【正文】 增長(zhǎng) %，增速比 18 月份提高 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 17 積 443102 萬平方米，增長(zhǎng) %。房屋新開工面積 144900 萬平方米，增長(zhǎng) %，增速提高 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積 106055萬平方米，增長(zhǎng) %。房屋竣工面積 52706 萬平方米，增長(zhǎng) %，增速回落 ；其中，住宅竣工面積 41170 萬平方米，增長(zhǎng)%。 二、商品房銷售和待售情況 19 月份，商品房銷售面積 84383 萬平方米，同比增長(zhǎng) %， 增速 比 18 月份回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) %，辦公樓銷售面積增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng) %。商品房銷售額 54028 億元，增長(zhǎng) %，增速比 18 月份回落 分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長(zhǎng) %，辦公樓銷售額增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng) %。 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 18 19 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積 25167 萬平方米，同比下降 %，降幅比 18 月份收窄 個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款 6082億元，增長(zhǎng) %，增速提高 個(gè)百分點(diǎn)。 19 月份，東部地區(qū)商品房銷售面積 42405 萬平方米，同比增長(zhǎng)%，增速比 18 月份回落 個(gè)百分點(diǎn)；銷售額 33615 億元，增長(zhǎng) %，增速回落 1個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積 21316 萬平方米，增長(zhǎng) %，增速提高 1個(gè)百分點(diǎn)；銷售額 10226 億元，增長(zhǎng) %，增速提高 個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積 20663萬平方米，增長(zhǎng) %，增速提高 ；銷售額 10187 億元，增長(zhǎng) %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)。 9 月末，商品房待售面積 44636 萬平方米， 比 8月末增加 280 萬平方米。其中，住宅待售面積增加 127 萬平方米，辦公樓待售面積增加 1 萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加 68 萬平方米。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 19 19月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 87828億元，同比增長(zhǎng) %，增速比 18月份回落 。其中，國(guó)內(nèi)貸款 14568 億元，增長(zhǎng) %；利用外資 391 億元，增長(zhǎng) %；自籌資金 33674 億元，增長(zhǎng) %；其他資金 39195 億元，增長(zhǎng) %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 24281 億元，增長(zhǎng) %；個(gè)人按揭貸款 10297 億元，增長(zhǎng) %。 四、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 9 月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱 “國(guó)房景氣指數(shù) ”）為 ，比上月回落 點(diǎn)。 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)預(yù)測(cè) 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，隨著居民收入水平的提高，大部分國(guó)家消費(fèi)結(jié)構(gòu)中基礎(chǔ)性生存性消費(fèi)如食品、衣著類在消費(fèi)支出中所占比重下降，發(fā)展性享受性消費(fèi)如居住、醫(yī)療、教育、交通等在消費(fèi)支出中比重上升 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 20 （即恩格爾系數(shù)不斷下降）。 20xx 年我國(guó)人均 GDP 達(dá)到 6094 美元，今年我國(guó)人均 GDP將超過 6400美元，根據(jù)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)規(guī)律，目前和未來若干年，住房和汽車等將始終是我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主力軍。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，預(yù)測(cè)未來幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度會(huì)稍微下降。隨著企業(yè)投資信心的逐漸恢復(fù)和主要城市可售量的減少，預(yù)計(jì)企業(yè)將在未來幾年內(nèi)加大投資力度，開發(fā)投資將穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)繼續(xù)增速。由于市場(chǎng)需求仍然較為旺盛，加上購(gòu)房者對(duì)住房保值增值的預(yù)期和開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價(jià)促銷和回籠資金的壓力，預(yù)計(jì)未來幾年房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上升，個(gè)別新增供應(yīng)不足的城市其房?jī)r(jià)可能會(huì)以較快的速度增長(zhǎng)。 因此，對(duì)于諸多房產(chǎn)商來說，未來幾 年仍然是一個(gè)千載難逢的機(jī)遇，因此應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)前景保持樂觀。 海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 20xx年前三季度，我省房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，房屋銷售面積持續(xù)高位增長(zhǎng)，新開工面積略有增長(zhǎng)，到位資金相對(duì)充足。但與此同時(shí)，土地成交購(gòu)置面積與土地成交價(jià)款等先行指標(biāo)下滑明顯，可能是全年房地產(chǎn)投資增速穩(wěn)步回落的訊號(hào)。 一、房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行的基本情況 （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資在波動(dòng)中維持較快增長(zhǎng) 前三季度，海南房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，增長(zhǎng) 31%，增速比去年同期下降 ，比 18月提高 ，全省房 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 21 地產(chǎn)開發(fā) 投資增速高出固定資產(chǎn)投資 。 住宅投資增速明顯高于房地產(chǎn)開發(fā)投資。前三季度，住宅投資，增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，比重同比提高；辦公樓投資 ，增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 1%，比重同比提高 ；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 ，增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，比重同比下降 ；其他投資 ，下降 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，比重同比下降 。 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 22 西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。前三季度，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，增長(zhǎng) %，增速比 18月提高 百分點(diǎn)；西部地區(qū)完成投資 ，增長(zhǎng) %，增速比 18月提高 ；中部地區(qū)完成投資 ，增長(zhǎng) %，增速比18月下降 。從完成投資總量上看，三亞市 完成投資，位列第一，同比增長(zhǎng) %；?？谑型瓿赏顿Y 元，全省第二，同比增長(zhǎng) %；陵水縣投資 ，增長(zhǎng) %；瓊海市投資 ，增長(zhǎng) %；萬寧市投資 ，增長(zhǎng) %；澄邁縣投資 ，增長(zhǎng) ；文昌市投資 42億元，增長(zhǎng) %。 （二）房屋施工面積增長(zhǎng)快速，竣工面積下降明顯，新開工面積略有增長(zhǎng) 前三季度，海南房屋施工面積為 ，增長(zhǎng) 24%，增速比 18月提高 。其中，住宅施工面積為 ，增長(zhǎng) %，增速比 18月提高 。施工面積增長(zhǎng)速度比房地產(chǎn)開發(fā)投資速度低 7個(gè)百分點(diǎn)，運(yùn)行趨勢(shì)基本保持一致。 前三季度，海南房屋竣工面積為 ，下降 %，增速比 18月下降 。其中，住宅竣工面積為 ，下降 6%，增速比 18月下降 。 前三季度，我省房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目個(gè)數(shù)為 72個(gè)，比去年同期減少10個(gè)。我省新開工面積為 ，比去年同期略增 %，抑制了從年初到 8月的回落勢(shì)頭。其中，住宅新開工面積為 萬平方米，增長(zhǎng) %，增幅比房屋新開工面積擴(kuò)大 。 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 23 （三）土地購(gòu)置面積與土地成交價(jià)款雙雙回落 前三季度，海南房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置面積為 ，同比下降 %；本年土地成交價(jià)款為 ，同比下降 %。企業(yè)購(gòu)買土地意愿的下降直接反映在土地交易等相關(guān)指標(biāo)大幅減少，可能預(yù)示著后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的乏力，可能導(dǎo)致全年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)穩(wěn)步放緩。 （四）房屋銷售高位開局、增速逐步回落 今年海南房屋銷售迎來開門紅， 12月累計(jì)房屋銷售面積為，同比增長(zhǎng) %。一季度房屋銷售面積為 平方米，增長(zhǎng) %。上半年，房屋銷售面積為 ，增長(zhǎng) %。前三季度，房屋銷售面積為 ，增長(zhǎng) %。 年初開始，住宅銷售面積增速一直略高于房屋銷售面積增速。前三季度，住宅銷售面積為 ，增長(zhǎng) %，增速比房屋銷售面積要高 1個(gè)百分點(diǎn)；占房屋銷售面積的比重為 %，比重同比提高 。 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 24 從當(dāng)月銷售面積來看，從 3月份至 5月份，全省當(dāng)月銷售面積呈逐月下降態(tài)勢(shì)。 3月份銷售面積為 ，同比增長(zhǎng) ； 4月份銷售面積為 ，同比增長(zhǎng) %； 5月份銷售面積為，同比略降 %。 6月份因保障性住房的納入，當(dāng)月銷售面積反彈至 ，同比增長(zhǎng) %。 7月份當(dāng)月房屋銷售回落至最低為 ，隨后 9月逐月增長(zhǎng)， 8月份銷售 萬平方米， 9月銷售 。考慮到除保障性住房外的純商品房銷售持續(xù)下降趨勢(shì)以及去年保障性住房的大量銷售造成同比基數(shù)較大的兩方面因素考慮，預(yù)計(jì)全年房屋銷售增速仍有進(jìn)一步回落的趨勢(shì)。 分地區(qū)看，西部地區(qū)銷售增長(zhǎng)較快。前三季度，西部地區(qū)銷售面積為 ，增長(zhǎng) %；東部地區(qū)銷售 ，增長(zhǎng) %；中部地區(qū)銷售 ，增長(zhǎng) %。從銷售總量上看，海口市銷售 ，位列第一，增長(zhǎng) %；三亞市銷售 ，增長(zhǎng) %；瓊海市銷售 ，增長(zhǎng)%；文昌市銷售 ，增長(zhǎng) %；澄邁縣銷售 平方米，增長(zhǎng) %；陵水縣銷售 ，增長(zhǎng) %；萬寧市銷售 ，增長(zhǎng) %。 （五）本年到位資金相對(duì)充裕 前三季度，本年到位資金為 ，增長(zhǎng) %，與房地產(chǎn)開發(fā)投資增速基本持平。隨著房市調(diào)控新政“國(guó)五條”的發(fā)布，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸政策進(jìn)一步鎖緊，資金來源中國(guó)內(nèi)貸款較去年相比增速 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 25 明顯下滑。前三季度，國(guó)內(nèi)貸款為 ，同比增長(zhǎng) %，增速比去年同期下 降 ；利用外資 ；自籌資金 億元，增長(zhǎng) %；其他資金 ，增長(zhǎng) %。較好的銷售形勢(shì)大大緩解了企業(yè)的資金壓力，由銷售帶來的定金及預(yù)付款呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)。前三季度，來源于定金及預(yù)付款的資金為 ，同比增長(zhǎng) %，占本年到位資金的 %，比重同比提高 1個(gè)百分點(diǎn)。 二、 當(dāng)前全省房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)需要關(guān)注的問題 （一）土地成交量等先行指標(biāo)明顯回落，投資后勁略顯不足 受新開工項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少的影響，前三季度我省房屋本年新開工面積較去年同期明顯下降。新開工項(xiàng)目 個(gè)數(shù)比去年上半年減少 10個(gè)，新開工面積與去年基本持平。同時(shí)，本年購(gòu)置土地面積與本年土地成交價(jià)款分別比去年上半年下降 %與 %，土地成交指標(biāo)大幅下降。在國(guó)家出臺(tái)“新國(guó)五條”政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)多持觀望態(tài)度，土地購(gòu)置意愿下降，項(xiàng)目開工積極性較低，并且減緩在建工程進(jìn)度，這將影響后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資力度，造成后續(xù)投資乏力 ，不利于房地產(chǎn)開發(fā)的平穩(wěn)健康發(fā)展。 （二）去年保障房銷售占比較大，后續(xù)房屋銷售增速有回落勢(shì)頭 前三季度，我省保障房銷售面積為 ，增長(zhǎng) %，占房屋銷售面積的 %，占比較去年同期下降 ，反映了今年純商品房的銷售情況較去年好轉(zhuǎn)。但是，去年第四季度保障房銷售面積為 ，占第四季度房屋銷售面積的 %，今年 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 26 在庫的保障房項(xiàng)目可供銷售的面積比去年少，加之去年第四季度純商品房銷售情況良好，預(yù)計(jì)全年房屋銷售面積增速呈回落態(tài)勢(shì)。 。 國(guó)務(wù)院 20xx 年 1月公布的《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，將海南國(guó)際旅游島建設(shè)的目標(biāo)定為：到 2020 年初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地，使之成為開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島。此前，受海南省政 府出臺(tái)的國(guó)際旅游島建設(shè)規(guī)劃的帶動(dòng)，海南省房地產(chǎn)建設(shè)已逐漸進(jìn)入高潮。 在 “國(guó)際旅游島 ”的思路帶動(dòng)下，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了新的發(fā)展契機(jī)，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售勢(shì)頭逐漸好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)成為海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年以來，海南房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持較快發(fā)展勢(shì)頭，體現(xiàn)出海南作為建設(shè)中的國(guó)際旅游島和最佳人居環(huán)境地，對(duì)樓市投資者和消費(fèi)者的吸引力越來越強(qiáng)。 各大地產(chǎn)發(fā)展商搶灘海南市場(chǎng) 北京首創(chuàng)、深圳萬科、富力地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)的幾大巨頭，近年開始大舉進(jìn)駐海南，它看重的是海南地產(chǎn)的燦爛前景和目前較低的土地價(jià)值，富力集團(tuán) 已經(jīng)在?？谖骱０度〉昧私?2萬畝的土地儲(chǔ)備。 大企業(yè)集團(tuán)大手筆投入海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，反而會(huì)提高海南地產(chǎn)的整體形象，能吸引到更多的島外人士來海南購(gòu)房，對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體是利好，海南的旅游、度假地產(chǎn)概念將越做越大。大企業(yè)集團(tuán)的進(jìn)入不只帶來巨額的資金，他們?nèi)碌拈_發(fā)理念、國(guó)際化的社區(qū)規(guī)劃、時(shí)尚的現(xiàn)代建筑、專業(yè)的物業(yè)管理，將 寶安山水龍城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究報(bào)告】 27 帶動(dòng)海南開發(fā)水平的提高，并促使項(xiàng)目建設(shè)邁上新的臺(tái)階。 島外人士仍是購(gòu)買海南商品房的主力軍 據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)， 20xx 年海南旅游房地產(chǎn)呈現(xiàn)建銷兩旺的局面，截至 10 月底，已銷售 419 萬平方米，全年有望達(dá)到 500 萬平方米。今年上半年，島外人士購(gòu)買?？谑小⑷齺喪猩唐纷》勘３州^高的比重，總套數(shù)分別為 ％、 ％，總面積分別為％、 ％。 海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)預(yù)測(cè) 旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、營(yíng)銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。另一類觀點(diǎn)注重旅游房地產(chǎn)的環(huán)境依托特性，認(rèn)為旅