【導(dǎo)讀】寶安·山水龍城一期。二〇一三年十一月

　　

【正文】 游房地產(chǎn)必須依托周邊豐富的旅游資源（包括自然景區(qū)、人造景區(qū)），因此又把旅游房地產(chǎn)等同為 “旅游景觀房地產(chǎn) ”。從旅游產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的角度，旅游房地產(chǎn)更多地關(guān) 注房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目所形成的旅游功能， “分時(shí)度假 ”、 “產(chǎn)權(quán)酒店 ”等均屬于這類項(xiàng)目。 海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀：海南的旅游房地產(chǎn)發(fā)展，是經(jīng)歷最初的摸索階段后，目前正在從單一型的旅游房地產(chǎn)業(yè)逐步過(guò)度到綜合性，外向型，多元化的產(chǎn)業(yè)形勢(shì)，由單一的近旅游地商住消費(fèi)，逐步向旅游者以旅游，度假，投資等為目的的并最終產(chǎn)生購(gòu)買行的房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)，營(yíng)銷等多種形式的發(fā)展，如景區(qū)住宅，風(fēng)景名勝度假村， 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 28 時(shí)權(quán)酒店，產(chǎn)權(quán)酒店，養(yǎng)老型酒店等多類型的旅游地產(chǎn)，目前正在得以全面發(fā)展。 旅游房地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)相結(jié)合的一種邊緣產(chǎn)業(yè)。其獨(dú)有的特點(diǎn) 是：一是以優(yōu)美的自然景觀和人文景觀，齊全的旅游休閑娛樂(lè)設(shè)施為主要依托；二是以滿足旅游市場(chǎng)需要為出發(fā)點(diǎn)；三是以突出休閑、度假為主要目的。透過(guò)國(guó)外一些國(guó)家發(fā)展旅游房地產(chǎn)的實(shí)踐，可以得出： 發(fā)展旅游房地產(chǎn)有利于促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。能夠加快完善旅游目的地的旅游配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)，為旅游活動(dòng)的開展創(chuàng)造良好的前提條件。 能夠帶動(dòng)如建筑、交通、飲食、通信等行業(yè)的發(fā)展，并提供就業(yè)崗位，增加政府稅收。 發(fā)展旅游房地產(chǎn)業(yè)，可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，可以解決房地產(chǎn)中的空置房問(wèn)題，盤活房地產(chǎn)中的積壓資金等問(wèn)題。因此，是我 省方興未艾的特殊產(chǎn)業(yè)。必須認(rèn)真研究和解決發(fā)展中的問(wèn)題，使其沿著健康的方向發(fā)展。 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的可行性 第一，海南具備發(fā)展旅游地產(chǎn)的良好基礎(chǔ)和必要條件。大家都知道，海南島的陸地面積為 萬(wàn)平方公里，是我國(guó)繼臺(tái)灣寶島之后的第二寶島，而且相比之下海南島的氣候優(yōu)勢(shì)更加明顯一些，因?yàn)檎麄€(gè)海南島處于熱帶，在三亞、陵水、東方往南中部屬于熱帶，再往南就是赤道熱帶，往北走叫做邊緣熱帶，整個(gè)海南偶然的處在了熱帶特殊的一個(gè)地理位置，造就了它獨(dú)特的生態(tài)自然環(huán)境，這是我們發(fā)展旅游地產(chǎn)最重要的條件。 第二條，這些年旅游產(chǎn) 業(yè)的又好又快的發(fā)展。海南是中國(guó)八大旅 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 29 游區(qū)之一。在八大旅游區(qū)當(dāng)中，海南島是唯一的一個(gè)以整個(gè)海南省、整個(gè)島為旅游區(qū)，其他旅游區(qū)是幾個(gè)省，或者省市自治區(qū)一個(gè)組團(tuán)一個(gè)集合，海南有它的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。這些年海南發(fā)展也實(shí)現(xiàn)了比較好、比較快的發(fā)展，成為中國(guó)乃至世界上聞名的熱帶度假旅游天堂，這是海南的一個(gè)是獨(dú)特生態(tài)環(huán)境優(yōu)。 第三條，場(chǎng)特色發(fā)展。海南發(fā)展地產(chǎn)業(yè)，走的是一條旅游加房地產(chǎn)的道路，特別是三亞 90%的地產(chǎn)項(xiàng)目都是針對(duì)大陸居民來(lái)海南購(gòu)房的。這兩年這種特色市場(chǎng)的發(fā)展很快，像文昌、瓊海、保亭、陵水、五指 山，它的市場(chǎng)更多的都是針對(duì)內(nèi)地，這就決定了海南房地產(chǎn)的服務(wù)范圍不是一種居住性的地產(chǎn)，基本上屬于在生活達(dá)到小康水平或者更高水平以后來(lái)海南島開始短期度假這樣一個(gè)需求，再以后就是購(gòu)房、休閑、安居、養(yǎng)老，它走的是這樣一條道路。 第四條，從市場(chǎng)的角度來(lái)看，過(guò)來(lái)海南的購(gòu)房者，多半是自有資金購(gòu)房，所以受銀行放貸的影響比較小。 海南發(fā)展旅游地產(chǎn)應(yīng)堅(jiān)持的發(fā)展方向： 第一，建設(shè)具有鮮明的海南特色的旅游地產(chǎn)發(fā)展體系，走精品化特色的發(fā)展道路。習(xí)近平副主席在參加博鰲亞洲論壇、海南視察的時(shí)候也提到，海南國(guó)際旅游島建設(shè)要走出一條高 品位、有特色、有質(zhì)量的科學(xué)發(fā)展道路。旅游地產(chǎn)由于市場(chǎng)的需求主要是購(gòu)買健康房、長(zhǎng)壽房、休閑安居房，所以我們的規(guī)劃建設(shè)品位也要走高端，突出海南的氣候、人文、生態(tài)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，更多的突出海南的元素，發(fā)展具有高端成長(zhǎng)性的高品質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品，讓海南良好的生態(tài)資源價(jià)值得以充分 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 30 的體現(xiàn)，使房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)成功的轉(zhuǎn)型升級(jí)，把旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成為海南另一類特色旅游景點(diǎn)。 第二條，構(gòu)筑以打造專業(yè)旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)，居住、商業(yè)、辦公等協(xié)調(diào)發(fā)展的多元化的地產(chǎn)體系，重點(diǎn)發(fā)展以度假村、度假酒店、游艇基地、康復(fù)養(yǎng)生酒店式公寓為代表的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)旅游地產(chǎn)，配 套發(fā)展商業(yè)、辦公、文化娛樂(lè)、體育醫(yī)療衛(wèi)生等配套服務(wù)設(shè)施，以滿足不同類型不同檔次的旅游消費(fèi)要求，改變傳統(tǒng)的片面強(qiáng)調(diào)數(shù)量和發(fā)展速度的房地產(chǎn)發(fā)展模式，從以一次性開發(fā)為特征的粗放型開發(fā)過(guò)渡到以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)為主的可持續(xù)發(fā)展。 第三條，發(fā)展生態(tài)環(huán)保的節(jié)能項(xiàng)目，促進(jìn)綠色低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，提高產(chǎn)業(yè)化的水平，充分利用海南的太陽(yáng)能的優(yōu)勢(shì)、沼氣池的優(yōu)勢(shì)、風(fēng)能的優(yōu)勢(shì)，包括未來(lái)潮汐優(yōu)勢(shì)及以發(fā)展生態(tài)旅游地產(chǎn)提高產(chǎn)品附加值。 第四條，構(gòu)建海南旅游地產(chǎn)的高端化、網(wǎng)絡(luò)化、市場(chǎng)化、人文化的服務(wù)體系。第四條也正是今 天軟實(shí)力峰會(huì)當(dāng)中一個(gè)很重要的主題，中午我跟我們新浪、攜程、易居、如家?guī)孜恢髽I(yè)家也談到，海南旅游地產(chǎn)的軟實(shí)力的提升在于服務(wù)整合水平，用線上線下的各種資源，來(lái)形成旅游地產(chǎn)從規(guī)劃開發(fā)、建設(shè)到資本投入到后期的市場(chǎng)推廣，再到線下良好地產(chǎn)服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)搭建。 目前海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題 （ 1）在對(duì)旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，無(wú)論是旅游房地產(chǎn)生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，都缺乏經(jīng)驗(yàn)，且認(rèn)識(shí)不足。眾多旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 31 低水平開發(fā)，缺乏科學(xué)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃。旅游房地產(chǎn)生產(chǎn)者更是突出的表現(xiàn)在只強(qiáng)調(diào)短期的經(jīng)濟(jì)利益，不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)、 生態(tài)和環(huán)境效益。這不僅造成了旅游資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，而且粗制濫造的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，帶來(lái)了景觀環(huán)境破壞，使旅游區(qū)形象受到嚴(yán)重?fù)p壞，損失難以彌補(bǔ)。同時(shí)，與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的理論、法律法規(guī)缺乏。行業(yè)法規(guī)的不健全，不完善導(dǎo)致了旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的混亂，最直接的后果體現(xiàn)在旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者身上。往往在出現(xiàn)旅游房地產(chǎn)糾紛問(wèn)題上，旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者由于沒(méi)有配套的法律法規(guī)支持，常常處于弱勢(shì)群體，相應(yīng)的權(quán)利得不到保障。 （ 2）旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍然處于賣方市場(chǎng)，市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用甚小，達(dá)不到旅游資源的優(yōu)化配置，不利于旅游房地產(chǎn)形成良好的市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。加之旅游房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)大多數(shù)消費(fèi)者而言，還存在著支付能力的困難，旅游房地產(chǎn)需求缺乏彈性，這些因素將影響旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展。 （ 3）旅游業(yè)存在的淡旺季，不可避免的季節(jié)性的明顯差異，導(dǎo)致了旅游設(shè)施的季節(jié)性閑置，從而間接的影響了旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。因旅游房地產(chǎn)是一種特殊的房地產(chǎn)，旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者只有購(gòu)買旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)后，才能感受到這種房地產(chǎn)的價(jià)值和品質(zhì)。因此，對(duì)消費(fèi)者而言，存在著信息的不對(duì)稱，增加了消費(fèi)者購(gòu)買的風(fēng)險(xiǎn)和損失，即我們所說(shuō)的旅游房地產(chǎn)外部性問(wèn)題，最終的結(jié)果將引起旅游房 地產(chǎn)內(nèi)在的不公平和不公正性現(xiàn)象的出現(xiàn)，從而不利于旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性持續(xù)發(fā)展 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 32 （ 4）在旅游房地產(chǎn)開發(fā)上，大多是一哄而上，角色定位不明確，開發(fā)規(guī)劃缺乏歷史文化內(nèi)涵。旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道也相對(duì)單一，銷售方式不夠靈活，多數(shù)依靠旅游房地產(chǎn)開發(fā)公司來(lái)進(jìn)行，政府及相關(guān)部門參與性很少。 發(fā)展海南旅游房地產(chǎn)的對(duì)策建議 首先在旅游房地產(chǎn)開發(fā)上，要合理布局，準(zhǔn)確定位。對(duì)旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行必要的可行性分析，進(jìn)行相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)分析。將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運(yùn)用到旅游房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目上，注重 “借勢(shì) ”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益。 二是要避免旅游房地產(chǎn)外部性的影響，對(duì)自然、人文旅游資源的破壞，對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境的污染。旅游房地產(chǎn)開發(fā)商不能搞掠奪式開發(fā)，要注意合理利用土地，保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點(diǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)發(fā)展，處理好旅游開發(fā)與經(jīng)濟(jì)利益、生態(tài)利益、社會(huì)利益之間的關(guān)系。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目要科學(xué)設(shè)計(jì)，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的文化含金量。沒(méi)有文化歷史內(nèi)涵的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品將最終失去市場(chǎng)。 三是同時(shí)應(yīng)該注重協(xié)調(diào)發(fā)展，做到節(jié)能環(huán)保與發(fā)展同行，也少不了政府和企業(yè)的協(xié)調(diào)規(guī) 劃，防止盲目開發(fā)，項(xiàng)目的規(guī)劃和開發(fā)應(yīng)該注重多層次發(fā)展。 海南旅游房地產(chǎn)在旅游業(yè)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的推動(dòng)作用，海南旅游房地產(chǎn)作為一個(gè)新型成為旅游開發(fā)中的新熱點(diǎn)，是轉(zhuǎn)變旅游業(yè)開 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 33 發(fā)和房地產(chǎn)發(fā)展的重要舉措。 本報(bào)告經(jīng)過(guò)研究分析得出未來(lái)海南房地產(chǎn)將會(huì)持續(xù)走高的重要因素如下： 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好 改革開放 30 年使國(guó)民財(cái)富增長(zhǎng)，富裕家庭增多，人均可支配收入增強(qiáng)，人們的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念發(fā)生了變化，由溫飽向享受型轉(zhuǎn)變。在居住方面，有能力和條件的富裕階層，不滿足于原來(lái)的居住環(huán)境，而是追求健康舒適的新居住環(huán)境，購(gòu)買第二套房產(chǎn)的人越 來(lái)越多，能否在海南擁有一套住房，已經(jīng)成為富裕階層的標(biāo)志性財(cái)產(chǎn)。改革開放帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，使海南房地產(chǎn)的健康發(fā)展就應(yīng)成為必然。 海南基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善 粵?？绾ｈF路、西環(huán)鐵路、東環(huán)鐵路、環(huán)島高速公路與?？诤腿齺唭蓚€(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，形成覆蓋全島的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。以光纜通信為主，數(shù)字微波和衛(wèi)星通信為輔的立體通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋全省。電力電網(wǎng)加快建設(shè)，裝機(jī)容量達(dá)到 ，已建成 220KV 環(huán)島電網(wǎng)， 110KV電網(wǎng)覆蓋全省各市縣及開發(fā)區(qū)。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和醫(yī)療、衛(wèi)生、文化、體育、娛樂(lè)體系建設(shè)的快速發(fā)展，使海南已經(jīng)成為安全、 快樂(lè)、健康之島，生活居住條件富人性化，更適宜居住和生活。海南良好的人居環(huán)境，是現(xiàn)代人追求綠色、珍愛生命的時(shí)尚之地。 海南自然資源不可復(fù)制 海南的氣候、地理環(huán)境是中國(guó)唯一的，也是世界最好的。海南的 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 34 資源優(yōu)勢(shì)，也是有別于其他省份不可復(fù)制的旅游資源。正是這種稀缺、不可替代、不可復(fù)制的自然資源，奠定了海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基石，吸引著眾多的國(guó)內(nèi)外投資者。正在建設(shè)的海南 “國(guó)際旅游島 ”，使海南成為我國(guó)面向世界的旅游國(guó)際品牌。 海南房地產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)空間還較大 20xx 年 前三季度，海南房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增 長(zhǎng)31%，增速比去年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)，比 18 月提高 個(gè)百分點(diǎn)，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高出固定資產(chǎn)投資 。 但海南商品房銷售對(duì)象有一半左右在島外，因此房地產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)的空間仍比較可觀。 20xx 年海南經(jīng)營(yíng)性土地出讓的面積和出讓收入在全國(guó)的比重都在 1%以內(nèi)，這表明海南的土地市場(chǎng)總體上規(guī)范、有序、理性。按照目前的建設(shè)力度，海南每年需要投放的土地資源不超過(guò)全省陸域面積的千分之一，應(yīng)當(dāng)是可持續(xù)的。 目標(biāo)人群與目標(biāo)市場(chǎng)分析 目標(biāo)人群分析 目前，海南房屋需求市場(chǎng)主要有五大群體：一是大量的外省人來(lái)海南 購(gòu)房，他們主要購(gòu)買環(huán)境較好的高檔商品房，用于休閑度假和養(yǎng)老；二是近幾年引進(jìn)了一批大企業(yè)大項(xiàng)目，大量外地員工進(jìn)入海南居?。蝗墙鼛啄陙?lái)，海南省加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，農(nóng)村人口移居城市的持續(xù)增加；四是八十年代房改至今已有 20 年，部分房改戶有購(gòu)買第二套房以改善居住條件的欲望；五是就業(yè)和婚齡人群的增加。以上五個(gè) 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 35 方面都構(gòu)成了海南房地產(chǎn)近年的剛性需求。 20xx—20xx 年海南商品住宅成交量島外客戶均占半數(shù)以上，20xx 年達(dá)到 %，始終占據(jù)主導(dǎo)地位，呈現(xiàn)典型外向型特征。 20xx年由于島內(nèi)剛性需求的釋放，本地客戶有所 增長(zhǎng)，但是隨著島外市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，外向型銷售特點(diǎn)將延續(xù)，本地人已經(jīng)無(wú)法承擔(dān)高額房?jī)r(jià)，某種意義上來(lái)講受到了排擠。政府會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)控，保持市場(chǎng)健康發(fā)展。島外客戶來(lái)源于全國(guó)各地，以地區(qū)氣候環(huán)境差異較大的北京、東北、上海、山西以及江浙一帶的客群為主，主體構(gòu)成比較復(fù)雜，以度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生為主。 島外客戶需求差異明顯，片區(qū)購(gòu)買主體差異大。具體如下表所示： 表 2— 1 海南房地產(chǎn)島外客戶需求分析表 置業(yè)目的的 購(gòu)買力 （萬(wàn)） 代表群體 年齡結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu) 群體特征 征 業(yè) 置業(yè)觀念 觀念 關(guān) 關(guān) 鍵點(diǎn) 鍵點(diǎn) 休閑度假 500 大型企業(yè)高層 /私營(yíng)企 業(yè)主 /山西煤老板 ,東北 +西北 +北京 /江浙占有、私密性 +上海 /成都、重慶等 45—60 處事業(yè)頂峰期，圈子廣， 應(yīng)酬多，對(duì)生活質(zhì)量要求高； 對(duì)高端商務(wù)配套如：游艇 俱樂(lè)部， GOLF 等感興趣； 稀缺資源占有，資源大 于區(qū)域； 持有價(jià)值大于使用價(jià)值； 置業(yè)彈性較大； 享受生活、資源占有、私密性 度假投資 200—300 各地投資客 /知名人士，北京 +西北/上海 /長(zhǎng)三角 30—45