【正文】 地點，處理好突發(fā)事件。三套管理作業(yè)隊統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一調(diào)配。 第三章 管理部署 一、管理目標計劃本工程管理質(zhì)量等級符合城市文明創(chuàng)建的要求，做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔，所有設施運轉(zhuǎn)正常，根據(jù)這一要求，并結(jié)合《安徽省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》、《六安市園林綠化管理考核辦法（試行）》等規(guī)定管理過程中我們將確保良好率達100%；并創(chuàng)建物業(yè)管理示范廣場。第二章 管理項目概況一、建筑概況本項目為六安市球拍廣場物業(yè)管理工程，位于六安市球拍路中，占地面積月80000㎡，廣場主要設施包括道路、綠地、噴泉、雕塑、假山、脹拉膜、木花架、供電照明、給排水、音響等。其中在人員部署章節(jié)內(nèi)，我們重點對組織機構(gòu)的建立、勞動及機械設備的配備的組織等方面進行計劃安排；主要工程管理方案中，我們側(cè)重介紹了影響到設備和設施使用壽命的關鍵維護、保養(yǎng)管理方法；在管理質(zhì)量保證措施節(jié)內(nèi)，我們明確了管理質(zhì)量目標，圍繞管理質(zhì)量目標的實現(xiàn)從管理質(zhì)量保證體系、管理組織措施、監(jiān)督制度等方面進行闡述；我們主要從勞動力、使用機具、資金使用等方面進行安排；在安全操作規(guī)范等方面進行了布置；在文明管理及環(huán)境保護措施一章內(nèi)，我們要從管理人員職責等方面進行闡述，并按標準化工地要求，提出一系列平面管理措施。45 / 46六 安 市 球 拍 廣 場 管 理 工 程管理方案編 制：劉倫保 審 核：黃肅勝審 定：吳鳳菊編制單位：六安市興裕物業(yè)管理有限責任公司二00四年七月十六日目 錄第一章 編制概述第一節(jié) 編制說明第二節(jié) 編制依據(jù)第二章 工程概況第三章 管理部署第四章 主要管理方案第一節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生管理第二節(jié) 綠化管理第三節(jié) 治安消防管理第四節(jié) 水電設備管理第五節(jié) 土建及其它設施管理第六節(jié) 財務管理第五章 文明管理制度第六章 工作人員職業(yè)道德規(guī)范第一章 編制概述第一節(jié) 編制說明本物業(yè)管理工程為六安市球拍廣場管理工程，我公司在取到招標文件后，針對本廣場是六安市的主要景點和重點形象之一，對招標文件內(nèi)容進行了認真詳細地分析研究，并根據(jù)我公司物業(yè)管理成功經(jīng)驗，我們堅信我們將確保管理目標符合城市文明創(chuàng)建的要求，做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔，所有設施運轉(zhuǎn)正常，良好率100%。 為此，我們在編制物業(yè)管理方案過程中，從“保安保潔燈光、音響、水系、噴泉綠化管理廣場的所有設施管理措施安全措施管理制度”等方面進行詳細的闡述，制定了一系列科學合理的組織管理和技術(shù)措施。第二節(jié) 編制依據(jù)六安市球拍廣場《招標文件》；《住宅與房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)》安徽省房地產(chǎn)《物業(yè)通訊》；《物業(yè)管理手冊》；安徽省物業(yè)管理委員會相關《文件》；六安市房地產(chǎn)管理局相關《文件》；《安徽省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》；《六安市園林綠化管理考核辦法（試行）》；本公司的《內(nèi)部管理制度》。二、管理范圍廣場的安全管理、保安、保潔、燈光、音響、水系、噴泉、配電房、各種管線、雕塑、假山、脹拉膜、花木架等維護、管理以及綠化管理。二、管理作業(yè)組織計劃本工程管理時，我們結(jié)合現(xiàn)代的科技手段，采用微機管理，對廣場的各個角落采用人員結(jié)合電子監(jiān)控措施，人員將分為三套管理作業(yè)隊，24小時分三班制不間斷保姆式管理。管理過程中，按“18:002:00為重點監(jiān)管時段,2:0010:00為非重點監(jiān)管時段,10:0018:00為次重點監(jiān)管時段”進行管理，對貴重的建筑或設施采用電子監(jiān)控。三、項目組織機構(gòu)建立計劃 本工程采用“項目法”組織管理，實行物管主任全面負責制。管理組織指揮由物管部全權(quán)負責，公司僅在本工程管理的質(zhì)量、安全、文明及合同履約等方面進行宏觀控制。本工程管理時，我公司將使用一批具有良好的管理質(zhì)量、安全意識、操作技能較強，且具有管理經(jīng)驗的作業(yè)隊伍。財務室人員配備1人，主要從事工資管理工作，這些人員均持有上崗證，他們都長期從事本專業(yè)。配備保安人員配備12人，配備保潔人員4人，綜合服務部由物管主任兼職。單位根據(jù)實際的需求，隨時進行組織調(diào)節(jié)，保證勞動力最優(yōu)化合理工作。 第四章 管理方案針對本廣場為六安的形象廣場，對該廣場管理采取特別人性化管理，我們將為本市人民提供最完善、最真誠的服務。為方便市民的參觀、休閑在廣場的各入口處設置廣場平面圖和《廣場公約》。我們將對早晨晨練的市民提供免費的茶水，對夜間的喜歡跳舞、運動的人們提供音樂等。將實行垃圾袋裝化，垃圾每日清理2次，保持垃圾桶清潔、無異味。對旅客隨手仍置的垃圾和構(gòu)筑物和設備上的污漬、牛皮癬，對噴泉水面漂浮物體等在發(fā)現(xiàn)的1小時內(nèi)必須清理完。及時清理道路積水、積雪，每日在18:00和6：00前將垃圾運至垃圾中轉(zhuǎn)站?；S池月檢查一次，每半年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。每月對噴泉的水更換不低于一次，污染較重的水質(zhì)視具體情況增加更換措施。每年的年底，對廣場進行全面清洗、保養(yǎng)，我們主要對主雕塑和較高的構(gòu)筑物的清洗，確保廣場以嶄新的面貌迎接新年。 綠化的造型保持修剪合理，造型美觀，景觀豐富。建立每天的養(yǎng)護、整修記錄。每崗將保安分為2個小組，2人一組， 24小時不間斷巡邏，對0:006:00時間段為重點監(jiān)控段，對有偷盜或故意損壞的行為，能在第一時間發(fā)現(xiàn)，給予糾正，控制在萌芽狀態(tài)，對重大事件及時報公安機關。各攤主應處理好攤位周邊的衛(wèi)生環(huán)境，監(jiān)督各攤點的外觀，維護整體廣場形象。對在廣場有打架斗毆、賭博的人應立即予以勸阻、制止，涉及違法的應立即報公安機關。時時警惕消防安全，對有火災隱患部位應及時上報。事發(fā)時及時報告業(yè)主和有關部門，并協(xié)助采取響應措施。所有燈飾，節(jié)假日（22天）每天開啟4小時（從晚7:0011:00時）。單臂燈、護欄燈、泛光燈、節(jié)能等平時開2小時。（3）、水系：雙休日每天開2小時，節(jié)假日每天開4小時，平時關閉。二、保養(yǎng)維護管理供電系統(tǒng)（1）、每月底檢查變壓器的油量位置是否不適當，所有計量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號燈裝置是否工作正常，變壓器運行中應監(jiān)視：A、電流、電壓的測量讀數(shù)；B、聲音是否正常；C、油面溫升有無超允許范圍；D、油面指示劑的油色有無異常；E、連接呼吸器的吸潮劑是否干燥或需要更換；F、箱殼有無漏油現(xiàn)象；G、金屬外殼接地線是否合格。（3）、運行中的開關、母線、接頭等一切截流導體，有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。 （5）、配電室做好通風和降溫工作，一般室內(nèi)溫度不能超40℃為宜。各開關要標明控制供電范圍，以利工作。（7）、有損壞的照明燈具隨時更換，并做好記錄。B、接線堅固、齊全、導電良好，合乎防爆要求絕緣電阻良好。D、殼內(nèi)無積水，殼外無積垢、無污泥。給排水系統(tǒng) （1）、水泵每周輪換運行，軸承每季加油一次，電動機軸承每半年加油一次。水泵運行完好指標為：A、連接