【文章內(nèi)容簡介】 ...................................................... 70 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 6 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 第一章 總體說明及研究 摘要 一、總體說明 本項研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證 重慶 大川控股集團(tuán) 有限公司 貴陽白金項目（一期） 投資的必要性、可能性、有效性和合理性。根據(jù)項目特點(diǎn)， 我們 從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對本項目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項研究的 主要數(shù)據(jù)來源 是： ◆項目有 關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)， 是按照本項目地塊有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)以及貴州建筑設(shè)計規(guī)范及相關(guān)規(guī)定編制而成 ； 各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于貴陽市國土房管局或貴州統(tǒng)計局 ；建安工程造價的構(gòu)成依據(jù)， 參照了貴陽市建設(shè)委員會公布的貴陽市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關(guān)于建安工程造價的資料得出 。 ◆總投資測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由 重慶 大川控股集團(tuán) 有限公司 全資興建的方案， 本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據(jù)本項目 所在區(qū)域市場分析 ，結(jié)合本項目的實際情 況 嚴(yán)謹(jǐn)測算得出。 ◆本開發(fā)項目的各項財務(wù)分析部 分，按照目前 貴陽 市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗以及本項目的實際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求。 二、 項目 摘要 項目 概況 貴陽白金項目（一期） 位置：貴陽市白云區(qū) 規(guī)劃建設(shè)總占地面積： 466667㎡ （約 700畝） 建筑總面積： 2812625萬 ㎡ 綜合容積率： 產(chǎn)品形態(tài) 高層 住宅 +商業(yè)與 裙樓 門面 +車庫 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 7 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 項目 指標(biāo) 單位 備注 1 規(guī)劃凈用地面積 466,667 ㎡ 凈地，約 700畝 居住用地 ㎡ 商業(yè)用地 ㎡ 綠化用地 ㎡ 容積率 建筑密度 35% 綠地率 2 總建筑面積 ㎡ 其中： 地上建筑面積 ㎡ 地下建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 按計容 95%計算 商業(yè) ㎡ 地下車庫 18569 個 3 可售建筑面積 ㎡ 4 不可售建筑面積 ㎡ 投資規(guī)模 本項目總投資包括開發(fā)成本與期間費(fèi)用。開發(fā)成 本包括土地費(fèi)用 （含前期拆遷成本） 、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 大配套設(shè)施費(fèi)、工程相關(guān)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。期間費(fèi)用包括財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用。經(jīng)測算，項目總投資 約 866012 萬元， 可售 綜合單方造價 3092元 /㎡。 序號 項目 總金額（萬元） 單價（元 /㎡） 1 土地費(fèi)用 2 勘察設(shè)計費(fèi) 3 報批報建費(fèi) 4 前期準(zhǔn)備費(fèi) 5 建安工程費(fèi) 6 開發(fā)間接費(fèi) 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 管理費(fèi) 9 營銷費(fèi) 10 財務(wù)費(fèi)用 11 營業(yè)稅 12 土地增值稅 13 交易印花稅 成本合計 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 8 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 經(jīng)濟(jì)效益評價 序號 指標(biāo)名稱 指標(biāo)值 單位 1 項目總投入 866,013 萬元 2 項目銷售收入 1,277,940 萬元 3 所得稅前凈現(xiàn)金收益 411,928 萬元 4 所得稅 102,975 萬元 5 所得稅后凈現(xiàn)金收益 308,953 萬元 6 稅后投資收益率 % 7 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 182,862 萬元 8 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） % 9 稅后投資回收期（靜態(tài)） 年 10 稅后投資回收期（動態(tài)） 年 結(jié)論 ：本項目財務(wù)內(nèi)部收益率 大 大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率，全部投資動態(tài)回收期為 ，項目盈利能力強(qiáng)，資金回收時間短，綜合經(jīng)濟(jì)效益良好。從財務(wù)評價看，該項目可行。 資金籌措計劃 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是借貸資金，三是 銷售收入轉(zhuǎn)投入 。 本項目資金來源如下： 預(yù)計投資： 866013萬元 自有資金： 80000萬元 借貸資金： 80000萬元 銷售收入轉(zhuǎn)投入 ： 706013萬元 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 9 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 第 二 章 項目 概述 一 、 項目名稱 貴陽白金 項目（一期） 。 二、項目提出的背景 貴陽 是一座具有三千余年歷史的國家級歷史文化名城，是中國西部地區(qū)唯一的直轄市，是長江上游的經(jīng)濟(jì)中心，是一座依山而建，依水而居，馳名中外的名城。直轄十年以來， 貴陽 緊緊抓住直轄、西部大開發(fā)和三峽工程建設(shè)的契機(jī)，以前所未有的發(fā)展速度在西部崛起，已成為長江上游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“火車頭”。去年國家定 貴陽 為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展試驗區(qū)，“特區(qū)”良好的政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了前所未有的機(jī)會。 白云 區(qū) 是 貴陽 重要區(qū)縣之一，在近幾年 特別是去年 貴陽 成為“特區(qū)”后 白云 區(qū) 房地產(chǎn)有了長足的發(fā)展。 2020年，隨著 貴陽 大川控股集團(tuán) 有限公司 業(yè)務(wù)拓展及可持續(xù)化發(fā)展戰(zhàn)略的需要， 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司 戰(zhàn)略性儲備了 貴陽白金項目（一期） 片區(qū)土地。 白云 區(qū) 是 貴陽 最為宜居的地區(qū)之一。 整個宏觀經(jīng)濟(jì)形勢運(yùn)行良好 ，加上 貴陽 市 政府 在政策上大力支持 白云 的發(fā)展，2020年將 白云 縣和雙橋區(qū)合并為 白云 區(qū) ， 片區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)一步完善，區(qū)域形象進(jìn)一步提升。 在 白云 區(qū) 房地產(chǎn)業(yè)目前發(fā)展的現(xiàn)狀和本項目獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢及眾多利好的支持下，公司于 2020年開始對該地塊進(jìn)行開發(fā)。 整個項目占地 ，規(guī)劃總建筑面積為 ㎡。 三、開發(fā)單位概況 本項目由 重慶 大川控股集團(tuán)有限公司進(jìn)行開發(fā)。 重慶 大川控股集團(tuán)注冊資本 ，總資產(chǎn)逾 40億，員工逾 3000人，有 15家全資控股公司，是 重慶 市百強(qiáng)企業(yè)， AAA級信用企業(yè)。集團(tuán)以“海納百川、有容乃大、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、持續(xù)創(chuàng)新”的經(jīng)營之道，形成了以開發(fā)業(yè)、建材業(yè)為核心，覆蓋制造業(yè)、金融、國際貿(mào)易、電子商務(wù)、旅游地產(chǎn)等多領(lǐng)域的大型現(xiàn)代化集團(tuán)。 四、項目開發(fā)模式 本項目由 重慶 大川控股集團(tuán) 有限公司 進(jìn)行開發(fā)，項目開發(fā)包括高層住宅和商業(yè)。項目的經(jīng)營方式為： 住宅 、 商業(yè) 全部銷售。 五 、本可行性研究的范圍、編制依據(jù)和前提假設(shè) 項目可行性研究的范圍、編制依據(jù) 本可行性研究范圍包括項目建設(shè)意義、項目投資環(huán)境、項目市場前景、項目用地現(xiàn)狀、重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 10 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 項目規(guī)劃設(shè)計方案，項目一期建設(shè)組織及進(jìn)度、投資估算及融資計劃、財務(wù)經(jīng)濟(jì)效益及風(fēng)險評價等。其報告將根據(jù)國家計委《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》和《建設(shè)項目可行性研究指南》以及建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》，結(jié)合 貴陽 市房地產(chǎn)開發(fā)狀況及本項目具體情況，經(jīng)過認(rèn)真分析測算編制而成。主要編制依據(jù)有： （ 1） 關(guān)于貴陽市白云區(qū)白金片區(qū)項 目合作備忘錄 （ 2） 白云區(qū)白金片區(qū)土地開發(fā)建設(shè)合作框架協(xié)議書 （ 3）白云區(qū)白金片區(qū)土地一級開發(fā)合作協(xié)議書 （ 4）有關(guān)本項目的行政性文件及批復(fù) （ 5）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》以及國家計委《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》和《建設(shè)項目可行性研究指南》 （ 6） 其它有關(guān)資料。 項目可行性研究前提及假設(shè) （ 1）本可行性研究報告在 重慶 大川控股集團(tuán) 有限公司 提供的相關(guān)資料和介紹有關(guān)情況的前提下做成， 重慶 大川控股集團(tuán) 有限公司 對有關(guān)資料的真實性負(fù)責(zé)。 （ 2）項目以開發(fā)并銷售商住樓為目的，本可行性研究報 告以 重慶 大川控股集團(tuán) 有限公司 不改變其開發(fā)目的為前提。 （ 3）本可行性研究報告不考慮不可抗力或?qū)椖康奶厥饨灰准坝嘘P(guān)關(guān)聯(lián)方的權(quán)力產(chǎn)生的影響。 （ 4）項目可出售標(biāo)的物在達(dá)到可出售的情況下無他項權(quán)利限制，以公開、公平、公正的原則進(jìn)行公開銷售，在此期間房地產(chǎn)價格仍將保持穩(wěn)定。 （ 5）假設(shè)項目可出售標(biāo)的物在達(dá)到可出售條件以前經(jīng)濟(jì)環(huán)境及周邊環(huán)境無大的變化。 （ 6）本可研報告涉及土地容積率設(shè)計商業(yè)、住宅均為 ，如實際建筑容積率與本報告設(shè)計容積率不符， 測算 將有相應(yīng)調(diào)整。 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 11 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 第 三 章 貴陽市及白云區(qū) 簡介 一、基本概況 貴陽市 貴陽是中國貴州省的省會，位于中國西南云貴高原東部，是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心。貴陽是中國首個”國家森林城市“，被中國氣象學(xué)會評為“中國避暑之都”，良好的氣候資源，尤其是在夏季讓人感到?jīng)鏊褪孢m，非常適宜旅居和外地客商避暑。 白云區(qū) 白云區(qū)是貴陽市的 6 個市轄區(qū)之一，地處貴陽市中部，北接修文縣，東、南與烏當(dāng)區(qū)毗連，東南部與云巖區(qū)相鄰，西部與金陽新區(qū)相連，西部一角與清鎮(zhèn)市接壤，把守著貴陽市北 部的門戶，戰(zhàn)略地位十分重要。該區(qū)東西最長為 28 千米，南北最寬為 20 千米，全區(qū)總面積 平方千米，占貴陽市總面積的 %，是全國最大的鋁工業(yè)基地之一。 有意思的是，貴陽市的地理中心落在了白云區(qū)，貴州省的地理中心也恰好落在了這里，所以白云區(qū)素有“雙心之區(qū)”，“貴州中心”的美譽(yù)。 白云區(qū)的經(jīng)濟(jì) 白云區(qū)人均生產(chǎn)總值一直位居全省第一名。 2020 年人均 GDP 已達(dá)到 3500 美元，據(jù)統(tǒng)計至 2020 年白云區(qū)人均 GDP 已突破 5000 美元大關(guān)。白云區(qū)雖然歷史短暫，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展異常迅猛，已在經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上留下了濃厚的 一筆，而且神話仍在延續(xù)。作為貴陽市一顆璀璨的明珠，白云區(qū)與金陽新區(qū)已成為貴陽市近年來發(fā)展地最好最快的地區(qū)，被譽(yù)為“貴陽的浦東新區(qū)”。 2020 年是白云區(qū)實施“十一五”規(guī)劃的起始之年。一年來，在市委、市政府和區(qū)委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)人大、區(qū)政協(xié)的監(jiān)督支持下，全區(qū)人民高舉鄧小平理論和“三個代表”重要思想偉大旗幟，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞實現(xiàn)“三個率先”（在全市率先實現(xiàn)跨越式發(fā)展、率先實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、率先全面建設(shè)小康社重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 12 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 會）和建設(shè)“六個白云”（競爭白云、實力白云、富裕白云、魅力白云、生態(tài)白云、平安白云）的目 標(biāo)，解放思想，開拓奮進(jìn)，扎實工作，統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會建設(shè)，較好地完成了區(qū)八屆人大四次會議確定的目標(biāo)任務(wù) 。 2020 年，全區(qū)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)較快增長，實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長 %；完成財政總收入 億元，增長%；完成地方財政收入 億元，增長 %；完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 10599 元，增長 %；農(nóng)民人均純收入達(dá) 4422 元，增長 %。教育、科技、文化、衛(wèi)生等社會各項事業(yè)取得新的成就，實現(xiàn)了“十一五”規(guī)劃的良好開局。 白云區(qū) 總面積 270 平方千米。 2020 年末人口 萬人，其中非 農(nóng)業(yè)人口 萬人，農(nóng)業(yè)人口 萬人。 屬亞熱帶氣候區(qū)，冷暖氣流交替強(qiáng)烈，季風(fēng) 高原氣候 明顯，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，全區(qū)年平均氣溫為 ℃， 年極端最高溫度 為 ℃，年極端最低溫度為 ℃，這里氣候極其宜人，環(huán)境十分優(yōu)美，四季不分明，溫差小，是許多旅游者 的理想避暑防寒之地。境內(nèi)自然資源豐富，全區(qū)農(nóng)用地面積 公頃， 建設(shè)用地面積 公頃，未利用地面積 公頃。礦產(chǎn)資源主要有鋁土礦、鐵礦、原煤、石灰石、 大理石 等，儲量較大，品質(zhì)較優(yōu)，易于開采。 二 、歷史沿革 貴陽市 東周以前：貴州為荊州