【正文】 相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。b）服務(wù)設(shè)備——完好良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。對(duì)這些設(shè)備要加強(qiáng)管理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識(shí)外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識(shí)，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等。e）服務(wù)方式——靈活物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理，應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。而****公司制定的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系根據(jù)物業(yè)實(shí)際和提供服務(wù)的內(nèi)涵確定，以“大眾化收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”為原則；公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點(diǎn)。在“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的時(shí)間價(jià)值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時(shí)間，而且能為用戶帶來利益，****將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)明工作程序，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。****物業(yè)的前期介入****對(duì)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的前期顧問工作中都會(huì)本著認(rèn)真參與、積極建議、專業(yè)咨詢等工作準(zhǔn)則，即全面的向貴司就下列方面提出一些建議（因白云綠水建設(shè)的基本資料不夠詳細(xì)，故我司只做擬定方案）：機(jī)電設(shè)施顧問:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：為使用及管理者方便，節(jié)約日常運(yùn)行費(fèi)用216。 重大設(shè)備的選用和購貨合同條款的擬定；216。 給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工；216。 消防設(shè)施的設(shè)計(jì)與施工；216。 所有公共布線應(yīng)更為簡(jiǎn)潔，應(yīng)便與業(yè)216。 門鎖安裝時(shí)應(yīng)考慮更為安全，防止門重鎖輕現(xiàn)象發(fā)生；216。216。 ；216。建設(shè)設(shè)計(jì)顧問:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：216。 圍墻和大門的設(shè)置；216。 單元戶型及實(shí)用功能；216。 公共環(huán)境裝飾和綠化的布置；216。 大堂接待臺(tái)的布置；216。 預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的確定216。216。這樣即會(huì)增加物業(yè)日后管理時(shí)建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的投資成本。 空調(diào)外機(jī)預(yù)留位置不當(dāng)，主要是戶外機(jī)放置位置、熱量排放朝向、預(yù)留架大小等。 外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會(huì)因此為借口安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。 人防+技防的理念，強(qiáng)調(diào)社會(huì)化服務(wù)216。 電子巡更系統(tǒng)216。 公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)216。 背景音響和應(yīng)急廣播系統(tǒng)216。 綜合布線系統(tǒng)216。 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留量，應(yīng)從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預(yù)留口。216。216。216。跟進(jìn)施工過程: 顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：216。 發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患216。 提供成品保護(hù)措施建議216。 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的 質(zhì)量216。 提供備品備件要求216。 提供操作手冊(cè)遞交要求216。 地下車庫的進(jìn)出口的坡度上的防滑設(shè) 施應(yīng)在施工前予以考慮，目前一些項(xiàng)目在后期簡(jiǎn)單用水泥加置防滑條或輔設(shè)地磚的做法與日后車輛行駛及管理維護(hù)不利，建議施工時(shí)向下開防滑槽，這樣即可節(jié)約成本投入，也可增加防滑系數(shù)。 現(xiàn)工地管理方通常會(huì)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。216。216。物業(yè)銷售配合:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：216。 提供國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息216。 培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)管理問題216。 從物業(yè)管理的角度審核預(yù)售合同216。 參加各種慶典/活動(dòng)216。 通常我司會(huì)在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護(hù)售樓處安全外，我們配合銷售人員適時(shí)的向求購或有來訪人員進(jìn)行房產(chǎn)介紹。以我司多次其他項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，均得到了相關(guān)的員的好評(píng)。 其他工作，我司亦會(huì)根據(jù)貴司之銷售 進(jìn)度全力配合。就是說，我們做任何事之前，都必須有仔細(xì)、精準(zhǔn)的計(jì)劃。 編制物業(yè)管理月收支預(yù)算216。 制訂各項(xiàng)物業(yè)管理制度216。 進(jìn)行員工入職培訓(xùn)216。如下：216。 提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件216。 定制首期制服和雨具216。 購置各種設(shè)備、工具和維修用品等制定各種規(guī)章制度我司還將綜合國內(nèi)同類物業(yè)之管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)金利達(dá)花園之特點(diǎn)，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下：216。 辦公室管理制度及物業(yè)設(shè)備管理制度216。 物業(yè)驗(yàn)收規(guī)程及治字和消防管理制度216。 人事、行政、和財(cái)務(wù)管理制度216。 緊急事件的處理程序216。如下：216。 二次裝修管理216。 物業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)作216。 物業(yè)管理基本概念216。 ****、高力、房產(chǎn)開發(fā)公司的背景和企業(yè)文化介紹216。 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等制定各種物業(yè)的管理方案因小區(qū)內(nèi)管理類型的管理服務(wù)區(qū)域，所以我司亦會(huì)按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案，使之服務(wù)更細(xì)致、更人性化、規(guī)范化。 物業(yè)驗(yàn)收方案216。 物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護(hù)方案216。 財(cái)務(wù)運(yùn)行方案216。 物業(yè)服務(wù)方案216。 小區(qū)活動(dòng)方案等物業(yè)管理的其他籌備工作216。 申報(bào)其他有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)216。 落實(shí)和布置管理處辦公用房216。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收移交216。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入全面市場(chǎng)化發(fā)展，為了使****公司在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中站住腳跟，使公司的管理水平更上一個(gè)臺(tái)階，使所有的業(yè)主認(rèn)可我們的管理，我們將在小區(qū)內(nèi)提介“以人為本”的人性化服務(wù)管理，使居民真正體會(huì)到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍?！胺?wù)”是我們必不可少的立足點(diǎn)、“賣點(diǎn)”，不再是“單一的”基礎(chǔ)服務(wù)，我們會(huì)去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務(wù)。我司在經(jīng)過與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務(wù)及管理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強(qiáng)物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間親和關(guān)系，也能獲得更多的尊重和認(rèn)同。做到以上這點(diǎn)，我們會(huì)有針對(duì)性的根據(jù)貴司及****的管理理念去結(jié)合小區(qū)的人文特點(diǎn)，從而建立起小區(qū)的人文環(huán)境。我們?cè)诮庸茼?xiàng)目后的首要任務(wù)就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入戶時(shí)，通過業(yè)主辦理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項(xiàng)愛好等情況；在日常管理中，走訪業(yè)主，聽取業(yè)主對(duì)小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見，同時(shí)在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的理解，用真誠去感化業(yè)主，用效率去解決問題。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案。如：物業(yè)管理小知欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識(shí)；每日一道菜的燒法；安全防盜知識(shí)；活動(dòng)通告等內(nèi)容，使廣大業(yè)主每日進(jìn)出小區(qū)和樓道時(shí)都能看到這些小知識(shí)、小常識(shí)，給他們的生活帶去一點(diǎn)幫助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關(guān)心著他們。通過這些活動(dòng)，增加物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力，提高物業(yè)公司在小區(qū)的工作業(yè)績(jī)，為物業(yè)公司品牌建立良好的工作基礎(chǔ)。****的日常物業(yè)管理簡(jiǎn)介物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理對(duì)所有業(yè)主及開發(fā)商來說，一個(gè)區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對(duì)這個(gè)區(qū)域的看法，從著名心理學(xué)大師馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人們對(duì)安全這一最基本的需求是多么看重。我們提倡：“沒有安全，就沒有一切”。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。 采用人防加技防安全保衛(wèi)措施216。 在車庫出入口等重點(diǎn)部位設(shè)崗值守216。 用好并維護(hù)好先進(jìn)可靠的保安技防措施216。 保安人員培訓(xùn)后上崗等物業(yè)的環(huán)境維護(hù)和管理我司將綜合已接管項(xiàng)目之良好管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，制定行之有效的短、中、長(zhǎng)期的小區(qū)環(huán)境保護(hù)計(jì)劃，力求使小區(qū)較之上述二個(gè)項(xiàng)目在此方面的管理更進(jìn)一層，給各階段入戶業(yè)主都有一個(gè)良好的影響，使小區(qū)時(shí)刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。 實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔216。 特定區(qū)域定期清洗外墻 216。 公共區(qū)域無隨意堆放雜物和被非法占用216。 做好節(jié)日布置216。我司將嚴(yán)格按國家優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比要求，對(duì)小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，并對(duì)所有使用人群加以宣傳，以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護(hù)，使之生命力更長(zhǎng)久，我司之設(shè)施長(zhǎng)效管理更全面。 制定完善的操作管理制度216。 建立短、中、長(zhǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃216。 建立物業(yè)報(bào)修、修理和回訪程序216。 建立物品和工具等管理制度等物業(yè)的交通秩序管理其實(shí)小區(qū)內(nèi)交通管理的好壞，也直接影響到業(yè)主或來訪賓客對(duì)小區(qū)物管的認(rèn)同感，根據(jù)我司多年來的管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦會(huì)針對(duì)白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，車庫內(nèi)非機(jī)動(dòng)車較多的情況，制訂出一系列可操作性強(qiáng)的管理方案，以保障小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車/非機(jī)動(dòng)車行車、停車等交通的有序及通暢。 根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度216。 物業(yè)內(nèi)我車輛亂停亂放現(xiàn)象216。 各種道路和交通標(biāo)志完好等****物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)****的宗旨是：規(guī)范、周到、守信、高效；這就是我們對(duì)所有業(yè)主/開發(fā)商的承諾，因?yàn)槲覀冇肋h(yuǎn)追求最好?？蛻魣?bào)修禮貌召喚，認(rèn)真記錄；形式多樣，方便客戶；晝夜值班，專人接待；掛牌上崗，熱情服務(wù)；準(zhǔn)確登記，及時(shí)處理。電梯管理電梯運(yùn)行，證卡齊全；規(guī)范操作，定期檢修；備用電梯，隨時(shí)能開；遇到故障，及時(shí)修理。三、****的客戶方針客戶滿意度調(diào)查客戶的滿意程度對(duì)該物業(yè)的物業(yè)管理成敗與否是最為至關(guān)重要的事項(xiàng)?？蛻魸M意度調(diào)查不光會(huì)提示物業(yè)管理工作在哪方面有所不足，同時(shí)亦能將一些方面的長(zhǎng)處帶到其它需要改進(jìn)的方面。 服務(wù)表現(xiàn)達(dá)到議定水平216。 員工素質(zhì)216。 成本控制效果216。 靈活并適應(yīng)變化的物業(yè)管理動(dòng)作機(jī)制216。調(diào)查的結(jié)果在分析統(tǒng)計(jì)后，將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)管理水平的提高。一旦發(fā)展商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，****將與當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系，確保在最快的時(shí)間內(nèi)，通過申報(bào)審批程序，并最終獲得批準(zhǔn)。由于物業(yè)管理處的骨干員工，均在****工作了一段時(shí)間，因此，在最快的時(shí)間內(nèi)建立物業(yè)管理處的員工，熟悉****和發(fā)展商的管理要求，可迅速開展物業(yè)管理工作，并達(dá)到較高的管理水平。在人員到位后，****利用各種培訓(xùn)手段，對(duì)所有的員工均進(jìn)行生態(tài)化服務(wù)理念、客戶第一的服務(wù)意識(shí)以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn)；對(duì)不同的專業(yè)人員，進(jìn)行崗位技能培訓(xùn)，使每位員工迅速熟悉****的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識(shí)，確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。此外，****還將免費(fèi)提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件，以隨時(shí)保持與總部的聯(lián)系。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度，為順利驗(yàn)收和接管做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。建立進(jìn)出小區(qū)的檢查制度，減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。物業(yè)管理方案包括：《物業(yè)驗(yàn)收方案》、《小區(qū)保安方案》、《小區(qū)清潔和滅蟲招標(biāo)方案》、《工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案》、《財(cái)務(wù)運(yùn)行方案》、《人事管理方案》、《物業(yè)客戶服務(wù)方案》、《小區(qū)的交通管理方案》、《小區(qū)內(nèi)停車管理方案》、《小區(qū)社區(qū)活動(dòng)方案》等。****將結(jié)合《物業(yè)管理公約》，制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。（9）完成物業(yè)保險(xiǎn)工作對(duì)物業(yè)進(jìn)行保險(xiǎn)是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時(shí)的應(yīng)付難度，使意外事件得到圓滿的解決。（10）物業(yè)管理籌備工作分類圖,設(shè)立客戶服務(wù)中心,為迎接首批業(yè)主做好各種準(zhǔn)備工作.,制定物業(yè)管理的各種方案,為物業(yè)驗(yàn)收和移交做好準(zhǔn)備,通過招標(biāo)確定外判清潔公司,開展清潔開荒工作.,完成新聘員工的入職培訓(xùn)和崗位培訓(xùn),向社會(huì)公開招聘各空缺的物業(yè)管理崗位,選擇保險(xiǎn)公司,辦理物業(yè)財(cái)產(chǎn)和第三者人身保險(xiǎn),制定物業(yè)管理所需要的各種表格和單據(jù),根據(jù)需要交付印刷,參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收,熟悉物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備.,協(xié)助施工單位做好小區(qū)的安保工作.,制定物業(yè)管理所必需的各種物業(yè)管理規(guī)章制度和規(guī)范,從其他項(xiàng)目調(diào)配各級(jí)骨干物業(yè)管理人員.,按開辦費(fèi)預(yù)算來采購管理處所需要的各種設(shè)備和工具物品等,派出管理處經(jīng)理和工程主任,向物價(jià)管理部門申報(bào)批準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi),確定和布置各物業(yè)管理用房,創(chuàng)造良好的辦公條件,完成管理公約,用戶手冊(cè),住宅說明書的編制和印刷4,籌建物業(yè)管理處,正式開展各項(xiàng)