【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 南省 “十二五 ”規(guī)劃，儋州的城市價(jià)值更加凸顯，經(jīng)濟(jì)騰飛指日可待，已然成為 20xx 年最具潛力和令人期待的城市。 交通運(yùn)輸條件 依托西環(huán)高鐵、儋州機(jī)場(chǎng)、田字形高速以及洋浦的發(fā)展，儋州將與?？凇⑷齺喰纬闪?3小時(shí) “旅游經(jīng)濟(jì)生活圈 ”。 電力、通訊、給排水條件 項(xiàng)目區(qū)已建立起完善的供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)，松濤水庫是該區(qū)域主要的供水水源。污水處理系統(tǒng)已建立起來。 項(xiàng)目投入 總資金及資金籌措 經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資為 31500 萬元。 資金籌措方案： 其中 11500 萬元 建設(shè)資金來源于業(yè)主自籌解決。 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 7 其余 20xx0 萬元通過銀行貸款解決。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1— 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 指 標(biāo) 備注 1 建設(shè)規(guī)模 用地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 容積率 綠化率 % 建筑密度 % 設(shè)計(jì)居住戶數(shù) 戶 868 停車位 個(gè) 1359 639 輛 (機(jī)動(dòng)車位 ) 720 輛（非機(jī)動(dòng)車位） 2 項(xiàng)目定員 人 50 3 項(xiàng)目總投資 萬元 31500 4 房屋銷售收入 萬元 經(jīng)營期平均 5 房屋銷售稅金及附加費(fèi) 萬元 經(jīng)營期平均 6 利潤(rùn)總額 萬元 經(jīng)營期平均 7 總投資收益率 % 8 投資利潤(rùn)率 % 9 銷售利潤(rùn)率 % 所得稅前 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅前 投資回收期 年 稅前 財(cái) 務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅前 盈虧平衡點(diǎn) % 58 11 項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 % 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 8 結(jié)論與建議 結(jié)論 本項(xiàng)目符合當(dāng)前國家產(chǎn)業(yè)政策、符合海南省的投資發(fā)展方向及，經(jīng)濟(jì)性優(yōu)越，建設(shè)條件充分，開發(fā)時(shí)機(jī)良好，建設(shè)規(guī)劃和工程方案均切實(shí)可行。本項(xiàng)目建成后，對(duì)儋州市 西城區(qū) 良好的整體形象開發(fā)創(chuàng)造，區(qū)域開發(fā)品質(zhì)的提升，基礎(chǔ)設(shè)施水平的提升、實(shí)現(xiàn)儋州市 西城區(qū) 發(fā)展目標(biāo)具有較大的推動(dòng)作用，具有良好的社會(huì)效益和國民經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目可行。 建議 建設(shè)單位應(yīng)抓緊時(shí)間立項(xiàng)建設(shè)，并做好以下幾個(gè)方面的工作。 加強(qiáng)監(jiān)督檢查，確保工程質(zhì)量。項(xiàng)目實(shí)施后，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行定期督察，對(duì)出現(xiàn)的問題要求限期整改。為確保建設(shè)工程質(zhì)量，應(yīng)按照項(xiàng)目管理的 “四制 ”要求聘請(qǐng)質(zhì)檢員，負(fù)責(zé)整個(gè)建設(shè)工程的質(zhì)量并跟蹤管理。項(xiàng)目竣工后，組織有關(guān)具有資質(zhì)的技術(shù)部門對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 考慮到本項(xiàng)目所需材料中的水泥、石料和鋼筋等建筑材料用量較大，使用時(shí)間集中、工期較長(zhǎng)和價(jià)格易上漲等因素，建議只要資金到位，承辦單位應(yīng)盡早儲(chǔ)備上述材料，以期達(dá)到降低施工成本的目的。同時(shí)，要選擇有實(shí)力、價(jià)格低、質(zhì)量過硬的施工單位進(jìn)行土石方及工程施工，以保證工程質(zhì)量和節(jié) 省項(xiàng)目投資。 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 9 為了取得較佳經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)認(rèn)真做好項(xiàng)目品牌的打造工作，特別是要加強(qiáng)與電視、報(bào)紙等傳媒的廣告的宣傳力度，將項(xiàng)目作為地區(qū)精品推向國內(nèi)外市場(chǎng)。 建議承辦單位抓緊時(shí)間立項(xiàng)、建設(shè)。同時(shí)，建議項(xiàng)目所在地政府各相關(guān)職能部門對(duì)本項(xiàng)目給予大力支持與幫助，促成項(xiàng)目早日上馬，早日竣工，早見成效。 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 10 第 2章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃方案 《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》第三十五章 “提高住房保障水平 ”指出：堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國情的住 房體制機(jī)制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居。進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問責(zé)機(jī)制，把保障基本住房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管納入各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的工作目標(biāo)，由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣級(jí)人民政府負(fù)直接責(zé)任。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴(kuò)大普通商品住房供給。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投機(jī)投資性購房。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)。完 善住房公積金制度，加強(qiáng)管理和擴(kuò)大覆蓋范圍。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。 《海南省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出： （ 1）保持旅游房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。積極引導(dǎo)和發(fā)展與國際旅游島發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)的旅游房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)劃、合理引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。（ 2）旅游 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 11 房地產(chǎn)。充分利用好濱海、濱河、濱湖等優(yōu)質(zhì)土地資源，原則上主要用于度假區(qū)、酒店及旅游配套設(shè)施的建設(shè)。開發(fā)高質(zhì)量、高水平、多層次的旅游商務(wù)房地產(chǎn)，滿足多樣化消費(fèi)需 求。積極發(fā)展酒店、度假村等經(jīng)營性房地產(chǎn)。大力發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)，打造高品質(zhì)的綠色低碳社區(qū)，逐步形成以?？?、三亞為兩大中心，東西部均衡發(fā)展，區(qū)域特色各異，互補(bǔ)性強(qiáng)的旅游、商務(wù)房地產(chǎn)空間發(fā)展格局。（ 3）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控。強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，適度供應(yīng)土地，合理調(diào)控房地產(chǎn)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、開發(fā)時(shí)序和空間布局。使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口規(guī)模、資源和環(huán)境容量、城鎮(zhèn)發(fā)展、公共服務(wù)體系建設(shè)相協(xié)調(diào)。認(rèn)真貫徹落實(shí)土地、信貸、稅收等政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序發(fā)展。嚴(yán)格房地產(chǎn)準(zhǔn)入制度，建立房地產(chǎn)業(yè)誠信體 系，建立健全土地和商品房市場(chǎng)信息披露機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)的嚴(yán)格規(guī)范管理。規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)業(yè)，規(guī)范二手房交易和房屋租賃市場(chǎng)。嚴(yán)厲打擊圈地不建和違規(guī)建房等違法違規(guī)行為，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。 海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的背景 20xx 年 12 月，國務(wù)院通過了海南建設(shè)國際旅游島建設(shè)。 “國際旅游島 ”是海南省委省政府當(dāng)前著力推進(jìn)的海南島建設(shè)目標(biāo)。所謂 “國際旅游島 ”是指在特定的島嶼區(qū)域內(nèi)，限定在旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域范圍中，對(duì)外實(shí)行以 “免簽證零關(guān)稅 ”為主要特征的投資貿(mào)易自由 化政策，有步 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 12 驟地加快推進(jìn)旅游服務(wù)自由化進(jìn)程。 另外，《海南國際旅游島建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃》將 “國際旅游島 ”的基本內(nèi)涵定位為 “三新 ”，即新目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)、管理、景區(qū)、產(chǎn)品四個(gè) “零距離 ”，建成世界一流的熱帶海島度假休閑勝地；新體制，建立符合國際慣例的旅游發(fā)展與管理體制機(jī)制；新政策，實(shí)行以 “免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán) ”為主要特點(diǎn)的旅游開放政策。 在此基礎(chǔ)上， 20xx 年，海南省委、省政府又出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)國際旅游島建設(shè)的意見》以及相關(guān)規(guī)劃，提出 “國際旅游島 ”就是旅游國際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú)特、社會(huì)文明祥和的世界一流的海島型國際旅游目的地。基于以上概念， “國際旅游島 ”建設(shè)的階段性目標(biāo)就是經(jīng)過 10 年的努力，到 2020 年力爭(zhēng)使海南成為國內(nèi)政策最開放、體制機(jī)制最靈活的旅游特區(qū)。 20xx 年，《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》通過審批。 （ 1）指導(dǎo)思想 高舉中國特色社會(huì)主義偉大旗幟，堅(jiān)持以鄧小平理論和 “三個(gè)代表 ”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，進(jìn)一步解放思想，深化改革，擴(kuò)大開放，構(gòu)建更具活力的體制機(jī)制，走生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的科學(xué)發(fā)展之路；積極發(fā)展服務(wù)型經(jīng)濟(jì)、開放型經(jīng)濟(jì)、生態(tài)型經(jīng)濟(jì)，形成以旅游業(yè)為 龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的特色經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；著力提高旅游業(yè)發(fā)展質(zhì)量，打造具有海南特色、達(dá)到國際先進(jìn)水平的旅游產(chǎn)業(yè)體系；注重保障和改善民生，大力發(fā)展社會(huì)事業(yè)，加快推進(jìn)城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步將海南建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展、生態(tài) 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 13 環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú)特、社會(huì)文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島。 （ 2）戰(zhàn)略定位 ——我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗(yàn)區(qū)。 ——世界一流的海島休閑度假旅游目的地。 ——全國生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)。 ——國際經(jīng)濟(jì)合作和文化交流的重要平臺(tái)。 ——南海資源開發(fā)和服務(wù)基地。 ——國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。 （ 3）發(fā)展目標(biāo) 到 2020 年，旅游服務(wù)設(shè)施、經(jīng)營管理和服務(wù)水平與國際通行的旅游服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)全面接軌，海南旅游的國際知名度、美譽(yù)度大大提高，旅游產(chǎn)業(yè)的規(guī)模、質(zhì)量、效益達(dá)到國際先進(jìn)水平，初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。接待國內(nèi)外游客達(dá)到 7680 萬人天次，旅游總收入 1240 億元，旅游業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到 12%以上，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到 60%，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)比重達(dá)到 60%。全省人均生產(chǎn)總值、城鄉(xiāng)居民收入和生活質(zhì)量力爭(zhēng)達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平，綜合生態(tài)環(huán)境質(zhì)量繼續(xù)保持全國領(lǐng)先水平，可持續(xù) 發(fā)展能力進(jìn)一步增強(qiáng)。 “旅游地產(chǎn) ”與 “第二居所 ”概念帶動(dòng) 儋州 地產(chǎn) 明媚的陽光、清新空氣、浪漫溫馨的暖冬等等這些 花果山公園 得 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 14 天獨(dú)厚的氣候環(huán)境，為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了沃土。根據(jù)《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃綱要》，海南省未來 20 年旅游發(fā)展總目標(biāo)為：建成世界著名、亞洲一流的度假休閑旅游目的地。 每年 11 月份開始，就有大批的老人為了躲避北方的嚴(yán)寒，從北方來到海南島過冬，這些人被稱作 “候鳥型 ”買家。在海南的各大城市中，這些老人更青睞于沿海城市，這里的生活配套更齊全，更適合居家。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 發(fā)展旅游娛樂休閑業(yè)符合國家 的產(chǎn)業(yè)政策 發(fā)展旅游業(yè)是當(dāng)今世界的一大潮流，隨著世界經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易的不斷發(fā)展，旅游業(yè)已成為較為重要的產(chǎn)業(yè)之一。隨著陵水經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，伴隨著生活品質(zhì)的提升，旅游、休閑進(jìn)入 人們的生活。海南已把旅游業(yè)擺在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略地位，國務(wù)院和海南省政府已制定了關(guān)于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)有關(guān)決定，把旅游列入重要發(fā)展行業(yè)，要求辦成 “三頭 ”（龍頭、帶頭、牽頭）產(chǎn)業(yè)，并出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)發(fā)展。這為開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目帶來了良好的契機(jī)。 項(xiàng)目建設(shè)能促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展 項(xiàng)目實(shí)施后的營業(yè)收入由娛樂、住宿、 游覽 及其他 服務(wù)項(xiàng)目構(gòu)成，通過豐富多彩的服務(wù)讓賓客享受實(shí)實(shí)在在的高品位的消費(fèi)。上述服務(wù)項(xiàng)目均是高效經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目，均易獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí) 花果山公 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 15 園 項(xiàng)目的建設(shè)，可為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民開辟新的就業(yè)門路，緩解就業(yè)矛盾，有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，起到繁榮城市經(jīng)濟(jì)的作用，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 項(xiàng)目建設(shè)是儋州市創(chuàng)建國家優(yōu)秀旅游城市，開發(fā)儋州市旅游資源，滿足旅客餐飲、住宿、娛樂、購物的需要 儋州市市委、市政府把旅游業(yè)作為一個(gè)重要的龍頭產(chǎn)業(yè)，決心花大力氣進(jìn)一步建設(shè)國家級(jí)優(yōu)秀旅游城市。為此必須大力發(fā)展酒店業(yè)、旅 游業(yè)，完善服務(wù)設(shè)施，提高服務(wù)質(zhì)量和水平，吸引外地客人前來休閑、娛樂、觀光、購物，擬建項(xiàng)目地處地區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，能很好地帶動(dòng)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 項(xiàng)目的建設(shè)有利于旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)。 海南國際旅游島已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段，單一的度假酒店、單一的旅游景點(diǎn)和簡(jiǎn)單的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不足以支撐國際旅游戰(zhàn)略，需要一批具有本土特色、國際品質(zhì)、符合國際旅游慣例、能滿足吃、住、行、游、購、娛綜合功能的復(fù)合型旅游產(chǎn)品。 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 16 第 3章 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 20xx 年 19 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 61120 億元，同比名義增長(zhǎng) %（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %），增速比 18月份提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資 41979 億元，增長(zhǎng) %，增速提高 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。 19月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 34413億元，同比增長(zhǎng) %，增速比 18月份提高 ；中部地區(qū)投資 13127 億元，增長(zhǎng)%，增速提高 ；西部地區(qū)投資 13580億元，增長(zhǎng) %，增速與 18 月份持平。 19 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋 施工面積 603982 萬平方米，同比