【導(dǎo)讀】第一節(jié)完全互動(dòng)物業(yè)管理模式----------------------------------------------------1. 第一節(jié)物業(yè)管理工作的計(jì)劃-------------------------------------------------------5. 第一節(jié)組織架構(gòu)及職責(zé)規(guī)范---------------------------------------------------11. 第一節(jié)環(huán)境管理理念及方式--------------------------------------------------------34. 第一節(jié)設(shè)備的驗(yàn)收和接管-----------------------------------------------------------43. 第一節(jié)物業(yè)健康檔案-----------------------------------------------------------------47. 第一節(jié)相關(guān)計(jì)算數(shù)據(jù)-----------------------------------------------------------------62. 于此，這給未來的常興廣場帶來無窮的商機(jī)、無盡的人氣。再加上萬佳百貨的進(jìn)駐，必會(huì)使。南山的商業(yè)重心轉(zhuǎn)移到以萬佳百貨、家樂福、秭妹城構(gòu)成的“金三角”范圍內(nèi)。私密等一系列的不便和隱患。如何平衡商戶和住戶兩者的利益，滿足兩者的需求，使商戶和。住戶的業(yè)主都滿意，這是常興廣場物業(yè)管理除了常規(guī)物業(yè)工作外，要著力要解決的問題。不僅僅是驚喜，還有更多的實(shí)惠以及享受。

　　

【正文】 容 成立義務(wù)消防隊(duì) 動(dòng)員業(yè)主特別是商鋪的用戶參加義務(wù)消防隊(duì)，提高其消防意識(shí)。并制定消防檢查計(jì)劃，培訓(xùn)義務(wù)消防隊(duì)員，定期檢查，消除隱患。確保設(shè)施設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)。 消防技能培訓(xùn) 密切配合公安消防部門，定期舉辦消防、逃生演習(xí)、咨詢講座，強(qiáng)化消防意識(shí)，提高消防技能。推廣消防社會(huì)化 自救消防設(shè)備的保障 發(fā)揮業(yè)主消防防范自治的意識(shí)，每戶每家商鋪都須配備家庭滅火器，提供消防設(shè)備最基本保障。 三、 消防管理的主要內(nèi)容 消防工作由公安機(jī)關(guān)實(shí)施監(jiān)督。知曉《中華人民共和國消防條例 》及《高層建筑消防管理?xiàng)l例》。 定期巡視、檢測、維修、保養(yǎng)更新消防器材和設(shè)備，使消防器材、設(shè)備、設(shè)施處于 100%的完好狀態(tài)。 常興廣場物業(yè)管理計(jì)劃書 單位或個(gè)人都有責(zé)任維護(hù)消防設(shè)施，不準(zhǔn)破壞和擅自挪用消防設(shè)備、器材，不準(zhǔn)占用消防間距、堵塞消防通道。 積極開展防火宣傳教育。建筑物的走道、樓梯、出口等部位經(jīng)常保持暢通，嚴(yán)禁堆放物品。 室內(nèi)裝修及改造須明火作業(yè)的，要經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn)。 堅(jiān)持管理人員、安全人員的巡回檢查制度，對(duì)物業(yè)設(shè)施中存在的隱患應(yīng)及時(shí)整改。 加強(qiáng)施工管理，嚴(yán)格裝修審批和監(jiān)督制度。 四、 臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)的“七不、四要、一清” “七不”： 1） 防火、滅火措施不落實(shí)不動(dòng)火作業(yè)。 2） 周圍易燃雜物未清楚不動(dòng)火。 3） 附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動(dòng)火。 4） 凡盛裝過油類等易燃的容器，未經(jīng)洗刷干凈，排除殘有的油 質(zhì)不動(dòng)火。 5） 凡儲(chǔ)存有易燃、易爆物品的場所，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。 6） 在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護(hù)的不動(dòng)火。 7） 未配備響應(yīng)的滅火器材不動(dòng)火。 “四要”： 1） 動(dòng)火前要指定現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人。 2） 動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。 3） 發(fā)生意外事故時(shí)，要及時(shí)撲救。 4） 現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火人員必須經(jīng)常注意動(dòng)火把情況 ，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時(shí)，要立即停止動(dòng)火。 “一清”： 動(dòng)火人員和現(xiàn)場負(fù)責(zé)人在動(dòng)火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場火種后才能離開現(xiàn)場 常興廣場物業(yè)管理計(jì)劃書 五、 防火安全“三級(jí)”檢查制度 一級(jí)檢查由班組織實(shí)施 二級(jí)檢查由管理處領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施 三級(jí)檢查由公司領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施 常興廣場物業(yè)管理計(jì)劃書 第六部分 環(huán)境管理 常興廣場業(yè)主的構(gòu)成比較復(fù)雜，特別是商鋪較多，用戶流動(dòng)性也大，加上廣場等公眾場所的人流。使用人員的不穩(wěn)定性，影響到我們要確保環(huán)境保持整潔的難度。 在此，我們倡導(dǎo)“用文化引導(dǎo)環(huán)境”的概念，目的在于營造自然、親切的環(huán)境 氛圍，通過氛圍的營造去約束使用者和我們一起去保持環(huán)境的整潔。 第一節(jié) 環(huán)境管理理念及方式 一、 用文化來引導(dǎo)環(huán)境 我們提出“用文化來引導(dǎo)環(huán)境”這一概念。用文化來引導(dǎo)環(huán)境，主要是環(huán)境文化氛圍的營造。我們擬作以下設(shè)想： 開展環(huán)保知識(shí)宣傳、 邀請(qǐng)政府環(huán)保部門專家到大廈開展環(huán)保咨詢?nèi)栈顒?dòng)，向客戶發(fā)放環(huán)保宣傳品，拒絕任何污染行為； 推行垃圾分類、廢物回收的環(huán)保行為； 開展清潔戶（商鋪）的衛(wèi)生評(píng)比活動(dòng)，提倡保持整潔的文明風(fēng)尚。 設(shè)置輕松優(yōu)雅的背景音樂，在會(huì)所布置些世界名畫營造高雅的文化氣息； 提供寵物飼養(yǎng)技術(shù)服務(wù)，代辦寵物準(zhǔn)養(yǎng)證，培養(yǎng)關(guān)注生命的 愛心及熱心； 評(píng) 選“十佳綠色陽臺(tái)”，動(dòng)員全體客戶美化陽臺(tái)，創(chuàng)造大廈 的立體綠化； 提倡“人人動(dòng)手、澆花淋草”，引導(dǎo)業(yè)主飯后茶余關(guān)愛綠化； 經(jīng)常性地開展有關(guān)家居清潔技能、技巧的培訓(xùn)，并利用宣傳欄進(jìn)行宣傳。 二、管理方式 物業(yè)環(huán)境管理的形式主要有委托專業(yè)公司管理和物業(yè)管理公司自行管理兩種方式。根據(jù)我們的實(shí)際需要，權(quán)衡利弊之后，建議采用“自行管理”的方式來進(jìn)行環(huán)境管理，待條件成熟后再實(shí)行“委托管理”，走專常興廣場物業(yè)管理計(jì)劃書 業(yè)化之路。 第二節(jié) 清潔管理 一、 清潔作業(yè)計(jì)劃 清潔管理必須按日常、定期或特殊作業(yè)制定出作業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃，也只有通過這樣的作業(yè)計(jì)劃書，方能確保清潔管理無盲點(diǎn)，便于管理工作的實(shí)施檢查與考核。 清潔范圍 清潔內(nèi)容 清潔要求 會(huì)所 清掃及洗刷大堂入口地臺(tái)及梯級(jí) 出入口地坪、臺(tái)階推塵 清潔玻璃門、窗、及裝備 墻腳線、大理石、墻面用碧麗珠拋光 大理石地坪清洗 每天 4次 每天數(shù)次 每天 2次 每周 1次 每天 1次 公共區(qū)域 過道塵推 清潔門、窗、框、欄桿、扶手 門、框、欄桿、扶手用 碧麗珠拋光 清潔照明燈罩 清潔垃圾箱、煙灰缸及花槽內(nèi)外表面 收集、清理所有垃圾箱、煙灰缸及花槽內(nèi)的垃圾 每天數(shù)次 每天 2次 每天 2次 每周 1次 每天 4次 每天 2次 電梯 清潔電梯門表面及內(nèi)壁 電梯天花板表面除塵 電梯吸塵 清潔電梯通風(fēng)口及照明罩 電梯門表面涂上保膜 每天 2次 每天 1次 每天 1次 每周 1次 每天 1次 樓梯 清潔各樓層樓梯 每天 1次 天臺(tái) 清理積聚于天臺(tái)的垃圾、避免渠道堵塞 擦洗天臺(tái)大門表面 每天 1次 每天 1次 其它 大理石清洗、打臘 地板清洗、打臘 地毯清洗 每周 1次 每月 1次 每季 1次 二、 質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn) 嚴(yán)格檢查是保障清潔工作 質(zhì)量的必要手段，有關(guān)清潔檢查標(biāo)準(zhǔn)可參照以下辦法執(zhí)行： 會(huì)所地面：用衛(wèi)生巾擦拭 50CM，檢查衛(wèi)生巾無明顯灰塵及污漬； 墻面：用衛(wèi)生巾擦拭 80CM，檢查衛(wèi)生巾無明顯灰塵及污漬； 常興廣場物業(yè)管理計(jì)劃書 樓梯：抽查 2至 3層，無痰漬、煙頭、垃圾等； 玻璃或鏡面：抽查不同位置 3到 5處，每處檢查約 1平方米，無水漬、手印、潔凈、明亮； 水溝：抽查 20 米排水溝，無煙頭、泥沙等垃圾物，無臭味； 明溝：抽查 1— 3米，不積泥沙、垃圾雜物等； 標(biāo)牌、指示牌：抽 2— 3個(gè)，用衛(wèi)生紙擦拭無明顯灰塵，表面光亮； 消防設(shè)備設(shè)施：抽查 2— 3個(gè)消防栓，無灰塵、垃圾； 電梯門：抽查 2— 3部電梯外門，用衛(wèi)生紙擦拭，無明顯灰塵、污漬； 廣場：抽查 50 平方米地面，無煙頭、果皮、紙屑等垃圾雜物； 1綠化帶：抽查 10盆花草，盆內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾雜物；抽查室外綠化帶 30 平方米，無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾雜物； 1天花、燈飾、風(fēng)口、煙感器：抽查天花 50平方米無灰塵、污漬；抽查 3— 5個(gè)燈飾、風(fēng)口、煙感器，無灰塵等； 1垃圾房：檢查地面無垃圾；污水構(gòu)無垃圾、泥沙、積水； 1天臺(tái)：檢查地面無垃圾物，下水口無泥沙、垃圾物； 1地下車庫：抽查 30平方米地面無垃圾； 四、清潔管理的要點(diǎn)： 會(huì)所保潔以夜間操作為好，白天進(jìn)行日常保潔； 清潔時(shí)根椐實(shí)際情況適當(dāng)避開業(yè)主或業(yè)主聚集的區(qū)域，待業(yè)主離散后再補(bǔ)做；業(yè)主進(jìn)出頻繁和容易臟污的區(qū)域，要重點(diǎn)拖擦； 電梯間鋪設(shè)地毯并每周更換一次； 垃圾的處理： 1）客戶的生活垃圾箱設(shè)在隱蔽且異味不易擴(kuò)散的地方 。 2）公共區(qū)間垃圾桶設(shè)在電梯入口處； 3）垃圾清理頻數(shù)要快，保持日產(chǎn)日清，不能產(chǎn)生異味； 4）清運(yùn)垃 圾時(shí)選擇適宜的時(shí)間和通道，不可使用客梯； 5）可按客戶要求上門清理較大量的生活垃圾。 常興廣場物業(yè)管理計(jì)劃書 第三節(jié) 綠化管理 現(xiàn)代化的物業(yè)環(huán)境越來越重視營造一個(gè)充滿自然氛圍的綠色空間，這就給環(huán)境綠化工作提出了更高的要求。良好的綠化環(huán)境可使大廈增添生機(jī)、情意盎然，而這一切正是物業(yè)管理工作所致力追求的。 一、 綠化管理的內(nèi)容 澆水； 1）根據(jù)氣候條件決定澆水量； 2）根據(jù)植物品種或生長期決定澆水量； 施肥；注意植物各階段所用的肥料品種； 整修；整修是保證樹木形成良好樹形、提高觀賞效果的有效手段； 除草、松土； 1）清除一些病蟲的潛伏處，減少病蟲害的發(fā)生機(jī)會(huì)； 2）松土可以增加土壤的透氣性，達(dá)到保水、透氣、增溫的效果； 3）防治病蟲害：防治病蟲害主要堅(jiān)持預(yù)防為主，綜合治理； 三、 綠化管理執(zhí)行計(jì)劃及格檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 分類 序號(hào) 項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn) 檢查方法 頻率 修剪 1 喬木 無枯枝、無阻礙、樹枝分布均勻 目視，抽檢 10 棵 2次 /年 2 灌木 成型、整齊 目視，抽檢 30 米 5次 /年 3 草坪 草坪目視平整、整齊 目視，抽檢 5處 2— 3次 /年 施肥 1 喬木灌木 覆土平整、肥料不露出土面 目視檢查 4次 /年 2 草地 不傷及花草 目視檢查 1次 /年 3 花卉 少量多次，不傷及花草 目視檢查 視長勢定 防病治蟲 無明顯枯枝、死杈，有蟲害枝條在 2%以下 目視檢查 防治 1 次 /年，發(fā)現(xiàn)時(shí)噴射 抗旱 1 花卉、苗 泥土不染花葉、土不壓苗、水不沖苗 目視，全面檢查 2次 /年 2 樹木草地 澆水透水深度為；樹木， 3CM；草地，2CM；無旱死現(xiàn)象 抽查 5次 2次 /周 日常養(yǎng)護(hù) 1 除雜草 無明顯雜草，透氣性良好 抽查 50平方米 6次 /年 2 補(bǔ)栽補(bǔ)種 無黃土裸露 抽查 5處 及時(shí)補(bǔ)上 3 防風(fēng)排澇 有積水 、斷枝落葉現(xiàn)象 目視檢查 1次 /天 常興廣場物業(yè)管理計(jì)劃書 四、綠化養(yǎng)護(hù)的記錄 為更好地開展綠化養(yǎng)護(hù)工作，我們將推行“日記”的形式來記錄綠化養(yǎng)護(hù)的事項(xiàng)。以下就是《常興廣場綠化養(yǎng)護(hù)日記表》。 常興廣場綠化養(yǎng)護(hù)日記表 日 期 養(yǎng) 護(hù) 項(xiàng) 目 地 點(diǎn) 備 注 填表人： 審核人： 第四節(jié) 環(huán)境管理監(jiān)督 一、 監(jiān)督管理標(biāo)準(zhǔn) 依據(jù) ISO9002質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)及公司內(nèi)部運(yùn)作制度作為監(jiān)督管理標(biāo) 準(zhǔn)。 二、監(jiān)督管理制度 建立環(huán)境工作評(píng)估制度，將環(huán)境管理的操作層與監(jiān)管層分離，嚴(yán)把評(píng)估制度關(guān)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 三、 評(píng)估制度的相關(guān)表格 常興廣場物業(yè)管理計(jì)劃書 清潔評(píng)估表： 常興廣場清潔評(píng)估表（表 1） 年 月 日 項(xiàng)目 /作業(yè)內(nèi)容 /樓層 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 走 廊 1．地面 2．滅火器箱 3．壁面 4．消防栓 5．鋁合金門 6．燈飾 7．天花 消防通道 1．樓梯地面 2．不銹鋼扶手 3．防火門 4．垃圾桶 電梯 1．廳門、門框 2．轎箱壁面、按鍵 3．頂部鏡面、燈飾 4．地面 會(huì)所 1．拖抹大理石地面（打蠟拋光） 2．服務(wù)臺(tái) \信箱 \垃圾桶 3．玻璃門 4．吊頂、燈飾 5．壁面、天花 6．空調(diào)機(jī)面蓋 /頁葉 7．旋轉(zhuǎn)門 外 圍 1．前后門 地面 2．雕塑 3．休閑椅 4．道閘 5．垃圾桶 6．鐵花欄桿 備 注 常興廣場物業(yè)管理計(jì)劃書 檢查人： 審核人： 常興廣場清潔評(píng)估表（表 2）