【導(dǎo)讀】版權(quán)所有不得拷貝。房地產(chǎn)企業(yè)工程項目管理體系的建立與實施。本次培訓(xùn)的內(nèi)容目錄。房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心業(yè)務(wù)。中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合運營能力評估指標(biāo)體系。是我們專業(yè)判斷的基礎(chǔ)。能夠接受企業(yè)文化理念、認(rèn)同企業(yè)核心價值觀。與同事之間工作溝通默契。老員工未必是核心員工。房地產(chǎn)企業(yè)供方資源：政府、土地合作方、銀行與金融機構(gòu)、各類專業(yè)供方，甚至包括客戶。資源上能滿足要求、技術(shù)上能滿足要求、管理上能滿足要求。誠信上一定要有保證，在業(yè)界口碑要好。相互之間有足夠的信任。能夠經(jīng)受履約評估考核。關(guān)鍵時刻拔刀相助。企業(yè)戰(zhàn)略（集團）與經(jīng)營策略。成本權(quán)、專業(yè)業(yè)務(wù)權(quán)。質(zhì)培養(yǎng)、員工考核與激勵、團隊建設(shè)、行政建設(shè)?？蛻絷P(guān)系與產(chǎn)品體系——客戶狀態(tài)與需求分析、客戶滿意度管理、核心產(chǎn)品、產(chǎn)品研發(fā)能。最低投標(biāo)入圍單位比例。無圖分判建筑合同比例。戰(zhàn)略采購合同額比例。清單加圖紙合同價格包干比例。工程款支付及時性。補充預(yù)算一單一算率。補充預(yù)算與設(shè)計變更按合同編流水號率。零星合同審批時效

　　

【正文】 建筑工程施工質(zhì)量實體檢驗，詳見鏈接。 房地產(chǎn)工程基本質(zhì)量控制，詳見案例。 門窗工程國家規(guī)范要求案例，詳見案例 案例 2。 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所 有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程基本質(zhì)量控制 堅持執(zhí)行國家以及當(dāng)?shù)毓こ桃?guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。捷徑是抓好施工單位、監(jiān)理單位、甲方項目部的內(nèi)業(yè)系統(tǒng)。 行勝于言， 天道酬勤 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程基本質(zhì)量控制具體方法 監(jiān)理單位內(nèi)業(yè)系統(tǒng)，詳見鏈接。 甲方內(nèi)業(yè)系統(tǒng)，詳見鏈接。 施工單位內(nèi)業(yè)系統(tǒng)，詳見鏈接。 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 業(yè)主工程質(zhì)量投訴熱點分析 業(yè)主工程質(zhì)量投訴熱點： 第一類： 第二類： 第三類： 第四類： 第五類： 工程質(zhì) 量維修的頑疾 : 分析出現(xiàn)工程質(zhì)量通病的原因分析：（討論） 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 他山之石、可以攻玉 民用建筑工程質(zhì)量關(guān)鍵工法與工序（部分），詳見鏈接 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項目工程現(xiàn)場管理講座（質(zhì)量部分） 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程現(xiàn)場有效管理的二個前提條件 外部環(huán)境把握：承建單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)商。 內(nèi)部環(huán)境把控：人員結(jié)構(gòu)與人員素質(zhì)。 合理授權(quán) 工程范圍劃分 清單招標(biāo) 技術(shù)措施與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 節(jié)點付款 措施費與規(guī)費 合約交底 工程合約與預(yù)算體系 建立健全的房地產(chǎn)工程現(xiàn)場管理體系 工程管理資源環(huán)境 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程開工之前的三個核心工作 現(xiàn)場管理 核心工作 工程技術(shù)管理 施工圖管理－雪中送炭 工法管理－錦上添花 技術(shù)先行－工程管理底盤 工程時間計劃的編制與管理 現(xiàn)場施工總平面圖布置 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程現(xiàn)場有效管理的九個關(guān)鍵環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè) 現(xiàn)場把控 重點工作 設(shè)備原材料進場控制 施工關(guān)鍵工序控制 現(xiàn)場“死角”管理－現(xiàn)場巡視日志 鑰匙管理與成品保護 現(xiàn)場簽證與設(shè)計變更管理 現(xiàn)場資料管理 技術(shù)方案先行 工程樣板先行 工程驗收管理 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 講座目錄 房地產(chǎn)企業(yè)運營與項目時間計劃管理 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理講座 房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理講座 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項目成本管理講座 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 質(zhì)量 進度 成本 傳統(tǒng)角度或承建角度 房地產(chǎn)企業(yè)角度 工藝質(zhì)量 工藝進度 成本控制 產(chǎn)品質(zhì)量 經(jīng)營進度 投資控制 房地產(chǎn)工程項目管理核心理念剖析 —— 房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)角度對“鐵三角”認(rèn)識的區(qū)別 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)成本管理理念－投資控制 經(jīng)營 定位 客戶 需求 對手 條件 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)全成本觀念 ①施工階段 承建商的全成本、開發(fā)商的階段性成本。 ②開發(fā)全過程成本 開發(fā)商最關(guān)注 —— 按成本類型分：土地、工程、財務(wù)及稅金、管理、營銷 、設(shè)計； —— 按控制階段分：可研、定位、設(shè)計、招標(biāo)、施工、結(jié)算； 注釋：成本比例關(guān)系決定成本控制重點、成本的關(guān)聯(lián)性、成本控制階段。 ③產(chǎn)品壽命周期成本 品牌開發(fā)商最關(guān)注（尤其是自己經(jīng)營的項目）。 對項目整個壽命周期而言，項目開發(fā)完畢，交付業(yè)主使用，成本的發(fā)生還沒完，后面還有維護、保養(yǎng)、運營、法律風(fēng)險等費用，要全盤考慮 。特別是商業(yè)地產(chǎn)項目，營運成本尤其重要。 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展趨勢 需永久關(guān)注 全員參與 重心前移 方案優(yōu)化管理創(chuàng)新 “簡單省錢”是承建單位、突破成本定價是房地產(chǎn)商！ 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 成本型城市與產(chǎn)品型城市的成本控制差異 成本型城市 —— 指建安成本對項目的贏利有較大影響的城市，比如：重慶、武漢、長沙等。成本型城市的特征：房價普遍較低，房價差異性小。 產(chǎn)品型城市 —— 指項目的贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)的城市，比如：深 圳、上海、廣州、北京、杭州等。產(chǎn)品型城市的特征：房價差異性大，產(chǎn)品差異性大。 成本型城市對工程建安成本的控制要求較高，重點是控制設(shè)計階段成本優(yōu)化、招投標(biāo)、現(xiàn)場簽證等。成本型城市對工程管理、工程成本管理的要求較高。 產(chǎn)品型城市對工程建安成本的控制要求相對降低，對項目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把握反而顯得重要。 在同一個城市，存在產(chǎn)品型地塊與成本型地塊的差別。 對不同的城市不同的地塊，我們要采用不同的成本控制方法。不要讓成本經(jīng)驗主義害死了人。 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 提升價值的 五種方式 C下降， F上升 C不變， F上升 C下降， F不變 C小幅上升， F大幅上升 C大幅下降， F小幅下降 具體選擇哪種途徑，與市場環(huán)境、公司經(jīng)營理念、產(chǎn)品方針有關(guān)。 價值的評估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長遠的，需要綜合平衡與決策。 提升價值的五種途徑 價值工程的基本公式： V=F/C Vvalue ,性價比 Ffunction ,產(chǎn)品、功能 /性能、服務(wù)、收益 Ccost, 費用 /成本 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項目成本優(yōu)化的關(guān)鍵指標(biāo)探討 第一位， 可售建筑面積 /總建筑面積。 第二位，主要考慮基礎(chǔ)承載力 /建筑總重量、含鋼量、混凝土含量的水平。 第三位，地下室成本的控制，核心二個參數(shù)，面積與層高。 第四位，墻體延展面 /可售面積、門窗面積 /可售面積。 第五位，小區(qū)室外單位面積的費用，主要是設(shè)備房位置、園林景觀。 第六位，結(jié)合項目市場定位的部品、部件檔次的界定。 房地產(chǎn)住宅項目成本關(guān)鍵指標(biāo)體系，詳見鏈接。 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 誰是控制工程成本的核心部門 觀點一：合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門 。 觀點二：規(guī)劃設(shè) 計部門是控制成本的核心部門 。 觀點三：項目部是工程成本控制的核心部門 。 觀點四：物資部是工程成本控制的核心部門。 觀點五：配套辦是工程成本控制的核心部門。 營銷部？財務(wù)部？ 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 設(shè)計 招標(biāo) 施工 SPEND曲線 項目周期 成本 發(fā)生的成本 形成的成本 定位 成本控制重點放那兒好？ 70%～ 80% 20% 銷售及物管 工程成本控制的重點 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 正確認(rèn)識設(shè)計階段成本優(yōu)化 傳統(tǒng)建筑設(shè)計院，并不能幫助房 地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計階段的成本！中國大陸設(shè)計管理條塊分割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計管理范圍遠遠大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計院。 房地產(chǎn)設(shè)計管理全新思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計管理的工作外，還要向二個方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計和選材用料。 大師指點迷津，一個主意節(jié)省幾百萬的神話已經(jīng)結(jié)束。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細的設(shè)計管理優(yōu)化。 現(xiàn)階段規(guī)劃設(shè)計階段成本技術(shù)優(yōu)化的重點：三個總說明（建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備）、豎向控制、基坑支護、基礎(chǔ)工程、地下室設(shè)計、含 鋼量控制、水電設(shè)計參數(shù)控制、室外環(huán)境景觀。 設(shè)計優(yōu)化專門 PPT，詳見鏈接。 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 分包方式探討 乙供 甲限乙供（甲方限價） 甲定乙供 甲供 供應(yīng)商分類案例，鏈接。 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 工程量清單的威力 問題導(dǎo)引： 為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？ 為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？ —— 這是信息對稱與不對稱的問題。 房地產(chǎn)企業(yè)對建筑市場成本把握，相對承建單位而言，永遠都 是外行。 房地產(chǎn)企業(yè)控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法 —— 貨比三家、事前控制 工程量清單招標(biāo)的優(yōu)缺點： 促進設(shè)計圖紙的完善和材料設(shè)備的定板定樣 符合市場競爭要求 ，取得有競爭性的價格 充分利用投標(biāo)方的資源，為我所用 以招標(biāo)價取代施工過程中的預(yù)算價，使成本管理人員有可能投入更多的時間到設(shè)計、過程控制及結(jié)算審核中去 較大程度地減少施工過程中變更、簽證、協(xié)調(diào)、配合等扯皮現(xiàn)象，保證施工進度 進行成本按月審結(jié)，真正做到成本的統(tǒng) 計反饋、動態(tài)監(jiān)控 結(jié)算周期短，扯皮現(xiàn)象 缺點是：預(yù)留相應(yīng)的招標(biāo)周期 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 堅持工程招標(biāo)低價中標(biāo)的原則 與合同成本動態(tài)控制的困境 工程招標(biāo)低價中標(biāo)的原則沒有錯，低價中標(biāo)的原則要堅持。 出現(xiàn)爭論的問題不在低價中標(biāo)原則本身，而在技術(shù)原則上。 在統(tǒng)一的技術(shù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和商務(wù)條件下，堅持低價中標(biāo)才是有意義的。 要想真正運用最低價中標(biāo)原則，要有技術(shù)措施、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，也就是工程成果標(biāo)準(zhǔn)做支撐。 工程合同成本動態(tài)控制過程中的困境：詳見鏈 接。 —— 工程范圍劃分 —— 清單招標(biāo) —— 技術(shù)措施與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) —— 措施費與規(guī)費 —— 付款節(jié)點 —— 合約交底 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 工程招標(biāo)后是否還需要砍價 招標(biāo)定價方式 —— 工程招標(biāo)，低價中標(biāo)，不再砍價 。 —— 工程招標(biāo)，選二、三家報價低的，繼續(xù)殺價，再定標(biāo) 。 幾個提醒： —— 您有沒有精力侃價？有沒有考慮對經(jīng)營的影響？ —— 您有沒有能力砍價？ —— 高高舉起大砍刀，您砍到的到底是誰？ 一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過這樣一句話：向承建單位或供應(yīng)商砍價，誰要是 砍到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質(zhì)。 需要不斷地談判比價、砍價才能控制工程成本，只能說明我們對社會工程成本資源把握的，還是不夠。 點評商務(wù)談判暨探討“魯布革”招投標(biāo)的本質(zhì)。 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 戰(zhàn)略采購的定位 戰(zhàn)略采購不是簡單的省錢方案，而應(yīng)該是成本、品質(zhì)、進度的最優(yōu)平衡。 戰(zhàn)略采購的重點是定價體系，需要專門研究。 項目采購 VS 戰(zhàn)略采購 :項目采購是訂一桌酒席，戰(zhàn)略采購是擬一份菜單。 集團采購對三線城市成本的影響。 版權(quán)所有 不得 拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 體制對建安成本管理的約束及突破方法 國有資本控股或占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理的約束。 國有企業(yè)成本管理“靠天吃飯”的狀態(tài)，如何突破？ 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 現(xiàn)階段突破成本的有效途徑 —— 客戶需求分析精確化 —— 設(shè)計優(yōu)化 —— 供方資源優(yōu)化 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 THANKS! Email:jiangxilwd@1633/a. 版權(quán)所有 不得拷貝 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *