【正文】 從需求來看， 2020年貴陽市商品房成交受樓市調(diào)控的影響不是很大，全年成交走勢相對交平穩(wěn)，成交均價波動不大，但下半年由于調(diào)控政策的持續(xù)，加大了購房者的觀望情緒，年末成交略有下降，在明確限購政策將在明年延續(xù)之后，又給市場增加了更多。 從 土地 市場來看， 2020年貴陽土地供需市場整體表現(xiàn)不突出，全年土地供應(yīng)與成交環(huán)比均有所下降，供應(yīng)土地多以小規(guī)模地塊為主，加上樓市政策調(diào)控的影響，下半年開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓?，外地開 發(fā)商顯得較為謹(jǐn)慎，反之本地開發(fā)商成為今年的主力軍。 圖 2020年大型房開企業(yè)拿地情況 保利集團、萬科勁嘉、上海綠地、中鐵集團四大外地房開揮師貴陽積極儲地布局，保利與往年不一樣，由烏當(dāng)區(qū)“大本營”轉(zhuǎn)向花溪區(qū)域開拓疆域，將成為該區(qū)域的新生代“霸主”；年底萬科在小河區(qū)域大大出手，與正在銷售的萬科勁嘉 .金域華府項目連 成一片，逾百萬平米的超大規(guī)模，奠基了萬科在小河的龍頭位置；上海綠地則按兵不動，繼續(xù)在白云區(qū)大本營擴張版圖，與恒大集團搶占該區(qū)域市場份額；中鐵集團繼續(xù)在城南片區(qū)筑城； 在外地房開幾分天下的同時，本土豪強 — 中天城投和宏益房開分別拿下約 58萬方和 195萬方的土地，鑄就目前貴陽“超大樓盤”的方式，搶灘城南和漁安井片區(qū)；中建四局拿下城北中心 — 大營盤位置，屬于“十二五“規(guī)劃重點區(qū)域 未來市發(fā)展中心地塊，該區(qū)域升值前重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 28 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 景巨大 金陽板塊、烏當(dāng)區(qū)由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)整，該區(qū)域的房地產(chǎn)白熱化的發(fā)展方向已在政策宏觀調(diào)整下發(fā)生轉(zhuǎn)變，商 品房供應(yīng)量上增加不大 。 表 各區(qū)域大宗土地 重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 27 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 兩城區(qū)“舊城改造”項目領(lǐng)銜大手筆，如五里沖、大營坡棚戶項目改造，呈 現(xiàn)拿地成本低、容積率高、物業(yè)類型多樣化的特點。 圖 2020年 2020年土地成交平均地價及樓面價 圖 2020年 貴陽各區(qū)域平均地價 重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 26 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 圖 2020年土地供求情況（按用途均價分類 ） 2020年整體地價為 1363元 /平米（ 2020年 1149元 /平米），整體拿地成本增長。兩區(qū)域合計成交 961余萬平米，占 61%的市場份 額 。 圖 2020年貴陽市土地成 交走勢 貴陽市成交的平均地價由 08年的 792元 /㎡上升至 11年 1363元 /㎡，整體增幅達(dá)到 72%，土地成本增加；而成交的平均樓面價基本持平，由 08年的 359元 /㎡小幅上升至 11年的 385元 /㎡；這反應(yīng)出高容積率的地塊集中放量，明年市場將涌現(xiàn)一大批 同質(zhì)化的商業(yè)、高層住宅； 成交區(qū)域及性質(zhì) 圖 2020年土地成交各區(qū)域構(gòu)成 從供應(yīng)區(qū)域來看，本年貴陽土地出讓主要圍繞兩城區(qū)、金陽新區(qū)、白云區(qū)，與去年不同，兩城仍是供應(yīng)的主戰(zhàn)場，次戰(zhàn)場由烏當(dāng)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榻痍栃聟^(qū)的供應(yīng)，白云區(qū)的工業(yè)仍保持一定的供應(yīng)市場份額 。 三 、 2020 年 貴陽 主城區(qū)土地市場分析 圖 2020年 2020年貴陽市土地成交情況 土地 2020年全市成交土地 84宗，成交面積 ，批出地塊總建筑面積約 萬平米，成交金額約 1037億元，成交面積、建筑面積及金額較往年均大幅上升，達(dá)到歷年最高，供需量推動土地成交走高。 、廉租住房保障 2020年，市財政安排資金 496萬元，安置新增 300戶“雙困”家庭住房，圓滿完成了2020年我市廉租住房保障目標(biāo)任務(wù)，廉租住房成為 “雙困”家庭住房困難的有效途徑。 保障性安居工程建設(shè)情況 、 經(jīng)濟適用房建設(shè) 全市經(jīng)濟適用 住房 完成投資 元 ，同比增長 6%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，占住宅投資的 %。 、 整體及各區(qū)域市場成交情況 圖 貴陽市各區(qū)域成交情況 整體市場成交均價為 5152元 /平米，較 2020年上漲約 13%，房價整體漲幅以達(dá)到預(yù)期控制目標(biāo)維持在 14%以下。 而隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，借勢于 貴陽 經(jīng)濟各項優(yōu)勢，以及“共富”目標(biāo)要求下人民收入增加、生活水平提高，商業(yè)營業(yè)用房和以車庫為主的其他商品房需求亮點突出，正在成為市場新的增長點。供應(yīng)方面，由于 2020年的供應(yīng)及成交的極度不平衡，致使可售商品住宅大量囤積，因此 2020年發(fā)展商供應(yīng)較謹(jǐn)慎，新增供應(yīng) ，較 2020年的基礎(chǔ)上下降 %。開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款來源向非銀行金融機構(gòu)流轉(zhuǎn)，該現(xiàn)象雖然從一定程度上顯示出如今房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有所拓寬，但類似現(xiàn)象在近幾年內(nèi)僅于受宏觀調(diào)控與金融風(fēng)暴雙重打擊的 2020年下半年曾經(jīng)出現(xiàn)，資金鏈緊繃的市場預(yù)期初步顯現(xiàn)。 2020年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款 億元，同比增長 %，較前三季度回落 ，較上半年回落 。宏觀貨幣政策與購房信貸政策作用明顯， 2020年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個人按揭貸款 ，同比下降 %，是2020年金融危機年份呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢之后的首次下降， 2020年與 2020年該項資金來源分別增長 %和 %。 2020年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年到位資金與上年末結(jié)余資金占比結(jié)構(gòu)為 84:16,2020年為 83:17，而到 2020年則為 74:26，開發(fā)企業(yè)對上年末結(jié)余資金的依賴明顯提高。 、 資金結(jié)構(gòu)預(yù)警信號凸現(xiàn) 首先是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“吃老本”現(xiàn)象顯現(xiàn)。其中上年末結(jié)余資金 ，增長%；本年到位資金 ，增長 %，較前三季度回落 ，較上半年回落 。 “北拓 ”加快麥架、沙文、扎佐區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)集聚，實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群； “南延”推進(jìn)花溪、小河等區(qū)域城鎮(zhèn)化進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)集聚； “西連”戰(zhàn)略，促進(jìn)老城區(qū)與金陽新區(qū)聯(lián)系與融合，遠(yuǎn)景城市空間向西與清鎮(zhèn)連片發(fā)展； “東擴”戰(zhàn)略，以龍洞堡機場改擴建為契機，打造臨空經(jīng)濟區(qū)為重點，建設(shè)龍洞堡東部新城，同時推進(jìn)新天溫泉度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展，遠(yuǎn)景向龍里方向推進(jìn)，建設(shè)形成貴龍經(jīng)濟帶。存量房市場方面，在房產(chǎn)新政的作用下，我市存量房交易在 2020年下半年有所回落，不過全年交易量仍保持穩(wěn)步增長，新政對市場影響顯現(xiàn)。 商品房施工量與竣工量呈下降趨勢，主要有兩方面的原因，一是高層建筑及大盤項目增加， 開發(fā)建設(shè)周期相對延長，二是部分項目由于拆遷難度大，進(jìn)展較為緩慢造成，因此商品房項目竣工比去年有所下降 。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額 /固定資產(chǎn)投資額指數(shù)達(dá)到 ，為歷年最高【指標(biāo)比值：正常區(qū)間 】，該指標(biāo)超出正常范圍。 結(jié)論： 從以上指標(biāo)可知 貴陽 市整體經(jīng)濟呈現(xiàn)快速發(fā)展，經(jīng)濟總量不斷擴大，固定資產(chǎn)投資快速增長，人民收入水平和購買力明顯提高，為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展提供良好的經(jīng)濟環(huán)境和重要保障。 重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 19 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 固定資產(chǎn)投資的平穩(wěn)持續(xù)增加為 貴陽 未來的經(jīng)濟發(fā)展提供了強勁的動力。 2020年 貴陽 市累計完成投資 ，比 2020年增長了 57%。 經(jīng)濟總量不斷擴大，增速 高 于全國平均水平。從 2020年后 貴陽 市的地區(qū)生產(chǎn)總值就以兩位數(shù)的增長速度增長。 重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 17 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 第 四 章 市場研究 一、 貴陽 市宏觀經(jīng)濟運行情況 為了讓項目決策者充分了解 貴陽 市的經(jīng)濟環(huán)境及未來發(fā)展的可能狀態(tài)，我們主要從橫向的角度進(jìn)行了深入的剖析，同時我們對 貴陽 市經(jīng)濟形 勢與房地產(chǎn)密切結(jié)合的經(jīng)濟指標(biāo)進(jìn)行了深層次的研究，讓決策者能夠全面了解 貴陽 市經(jīng)濟狀態(tài)，為項目決策提供理性宏觀經(jīng)濟形勢的把握。 圖表 貴陽市二環(huán)路 重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 16 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 2020 年 9 月 6 日，作為貴陽“三環(huán)十六射線”重要組成部分的二環(huán)路全線貫通，該項目總投資約 120 億元，全長 公里，由西二環(huán)、北二環(huán)、東二環(huán)、南二環(huán)四段組成，與十六條骨干射線道路相連，與一環(huán)、環(huán)城高速公路共同形成了貴陽市主城區(qū)道路骨架網(wǎng)絡(luò)，貫穿貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)、花溪區(qū)和金陽新區(qū) ，沿線可開發(fā)土地近 50 平方公里。交通建設(shè)的快速發(fā) 展，將引導(dǎo)貴陽主城乃至周邊區(qū)縣對白云區(qū)域市房屋需求的提升，為白云區(qū)商品房項目帶來新的客源。車站共 35 座，其中高架站共 18 座，地下站為 17 座。該規(guī)劃線網(wǎng)由 3 條線路構(gòu)成，線網(wǎng)規(guī)模約為 公里，設(shè)置車站 72 座，其中換乘站 8 座。距貴陽龍洞堡國際機場 20 公里，該機場已開通 40 余條航線，輻射全國大中城市和香港、白云區(qū) 重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 15 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 澳門等地。 圖表 貴陽市快鐵圖 上圖顯示，白云經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于貴陽市的中部，貴陽市是連接華中、華南與西南的重要通道，是西南“三省一市”南下出海的必經(jīng)之地，是重要的陸路交通樞紐和物流結(jié)點。京廣電氣化鐵路、 10 10 107 國道及 G15 沈海高速廣佛段、 G4 京港澳高速（原京珠高速）、廣清高速、機場高速、環(huán)城高速、北二環(huán)高速、 華南快速干線 等高速公路穿越本區(qū)，廣花、興泰、羅南、沙泰等省道和地鐵二號線、機場快速干線也行經(jīng)區(qū)內(nèi)，使區(qū)內(nèi)交 通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。除此之外，該區(qū)還擁有 三元里 古廟、升平社學(xué)等眾多的名勝古跡和廣州新體育館 、新白云機場等現(xiàn)代建筑。流溪河畔的 石馬 桃花 公園 、 竹料 體育旅游休閑帶、蚌湖農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光區(qū)等足以滿足都市人暫離喧囂，返樸歸真的樂趣，尤其是融高山、水庫、古廟、溪水于一體的帽蜂山 森林公園 ，和被譽為 廣州 “市肺”的國家 AAAA 景區(qū) —— 白云山風(fēng)景區(qū)。 生態(tài)旅游資源 白云區(qū) 山 清水 秀，風(fēng) 光旖旎，氣候宜人，旅游 資源 十分豐富。除此之外，白云區(qū)還有大小水庫 14個 。 珠江 流經(jīng)白云區(qū) 西部 ，巴江河、流溪河、小北江、白坭河、沙貝海等數(shù)條大小河流亦流經(jīng)境內(nèi)。 三 、 自然 資源 土地資源 白云區(qū)是一個城市與農(nóng)村并存的區(qū)域 ,擁有 700 多平方公里的區(qū)域面積，土地資源相當(dāng)豐富。 1952 年，貴筑縣劃歸沙子哨區(qū)。十九年（ 1930），改稱第八區(qū)，于雞場鎮(zhèn)建立白云鎮(zhèn)，以白云寺作為鎮(zhèn)名。 2020 年設(shè)立小河區(qū)。原由安順地區(qū)管轄的清鎮(zhèn)市、修 文縣、息烽縣、開陽縣劃歸貴陽市管轄 。 1993 年 6 月撤銷花溪區(qū)小河鎮(zhèn)、南明區(qū)小河街道辦事處，成立市轄副縣級小河鎮(zhèn) 。 1982 年 8 月將貴陽市革命委員會恢復(fù)為貴陽市人民政府 。 1967 年 3 月成立毛澤東思想貴重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 13 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 陽市革命委員會，同年 8 月，改稱貴陽市革命委員會 。 1958 年 2 月接管貴筑縣轄區(qū) 。 1955 年：貴陽市人民政府改稱貴陽市人民委員會 。 1952 年：貴陽行政專署撤銷，設(shè)貴定專區(qū) 。 1950 年：貴陽市劃分為七個區(qū)。 1944 年 貴陽市設(shè)九個區(qū)，其中一至五區(qū)為城區(qū)，六至九區(qū)為郊區(qū) 。 1937 年貴陽縣 直屬省政府管轄。 1920 年貴陽縣直屬貴州省長公署。 清時期：設(shè)立貴州巡撫駐貴陽軍民府、后改貴陽軍民府為貴陽府 。至元二十九年順元、八番兩宣慰司合并，設(shè)立八番順元宣慰司都元帥府于貴陽，仍然稱作貴州，但元朝統(tǒng)治者稱順元城 。 元時期：至元十六年設(shè)立八番羅甸宣慰司。 漢時期：由牂牁郡所轄 。屬于“荊楚”之一部 。礦產(chǎn)資源主要有鋁土礦、鐵礦、原煤、石灰石、 大理石 等，儲量較大，品質(zhì)較優(yōu)，易于開采。 屬亞熱帶氣候區(qū)，冷暖氣流交替強烈，季風(fēng) 高原氣候 明顯，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，全區(qū)年平均氣溫為 ℃， 年極端最高溫度 為 ℃，年極端最低溫度為 ℃，這里氣候極其宜人，環(huán)境十分優(yōu)美，四季不分明，溫差小，是許多旅游者 的理想避暑防寒之地。 白云區(qū) 總面積 270 平方千米。 2020 年，全區(qū)經(jīng)濟保持持續(xù)較快增長，實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長 %；完成財政總收入 億元，增