【導(dǎo)讀】理服務(wù)、各種免費(fèi)或優(yōu)惠服務(wù)等等。他們?cè)?jīng)對(duì)業(yè)主許下的承諾。本來(lái)，發(fā)展商對(duì)業(yè)主的承諾能否兌現(xiàn)是發(fā)展商和業(yè)。而作為為玉委員會(huì)聘。理公司便成為業(yè)主和發(fā)展商之間的“中間人”，起著協(xié)調(diào)和潤(rùn)滑的作用。了解情況，掌握雙方的訴求，講求證據(jù)分清責(zé)任，誠(chéng)信處事。發(fā)展商說(shuō)明后，發(fā)展商不愿意作出犧牲，管理公司應(yīng)盡量向業(yè)主說(shuō)明情況。改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損。管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。樓下業(yè)主王某的房屋滲水，顧某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽(tīng)勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及小區(qū)管理公約對(duì)衛(wèi)某采取制。由，制止顧某吊裝巨型浴缸。導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止。

　　

【正文】 在治安防范職責(zé)上，與一般人民群眾并沒(méi)有什么區(qū)別。國(guó)家的法律并沒(méi)有給予物業(yè)公司超越其他人民群眾的特殊權(quán)利和義務(wù)，對(duì)于犯罰行為，物業(yè)公司的保安只有制止和將犯罪嫌疑人扭送到公安機(jī)關(guān)的權(quán)利和義 務(wù)。物業(yè)公司的保安不僅沒(méi)有使用任何電警棍、警械的權(quán)利，甚至可以說(shuō)就連查驗(yàn)居民身份證的權(quán)利都沒(méi)有。因此要物業(yè)公司承擔(dān)超越安全防范行政責(zé)任以外的賠償責(zé)任，顯然是超越了法律的規(guī)定，是一種既不合法也不合理的要求。 C、 如果收取了物業(yè)管理費(fèi)就意味著物業(yè)公司應(yīng)對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)、人身安全負(fù)有賠償責(zé)任，那么，物業(yè)公司給國(guó)家交納了稅費(fèi)，首先應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任的是國(guó)家，是公安機(jī)關(guān)。因?yàn)闊o(wú)論是依照憲法還是法律的規(guī)定，國(guó)家、公安機(jī)關(guān)都對(duì)公民的人身、財(cái)產(chǎn)的安全負(fù)有不可推卸的責(zé)任。但事實(shí)上，無(wú)論在我國(guó)，還是在外國(guó)，國(guó)家、公安機(jī)關(guān)對(duì)類似于 此類事件的發(fā)生都不承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)閲?guó)家、公安機(jī)關(guān)與公民之間不具備人身、財(cái)產(chǎn)的保管、保險(xiǎn)關(guān)系，不存在將公民人身、財(cái)產(chǎn)的實(shí)際控制權(quán)和排他占有權(quán)交付給國(guó)家、公安機(jī)關(guān)的客觀事實(shí)，不符合構(gòu)成保管、『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 25 頁(yè)，共 30 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 保險(xiǎn)關(guān)系成立的要件，國(guó)家、公安機(jī)關(guān)只承擔(dān)安全防范的行政責(zé)任。所以，在類似于此類事件的物業(yè)公司也只具備安全防范的行政責(zé)任，而不承擔(dān)民事賠償責(zé)任。 案例三十二： 光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢初裝修樓宇，售房合同規(guī)定：“為保證樓宇安全和業(yè)主住用環(huán)境，購(gòu)房入住后的室內(nèi)裝修，必須由光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所屬企業(yè)信達(dá)裝飾裝修公司統(tǒng)一承攬。 裝修標(biāo)準(zhǔn)和要求由業(yè)主提出方案，經(jīng)光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司審查后，由信達(dá)裝飾裝修公司負(fù)責(zé)裝修”。 實(shí)施中，因?yàn)榍捌谌胱〉臉I(yè)主強(qiáng)烈反映信達(dá)裝飾裝修公司的裝修價(jià)格高質(zhì)量差，所以后期購(gòu)房人雖在購(gòu)房時(shí)按光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司規(guī)定簽定合同并付了款，均表示反悔，堅(jiān)持要自行裝修。協(xié)商后簽定了補(bǔ)充協(xié)議：“購(gòu)房人可以自行裝修，光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不再審查裝修方案，但每戶裝修人必須交納 2021 元渣土清運(yùn)費(fèi)和攏民費(fèi)”。一些購(gòu)房人裝修完畢后再次反悔承諾，拒不交費(fèi)。理由是沒(méi)有渣土或自己已經(jīng)清運(yùn)，并且沒(méi)有擾民。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，已交費(fèi)的業(yè)主也紛紛提出 退費(fèi)索賠。光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向法院提出訴訟，請(qǐng)求制止合同違約行為，并表明所收費(fèi)用除清運(yùn)渣土開(kāi)支外，是用于物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼。 論述回答要點(diǎn)； 光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與購(gòu)房人是否存在違法問(wèn)題？有哪兒個(gè)方面？ 光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)否審查裝飾裝修方案？理由是什么？ 此案關(guān)于裝飾裝修合同條款及補(bǔ)充協(xié)議是否有效？陳述你對(duì)此案的處理原則。 答案： 開(kāi)發(fā)公司有三處違法： 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)該審查裝修方案，并監(jiān)督實(shí)施。另，在物業(yè)公司尚未實(shí)施物業(yè)管理前，開(kāi)發(fā)公司必須代行物業(yè)管理資格，因此該 審核裝修方案。 根據(jù)法律規(guī)定本來(lái)合同中的裝修條款及協(xié)議是違法，因此是無(wú)效，法律還規(guī)定無(wú)效協(xié)議從訂立起對(duì)當(dāng)事人就無(wú)約束力，因此本案業(yè)主沒(méi)有違法，不屬于違約。 處理結(jié)果：（ 1）沒(méi)交費(fèi)的業(yè)主無(wú)須交費(fèi)。（ 2）已交費(fèi)扣除清運(yùn)的實(shí)際成本后，多『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 26 頁(yè)，共 30 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 余費(fèi)用返還業(yè)主。（ 3）裝修的業(yè)主（前期業(yè)主）與裝修公司的爭(zhēng)議，另案處理 案例三十三：小區(qū)班車虧損 物業(yè)公司獲償虧損費(fèi) 21 萬(wàn)元 物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)小區(qū)班車虧損后，依約向業(yè)主委員會(huì)索討虧損額。近日，閔行區(qū)法院一審判決：物業(yè)公司獲償虧損費(fèi) 21 萬(wàn)元。 1996 年 12 月底，物業(yè)公 司接管某居住小區(qū)的班車營(yíng)運(yùn)，考慮到隱含的虧損風(fēng)險(xiǎn)，與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂約定，其中有“租車費(fèi)和駕駛員費(fèi)用從班車收入中支付，若不足從小區(qū)停車費(fèi)中提取，若再不足由物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)商定”內(nèi)容。不料，班車運(yùn)行后發(fā)生嚴(yán)重虧損，從 1997 年 1 月至 2021 年 3 月，虧損額已達(dá)30 萬(wàn)元。物業(yè)公司多次與業(yè)委會(huì)協(xié)商，但始終久拖未決。無(wú)奈，物業(yè)公司將小區(qū)業(yè)委會(huì)告上法庭，要求支付班車虧損額 30 萬(wàn)余元。而業(yè)委會(huì)認(rèn)為，如果班車營(yíng)運(yùn)確實(shí)發(fā)生虧損，也是物業(yè)公司管理混亂所致，所以也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 法院認(rèn)為，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)簽訂的約定對(duì)當(dāng)事人 均具有法律效力。根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的原則，以及考慮到物業(yè)公司營(yíng)運(yùn)班車虧損確實(shí)有其自身管理因素等實(shí)際情況，法院酌定業(yè)委會(huì)應(yīng)承擔(dān)的班車營(yíng)運(yùn)虧損額為 21 萬(wàn)元。 案例三十四：奔馳轎車的劃痕 1999 年 11 月某天晚上 21 點(diǎn)左右，某物業(yè)管理公司大廈管理處值班經(jīng)理（保安領(lǐng)班）接到客人投訴，該大廈 2 號(hào)門廣場(chǎng)車位上的一輛白色的奔馳轎車，車頭上發(fā)現(xiàn)有被劃過(guò)的痕跡。保安領(lǐng)班接到投訴后，立即與車管員、車主趕到現(xiàn)場(chǎng)查看。經(jīng)檢查，發(fā)現(xiàn)該車車頭確有一道被劃痕跡。該車車主說(shuō)， 19： 45 停車時(shí)，轎車是完好的?，F(xiàn)在車頭有了劃痕，是廣場(chǎng)車管員 的責(zé)任，要求廣場(chǎng)車管員和大廈管理處承擔(dān)損失。保安領(lǐng)班當(dāng)即表示，如果此車被劃確系停在大廈 2 號(hào)門廣場(chǎng)后發(fā)生的，大廈管理處應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但劃痕好像是條舊痕，如果拿不出確切的證據(jù)證明這條劃痕是停車后發(fā)生的，要請(qǐng)內(nèi)行或權(quán)威部門的專家來(lái)鑒定、確認(rèn)后，再行處理。 車主認(rèn)可這一建議后，保安領(lǐng)班隨即撥打 110 與交警大隊(duì)取得聯(lián)系。 110 巡警趕到現(xiàn)場(chǎng)后，對(duì)劃痕進(jìn)行了細(xì)致的查看和分析：此劃痕為深度劃傷，已顯露了『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 27 頁(yè)，共 30 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 第三層底漆。如果此劃痕確系停在大廈 2 號(hào)門廣場(chǎng)后出現(xiàn)的，那么劃痕垂直下方的地面上一定會(huì)留有漆屑。經(jīng)雙方確認(rèn)，地面沒(méi)有清掃 過(guò)，也未見(jiàn)絲毫漆屑；新的劃痕兩旁也應(yīng)有漆屑卷邊的殘余，但現(xiàn)在車頭上的劃痕邊是光滑的。他們得出的結(jié)論是此劃痕為舊痕。面對(duì)這一結(jié)論，車主無(wú)言以對(duì)，面露愧色。保安領(lǐng)班見(jiàn)狀不但沒(méi)有責(zé)怪車主有栽贓之嫌，而且充滿誠(chéng)意地向車主致歉，承認(rèn)自己工作還有不周到之處。如果車子剛來(lái)廣場(chǎng)停車時(shí)，車管員對(duì)車子前后檢查一遍，發(fā)現(xiàn)劃痕，并請(qǐng)車主確認(rèn)一下，就不會(huì)有以后的事情發(fā)生。 事后，大廈管理處組織了保安人員和車管員總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并提出今后凡有車輛來(lái)大廈廣場(chǎng)停車，車管員必須對(duì)其前后左右進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題當(dāng)場(chǎng)請(qǐng)車主確認(rèn)，并作好記錄；同時(shí)要加強(qiáng)專 業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題的判斷力和處置能力，盡可能妥善處理好突發(fā)事件。 奔馳轎車劃痕事件，車主確有“栽贓”之嫌，因?yàn)樵撥囶^部這樣明顯的劃痕，車主剛發(fā)現(xiàn)的可能性較小。保安領(lǐng)班對(duì)此事件的處理是得當(dāng)?shù)?，?qǐng)來(lái)專家鑒定，專家從科學(xué)的角度，得出無(wú)可否認(rèn)的結(jié)論，使車主口服心服。在處理過(guò)程中，保安領(lǐng)班一直采取擺事實(shí)講道理的辦法，處理結(jié)束時(shí)又主動(dòng)從自身尋找原因，防止了事態(tài)的惡化。如果上述事件處理不當(dāng)，可能出現(xiàn)如下的結(jié)果：車主得逞，管理處承擔(dān)不該承擔(dān)的損失；或事態(tài)惡化，發(fā)生爭(zhēng)吵或傷人事故等。 案例三十五：滿不滿意與繳 不繳費(fèi) 徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒(méi)有漏，并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。他詢問(wèn)：對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？ 分析： ，該案涉及不同的法律關(guān)系，包括業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間的法律關(guān)系。 ：房 屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水，但無(wú)論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，不涉『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 28 頁(yè)，共 30 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。 而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 律關(guān)系，樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。 受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒(méi)有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。 結(jié)論： 業(yè)主以對(duì)管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)（下稱“管委會(huì)”）之間的權(quán)利義務(wù)。依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定或約定，任意一個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)單獨(dú)對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議，業(yè)主無(wú)權(quán)以此作為對(duì)抗原告訴訟主張的抗辯事由。理由是： 首先，物業(yè) 管理公司并不只是為某一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主單獨(dú)提供服務(wù)，而是基于開(kāi)發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會(huì)的委托，為整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對(duì)一的合同關(guān)系，而是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。 其次，物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，（見(jiàn)《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第二條）并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)性收入。如果允許任何一個(gè)業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)使用存在疑問(wèn)為由拒付物業(yè)管理費(fèi)，則必然導(dǎo) 致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼，這必然導(dǎo)致全體業(yè)主（包括欠費(fèi)的業(yè)主）的共同利益遭受損害。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 29 頁(yè)，共 30 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 因此，對(duì)于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題，相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計(jì)了一整套完整的監(jiān)督機(jī)制，即業(yè)主將其對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會(huì)行使；同時(shí)，業(yè)主賦予管委會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費(fèi)以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。與此相對(duì)應(yīng)的是，任何 業(yè)主無(wú)權(quán)單獨(dú)向物業(yè)管理公司提出對(duì)各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理異議，且無(wú)權(quán)以前述異議為抗辯理由對(duì)抗業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)、代繳費(fèi)用的義務(wù)，只“有權(quán)向物業(yè)管理委員會(huì)投訴或者向房屋土地管理機(jī)關(guān)反映”。 只有在這種法定的機(jī)制下，才既能體現(xiàn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督，又能保證物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)維護(hù)管理的順利開(kāi)展，最終確保全體業(yè)主的整體利益。（見(jiàn)《北京市房屋土地管理局關(guān)于開(kāi)展組建居民小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)試點(diǎn)工作的通知》第三項(xiàng)“管委會(huì)的職責(zé)”、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十七條的相關(guān)規(guī)定。） 由此可見(jiàn)，業(yè)主將對(duì)物 業(yè)管理公司使用物業(yè)管理費(fèi)以及各項(xiàng)物業(yè)管理工作完成情況的監(jiān)督審核工作的權(quán)利賦予了管委會(huì)，業(yè)主個(gè)人無(wú)權(quán)對(duì)此提出異議，也不能以此作為拒繳物業(yè)管理費(fèi)的抗辯理由。 案例三十五： 沒(méi)交保管費(fèi)摩托被盜照賠 （法院判決保管合同糾紛案例） 車主明明沒(méi)有續(xù)交保費(fèi)和續(xù)辦保管手續(xù)，為何物業(yè)公司還要對(duì)被盜車輛作出賠償？近日，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)法院一審判決了一宗保管合同糾紛案，顯示只要寄托人將保管物交付給保管人合同即生效，保管人就要對(duì)保管物的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。林某將自己的摩托車借給同事周某使用，從 2021 年 12 月起，這輛車就存放在利大廈停車 場(chǎng)，每月交納 50 元保費(fèi)。第二年 2 月 20 日，周某取車時(shí)發(fā)現(xiàn)摩托車不見(jiàn)蹤影，即刻報(bào)警，并同負(fù)責(zé)利大廈物業(yè)管理的廣州偉物業(yè)發(fā)展有限公司交涉，雙方交涉未果，車主林某遂將偉物業(yè)公司告上公堂。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 30 頁(yè)，共 30 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 近日，法院一審審理認(rèn)定，原、被告之間的保管合同關(guān)系成立，被告應(yīng)當(dāng)妥善保管保管物。被告因保管不善造成摩托車被盜，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，判決被告賠償原告損失 4800 元。主審法官表示，保管合同屬于實(shí)踐合同，即不須雙方簽訂書面合同，也不須事先交付保管費(fèi)用，只要寄托人將保管物交付保管人合同就開(kāi)始生效，保管人就要對(duì)保管物的損失負(fù)賠償責(zé) 任。如果保管人不想合同生效，就應(yīng)該阻止寄托人將保管物放在他所保管的地方。 庭審交鋒： 原告林某：偉物業(yè)公司管理不善，導(dǎo)致其摩托車被盜，理應(yīng)賠償 4800 元。 被告：偉物業(yè)公司：原告交納的月保費(fèi)有效期到 2021 年 1 月 24 日，其摩托車被盜時(shí)雙方的保管合同已終止，因此自己并不負(fù)有保管此車輛的法律責(zé)任。因?yàn)檫^(guò)了保管期限后，保安員一再通知原告辦保管手續(xù)，但原告置之不理，卻繼續(xù)把摩托車存放停車場(chǎng)，這是自己無(wú)法控制的，并不表明雙方保管合同成立或延續(xù)。 匯編人： zz 日期： 2021 年 11月 18 日