【導(dǎo)讀】『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?amp;#183;做成功物業(yè)管理人！』。中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)。碧水山莊湖景別墅商業(yè)計劃書。（四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式..............41

　　

【正文】 賃收入的 3%計算。 第三節(jié) 三、利潤及投資報酬率預(yù)測 單位：萬元 年份 項目建成第一年 項目建成第二年 項目建成第三年 項目建成第四年 項目建成第五年 項目建成第六年 項目建成第七年 收入合計 420 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 32 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 費(fèi)用合計 營業(yè)利潤 所得稅 凈利潤 投資報酬率 % % % % % % 財務(wù)說明： ★ 銷售收入來自本商業(yè)計劃本章之收入預(yù)測。 ★ 成本費(fèi)用來自本商業(yè)計劃本章之成本費(fèi)用預(yù)測。 ★ 2021 年 —— 2021 年的所 得稅按利潤總額的 33%計算。 第四節(jié) 四、特別提示 酒店式湖景別墅的盈利模式在于 出售別墅房產(chǎn)時段使用權(quán)，并代為管理。 使擁有房產(chǎn)使用權(quán)的客戶可以將自己的 權(quán)益 通過交換系統(tǒng) 與 其它地區(qū)同等級別的進(jìn)行交換 ； 日常經(jīng)營中為游客提供住所。 本商業(yè)計劃書中的經(jīng)濟(jì)效益分析僅僅針對可以量化的正常酒店經(jīng)營模式。從目前國內(nèi)酒店式別墅的整體經(jīng)營狀況來看，很多客戶往往對配套服務(wù)較好、管理規(guī)范的別墅進(jìn)行整時段購買。在此情況下，本項目的財務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)效益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商業(yè)計劃書中的預(yù)測，為投資者帶來更大的投資收益。 第五節(jié) 五、結(jié)論 湖景別墅項目一期良好的盈利 能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產(chǎn)盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋放，而且有利于提升本公司抗御市場風(fēng)險能力和雙方的核心競爭力。 從經(jīng)濟(jì)效益上看，本項目投資收益率較高，投資風(fēng)險較小。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 33 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第十二章 第十一部分 風(fēng)險分析與對策 本項目作為天津生態(tài)園項目中的一個子項目，其所可能面臨的經(jīng)營管理、財務(wù)等風(fēng)險等因素及其對策請參閱《天津都市生態(tài)園項目商業(yè)計劃書》。 第一節(jié) 一、政策風(fēng)險 風(fēng)險： 用地政策風(fēng)險和大規(guī)模開發(fā)高檔別墅項目政策風(fēng)險，同時，國家其它相關(guān)法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策、稅收 政策等方面的調(diào)整都可能會給公司的運(yùn)營帶來一定的風(fēng)險。 對策： 天津都市生態(tài)園屬于農(nóng)業(yè)科技種植、林木養(yǎng)植為重點(diǎn)，其土地性質(zhì)為集體用地，經(jīng)營涉及到了生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)采摘、動物養(yǎng)殖等項目，未涉及到大規(guī)模土地開發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)的問題，湖景別墅采用酒店式經(jīng)營，不屬于產(chǎn)權(quán)別墅范疇，未來公司的運(yùn)作一如既往的嚴(yán)格遵守國家的法令、法規(guī)和政策，并加強(qiáng)對有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國家法規(guī)政策的最新動態(tài)，及時調(diào)整公司的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營戰(zhàn)略。 第二節(jié) 二、市場風(fēng)險 風(fēng)險： 酒店式湖景別墅的未來市場開發(fā)，主要依賴于生態(tài)園內(nèi)其他子項目的建設(shè)經(jīng)營情況、游客 數(shù)量和市場推廣力度。 對策： 對于本項目所處市場環(huán)境及其所具有的市場競爭力，公司已進(jìn)行過充分的評估和論證。本項目的競爭優(yōu)勢不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、較低的地價成本、良好的公司品牌，而且體現(xiàn)在其旅游、高尚運(yùn)動和住宿結(jié)合獨(dú)特的“生態(tài)園”的概念。此外，本公司還將繼續(xù)以生態(tài)園旅游環(huán)境作為依托，充分利用“大型人工湖 +旅游 +房地產(chǎn)”的資源整合優(yōu)勢項目的含金量，提高項目產(chǎn)品的市場競爭力，規(guī)避市場競爭可能引致的風(fēng)險。 第三節(jié) 三、行業(yè)風(fēng)險 風(fēng)險： 旅游行業(yè)進(jìn)入壁壘低，行業(yè)競爭激烈，旅游企業(yè)在經(jīng)濟(jì)效益、旅游業(yè)管理、旅游業(yè)信息化建設(shè)等方 面還存在明顯的差距。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 34 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 對策： 我國地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國內(nèi)全年法定節(jié)假休息日已達(dá) 114 天，特別是“五一”“十一”和春節(jié)的三個長假，大大推動國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。實(shí)際上，我國旅游業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年快速增長，我國也已成為世界最大的國內(nèi)旅游市場國，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 農(nóng)業(yè)科技公司主要股東天津方舟天馬集團(tuán)經(jīng)營旅游行業(yè)經(jīng)驗豐富，并形成了龐大的旅行社網(wǎng)絡(luò)，市場開發(fā)能力極強(qiáng)；天津地區(qū)旅游資源匱乏，市場需求量大：園區(qū)項目設(shè)置時考慮到項目的新穎性和獨(dú)特性，賽馬、斗牛等項目在天津市獨(dú)一無二。 第四節(jié) 四、不可抗力風(fēng)險 風(fēng)險： 主要是水災(zāi)風(fēng)險。由于靜?？h本身海拔較低，歷來為天津的泄洪區(qū)，歷史上曾出現(xiàn)過被水淹沒的記錄。 對策： 由于在如今的北方水災(zāi)很難發(fā)生，加之隨著科技的進(jìn)步自然災(zāi)害的預(yù)警系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)，所以水災(zāi)給我們造成危害的概率很小。但為了防患于未然，公司根據(jù)生態(tài)園外圍的地形利用挖湖產(chǎn)生的大量土方在四周低洼之處構(gòu)筑簡易堤壩，并疏浚園區(qū)內(nèi)外排水溝渠保持暢通無阻，使之與近在咫尺的南運(yùn)河相連，一旦有水災(zāi)發(fā)生即可隨時導(dǎo)入運(yùn)河，避免損失。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 35 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第十三章 第十二部分 結(jié)論 酒店式湖景別墅項目是天津都市生態(tài)園的優(yōu)質(zhì)子項目。本項目依托于生態(tài)園 ，突出回歸自然與休閑度假的主題，以 “大型人工湖 +旅游＋酒店式別墅” 的先進(jìn)理念，在天津都市生態(tài)園的大環(huán)境下謀求社會效益與經(jīng)濟(jì)效益最大化。 本項目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，并且具有廣闊的市場空間，建成后將成為天津市極其周邊地區(qū)度假休閑住宿的精品項目，為當(dāng)?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟(jì)效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 36 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第十四章 前 言 本商業(yè)計劃書內(nèi)容包括酒店式湖景別墅的項目簡介、主要建設(shè)內(nèi)容、輔助資源配置、發(fā)展前景、市場定位、競爭對手、銷售策略、風(fēng)險 控制及項目的投資回報期等投資者關(guān)心的各項問題。 酒店式湖景別墅為天津市都市生態(tài)園項目的下屬子項目之一，生態(tài)園的整體介紹參見《天津市都市生態(tài)園項目說明書》。 本項目中的所有外部數(shù)據(jù)均有確切出處，財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)則根據(jù)相關(guān)方法推算而得。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 37 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第十五章 第一部分 執(zhí)行概要 第一節(jié) 一、項目概述 酒店式湖景別墅是天津都市生態(tài)園旅游度假村中的一個重要組成部分，是一個集旅游、娛樂、住宿、餐飲、會務(wù)等為一體的高檔休閑度假旅游項目。 酒店式湖景別墅群倚已建成的 800 畝人工湖建設(shè)，為整個生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完 備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個最佳去處。 該項目的建設(shè)分為三期，其中一期為項目規(guī)劃設(shè)計、市場宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)行中。二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅 20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式 4 幢；三期建設(shè)計劃為 100 棟風(fēng)格迥異的別墅群。 該項目的二期建設(shè)即將正式啟動，有關(guān)立項手續(xù)完備，預(yù)計二期地上物建設(shè)總投資 2280 萬元 ,占地面積 30 畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。 第二節(jié) 二、項目發(fā)起人簡介 天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司（以下稱“農(nóng)業(yè)科技”）作為本項目的發(fā)起主體，對項目進(jìn)行總體策劃，并作為投資人投資興建該項目。公司簡要情況如下： 公司名稱：天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司 注冊時間： 2021 年 10 月 9 日 注冊資金： 4,500 萬人民幣 公司地址：天津市靜海縣雙塘鎮(zhèn)西雙塘村 公司電話： 862228015555 公司傳真： 862228016169 農(nóng)業(yè)科技將按照現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理系統(tǒng)設(shè)計和人力資源規(guī) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 38 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 劃，最終形成完整規(guī)范的公司法人治理結(jié)構(gòu)以及科學(xué)合理、精簡有效的組織管理體系。 第三節(jié) 三、股 東單位 農(nóng)業(yè)科技的兩家大股東分別是：天津方舟天馬投資（集團(tuán)）有限公司和深圳市明德投資有限公司。 天津方舟天馬投資（集團(tuán)）有限公司成立于 1999 年，注冊資金 8,000 萬元，是在國家工商行政管理局注冊并具獨(dú)立法人資格的集團(tuán)公司，下屬 18 家子公司，業(yè)務(wù)范圍涉及旅游景區(qū)、景點(diǎn)開發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領(lǐng)域。公司于 2021 年巨資買斷原天津甲 B 立飛足球隊，建立甘肅天馬足球俱樂部，現(xiàn)俱樂部遷至東莞，更名為東莞東城隊。方舟天馬投資集團(tuán)下屬 天津市方舟旅行社成立于 1999 年，注冊資金 1500 萬元，目前名列天津同行業(yè)前三位，主要負(fù) 責(zé)都市生態(tài)園的營銷，提供良好的客源市場。 深圳市明德投資有限公司（ SHENZHEN MINTEX INVESTMENT CO,LTD）成立于2021 年成立，注冊資本 3,000 萬元人民幣，是在深圳市工商局注冊的新興的專業(yè)化投資機(jī)構(gòu)，主要業(yè)務(wù)范圍包括直接投資、項目管理、投資銀行，主要投資方向為旅游、房地產(chǎn)、高科技。主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園項目規(guī)劃和資本運(yùn)營。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 39 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第十六章 第二部分 項目提供的產(chǎn)品和服務(wù) 第一節(jié) 一、項目的創(chuàng)意和定位 一、 （一）項目創(chuàng)意 “酒店式湖景別墅”項目是天津都市生態(tài)園內(nèi)最核心、最具盈利能力的項目之一。鑒于北方的地 理條件，相對缺乏高檔消費(fèi)的親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚 800 畝人工湖建設(shè)迎合了高端消費(fèi)人群的需要，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場所之一。 本項目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設(shè)為中式、歐洲等不同風(fēng)格的別墅群，以優(yōu)雅、開放、包含著休閑和賞心為建設(shè)宗旨，旨在創(chuàng)造一個融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢想居住中最耀眼的一道風(fēng)景。 二、 （二）項目定位 酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級酒店式經(jīng)營管理模式，主要為滿足前來 進(jìn)行度假休閑、商務(wù)會務(wù)等的群體提供多方位服務(wù)。 酒店式湖景別墅項目包括別墅群以及 800 畝人工湖，不同風(fēng)格的設(shè)計以及每棟別墅獨(dú)立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風(fēng)景和眾多高端的休閑娛樂項目，必然成為國內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時也是本項目盈利能力的關(guān)鍵。 從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營造以人工湖為中心的水域景觀為主要發(fā)展方向，通過景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結(jié)合健康有趣的娛樂設(shè)施來吸引遠(yuǎn)近游客。 從規(guī)劃建設(shè)旅游項目上分析，酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園旅游項目開發(fā)中一個重要的組成部分，與其周邊的 休閑娛樂項目共同構(gòu)成了休閑、娛樂、度假、會議、住宿等多功能旅游環(huán)境，能夠滿足不同年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)的需求。 從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ?、生活?jié)奏緊張，渴望利 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 40 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂趣，得到放松。旅游度假村便捷通暢的交通體系，公園內(nèi)精心設(shè)計和新奇創(chuàng)意的游樂設(shè)施，能夠抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費(fèi)心理，為游客營造一個融于自然的休憩空間。 從時空距離上分析，酒店式湖景別墅交通方便、各種設(shè)施齊全，天津、北京等距離較近的大城市居民或游客能夠開展節(jié)假日 2 日游，而全國其他地區(qū)的游客也能利用各種假期， 前來旅游度假。 第二節(jié) 二、項目優(yōu)勢 一、 （一）地理位置優(yōu)越，交通便利 酒店式湖景別墅位于天津靜?？h西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和 104 國道，距天津市區(qū) 40 公里，天津新港 80 公里，天津濱海國際機(jī)場 60 公里，距首都北京 140 公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請，天津市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建設(shè)出口，未來從北京、天津?qū)⒖芍苯油ㄟ^高速公路直接進(jìn)入都市生態(tài)園，交通更加便利。這也同時體現(xiàn)了天津市政府對天津都市生態(tài)園的大力支持。 二、 （二）具有較大的市場空間和目標(biāo)客戶群體 酒店式湖景別墅的市場定位是酒店式高尚別 墅，而且社區(qū)規(guī)模較大，總建設(shè)規(guī)劃面積 80 畝。隨著國民經(jīng)濟(jì)保持高速增長，國民收入不斷增加，中國已有相當(dāng)一部分人已先富起來，這些人士對居住條件及休閑度假住所要求較高，因此酒店式湖景別墅項目目標(biāo)客戶源較為充裕。 三、 （三）與園區(qū)內(nèi)多個項目形成資源共享及優(yōu)勢互補(bǔ) 酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園中一個重要的組成部分，為生態(tài)園項目二期建設(shè)內(nèi)容之一，其他部分子項目已在去年開工建設(shè)。按照生態(tài)園的設(shè)計規(guī)劃，整個園區(qū)項目的工程建設(shè)將分成四個時期，從 2021 年 3 月份起建，預(yù)計 2021 年全部完成。其中，一期部分項目已經(jīng)接近竣工，正在試營業(yè) 之中。 生態(tài)園一期項目中包括馬術(shù)俱樂部、特種犬養(yǎng)殖、斗牛場、動物競技、大土炕餐廳等項目，其主體工程已經(jīng)基本建設(shè)完成，預(yù)計 2021 年十月一日之前開始營業(yè)。預(yù)計一期建設(shè)完成后，園區(qū)可正式對社會開放，接待各地游客，成為京津 『學(xué)習(xí)改