【導讀】學?？傉嫉孛娣e約為19,000平方米，建筑面積23,200. 一幢體育館，一幢教師宿舍樓。各功能建筑樓宇全部為鋼筋混凝土結構。公共配套設施包括：供配電。系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)?，F(xiàn)有學生1600人，在職教師110人；保公司為學校提供全面、快速、高質量的服務。必定能與各方緊密配合，為海濱中學提供完善的服務。持有上崗資格證書。擁有一支愛崗敬業(yè)、遵紀守法的專業(yè)隊伍進行認。管理，進一步提高學校的社會形象。管理處依據(jù)學校的具體要求和海濱中學的物業(yè)特征，提供適。投訴處理完成，必須向投訴人。性維修和相關資料的管理。

　　

【正文】 保安隊長（ 1） 維護管理 (2) 清潔綠化 6 檔 案 管 理 (兼 ) 音響 廣播 1 設備網(wǎng)絡 1 治安管理 6 消 防 管 理 (兼 ) 客戶服務 (兼 ) 第四章 學校施工管理 第一節(jié)：施工管理程序 為規(guī)范學校施工管理，確保校園設施不因施工受損 ,制定本管理程序。 程序： 學校同意施工后，書面通知施工單位和管理處。 管理處接到學校的施工項目通知后，為施工項目做好配合準備工作。 施工單位提前將施工范圍、施工時間、進場人員情況（每人兩張一寸照片 ,身份證復印件）、水電要求、用火要求等報管理處。 管理處請示學校同意開始施工后，讓施工隊簽署《承諾 書》（見附件），并辦理施工人員的出入證 (每張出入證收取押金 50 元，工本費 2 元 )。 按學校確定的具體施工時間，管理處工作人員不定時巡查施工情況，發(fā)現(xiàn)不正常的情況及時制止或報告學校處理。 裝修完成后，學校組織驗收，管理處對施工現(xiàn)場進行全面檢查，并簽署驗收意見反饋給學校。 施工資料記錄歸檔。 第二節(jié)：質量問題的處理 由于施工質量問題影響房屋結構安全和設備使用安全的，必須約定期限由原施工單位負責進行加固補強返修，直到合格。因施工造成的質量問題，應由施工單位負責，對于不影響房屋結構安 全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由原施工單位負責修繕，或可采取費用補償?shù)姆绞接晌飿I(yè)管理公司處理。 附件 承 諾 書 項目： 施工單位： 單位負責人： 聯(lián)絡電話： 現(xiàn)場主管 ： 聯(lián)絡電話： 進場日期： 施工人員數(shù)量： 預計施 工時間： 天 小時 一、施工安全： 1．教育進入校園的人員，遵守學校的各項規(guī)章制度，文明安全施工； 2．不得將工具、材料等放在陽臺邊、窗臺等容易墜落的地方，更不能高空拋物； 3．施工場所附近設置安全警示標志； 4．施工時若需用水、電，則必須經(jīng)管理處水電負責人同意后，在指定位置接駁并按安全規(guī)范操作。 二、垃圾處理： 施工垃圾須用垃圾袋裝好置于指定區(qū)域，并及時清走； 施工垃圾嚴禁向窗外、樓梯、陽臺外、過道、天臺等公共場所拋撒或倒入學校垃圾桶、垃圾房； 施工 完成后，必須把施工場地清理干凈，非施工范圍恢復原狀。 三、其它注意事項： 施工人員須將出入證佩帶在前胸，并在指定的區(qū)域內活動； 施工中有意或無意損壞綠化、公共設施、設備、物品的，必須照價賠償； 因施工方人員造成管道堵塞、漏水或他人利益損失的，施工單位應承擔責任； 如施工方人員違反本規(guī)定后，不聽從管理處的勸阻和安排，管理處有權責令其停止施工行為，并及時通知學校，等待學校處理意見。 本單位進入校園施工，保證做到以上承諾。如有違反，學?？梢韵鄳蹨p施工費用。 施工單位 簽署： 日 期： 第五章 管理承諾 一、海濱中學管理目標承諾 承諾嚴格按照學校要求及時將各種工作總結、報表準確地提交學校相關部門。 承諾通過采取系列的綜合管理措施，正確使用、精心維護、科學檢修房屋及設施，促進物業(yè)的保值增值。 承諾通過科學規(guī)范的養(yǎng)護，使設備處于良好狀態(tài)，并采取適當節(jié)能措施，使設備輸出功能量與資源消耗比達 到設計要求或規(guī)定。 承諾日常維修得到及時處理，完全達到或超過我司投標書內所提及的服務標準。 承諾按照相關規(guī)定在管理期間對設備的設計、安裝、驗收到使用、維修、改造、更新直至報廢的全過程形式的工程圖紙、文件、資料、原始憑證、記錄、報告等進行規(guī)范化管理。 承諾管理期間的管理責任 (經(jīng)調查認定由乙方造成的 )由乙方負責賠償。 承諾管理期間的事故損失 (經(jīng)調查認定為乙方責任引起的 )由乙方負責賠償。 具體管理指標表 序號 指標名稱 管理指標 實施措施 1 房屋完好率 100% 落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無損壞公共設施、無安全隱患。 2 房屋零修、急修及時率 100% 接到維修通知 10 分鐘內到達現(xiàn)場，及時完成并建立維修檔案記錄。 3 維修工程質量合格率 100% 分項檢查，一步到位，并進行回訪制度以確保維修工程合格，滿足學校需要。 4 綠化完好率 95% 綠化責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，并由管理人員監(jiān)督執(zhí)行，以確保綠化地無破壞、無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復。 5 清潔、保潔率 95% 清潔責任人進 行 10 小時保潔工作，實行巡查制度，建檔記錄，并由管理人員監(jiān)督執(zhí)行，以確保垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設施完好。 6 道路完好率及使用率 99% 工程責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄主任監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。 7 化糞池、雨水井、污水井完好率 90% 環(huán)境責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，以確保道路完好、暢通，建檔記錄。 8 排水管、明暗溝完好率 98% 環(huán)境責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，以確保排水管暢通無阻、無塌陷。 9 路燈完好率 100% 工程責任人，實 行巡視制度，建檔記錄，以確保路燈無損，正常使用并進行定期清潔、養(yǎng)護。 10 公共文體設施、設施完好率 100% 工程責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，以確保設施完好，美觀整潔。 11 校區(qū)治安案件發(fā)生率 1%以下 安管員經(jīng)培訓考核后方能上崗，并每周訓練一次，每次一小時，以保障安管隊伍的素質和狀態(tài)；落實安管員崗位職責，明確責任，實行 24 小時巡視制度，以確保學校的安全。 12 消防設施設備完好率 100% 安全責任人，實行巡視制度，建檔記錄，并定期維護和檢修以確保消防設施完好無損、 正常使用。 13 火災發(fā)生率 1%以下 實行公司義務消防員制，并定期進行培訓和演習，加強宣傳，設置專人負責日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理并通知公司，以確保校區(qū)消防安全。 14 投訴率及處理率 1% 100% 按照政策規(guī)定，做好各項工作，同時加強與學校監(jiān)管部門的溝通，了解學校的愿望和要求，滿足學校的需要，發(fā)生投訴時處理并記錄，同時建立檔案跟蹤處理結果。 15 管理人員專業(yè)培訓合格率 99% 員工分別進行入職培訓、在職培訓、定期培訓等常規(guī)培訓，并予以考核，不合格者予以淘汰；對于特種作業(yè) 、行業(yè)性要求的員工，有關部門培訓、考核，并就有關技術、技能進行定期培訓，并予以考核，確保培訓合格達 100%，以保障員工的素質。 16 維修服務回訪率 90% 對于進行維修的項目，實行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務滿足老師的需要。 17 管理滿意率 99% 在日常工作中及時收集老師的需求信息，盡可能的滿足老師的需要，加強雙方的溝通，以確保老師對物業(yè)管理工作的滿意。 二、管理設想 規(guī)范管理。秉承“做好每件小事 成就輝煌事業(yè)”的經(jīng)營理念，我司將針對學校的特點，合理配備管理處的管 理、技術人員，明確責任，保證各項工作的全面具體落實；制定一系列管理制度、工作規(guī)程、檢查標準，保證各項維護工作和員工的行為規(guī)范、文明；制定全面的考核制度、獎懲制度，保證管理服務質量的持之以恒；領導巡查與定期回訪相結合，保證各項工作的持續(xù)改進。 服務教學。以學校的需要為工作指引，自覺圍繞學校的中心工作，全方位做好物業(yè)管理服務。 安全第一。牢固樹立安全第一思想，全員注意查找安全隱患，第一時間處理安全問題。 持之以恒。深化隱性服務，將工作重點放在日常規(guī)范工作上，通過長期的精心養(yǎng)護，保證房屋、 設備設施的良好狀態(tài)和整體環(huán)境的潔凈優(yōu)雅。 學校特色。結合學校特點，努力營造高品味、高質量、舒適寧靜的物業(yè)環(huán)境，保證學生安全便利、教師家長滿意。 三、物業(yè)管理處管理制度 管理處作為公司的派出機構，代表公司對所管物業(yè)實施具體管理。公司在完成首次物業(yè)管理合同簽訂后，主要對管理處工作計劃（包括人事、財務計劃）進行管理，對管理處日常工作進行監(jiān)督。管理處的主要職責： ㈠、保證所管物業(yè)處于理想狀態(tài)并正常運轉； ㈡、對物業(yè)及其設備進行科學的例行養(yǎng)護； ㈢、貫徹公司經(jīng)營思想，推廣公司經(jīng)營理念； ㈣、為校方、用戶提供優(yōu)質服務，主動營造和諧氛圍； ㈤、與校方、相關單位密切聯(lián)系。 公司對管理處的工作給予大力支持，如遇到特殊異常事故，管理處應根據(jù)事態(tài)的輕重進行處理，同時聯(lián)絡公司迅速組織配合；公司會派出相關人員協(xié)助管理處工作。公司要求 管理處工作必須做到： 服務項目 項目定義 目標值 備注 日常清潔檢查問題未及時整改次數(shù) 未按約定的限期整改時間完成的次數(shù)之和 每季不超過一次 從清潔月檢查匯總表中進行統(tǒng)計 專項清潔驗收不合格返工次數(shù) 當場驗收需返工的次數(shù)之和 每項驗收 不超過一次 從清潔月檢查匯總表中統(tǒng)計 室外綠化檢查問題未及時整改次數(shù) 未按約定的限期整改時間完成的次數(shù)之和 每季不超過一次 投訴次數(shù) 有效投訴 每季不超過一次 響應速度 一般響應速度 10 分鐘到達現(xiàn)場 應急響應速度 5 分鐘到達現(xiàn)場 四、管理處員工管理制度 公司的每位員工在服務過程中，行為舉止都代表公司的形象，全體員工均需按照如下行為規(guī)范來嚴格要求自己，樹立物業(yè)管理人的良好形象。 （一）工作態(tài)度 服從領導：無條件服從上級領導的工作安排； 忠于職守：堅守本職崗位 工作，不得擅自離崗、竄崗或聊天； 正直誠實：對上級領導、同事及客戶要以誠相待，不得陽奉陰違； 團結協(xié)作：公司員工之間要互相配合，互相幫助，同心協(xié)力做好工作。 （二）接人待物 禮貌：在任何時刻均應使用禮貌用語，“請”字當頭，“謝”字不離口； 樂觀：以樂觀的態(tài)度對待同事及客戶； 友善：“微笑”是體現(xiàn)友善最恰當?shù)谋磉_方式，因此用微笑來與客戶及同事相處； 熱情：盡可能為同事和客戶提供方便，熱情服務； 耐心：對客戶的要求應認真、耐心的聆聽，不得使用“這事不屬我管”之類的語言，并在不違背公司規(guī)定的前提下辦理； 平等：一視同仁地對待所有客戶和同事，不能有貧富之分，厚此薄彼。 （三）儀容儀表 員工必須按公司規(guī)定著裝，保持衣冠整潔，并將工作卡端正佩戴在左胸前； 不論任何時候，在工作場所不得穿短褲、背心及拖鞋； 皮鞋要保持干凈、光亮，不得釘響底； 男員工應每日修剪胡須，頭發(fā)不蓋耳遮領，不得剃光頭；女員工頭發(fā)應梳理整齊，不得留怪異發(fā)型； 面部、手部必須保持清潔，女員工不得濃妝艷抹，不得使用氣味濃郁的化妝品，不得留長指甲和 涂有色指甲油； （四）行為舉止 舉止大方得體，與人交談時雙眼應平視對方，不要左顧右盼； 遇上級領導或有客來訪應立即起身相迎，先請來訪人員入座后，自己方可坐下；來方告辭，應起身移步相送； 站立的正確姿勢應是：雙腳與兩肩同寬，自然垂直分開，肩平、頭正、雙眼平視前方，挺胸、收腹； 注意走路姿勢，在樓道內行走腳步要輕，不得奔跑； 進