【正文】 隱患，保證設(shè)施設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護（包括大、中修）；以提升設(shè)備性能 、增強設(shè)備自我保護功能從而滿足用戶不斷增長的服務(wù)需求為目的的 改良性維護（改造）。 十一、 規(guī)范管理，促進社區(qū)服務(wù)社會化 隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一個個相對封閉的居住社區(qū)不斷涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修、家私家電配置直至日常起居的服務(wù)所需均依賴于社會綜合服務(wù)體系的供給，住宅產(chǎn)業(yè)啟動后，社區(qū)所形成市場需求十分可觀。 物業(yè)管理不能包辦社區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)，但在社區(qū)服務(wù)社會化過程中，我們認為物業(yè)管理企業(yè)可以扮演一個主動性角色。我們對此高度重視， 一方面 ，將以深度市場調(diào)研來了解業(yè)主的服務(wù)需求，并以此來設(shè)定居住區(qū)內(nèi)的服務(wù)體系結(jié)構(gòu)， 另一方面 將在工商部門的指導(dǎo)下 ，積極引入有品牌、有資質(zhì)、服務(wù)好的商家參與社區(qū)服務(wù)，堅決杜絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長遠利益的作法。 在我們看來， “垃圾是一種放錯位置的資源” ，近幾年，我們潛心從事提高垃圾分類回收效率產(chǎn)品及設(shè)施的研制，實施垃圾分類處理，大大提高垃圾回收效率，我們擬向業(yè)主推薦使用，既方便日常家居生活又有利于居住區(qū)環(huán)保，為垃圾減量化收集創(chuàng)造條件。 按管理方案制定全年工作計劃 制定全年成本指標和服務(wù)質(zhì)量指標 按兩項指標進行預(yù)算并逐項分解至 部門、崗位 運 行 組織考核，確定業(yè)績 成本指標不達標 質(zhì)量成本均達標 服務(wù)質(zhì)量不達標 獎金否決 給予獎勵 獎金否決 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 14 二、 XXX 管理處組織架構(gòu) 管理處經(jīng)理 經(jīng)理助理 物業(yè)主管 保安、消防主管 保潔、園藝主管 行政、財務(wù)主管 設(shè) 物 保 消 保 綠 客 社 備 業(yè) 安 防 潔 化 戶 區(qū) 維 管 員 員 員 員 助 文 護 理 理 化 員 員 員 XXX 管理處組織架構(gòu)描述： 、一專多能，采用經(jīng)理負責(zé)制，簽訂經(jīng)營責(zé)任書，實行獨立核算。 管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié) ，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。 、設(shè)施的維護、檢修以及業(yè)主的請修工作。 7. 客戶助理的職責(zé)是負責(zé)客戶服務(wù)中心的運作，建立管理處與業(yè)主之間的收 銀 員 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 15 服務(wù)價值鏈 服務(wù)平臺 ,處理客戶投訴 ,并將業(yè)主的需求信息迅速、準確傳遞至各相關(guān)單位。 服務(wù)價值供應(yīng)基本要素 內(nèi)部滿意度機制 互動服務(wù)鏈 日常管理 社區(qū)文化 滿意度調(diào)查 企業(yè)文化導(dǎo)入 培 訓(xùn) 員工檔案 有效激勵 自我評價 業(yè)余活動 合理化建議 與業(yè)主 與轄區(qū)辦 與居委會 與周邊單位 政府主管部門 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 16 四、 XXX 管理處外部溝通導(dǎo)向圖 公安 消防 交通 物價 工商 住宅局 民政 稅務(wù) 居委會 市政 開 發(fā) 商 專 業(yè) 公 司 施 工 單 位 XXX 管理處 供 貨 商 設(shè) 計 單 位 社會服務(wù)機構(gòu) 供電 供水 供氣 有線電視 電信 園林 環(huán)衛(wèi) 人防 其他 外部溝通導(dǎo)向圖說明： XXX 業(yè)主委員會成立之前， XXXXX 置業(yè)有限公司通過招投標選聘物業(yè)管理人，并與之簽訂物業(yè)管理合同。 4. 在 XXX居住區(qū)交付使用且入住率達到 50％以上時 ,召開產(chǎn)權(quán)人代表大會 ,選舉成立 XXX 業(yè)主委員會 ,由小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人及使用人共同參與管理。 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 17 第二章 各類人員的素質(zhì)要求、選用辦法和人員編制情況 提要： 人員配備注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性； 樹立“管理者就是培訓(xùn)者”的觀念； 一、管理人員素質(zhì)要求 崗位設(shè)置 崗位要求 配置人數(shù) 管理處經(jīng)理 大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，對物業(yè)管理有獨到的見解，對管理處的工作有整體的思路和構(gòu)想，具內(nèi)審員資格。 同時兼任行政主管和會所主管。 1人 行政、財務(wù)主管 大學(xué)本科學(xué)歷，會計師職稱，具有一定的行政管理經(jīng)驗，并具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉 ISO9001質(zhì)量管理體系。 1人 物業(yè)管理員 大專學(xué)歷，建筑或工民建專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉 ISO9001質(zhì)量管理體系。 1人 素質(zhì)描述： 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 18 職務(wù) (崗位 ) 性別 要求 年齡 要求 文化程 度要求 工作技能及工作經(jīng)驗要求 配 置 人 數(shù) 保安員 男性 2026歲 高 中 ，黨員優(yōu)先； ，五官端正； 9人 車管員 男性 高 中 ，體重 65公斤以上； ， 沒有明顯口音； 。 3人 保安班長 男性 30歲以下 大 專 三年以上保安管理工作經(jīng)驗 1人 保潔班長 不限 男性： 40歲以下 高 中 ，女性 ； 1人 保潔員 不限 女性： 35歲以下 初 中 ，動作麻利 。 本公司的專業(yè)考核 3人 園藝師 男性 35歲以下 中 級 專業(yè)工作經(jīng)驗三年以上 1人 備注：作業(yè)人員必須同時具備以下條件： ，無傳染病，無不良嗜好； XX市戶口或 XX市戶口擔(dān)保人； (身份證、計劃生育證及勞務(wù)用工證 )，有相關(guān)的學(xué)歷證明或技術(shù)資格證明； 道德； ，可適當放寬其他條件。 根據(jù) XXX 的規(guī)劃設(shè)計思路及銷售定位，并結(jié)合我們以往小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗，擬在 XXX 管理處前期介入期配備 4 人，其中管理人員 1 人，銷售中心配備服務(wù)人員 3 人，待小區(qū)入伙以后再對銷售中心配備的服務(wù)人員進行調(diào)整；在小區(qū)管理進入正常期時，配備各類管理服務(wù)人員 38 人（含保安、保潔 和園藝等）。 建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍，提高員工素質(zhì)是實現(xiàn)我們在本次投標中的各項承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。 在 XXX 物業(yè)管理實施過程中，我們力求在深圳市挑選一 批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實到“ XX 物業(yè)管理人”的隊伍中來，充分發(fā)揮本地員工的各項優(yōu)勢，同時對他們實施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職的機會，甚至介入高層管理。 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 20 第三章 資源配置情況 提要 : 物資裝備堅持經(jīng)濟、實用、節(jié)儉的原則進行測算和配置； XXX 前期開辦費人民幣總計 42 萬元。 一、 管理用房的配置面積和要求 1．管理用房 根據(jù)招標書中提供部分數(shù)據(jù)，經(jīng)測算管理用房為 220M2，對管理用房擬安排如下 : 序號 部 門 面積(M2) 位 置 序號 部 門 面積(M2) 位 置 1 經(jīng)理辦公室 10 2 經(jīng)理助理辦公室 10 3 行政財務(wù)部 20 4 綜合事務(wù)部 20 5 客戶服務(wù)中心 5 6 倉 庫 15 7 會議室 20 備 注 管理用房擬安排 100平方米 ２．員工生活用房面積共計 112 平方米 （ 1）員工食堂 30M2 （ 2）員工宿舍 82M2 經(jīng)理、副經(jīng)理按 8M2/人的標準配備 ,計 16M2 其他管理人員按 4M2/人的標準配備，計 16M2 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 21 作業(yè)人員按 ,共 50M2 生活用房共需 112 平方米 ,我們將與發(fā)展商協(xié)商解決。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預(yù)測，銷售對象應(yīng)定位為在 XX 創(chuàng)業(yè)成功的企業(yè)家群體和高薪白領(lǐng)階層 .這一群體之業(yè)主消費能力極強，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受，同時亦要求多元化的家政服務(wù)、個性化服務(wù)、精品服務(wù)，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂。 針對上述銷售對象之特征，并結(jié)合 XX 本地之文化背景及江寧區(qū)之特定區(qū)域，要想成功達到上述目的，我們大膽設(shè)想，運用文化居住區(qū)感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 26 我們將在管理服 務(wù)中著力于以下三個方面 ： 倡導(dǎo)“天天讓您滿意”的服務(wù)文化、推廣“平等互動”的服務(wù)文化、營建“事業(yè)至真、生活至愛”的社區(qū)文化、塑造“樸實無華、追求時尚”的審美文化。為了配合 XXX 的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)： 一、簽定物業(yè)管理委托合同 規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。而在銷售中心的前期管理上 ,建議亦簽定委托管理協(xié)議 ,明確管理范圍、費用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保障。 五、提 供有形展示 在銷售現(xiàn)場，我們將提供 XX 物業(yè)的各種宣傳資料、圖則及標識等，同時根據(jù)銷售部門的要求，在適當時候舉行物業(yè)管理人形象展示或保安員會操表演等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛； 六、協(xié)助舉辦展銷活動 協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會、業(yè)主嘉年華及其他慶?；虼黉N活動； 七、開展業(yè)主意見征詢 在銷售過程中，我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展 2— 3 次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理、會所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計，及時修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理服務(wù)的適用性。我們將嚴格執(zhí)行國家及 XX 市有關(guān)物業(yè)管理的財務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運作。 二、財務(wù)管理措施 （一）設(shè)立財務(wù)管理機構(gòu)。 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 30 （二）建立規(guī)范、透明的財務(wù)體系。 深圳市 XX 物業(yè)管理有限公司對 XXX 物業(yè)管理處的財務(wù)工作定期進行檢查，并每年對財務(wù)帳目進行一次審計。 管理處每三個月向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。 （三）加強財務(wù)管理的職能。為此，我們將充分發(fā)揮財務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強計劃、統(tǒng)計、成本考核等入手，減少各種不必要的開支和浪費，在保證管理服務(wù)質(zhì)量的同時有效降低管理成本。對于部分在上班時