【文章內(nèi)容簡介】 南省 “十二五 ”規(guī)劃，儋州的城市價值更加凸顯，經(jīng)濟騰飛指日可待，已然成為 20xx 年最具潛力和令人期待的城市。 交通運輸條件 依托西環(huán)高鐵、儋州機場、田字形高速以及洋浦的發(fā)展，儋州將與?？凇⑷齺喰纬闪?3小時 “旅游經(jīng)濟生活圈 ”。 電力、通訊、給排水條件 項目區(qū)已建立起完善的供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)，松濤水庫是該區(qū)域主要的供水水源。污水處理系統(tǒng)已建立起來。 項目投入 總資金及資金籌措 經(jīng)估算，項目總投資為 31500 萬元。 資金籌措方案： 其中 11500 萬元 建設資金來源于業(yè)主自籌解決。 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報告】 7 其余 20xx0 萬元通過銀行貸款解決。 主要技術經(jīng)濟指標 表 1— 1 主要技術經(jīng)濟指標表 序號 項 目 單位 指 標 備注 1 建設規(guī)模 用地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 容積率 綠化率 % 建筑密度 % 設計居住戶數(shù) 戶 868 停車位 個 1359 639 輛 (機動車位 ) 720 輛（非機動車位） 2 項目定員 人 50 3 項目總投資 萬元 31500 4 房屋銷售收入 萬元 經(jīng)營期平均 5 房屋銷售稅金及附加費 萬元 經(jīng)營期平均 6 利潤總額 萬元 經(jīng)營期平均 7 總投資收益率 % 8 投資利潤率 % 9 銷售利潤率 % 所得稅前 10 財務內(nèi)部收益率 % 稅前 投資回收期 年 稅前 財 務凈現(xiàn)值 萬元 稅前 盈虧平衡點 % 58 11 項目資本金凈利潤率 % 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報告】 8 結論與建議 結論 本項目符合當前國家產(chǎn)業(yè)政策、符合海南省的投資發(fā)展方向及，經(jīng)濟性優(yōu)越，建設條件充分，開發(fā)時機良好，建設規(guī)劃和工程方案均切實可行。本項目建成后，對儋州市 西城區(qū) 良好的整體形象開發(fā)創(chuàng)造，區(qū)域開發(fā)品質的提升，基礎設施水平的提升、實現(xiàn)儋州市 西城區(qū) 發(fā)展目標具有較大的推動作用，具有良好的社會效益和國民經(jīng)濟效益，項目可行。 建議 建設單位應抓緊時間立項建設，并做好以下幾個方面的工作。 加強監(jiān)督檢查，確保工程質量。項目實施后，要對項目進度進行定期督察，對出現(xiàn)的問題要求限期整改。為確保建設工程質量，應按照項目管理的 “四制 ”要求聘請質檢員，負責整個建設工程的質量并跟蹤管理。項目竣工后，組織有關具有資質的技術部門對工程進行竣工驗收。 考慮到本項目所需材料中的水泥、石料和鋼筋等建筑材料用量較大，使用時間集中、工期較長和價格易上漲等因素，建議只要資金到位，承辦單位應盡早儲備上述材料，以期達到降低施工成本的目的。同時，要選擇有實力、價格低、質量過硬的施工單位進行土石方及工程施工，以保證工程質量和節(jié) 省項目投資。 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報告】 9 為了取得較佳經(jīng)濟效益，應認真做好項目品牌的打造工作，特別是要加強與電視、報紙等傳媒的廣告的宣傳力度，將項目作為地區(qū)精品推向國內(nèi)外市場。 建議承辦單位抓緊時間立項、建設。同時，建議項目所在地政府各相關職能部門對本項目給予大力支持與幫助，促成項目早日上馬，早日竣工，早見成效。 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報告】 10 第 2章 項目建設的背景及必要性 項目建設背景 符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃方案 《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》第三十五章 “提高住房保障水平 ”指出：堅持政府調控和市場調節(jié)相結合，加快完善符合國情的住 房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，實現(xiàn)廣大群眾住有所居。進一步落實地方政府責任和問責機制，把保障基本住房、穩(wěn)定房價和加強市場監(jiān)管納入各地經(jīng)濟社會發(fā)展的工作目標，由省級人民政府負總責，市、縣級人民政府負直接責任。完善土地供應政策，增加住房用地供應總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴大普通商品住房供給。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投機投資性購房。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關法律法規(guī)。完 善住房公積金制度，加強管理和擴大覆蓋范圍。加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加快住房信息系統(tǒng)建設，完善信息發(fā)布制度。 《海南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》指出： （ 1）保持旅游房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。積極引導和發(fā)展與國際旅游島發(fā)展目標相適應的旅游房地產(chǎn)業(yè)，科學規(guī)劃、合理引導房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。（ 2）旅游 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報告】 11 房地產(chǎn)。充分利用好濱海、濱河、濱湖等優(yōu)質土地資源，原則上主要用于度假區(qū)、酒店及旅游配套設施的建設。開發(fā)高質量、高水平、多層次的旅游商務房地產(chǎn)，滿足多樣化消費需 求。積極發(fā)展酒店、度假村等經(jīng)營性房地產(chǎn)。大力發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)，打造高品質的綠色低碳社區(qū)，逐步形成以海口、三亞為兩大中心，東西部均衡發(fā)展，區(qū)域特色各異，互補性強的旅游、商務房地產(chǎn)空間發(fā)展格局。（ 3）規(guī)范房地產(chǎn)市場。加強對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調控。強化規(guī)劃引導，適度供應土地，合理調控房地產(chǎn)的規(guī)模、結構、開發(fā)時序和空間布局。使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口規(guī)模、資源和環(huán)境容量、城鎮(zhèn)發(fā)展、公共服務體系建設相協(xié)調。認真貫徹落實土地、信貸、稅收等政策，合理引導住房消費，促進房地產(chǎn)市場規(guī)范有序發(fā)展。嚴格房地產(chǎn)準入制度，建立房地產(chǎn)業(yè)誠信體 系，建立健全土地和商品房市場信息披露機制，加強對房地產(chǎn)開發(fā)建設、銷售環(huán)節(jié)的嚴格規(guī)范管理。規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務業(yè)，規(guī)范二手房交易和房屋租賃市場。嚴厲打擊圈地不建和違規(guī)建房等違法違規(guī)行為，遏制房地產(chǎn)投機炒作，促進房地產(chǎn)市場規(guī)范健康發(fā)展。 海南國際旅游島建設發(fā)展的背景 20xx 年 12 月，國務院通過了海南建設國際旅游島建設。 “國際旅游島 ”是海南省委省政府當前著力推進的海南島建設目標。所謂 “國際旅游島 ”是指在特定的島嶼區(qū)域內(nèi)，限定在旅游產(chǎn)業(yè)領域范圍中，對外實行以 “免簽證零關稅 ”為主要特征的投資貿(mào)易自由 化政策，有步 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報告】 12 驟地加快推進旅游服務自由化進程。 另外，《海南國際旅游島建設行動計劃》將 “國際旅游島 ”的基本內(nèi)涵定位為 “三新 ”，即新目標，實現(xiàn)服務、管理、景區(qū)、產(chǎn)品四個 “零距離 ”，建成世界一流的熱帶海島度假休閑勝地；新體制，建立符合國際慣例的旅游發(fā)展與管理體制機制；新政策，實行以 “免簽證、零關稅、放航權 ”為主要特點的旅游開放政策。 在此基礎上， 20xx 年，海南省委、省政府又出臺了《關于加快推進國際旅游島建設的意見》以及相關規(guī)劃，提出 “國際旅游島 ”就是旅游國際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨特、社會文明祥和的世界一流的海島型國際旅游目的地?；谝陨细拍?， “國際旅游島 ”建設的階段性目標就是經(jīng)過 10 年的努力，到 2020 年力爭使海南成為國內(nèi)政策最開放、體制機制最靈活的旅游特區(qū)。 20xx 年，《海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要》通過審批。 （ 1）指導思想 高舉中國特色社會主義偉大旗幟，堅持以鄧小平理論和 “三個代表 ”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，進一步解放思想，深化改革，擴大開放，構建更具活力的體制機制，走生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的科學發(fā)展之路；積極發(fā)展服務型經(jīng)濟、開放型經(jīng)濟、生態(tài)型經(jīng)濟，形成以旅游業(yè)為 龍頭、現(xiàn)代服務業(yè)為主導的特色經(jīng)濟結構；著力提高旅游業(yè)發(fā)展質量，打造具有海南特色、達到國際先進水平的旅游產(chǎn)業(yè)體系；注重保障和改善民生，大力發(fā)展社會事業(yè)，加快推進城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調發(fā)展，逐步將海南建設成為經(jīng)濟繁榮發(fā)展、生態(tài) 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報告】 13 環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨特、社會文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島。 （ 2）戰(zhàn)略定位 ——我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗區(qū)。 ——世界一流的海島休閑度假旅游目的地。 ——全國生態(tài)文明建設示范區(qū)。 ——國際經(jīng)濟合作和文化交流的重要平臺。 ——南海資源開發(fā)和服務基地。 ——國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。 （ 3）發(fā)展目標 到 2020 年，旅游服務設施、經(jīng)營管理和服務水平與國際通行的旅游服務標準全面接軌，海南旅游的國際知名度、美譽度大大提高，旅游產(chǎn)業(yè)的規(guī)模、質量、效益達到國際先進水平，初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。接待國內(nèi)外游客達到 7680 萬人天次，旅游總收入 1240 億元，旅游業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達到 12%以上，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達到 60%，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)比重達到 60%。全省人均生產(chǎn)總值、城鄉(xiāng)居民收入和生活質量力爭達到國內(nèi)先進水平，綜合生態(tài)環(huán)境質量繼續(xù)保持全國領先水平，可持續(xù) 發(fā)展能力進一步增強。 “旅游地產(chǎn) ”與 “第二居所 ”概念帶動 儋州 地產(chǎn) 明媚的陽光、清新空氣、浪漫溫馨的暖冬等等這些 花果山公園 得 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報告】 14 天獨厚的氣候環(huán)境，為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了沃土。根據(jù)《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃綱要》，海南省未來 20 年旅游發(fā)展總目標為：建成世界著名、亞洲一流的度假休閑旅游目的地。 每年 11 月份開始，就有大批的老人為了躲避北方的嚴寒，從北方來到海南島過冬，這些人被稱作 “候鳥型 ”買家。在海南的各大城市中，這些老人更青睞于沿海城市，這里的生活配套更齊全，更適合居家。 項目建設的必要性 發(fā)展旅游娛樂休閑業(yè)符合國家 的產(chǎn)業(yè)政策 發(fā)展旅游業(yè)是當今世界的一大潮流，隨著世界經(jīng)濟和貿(mào)易的不斷發(fā)展，旅游業(yè)已成為較為重要的產(chǎn)業(yè)之一。隨著陵水經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，伴隨著生活品質的提升，旅游、休閑進入 人們的生活。海南已把旅游業(yè)擺在加快經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略地位，國務院和海南省政府已制定了關于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)有關決定，把旅游列入重要發(fā)展行業(yè)，要求辦成 “三頭 ”（龍頭、帶頭、牽頭）產(chǎn)業(yè)，并出臺一系列優(yōu)惠政策鼓勵發(fā)展。這為開發(fā)建設本項目帶來了良好的契機。 項目建設能促進當?shù)亟?jīng)濟和社會的發(fā)展 項目實施后的營業(yè)收入由娛樂、住宿、 游覽 及其他 服務項目構成，通過豐富多彩的服務讓賓客享受實實在在的高品位的消費。上述服務項目均是高效經(jīng)濟的項目，均易獲得較好的經(jīng)濟效益。同時 花果山公 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報告】 15 園 項目的建設，可為當?shù)剞r(nóng)民開辟新的就業(yè)門路，緩解就業(yè)矛盾，有利于維護社會穩(wěn)定，起到繁榮城市經(jīng)濟的作用，為地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展。 項目建設是儋州市創(chuàng)建國家優(yōu)秀旅游城市，開發(fā)儋州市旅游資源，滿足旅客餐飲、住宿、娛樂、購物的需要 儋州市市委、市政府把旅游業(yè)作為一個重要的龍頭產(chǎn)業(yè)，決心花大力氣進一步建設國家級優(yōu)秀旅游城市。為此必須大力發(fā)展酒店業(yè)、旅 游業(yè)，完善服務設施，提高服務質量和水平，吸引外地客人前來休閑、娛樂、觀光、購物，擬建項目地處地區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，能很好地帶動項目的開發(fā)建設。 項目的建設有利于旅游轉型升級。 海南國際旅游島已進入實質性建設階段，單一的度假酒店、單一的旅游景點和簡單的旅游地產(chǎn)項目不足以支撐國際旅游戰(zhàn)略，需要一批具有本土特色、國際品質、符合國際旅游慣例、能滿足吃、住、行、游、購、娛綜合功能的復合型旅游產(chǎn)品。 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報告】 16 第 3章 房地產(chǎn)市場需求分析 我國房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 20xx 年 19 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 61120 億元，同比名義增長 %（扣除價格因素實際增長 %），增速比 18月份提高 個百分點。其中，住宅投資 41979 億元，增長 %，增速提高 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。 19月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 34413億元，同比增長 %，增速比 18月份提高 ；中部地區(qū)投資 13127 億元，增長%，增速提高 ；西部地區(qū)投資 13580億元，增長 %，增速與 18 月份持平。 19 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋 施工面積 603982 萬平方米，同比