 月開陽縣劃歸遵義專署，修文縣、清鎮(zhèn)縣劃歸安順專署，惠水縣劃歸黔南自治州。 2020 年 4 月開始建設金陽新區(qū) 。 水利資源 白云區(qū)水資源豐富，是廣州市重要的水源涵養(yǎng)地。另外， 南湖 樂園、 云臺花園 、 雕塑公園 等生態(tài)風景區(qū)都能讓游客飽覽勝景。白云經濟開發(fā)區(qū)距重 慶長江口岸直線距離 300 公里，距廣西北海口岸直線距離 500 公里 城市內部交通 從貴陽市內交通網絡的規(guī)劃來看。 “城中村”改造，提升城市形象； 通壓力，極大地方便市民出行； 域經濟協(xié)調發(fā)展。 貴陽 市經濟總體形勢積極向好，全市固定資產投資平穩(wěn)較快增長，投資結構不斷改善，投資供應充足，擴張性的財政政策和適度寬松的貨幣政策為政府投資力度的加大提供了重要條件。 2020年房地產市場供需逐步回暖，盡管商品房供需仍不及去年，但降幅已明顯減少。今年以來，宏觀調控政策效果日漸顯著，當年到位資金所占比重不斷萎縮。 商品房銷售市場情況 、 總體趨勢更趨理性 2020年開年以來，政策調控越發(fā)嚴厲，新國八條的出臺以及銀行的多次加息，令 2020年商品住宅供需情況低于 2020年， 2020年銷售面積約為 510萬平米，較 2020年下降 %。經濟適用住房在建項目面積 ，同比下降 %，新開工面積，同比下降 24%，竣工面積 ， 同比下降 %，銷售面積 方米，同比增長 %，占住宅面積的 %，銷售套數(shù) 5345套。烏當區(qū)的供應縮減較為凸顯，由 2020年的 38%的市場份額縮減到 2020年的 %，無大型房開企業(yè)置地，大部分成交為奶牛場的工業(yè)用地（酒類、蔬菜以及副食品加工類） 2020年商住綜合用地依然是土地市場供應的主力，隨著“舊城改造”及城市整體城市規(guī)劃發(fā)展，純住宅、商業(yè)、辦公用地被商住綜合取代，樓面成本有所減少，商業(yè)、辦公推量隨之增大 。 從供應市場來看，批準預售環(huán)比下降，新增供應方面，金陽區(qū)、南明區(qū)和云巖區(qū)成為市場供應主力， 2020年貴陽樓市以普通高層供應為主，同時在戶型方面兩房、三房成為占主導地位，市場高端物業(yè)相對較稀缺。值得注意的，花溪區(qū)近年來以房價高、供不應求的市場契機，吸引不少地產大鱷垂涎，保利地產已領軍 67萬方的“花溪第一大盤”進入該區(qū)域，明年碧桂園預計將在該區(qū)域也開始大范圍的“圈地運動”。上半年交易火熱，尤其是 4月份，多塊大宗土地出讓，下半重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 24 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 年反應較平 。 2020年，全市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 ，增長 %，較 2020年提高 ；其他商品房銷售面積 ，增長 %，較 2020年提高 個百分點。 最后是開發(fā)貸款增速 不斷回落，結構變化。 鎮(zhèn)組團 房地產開發(fā)資金保障情況 、到位資金增速不斷回落 重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 21 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 2020年，全市房地產開發(fā)累計到位資金 ，同比增長 %，較前三季度回落 ，較上半年回落 。 二、 2020 年 貴陽 房地產市場 總體 分析 房地產開發(fā)市場情況 、開發(fā)投資 過快 ， 房地產市場投資過熱 2020年貴陽市年固定資產投資額達 1321億元，同比增長 %，房地產投資額 億元，房地產開發(fā)所占比例 %。從 2020年的 2020年的 1388億元，十年時間翻了兩番。 這一貴陽市內交通體系的形成，保障了重慶 1 小時經濟圈的形成，也加快了白云區(qū)連接市內各區(qū)、縣的交通速度。京廣鐵路江高編組站為華南最大的客貨火車編組調配站。 動植物資源 白云區(qū)境內動植物資源豐富，其中的帽峰山植被以天然次生闊葉林、針闊混交林和人工闊葉林為主，有黃樟、中華楠、觀光木、桫欏等珍貴樹種，也穿山甲、貓頭鷹、蟒蛇等保護動物。二十六年（ 1937），更名沙子哨區(qū)，三十年（ 1941），廢貴陽縣置貴筑縣，區(qū)公所移駐白云鎮(zhèn)，更名為白云區(qū)。 19921993 年： 1992年清鎮(zhèn)撤縣設市。 1954 年：貴筑縣劃歸貴陽市管轄 。 1936 年貴陽縣屬第一行政督察區(qū)。 唐朝時期：屬于矩州，宋朝時期稱貴陽為“貴州” 。 2020 年末人口 萬人，其中非 農業(yè)人口 萬人，農業(yè)人口 萬人。 2020 年人均 GDP 已達到 3500 美元，據統(tǒng)計至 2020 年白云區(qū)人均 GDP 已突破 5000 美元大關。 （ 5）假設項目可出售標的物在達到可出售條件以前經濟環(huán)境及周邊環(huán)境無大的變化。項目的經營方式為： 住宅 、 商業(yè) 全部銷售。 白云 區(qū) 是 貴陽 最為宜居的地區(qū)之一。從財務評價看，該項目可行。根據項目特點， 我們 從技術及經濟角度，對本項目進行規(guī)范的可行性研究，本項研究的 主要數(shù)據來源 是： ◆項目有 關經濟技術和綜合建筑面積指標， 是按照本項目地塊有關規(guī)劃指標以及貴州建筑設計規(guī)范及相關規(guī)定編制而成 ； 各類房地產開發(fā)市場的成交數(shù)據則主要來源于貴陽市國土房管局或貴州統(tǒng)計局 ；建安工程造價的構成依據， 參照了貴陽市建設委員會公布的貴陽市正在建設和已經竣工的部分典型工程個案中關于建安工程造價的資料得出 。期間費用包括財務費用、管理費用、營銷費用。去年國家定 貴陽 為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展試驗區(qū)，“特區(qū)”良好的政策、經濟環(huán)境為房地產業(yè)的發(fā)展提供了前所未有的機會。 重慶 大川控股集團注冊資本 ，總資產逾 40億，員工逾 3000人，有 15家全資控股公司，是 重慶 市百強企業(yè)， AAA級信用企業(yè)。 （ 2）項目以開發(fā)并銷售商住樓為目的，本可行性研究報 告以 重慶 大川控股集團 有限公司 不改變其開發(fā)目的為前提。該區(qū)東西最長為 28 千米，南北最寬為 20 千米，全區(qū)總面積 平方千米，占貴陽市總面積的 %，是全國最大的鋁工業(yè)基地之一。 2020 年，全區(qū)經濟保持持續(xù)較快增長，實現(xiàn)生產總值 億元，增長 %；完成財政總收入 億元，增長%；完成地方財政收入 億元，增長 %；完成全社會固定資產投資 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 10599 元，增長 %；農民人均純收入達 4422 元，增長 %。屬于“荊楚”之一部 。 清時期：設立貴州巡撫駐貴陽軍民府、后改貴陽軍民府為貴陽府 。 1950 年：貴陽市劃分為七個區(qū)。 1967 年 3 月成立毛澤東思想貴重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 13 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 陽市革命委員會，同年 8 月，改稱貴陽市革命委員會 。 2020 年設立小河區(qū)。 珠江 流經白云區(qū) 西部 ，巴江河、流溪河、小北江、白坭河、沙貝海等數(shù)條大小河流亦流經境內。除此之外，該區(qū)還擁有 三元里 古廟、升平社學等眾多的名勝古跡和廣州新體育館 、新白云機場等現(xiàn)代建筑。該規(guī)劃線網由 3 條線路構成，線網規(guī)模約為 公里，設置車站 72 座，其中換乘站 8 座。 重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 17 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 第 四 章 市場研究 一、 貴陽 市宏觀經濟運行情況 為了讓項目決策者充分了解 貴陽 市的經濟環(huán)境及未來發(fā)展的可能狀態(tài)，我們主要從橫向的角度進行了深入的剖析，同時我們對 貴陽 市經濟形 勢與房地產密切結合的經濟指標進行了深層次的研究，讓決策者能夠全面了解 貴陽 市經濟狀態(tài)，為項目決策提供理性宏觀經濟形勢的把握。 重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 19 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 固定資產投資的平穩(wěn)持續(xù)增加為 貴陽 未來的經濟發(fā)展提供了強勁的動力。存量房市場方面，在房產新政的作用下，我市存量房交易在 20