【正文】 工的工作態(tài)度、儀表形象、精神狀態(tài)，將成為學(xué)校整體形象的一部分。 綜合控制管理成本 以較低的管理費(fèi)用，保證較高的服務(wù)水準(zhǔn)，是安業(yè)物業(yè)管理公司賴以成功的基礎(chǔ)。 第 二 章 日常物業(yè)管理 一、學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)事項 管理范圍： 學(xué)校的安全、環(huán)境秩序； 清潔、綠化； 建筑、設(shè)施維護(hù)； 學(xué)校公共設(shè)施設(shè)備的管理服務(wù)； 部分工作協(xié)助。 服務(wù)崗位設(shè)置 主 任 綠 化 員 保 潔 員 安 管 員 消 殺 員 管理員 水 電 維修 二、物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作 運(yùn)作方式 管理處設(shè)立熱線電話接受服務(wù)要求、投訴。 投訴受理人員應(yīng)對師生投訴問題進(jìn)行詳細(xì)詢問，并做好記錄，若師生對學(xué)校的管理規(guī)章制度不理解時，應(yīng)曉之以理、動之以 情，做到有理有節(jié)。投訴處理完成，必須向投訴人反饋處理結(jié)果，反饋形式可酌情采取電話通知、登門回訪、復(fù)函等。 對師生的建議、意見進(jìn)行回訪是工作職責(zé)之一。 回訪中不能現(xiàn)場回復(fù)的建議、意見，應(yīng)告知師生預(yù)約回復(fù)時間。 管理處負(fù)責(zé)對回訪中的反饋意見進(jìn)行歸納分析，針對管理中的不足向管理處主任提出對策、意見，由管理處主任決定解決方法。這里指對管理物業(yè)中的房屋及其他公共設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行的維修養(yǎng)護(hù)工作。 維護(hù)服務(wù)的內(nèi)容主要包括：規(guī)程計劃的維修養(yǎng)護(hù)、工程值班、非計劃性維修和相關(guān)資料的管理。 維護(hù)服務(wù)的目標(biāo)是： —— 促進(jìn)學(xué)校房產(chǎn)的保值、增值； —— 使設(shè)備發(fā)揮最大效能，并合理延長使用壽命； —— 保證物業(yè)、設(shè)備處于良好的備用狀態(tài)，滿足學(xué)校各項活動開展的需要。 推行綠色管理計劃，通過合理控制設(shè)備運(yùn)行時間，在不影響服務(wù)質(zhì)量的前提下，節(jié)支節(jié)能。 二、安全保衛(wèi)管理服務(wù) 為保障校園的安全，我們將充分利用電子監(jiān)控系統(tǒng)，制訂一套完整的防火、防盜、防破壞、防事故、防泄密、防人身事故的安全管理方案，為學(xué)校師生們創(chuàng)造一個安全、文明的環(huán)境。 （二）日常巡查管理制度 巡查路線 為了保障巡查的有效性和可行性，我司將根據(jù)海濱中學(xué)的各樓房屋結(jié)構(gòu)、重點(diǎn)保護(hù)目標(biāo)位置、巡查站點(diǎn)，編制實有效的方案圖，并且在巡查中做到： （ 1）堅持全面巡查與突出重點(diǎn)的原則，不留任何死角。 （ 3）巡查路線方案嚴(yán)格保密，只供專人使用。 （ 2）消防器材設(shè)施是否有被圈占、埋壓、堵塞、挪用等違規(guī)現(xiàn)象。 （ 4）施工人員動火是否辦理了動火手續(xù)，在動火現(xiàn)場是否配置有相應(yīng)的消防器材，是否落實了消防安全防范措施。 （ 6）電器開關(guān)、電源插座等有無脫落、松動現(xiàn)象，旁邊有無堆放易燃易爆物品。 （ 8）重點(diǎn)部位有無異?，F(xiàn)象。 （ 10）安全員巡查中發(fā)現(xiàn)有環(huán)境清潔、綠化等公共區(qū)域的異常情況時，應(yīng)急處置后及時通知相關(guān)人員處理。 （ 2）巡查時間、路線相對固定且無規(guī)律的變化，巡查時間間隔不超過 2 小時。 （三）緊急安全措施 安全手冊 緊急聯(lián)絡(luò)電話 119 匪警 110 醫(yī)療急救 120 交通報警 122 寶安消防隊 XXXXXXXX 管理處 XXXXXXXX （ 1）火警應(yīng)急方案： 方案一 —— 誤報 火災(zāi)報警系統(tǒng)受溫度、濕度、施工等原因的影響，難以完全避免出現(xiàn)誤報，由于學(xué)校師生集中，為避免出現(xiàn)混亂，任何報警須謹(jǐn)慎處理。 如 未發(fā)現(xiàn)明顯火源、煙氣，應(yīng)仔細(xì)檢查報警原因。 向受擾之師生立即解釋說明情況，以免引起驚慌。 工程部、消防控制中心分析總結(jié)誤報產(chǎn)生的原因。 應(yīng)急分隊三分鐘內(nèi)趕到火警現(xiàn)場。 通知工程人員到現(xiàn)場。 報告學(xué)校消防負(fù)責(zé)人。 第二組搶救受傷人員、貴重設(shè)備。 工程人員接到火警后，立即派人協(xié)助滅火： 根據(jù)需要對著火區(qū)域停電。 保證消防所需電力、水力的正常運(yùn)作。如火勢未受到控制并 有擴(kuò)大趨勢，應(yīng)立即報警，請公安消防隊增援： 管理員負(fù)責(zé)拍照存檔，調(diào)查取證，分析著火原因。 清潔人員負(fù)責(zé)清理現(xiàn)場污物、垃圾等。 向公安消防隊報警，電話 119，講清具體位置、燃燒物質(zhì)、種類、火勢大小及聯(lián)系電話等。 啟動消防設(shè)施進(jìn)行滅火自救。 應(yīng)急分隊到位迅速按分工開展行動： 迅速偵察火情起因及火勢情況。 物質(zhì)起火立即轉(zhuǎn)移易燃物。 迅速組織或調(diào)派增援人員將附近人員疏散撤離至安全位置。 撲救火災(zāi)時，迅速排除易燃、易爆因素，如不能迅速滅火，要盡最大努力控制火勢，以待救援人員和公安消防人員的到來。 協(xié)助調(diào)查火災(zāi)原因。 火災(zāi)現(xiàn)場必須有負(fù)責(zé)人，原則上由最高職位人員依次擔(dān)任，負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場后立即指揮員工進(jìn)行滅火救人工作。 通過火情偵察，掌握火勢發(fā)展?fàn)顩r，確定火災(zāi)位置，及時召集力量。 向各部門布置救人、疏散物資或滅火、供水任務(wù)，并檢查執(zhí)行情況。 公安消防隊到后，及時向火場總指揮報告情況，服從統(tǒng) 一指揮，按照統(tǒng)一布置帶領(lǐng)員工貫徹執(zhí)行。 巡邏人員著火區(qū)警戒任務(wù)是： 不要讓被疏散人員再進(jìn)入火災(zāi)區(qū)，防止他人趁火打劫，制造混亂，保護(hù)好消防器材，指導(dǎo)疏散人員往安全區(qū)域撤離。 保障消防設(shè)備的正常操作。 如有危險，通知負(fù)責(zé)人調(diào)動人員對主要設(shè)備進(jìn)行疏散。 義務(wù)消防隊第一梯隊攜帶滅火器材到現(xiàn)場進(jìn)行增援滅火，疏散組疏散現(xiàn)場人員。 醫(yī)療搶救組積極做好救護(hù)裝備，對傷員進(jìn)行現(xiàn)場急救和處理。 協(xié)助救火人員保證滅火器材和運(yùn)輸車輛。 公安消防人員到場后，所有員工應(yīng)積極配合： 一律服從火場總指揮的指令和調(diào)度。 應(yīng)急分隊和公安消防人員并肩作戰(zhàn)進(jìn)行滅火。 其他趕來的人員一起進(jìn)行火場傷員搶救。公安消防隊人員到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場前，所有的滅火運(yùn)作起動在五至十分鐘內(nèi)完成。危險源的確切位置 危險的描述 對方原來所用的字眼 接到電話的時間。 對方聲音的描述（即男、女、鎮(zhèn)定、驚慌、年青、年老、結(jié) 結(jié)巴巴、回音、粗、斯文；還有背后的雜音等等）。并致電派出所或“ 110”報警。 檢視四周，查看有否可疑物品。 （ 3）地震 保持鎮(zhèn)定，切勿匆忙離開大樓。 遠(yuǎn)離窗戶、玻璃／隔板、架或懸著的物件。 準(zhǔn)備應(yīng)付更多次的余震。 切勿散播謠言或夸大事實地報告情況。 （ 2）檢查地下室管道、井、渠有無堵塞現(xiàn)場。 （ 4）對室外可能受損的綠化采取加固措施。 管理處會根據(jù)市“三防”指揮部發(fā)布的臺風(fēng)消息，及時在學(xué)校各樓宇、食堂等發(fā)布指示牌，提醒師生、員工注意自身防范。 市三防指揮部 25590111 寶安區(qū)三防辦 27789826 當(dāng)臺風(fēng)（“三號”以上風(fēng)球）吹襲本地區(qū)時，管理處所有員工應(yīng)返回學(xué)校當(dāng)值待命。 （ 5）開展防止水浸 深圳地區(qū)每年 4— 9 月為汛期，防止水浸工作特別重要。 （ 2）地下室區(qū)域的溝、渠、井有無堵塞現(xiàn)象。 室內(nèi)漏水 （ 1）如發(fā)現(xiàn)天花板或樓面有漏水情況，立即通知工程技術(shù)人員到現(xiàn)場處理。 （ 3）清潔、安全管理員及時派人清掃積水、減少損失及維持學(xué)校的正常運(yùn)作，盡量減少對正常上課秩序的影響。 水浸之后 （ 1）檢查財物及鑒定損失。 （ 3）及時抽出積水，以減少對樓宇 結(jié)構(gòu)構(gòu)成更大的損害。 （ 5）做好防止搶掠的措施，防止盜賊進(jìn)入學(xué)校區(qū)域。 使傷者處于溫暖及舒服的狀況并加以陪伴。 通知管理處：撥電話＊＊＊＊＊＊＊報告意外詳情。 在任何情況下保持鎮(zhèn)定。 對不聽勸阻的情況，應(yīng)第一時間通知管理處前來處理。 （四）、海濱中學(xué)應(yīng)急處理匯總表 應(yīng)急分類 應(yīng)急措施 責(zé)任人 處理 時間 處理結(jié)果反饋 主要保證手段 火警 1 分鐘內(nèi)啟動報警設(shè)備進(jìn)行確認(rèn)。 5 分鐘義務(wù)消防隊到場全面啟動滅火方案。 第一時間通報校方消防監(jiān)管負(fù)責(zé)人。 應(yīng)急滅火組由當(dāng)班 3 名巡邏崗組成，能有效達(dá)現(xiàn)場滅火。 治安事件 安全崗及時勸阻、制止并向服務(wù)中心報告。 安 全 管 理 5 分鐘內(nèi)進(jìn)行有效處理 及時報校方負(fù)責(zé)人 應(yīng)急分隊及進(jìn)到現(xiàn)場增援并維護(hù)秩序。 臺風(fēng) 臺風(fēng)吹襲 之前，檢查外圍的收回可移動的物品，加固外墻門窗及可能受影響的綠化。 布告示提醒員工注意防范，免受傷害。 及時咨詢有關(guān)臺風(fēng)情況，以便采取措施。 工 程 負(fù) 責(zé) 人 接報后 5 分鐘內(nèi)進(jìn)行處理。加強(qiáng)巡查力度，防止類似事件發(fā)生。 停電 1 分鐘內(nèi)備用發(fā)電機(jī)自動啟動。 排除故障。 工 程 管 理 大面積停電 1 分鐘內(nèi)作出反應(yīng) 報校方行政管理部門 日常維護(hù)到位，保證備用發(fā)電機(jī)狀態(tài)良好。 值班室 24 小時值班。 檢查確定停水原因。 通報校方相關(guān)部門 工 程 管 理 5 分鐘內(nèi)進(jìn)行處理 報校方行政部門 值班人員培訓(xùn)到位，應(yīng)急措施熟練掌握。 人防應(yīng)急 制訂完善的應(yīng)急方案。 根據(jù)需要組織疏散演習(xí)，防止出現(xiàn)混亂。 三：消 防管理服務(wù) (一 )消防管理 消防管理。 (二 )消防設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行管理制度 規(guī)范消防設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行管理工作，是為了確保消防系統(tǒng)隨時處于良好運(yùn)行狀態(tài)。 管理處主任負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行管理監(jiān)督、統(tǒng)籌工作。 責(zé)任人應(yīng)對每班次設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行情況做好記錄，每周管理處主任負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查運(yùn)行記錄，并送到檔案室歸檔保存。 新進(jìn)員工進(jìn)行入職前防火知識培訓(xùn)，考核合格方可上崗。 每年應(yīng)對專職人員、義務(wù)消防隊內(nèi)部培訓(xùn)兩次。 通過消防報刊、雜志訂閱，進(jìn)行消防學(xué)習(xí)教育。 一般員工要能達(dá)到“三會”：會報警、會疏散、會使用滅火器材 。 (四 )管理處安全值班主管制度 為確保海濱中學(xué)安全，使管理處對突發(fā)應(yīng)急事件能有效快速得到處理，在管理處實行值班主任制度。 管理處主任下班及節(jié)假日，安全主管由保安主管擔(dān)任。 值班主管對緊急或重大事件，應(yīng)立即向管理處領(lǐng)導(dǎo)和校方責(zé)任部門匯報，并組織值班人員對事態(tài)進(jìn)行控制。 四、環(huán)境服務(wù)：清潔、綠化、消殺管理 清潔、綠化、消殺，是物業(yè)公司周而復(fù)始的工作，必須有一套行之有效的管理制度進(jìn)行嚴(yán)格的管理。管理處配置先進(jìn)的清潔設(shè)備，保證在最短時間內(nèi)完成清潔打掃和清洗工作。 根據(jù)學(xué)校具體上下班時間和師生活動規(guī)律，凡是較大噪音的工作全部安排在非上課時間完成（如吸塵、拋光、洗地等），確保師生置身于一個潔凈、安靜的環(huán)境之中。 對會議廳等非常用場所的管理，我們 根據(jù)學(xué)校使用頻次來進(jìn)行控制。若管理不到位很容易造成環(huán)境衛(wèi)生的盲點(diǎn)。做好會前會后的環(huán)境相關(guān)工作。如遇上級領(lǐng)導(dǎo)或外賓參觀等，公司會加派人手進(jìn)行突擊性專項清潔服務(wù)。根據(jù)墻面原材料特點(diǎn)性質(zhì)。 （二）垃圾管理 對日常垃圾，清潔人員每天按規(guī)定時間把垃圾送到指定的存放點(diǎn)，收集過程全部使用垃圾袋封閉進(jìn)行堆放管理，對垃圾進(jìn)行分隔處理，并按規(guī)定進(jìn)行排放。垃圾清運(yùn)時嚴(yán)格按照規(guī)定的時間進(jìn)行。準(zhǔn)備進(jìn)行消殺服務(wù)時，提前通知校方做好相應(yīng)的防護(hù)和宣傳，消殺后次日早上上班前取回敏感區(qū)域的藥劑。我們主要加強(qiáng)控制密度，提高消殺頻次，使蚊、鼠害無生存、繁殖的空間，定期做好預(yù)防工作。首先，我們得組建一支素質(zhì)優(yōu)秀、技術(shù)過硬、經(jīng)驗豐富的管養(yǎng)隊伍，制定嚴(yán)格的管理制度、管養(yǎng)程序、管養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。一是自檢，二是綠化主管抽查巡 檢，三是公司組織綠化專檢。 草坪：草種生長正