【導(dǎo)讀】轉(zhuǎn)變思路、不要坐井觀天；走出去、引進(jìn)來(lái)，為我所用；外出學(xué)習(xí)，要利用有限資源，實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值；結(jié)合企業(yè)實(shí)際，帶著問(wèn)題去學(xué)習(xí)；想到即做到（執(zhí)行力）；變化不斷增加和加快；項(xiàng)目復(fù)雜性不斷提高；總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么同樣的問(wèn)題重復(fù)發(fā)生。團(tuán)公司分管副總經(jīng)理無(wú)所是從，有被邊緣化的感覺(jué)，積極性不高。按次計(jì)算，項(xiàng)目獎(jiǎng)金應(yīng)兌現(xiàn)。多萬(wàn)元，顯然集團(tuán)公司和其他項(xiàng)目經(jīng)理難以接受。源等應(yīng)該共享的也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)共享。、對(duì)參股房地產(chǎn)公司已經(jīng)出現(xiàn)了失控的苗頭，因此存在潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對(duì)項(xiàng)目部實(shí)施有效考核；與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽；段，把控企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，從而實(shí)現(xiàn)資源效率的最大化。來(lái)一定時(shí)期內(nèi)關(guān)于行動(dòng)方向、內(nèi)容和方式安排的管理事件。運(yùn)營(yíng)部門(mén)不僅僅是統(tǒng)計(jì)報(bào)表！主要需要解決三個(gè)能。對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的敏銳洞察能力；規(guī)范且高屋建瓴的把控能力。

　　

【正文】 飾效果 ④、 點(diǎn)評(píng)施工質(zhì)量 關(guān)鍵環(huán)節(jié)現(xiàn)場(chǎng)會(huì) — 現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度會(huì) 會(huì)議時(shí)間 體驗(yàn)區(qū)搶工階段、業(yè)主開(kāi)放日或交房沖刺階段 當(dāng)項(xiàng)目關(guān)鍵進(jìn)度遇到困難時(shí)，集中公司資源幫助項(xiàng)目解決問(wèn)題 會(huì)議目的 與會(huì)人員 召集人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或 PMO 召集人 參會(huì)人員： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、公司相關(guān)職能負(fù)責(zé)人（運(yùn)營(yíng)、工程、造價(jià)采購(gòu)、客戶）、主要施工單位和供應(yīng)商負(fù)責(zé)人。其中交房進(jìn)度會(huì)需召集物業(yè)經(jīng)理參加。 會(huì)議內(nèi)容 ①、 協(xié)調(diào)勞動(dòng)力資源可進(jìn)行跨項(xiàng)目資源 調(diào)配。 ② 、協(xié)調(diào)材料供應(yīng)問(wèn)題。 ③、 協(xié)調(diào)工程資金問(wèn)題，可突破資金計(jì)劃調(diào)撥應(yīng)急資金促進(jìn)進(jìn)度。 ④、 協(xié)調(diào)各部門(mén)的配合工作（主要是營(yíng)銷(xiāo)、客戶、物業(yè)） 什么是項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 啟動(dòng)會(huì)是通過(guò) 多次會(huì)議 ， 短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力 完成對(duì)項(xiàng)目 第一次 、也是 最重要 的一次決策 參會(huì)人員： 地區(qū)公司總經(jīng)理、 運(yùn)營(yíng)副總、 PMO 成員、項(xiàng)目總監(jiān)及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部 會(huì)議主持人：項(xiàng)目總監(jiān) 會(huì)議召開(kāi)方式： 需召開(kāi)多次會(huì)議 ( 按模塊多次、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)內(nèi)部、職能參與、公司決策等） 每次會(huì)議均需做出決策，并定 出決策點(diǎn) 每次會(huì)后，分頭收集信息，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)之間的碰撞 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)原則、目的 明確 項(xiàng)目成功標(biāo)尺 及具體指標(biāo)，達(dá)成共識(shí)、做出承諾。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行沙盤(pán)推演，設(shè)定項(xiàng)目的 決策點(diǎn)、控制點(diǎn)。 識(shí)別 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ，提出預(yù)案 針對(duì)目標(biāo)和工作范圍 做好減法 ，對(duì)意愿和能力、資源之間的差距應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)。 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)時(shí)間要求 啟動(dòng)會(huì)成果提交時(shí)間要求 ： 模仿、復(fù)制項(xiàng)目：取得土地（第一筆土地款支付）后 20 個(gè)工作日內(nèi)； 創(chuàng)新項(xiàng)目、新公司第一個(gè)項(xiàng)目、商業(yè)面積超過(guò) 5 萬(wàn)平米（不計(jì)社區(qū)商業(yè)門(mén)面）：取得土地（第一筆土地款支付）后 45 個(gè)工作日內(nèi) 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)邏輯圖 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)成果內(nèi)容 一、產(chǎn)品研發(fā) 二、 工程管控 三、景觀規(guī)劃 四、體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃 五、成本管控 六、營(yíng)銷(xiāo)策略 七、成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾 龍湖階段性成果體系 階段性成果管理流程 前言 組織管控模式 制度流程體系建設(shè) 1 2 3 龍湖運(yùn)營(yíng)管理體系 4 龍湖計(jì)劃管理體系 5 目 錄 萬(wàn)科計(jì)劃節(jié)點(diǎn) 萬(wàn)科計(jì)劃節(jié)點(diǎn) 陽(yáng)光 100 計(jì)劃節(jié)點(diǎn) （不含酒店 22 個(gè)月）三級(jí)節(jié)點(diǎn)架構(gòu) 50 個(gè) 1 級(jí) 85 個(gè) 2 級(jí)節(jié)點(diǎn) 183 個(gè) 3 級(jí)節(jié)點(diǎn) 由各系統(tǒng)、各主管部門(mén)和項(xiàng)目公司管控，分管副總裁督辦落實(shí)，總裁跟蹤檢查 由各系統(tǒng)、各主管部門(mén)和項(xiàng)目公司管控，分管副總裁督辦完成 由各責(zé)任公司（部門(mén)）執(zhí)行管控，主管系統(tǒng)跟蹤檢查、督辦完成 總計(jì) 318 個(gè)節(jié)點(diǎn) 萬(wàn)達(dá)計(jì)劃節(jié)點(diǎn) 華夏幸福基業(yè)計(jì)劃節(jié)點(diǎn) 龍湖集團(tuán)計(jì)劃框架 龍湖集團(tuán)計(jì)劃管理體系 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 釋義 項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目三級(jí)計(jì)劃 集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目的管控節(jié)點(diǎn) 公司對(duì)項(xiàng)目的管控節(jié)點(diǎn) 部門(mén)對(duì)項(xiàng)目管控節(jié)點(diǎn) 小組及個(gè)人計(jì)劃 模板 集團(tuán)定義的 10 個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 集團(tuán)定義指導(dǎo)模板，地區(qū)公司實(shí)際運(yùn) 用中微調(diào)。 地區(qū)公司定義指導(dǎo)模板 部門(mén)或小組定義統(tǒng)一模板 編制及調(diào)整人 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人 小組及個(gè)人 責(zé)任人 地區(qū)公司總經(jīng)理 部門(mén)職能負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人及個(gè)人 執(zhí)行人 項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人 個(gè)人 評(píng)價(jià)人 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及下游 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及下游 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及下游 部門(mén)職能負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 檢查及上報(bào) 地區(qū)公司計(jì)劃運(yùn)營(yíng)專(zhuān)員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和部門(mén)職能負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及部門(mén)職能負(fù)責(zé)人 部門(mén)職能負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 龍湖計(jì)劃編制流程 龍湖 計(jì)劃反饋 及調(diào)整流程 龍湖集團(tuán)計(jì)劃管理系統(tǒng)構(gòu)架 龍湖 計(jì)劃編制、調(diào)整及反饋時(shí)間 龍湖集團(tuán)管控關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 1) 取得國(guó)土使用權(quán)證 2) 取得用地規(guī)劃許可證 3) 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)成果提交 4) 取得工程規(guī)劃許可證 5) 取得施工許可證 6) 項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán) 7) 項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金值為正值 8) 項(xiàng)目基礎(chǔ)開(kāi)工 9) 竣工備案 10) 交房 其中以下重大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)延后需要集團(tuán)總經(jīng)理審批： 1) 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)成果提交 2) 項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán) 3) 竣工備案 龍湖計(jì)劃體系分解 龍湖工程施工計(jì)劃體系 龍湖計(jì) 劃編制中需要注意的問(wèn)題 辦法： 1 、制定總目標(biāo)的人應(yīng)該有基本的常識(shí)。最好有標(biāo)準(zhǔn)工期模板。 2 、必須充分認(rèn)識(shí)本公司和政府部門(mén)的辦事效率。必須結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況。 3 、集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)在符合集團(tuán)要求的前提下需留有余量。一級(jí)計(jì)劃不宜分解太細(xì)。 4 、開(kāi)發(fā)總計(jì)劃的編制是由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織項(xiàng)目各職能負(fù)責(zé)人共同完成的。 《 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總計(jì)劃 》 編制過(guò)程中的問(wèn)題： 1 、集團(tuán)制定的目標(biāo)本身就不合理怎么辦？ 2 、項(xiàng)目周期很長(zhǎng)，很多事情現(xiàn)在估計(jì)不了。 3 、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人不懂業(yè)務(wù)怎么辦？ 龍湖計(jì)劃編制中需要注 意的問(wèn)題 辦法： 1 、對(duì)設(shè)計(jì)、合同招投標(biāo)及材料采購(gòu)的期量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成共識(shí)。 2 、下游部門(mén)必須對(duì)上游部門(mén)提出配合工作計(jì)劃，從而幫助上游部門(mén)清理工作。 3 、二次深化設(shè)計(jì)、材料選型定樣、分供方考察等工作必須前置，預(yù)留出充分的時(shí)間。 《 項(xiàng)目工程總計(jì)劃 》 編制過(guò)程中的問(wèn)題： 1 、我希望他按我的需求來(lái)配合我的工作，但是他完得成嗎？ 2 、計(jì)劃漏項(xiàng)。 3 、哪些工作是最容易延誤但是又可以提前開(kāi)展的？ 龍湖計(jì)劃編制和執(zhí)行過(guò)程中應(yīng)注意的要點(diǎn) 1 、一定要有一個(gè)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)全項(xiàng)目計(jì)劃的人，這個(gè)人最好不要是老板 。在沒(méi)有合適人選的時(shí)候，可以先嘗試由工程負(fù)責(zé)人擔(dān)當(dāng)。 2 、施工進(jìn)度計(jì)劃僅僅是項(xiàng)目計(jì)劃的一部分，而且從大多數(shù)實(shí)踐來(lái)看，純粹的施工進(jìn)度計(jì)劃反而是項(xiàng)目計(jì)劃中最可控的那一部分，所以說(shuō)，非工程部門(mén)的計(jì)劃，是至關(guān)重要的。 3 、所有計(jì)劃都是圍繞如何讓項(xiàng)目順利實(shí)施這個(gè)中心運(yùn)轉(zhuǎn)的，所以說(shuō)工程部是計(jì)劃運(yùn)行的軸心。工程部必須學(xué)會(huì)跳到外圈去用力。 4 、一定要提倡甚至強(qiáng)制下游部門(mén)對(duì)上游部門(mén)提出配合計(jì)劃。 5 、至少半年回顧一次項(xiàng)目總計(jì)劃，并對(duì)公司所有人發(fā)布。 6 、定期召開(kāi)項(xiàng)目計(jì)劃會(huì)議非常重要。 龍湖計(jì)劃編制和執(zhí)行過(guò)程中應(yīng)注 意的要點(diǎn) 7 、編制計(jì)劃時(shí)，上下游的溝通非常重要。 8 、制定計(jì)劃時(shí)，應(yīng)對(duì)本公司的決策效率有充分認(rèn)識(shí)。應(yīng)預(yù)留出決策時(shí)間。（思考：哪些環(huán)節(jié)需要預(yù)留決策時(shí)間？） 9 、甲方工程師該不該編施工進(jìn)度計(jì)劃？工序是甲方工程師必須幫施工單位考慮的。 10 、在和施工單位談?dòng)?jì)劃之前，先看看設(shè)計(jì)上的技術(shù)問(wèn)題解決沒(méi)有。 （思考：甲方工程師的工作計(jì)劃和施工方的進(jìn)度計(jì)劃有哪些不同？） 11 、在編制計(jì)劃的時(shí)候，智商很重要。在執(zhí)行計(jì)劃的時(shí)候，情商很重要。 龍湖 OA 計(jì)劃管理系統(tǒng)平臺(tái) 龍湖 OA 項(xiàng)目計(jì)劃管理 編制與調(diào)整 由項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人操作該板塊； 操作方法與目前在用 PROJECT 管理軟件相似，但沒(méi)有其好用； 執(zhí)行與反饋 按項(xiàng)目 按部門(mén) 統(tǒng)計(jì)分析 各種達(dá)成率的自動(dòng)計(jì)算 龍湖 OA 計(jì)劃執(zhí)行中的問(wèn)題 1 、與常用辦公軟件的轉(zhuǎn)換存在困難 , 編制及修改操作復(fù)雜。 2 、難以形成統(tǒng)一的計(jì)劃編制深度模板，不同項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)計(jì)劃的編制深度不同，造成計(jì)劃執(zhí)行情況的統(tǒng)計(jì)不能反應(yīng)項(xiàng)目計(jì)劃管理的真實(shí)水平。 3 、誰(shuí)執(zhí)行誰(shuí)反饋，與計(jì)劃的監(jiān)督檢查脫鉤，計(jì)劃反饋流于形式，不能實(shí)現(xiàn)當(dāng)初設(shè)計(jì)時(shí)的考核功能。 龍湖其他管控體系 項(xiàng)目投資分析模型 項(xiàng)目過(guò)程監(jiān) 控 考核體系 知識(shí)管理體系 項(xiàng)目后評(píng)估體系 謝 謝 OVER