【正文】 目用地現(xiàn)狀、重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 10 頁(yè) 共 71 頁(yè) 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目一期建設(shè)組織及進(jìn)度、投資估算及融資計(jì)劃、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等。白云區(qū)雖然歷史短暫，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展異常迅猛，已在經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上留下了濃厚的 一筆，而且神話仍在延續(xù)。 元時(shí)期：至元十六年設(shè)立八番羅甸宣慰司。 1955 年：貴陽(yáng)市人民政府改稱貴陽(yáng)市人民委員會(huì) 。 1952 年，貴筑縣劃歸沙子哨區(qū)。 圖表 貴陽(yáng)市快鐵圖 上圖顯示，白云經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于貴陽(yáng)市的中部，貴陽(yáng)市是連接華中、華南與西南的重要通道，是西南“三省一市”南下出海的必經(jīng)之地，是重要的陸路交通樞紐和物流結(jié)點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大，增速 高 于全國(guó)平均水平。其中上年末結(jié)余資金 ，增長(zhǎng)%；本年到位資金 ，增長(zhǎng) %，較前三季度回落 ，較上半年回落 。 、 整體及各區(qū)域市場(chǎng)成交情況 圖 貴陽(yáng)市各區(qū)域成交情況 整體市場(chǎng)成交均價(jià)為 5152元 /平米，較 2020年上漲約 13%，房?jī)r(jià)整體漲幅以達(dá)到預(yù)期控制目標(biāo)維持在 14%以下。 圖 2020年大型房開(kāi)企業(yè)拿地情況 保利集團(tuán)、萬(wàn)科勁嘉、上海綠地、中鐵集團(tuán)四大外地房開(kāi)揮師貴陽(yáng)積極儲(chǔ)地布局，保利與往年不一樣，由烏當(dāng)區(qū)“大本營(yíng)”轉(zhuǎn)向花溪區(qū)域開(kāi)拓疆域，將成為該區(qū)域的新生代“霸主”；年底萬(wàn)科在小河區(qū)域大大出手，與正在銷(xiāo)售的萬(wàn)科勁嘉 .金域華府項(xiàng)目連 成一片，逾百萬(wàn)平米的超大規(guī)模，奠基了萬(wàn)科在小河的龍頭位置；上海綠地則按兵不動(dòng)，繼續(xù)在白云區(qū)大本營(yíng)擴(kuò)張版圖，與恒大集團(tuán)搶占該區(qū)域市場(chǎng)份額；中鐵集團(tuán)繼續(xù)在城南片區(qū)筑城； 在外地房開(kāi)幾分天下的同時(shí)，本土豪強(qiáng) — 中天城投和宏益房開(kāi)分別拿下約 58萬(wàn)方和 195萬(wàn)方的土地，鑄就目前貴陽(yáng)“超大樓盤(pán)”的方式，搶灘城南和漁安井片區(qū)；中建四局拿下城北中心 — 大營(yíng)盤(pán)位置，屬于“十二五“規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域 未來(lái)市發(fā)展中心地塊，該區(qū)域升值前重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 28 頁(yè) 共 71 頁(yè) 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 景巨大 金陽(yáng)板塊、烏當(dāng)區(qū)由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)整，該區(qū)域的房地產(chǎn)白熱化的發(fā)展方向已在政策宏觀調(diào)整下發(fā)生轉(zhuǎn)變，商 品房供應(yīng)量上增加不大 。兩區(qū)域合計(jì)成交 961余萬(wàn)平米，占 61%的市場(chǎng)份 額 。開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款來(lái)源向非銀行金融機(jī)構(gòu)流轉(zhuǎn)，該現(xiàn)象雖然從一定程度上顯示出如今房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有所拓寬，但類似現(xiàn)象在近幾年內(nèi)僅于受宏觀調(diào)控與金融風(fēng)暴雙重打擊的 2020年下半年曾經(jīng)出現(xiàn)，資金鏈緊繃的市場(chǎng)預(yù)期初步顯現(xiàn)。 商品房施工量與竣工量呈下降趨勢(shì)，主要有兩方面的原因，一是高層建筑及大盤(pán)項(xiàng)目增加， 開(kāi)發(fā)建設(shè)周期相對(duì)延長(zhǎng)，二是部分項(xiàng)目由于拆遷難度大，進(jìn)展較為緩慢造成，因此商品房項(xiàng)目竣工比去年有所下降 。 圖表 貴陽(yáng)市二環(huán)路 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 71 頁(yè) 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 2020 年 9 月 6 日，作為貴陽(yáng)“三環(huán)十六射線”重要組成部分的二環(huán)路全線貫通，該項(xiàng)目總投資約 120 億元，全長(zhǎng) 公里，由西二環(huán)、北二環(huán)、東二環(huán)、南二環(huán)四段組成，與十六條骨干射線道路相連，與一環(huán)、環(huán)城高速公路共同形成了貴陽(yáng)市主城區(qū)道路骨架網(wǎng)絡(luò)，貫穿貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)、花溪區(qū)和金陽(yáng)新區(qū) ，沿線可開(kāi)發(fā)土地近 50 平方公里。流溪河畔的 石馬 桃花 公園 、 竹料 體育旅游休閑帶、蚌湖農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光區(qū)等足以滿足都市人暫離喧囂，返樸歸真的樂(lè)趣，尤其是融高山、水庫(kù)、古廟、溪水于一體的帽蜂山 森林公園 ，和被譽(yù)為 廣州 “市肺”的國(guó)家 AAAA 景區(qū) —— 白云山風(fēng)景區(qū)。原由安順地區(qū)管轄的清鎮(zhèn)市、修 文縣、息烽縣、開(kāi)陽(yáng)縣劃歸貴陽(yáng)市管轄 。 1944 年 貴陽(yáng)市設(shè)九個(gè)區(qū)，其中一至五區(qū)為城區(qū)，六至九區(qū)為郊區(qū) 。礦產(chǎn)資源主要有鋁土礦、鐵礦、原煤、石灰石、 大理石 等，儲(chǔ)量較大，品質(zhì)較優(yōu)，易于開(kāi)采。貴陽(yáng)是中國(guó)首個(gè)”國(guó)家森林城市“，被中國(guó)氣象學(xué)會(huì)評(píng)為“中國(guó)避暑之都”，良好的氣候資源，尤其是在夏季讓人感到?jīng)鏊褪孢m，非常適宜旅居和外地客商避暑。 整個(gè)項(xiàng)目占地 ，規(guī)劃總建筑面積為 ㎡。 二、 項(xiàng)目 摘要 項(xiàng)目 概況 貴陽(yáng)白金項(xiàng)目（一期） 位置：貴陽(yáng)市白云區(qū) 規(guī)劃建設(shè)總占地面積： 466667㎡ （約 700畝） 建筑總面積： 2812625萬(wàn) ㎡ 綜合容積率： 產(chǎn)品形態(tài) 高層 住宅 +商業(yè)與 裙樓 門(mén)面 +車(chē)庫(kù) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 7 頁(yè) 共 71 頁(yè) 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位 備注 1 規(guī)劃凈用地面積 466,667 ㎡ 凈地，約 700畝 居住用地 ㎡ 商業(yè)用地 ㎡ 綠化用地 ㎡ 容積率 建筑密度 35% 綠地率 2 總建筑面積 ㎡ 其中： 地上建筑面積 ㎡ 地下建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 按計(jì)容 95%計(jì)算 商業(yè) ㎡ 地下車(chē)庫(kù) 18569 個(gè) 3 可售建筑面積 ㎡ 4 不可售建筑面積 ㎡ 投資規(guī)模 本項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)成本與期間費(fèi)用。 本項(xiàng)目資金來(lái)源如下： 預(yù)計(jì)投資： 866013萬(wàn)元 自有資金： 80000萬(wàn)元 借貸資金： 80000萬(wàn)元 銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)投入 ： 706013萬(wàn)元 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 9 頁(yè) 共 71 頁(yè) 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 第 二 章 項(xiàng)目 概述 一 、 項(xiàng)目名稱 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目（一期） 。其報(bào)告將根據(jù)國(guó)家計(jì)委《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》和《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南》以及建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，結(jié)合 貴陽(yáng) 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況及本項(xiàng)目具體情況，經(jīng)過(guò)認(rèn)真分析測(cè)算編制而成。作為貴陽(yáng)市一顆璀璨的明珠，白云區(qū)與金陽(yáng)新區(qū)已成為貴陽(yáng)市近年來(lái)發(fā)展地最好最快的地區(qū)，被譽(yù)為“貴陽(yáng)的浦東新區(qū)”。至元十九年設(shè)立順元等路軍民宣慰司。 19571958 年：撤銷(xiāo)貴筑縣，將原貴筑縣大部分地區(qū)劃入貴陽(yáng)市，將原安順專區(qū)的清鎮(zhèn)、修文、開(kāi)陽(yáng)三個(gè)縣及原屬黔南州的惠水縣劃歸貴 陽(yáng)市管轄。 1957 年 11月，廢貴筑縣，置烏當(dāng)、花溪二區(qū)，屬貴陽(yáng)市，第六區(qū)即沙子哨區(qū)并入烏當(dāng)區(qū)， 1959年 12 月，復(fù)置白云鎮(zhèn)，直屬貴陽(yáng)市， 1962 年，白云鎮(zhèn)改隸烏當(dāng)區(qū)， 1973 年 6 月，置白云區(qū)，至今未變。白云境內(nèi)交通便捷， 210 國(guó)道、貴遵高等級(jí)公路、貴陽(yáng)東北繞城環(huán)線和川黔鐵路穿境而過(guò)，又自成體系的廠礦鐵路專用線 60 公里，鐵路密度為每百平方公里 公里。 固定資產(chǎn)投資狀況 表 貴陽(yáng) 市 2020年 2020年固定資 產(chǎn)投資值及增長(zhǎng)率 項(xiàng)目 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 固定資產(chǎn)投資 增長(zhǎng)率 % % % % % 項(xiàng)目 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 固定資產(chǎn)投資 增長(zhǎng)率 % % % % % 圖 貴陽(yáng) 市 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)率 02004006008001000120014001600180020 02 年20 03 年20 04 年20 05 年20 06 年20 07 年20 08 年20 09 年20 10 年20 11 年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源： 中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 2020年以前 貴陽(yáng) 市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率一直沒(méi)有超過(guò) 20%，從 2020年后每年的增長(zhǎng)率都在 20%以上。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金支持的本年到位資金增速較全市開(kāi)發(fā)投資增速低 ，資金收緊趨勢(shì)正在顯現(xiàn)。 各區(qū)域均價(jià)都超過(guò) 4000元 /平米，兩城區(qū)站穩(wěn) 5000元高位，花溪區(qū)穩(wěn)居全市最高。 總結(jié)： 從宏觀調(diào)控的層面上看， 2020年國(guó)家對(duì)樓市擴(kuò)大了限購(gòu)范圍，加大了限購(gòu)力度，房地產(chǎn)調(diào)控在今年初見(jiàn)成效，信貸投放持續(xù)優(yōu)化，政策調(diào)控不太可能會(huì)放松，而逐步實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)合理回歸將是明年樓市的主基調(diào)。 圖 2020年土地供求情況 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 25 頁(yè) 共 71 頁(yè) 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 兩城區(qū)政府積極推動(dòng)“舊城改造”以及金陽(yáng)新區(qū)“十二五”的調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)由商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楦咝缕髽I(yè)的辦公、辦公、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等供應(yīng)為主，改變?cè)搮^(qū)域房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”的現(xiàn)狀。其中，銀行貸款 ，增長(zhǎng) %，占比 %，較 2020年下降 ，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款 ，增長(zhǎng) %，占比 %。 、施工建設(shè)速度回落 2020年全市商品房施工面積 ，同比增長(zhǎng) %，其中住宅 1196萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，商品房項(xiàng)目新開(kāi)工面積 ，同比增長(zhǎng) %，其中住宅面積 ，同比增長(zhǎng) 13%，商品房竣工面積 ，同比下降 %，其中住宅面積 219萬(wàn)平方米，同比下降 6%。正因?yàn)樗幍乩砦恢玫膬?yōu)勢(shì)，白云區(qū)也必將成為貴陽(yáng)的交通咽喉，貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心城市。該區(qū)因其獨(dú)特的地貌和豐 富的自然資源，使之形成了以山水為特色的旅游、度假生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈。 1996 年 1 月 1 日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。 1941 年 7 月 1日，貴陽(yáng)市正式成立。境內(nèi)自然資源豐富，全區(qū)農(nóng)用地面積 公頃， 建設(shè)用地面積 公頃，未利用地面積 公頃。 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 11 頁(yè) 共 71 頁(yè) 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 第 三 章 貴陽(yáng)市及白云區(qū) 簡(jiǎn)介 一、基本概況 貴陽(yáng)市 貴陽(yáng)是中國(guó)貴州省的省會(huì)，位于中國(guó)西南云貴高原東部，是我國(guó)西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心。 在 白云 區(qū) 房地產(chǎn)業(yè)目前發(fā)展的現(xiàn)狀和本項(xiàng)目獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢(shì)及眾多利好的支持下，公司于 2020年開(kāi)始對(duì)該地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 ◆本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部 分，按照目前 貴陽(yáng) 市各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測(cè)算要求。 二、項(xiàng)目提出的背景 貴陽(yáng) 是一座具有三千余年歷史的國(guó)家級(jí)歷史文化名城，是中國(guó)西部地區(qū)唯一的直轄市，是長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心，是一座依山而建，依水而居，馳名中外的名城。主要編制依據(jù)有： （ 1） 關(guān)于貴陽(yáng)市白云區(qū)白金片區(qū)項(xiàng) 目合作備忘錄 （ 2） 白云區(qū)白金片區(qū)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)合作框架協(xié)議書(shū) （ 3）白云區(qū)白金片區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合作協(xié)議書(shū) （ 4）有關(guān)本項(xiàng)目的行政性文件及批復(fù) （ 5）建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》以及國(guó)家計(jì)委《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》和《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南》 （ 6） 其它有關(guān)資料。 2020 年是白云區(qū)實(shí)施“十一五”規(guī)劃的起始之年。至元二十九年順元、八番兩宣慰司合并，設(shè)立八番順元宣慰司都元帥府于貴陽(yáng)，仍然稱作貴州，但元朝統(tǒng)治者稱順元城 。 1958 年 2 月接管貴筑縣轄區(qū) 。 三 、 自然 資源 土地資源 白云區(qū)是一個(gè)城市與農(nóng)村并存的區(qū)域 ,擁有 700 多平方公里的區(qū)域面積，土地資源相當(dāng)豐富。距貴陽(yáng)龍洞堡國(guó)際機(jī)場(chǎng) 20 公里，該機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通 40 余條航線，輻射全國(guó)大中城市和香港、白云區(qū) 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽(yáng)白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 15 頁(yè) 共 71 頁(yè) 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 澳門(mén)等地。 2020年 貴陽(yáng) 市累計(jì)完成投資 ，比 2020年增長(zhǎng)了 57%。 、 資金結(jié)構(gòu)預(yù)警信號(hào)凸現(xiàn) 首先是