【導(dǎo)讀】為規(guī)范對項(xiàng)目設(shè)計單位的考察及招標(biāo)過程，保證設(shè)計招標(biāo)質(zhì)量和效率，特制定本流程。1）建筑面積超過30萬平方米的大型項(xiàng)目必須通過招投標(biāo)形式確定設(shè)計單位。1）建筑面積在20萬平方米左右的中小型項(xiàng)目可以采取直接委托的方式。并與其中整體實(shí)力較好的2－3家單位形成長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。二次設(shè)計的單位選擇參考施工圖設(shè)計單位選擇方式。負(fù)責(zé)組織非施工圖類設(shè)計單位的預(yù)選與考察。負(fù)責(zé)非施工圖類招標(biāo)文件的商務(wù)標(biāo)的編寫。負(fù)責(zé)提供對施工類設(shè)計單位的成本要求。設(shè)計單位的招標(biāo)節(jié)點(diǎn)時間控制，需由技術(shù)管理部嚴(yán)格按《項(xiàng)目設(shè)計工作總體計劃》。選單位不少于3家，但不多于5家。成本管理部負(fù)責(zé)整合招標(biāo)文件并提交集團(tuán)技術(shù)委員會評審。2）方案設(shè)計評標(biāo)一般以方案設(shè)計最優(yōu)的為中標(biāo)單位。經(jīng)技術(shù)決策委員會審核，上報總裁審批。經(jīng)城市公司總經(jīng)理審批后，上報集團(tuán)技術(shù)管理部備案。其作用主要體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計的

　　

【正文】 成日例會紀(jì)要、周計劃及月計劃等文件并發(fā)至部門各專業(yè)工程師。 內(nèi)部評審會及綜合評審會由召集人對會議紀(jì)要進(jìn)行綜合匯總提交書面資料并交部門管理秘書存檔。 6. 支持性文件 無 7. 相關(guān)記錄 《技 術(shù)管理部周評審工作計劃》 項(xiàng)目設(shè)計面積控制作業(yè)指引 項(xiàng)目設(shè)計面積控制作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 1. 目的 為了加強(qiáng)對項(xiàng)目面積的管理，特制定本指引。 2. 適用范圍 本指引適用于項(xiàng)目全過程 3. 術(shù)語與定義 無 4. 職責(zé) 報批報建部門 負(fù)責(zé)相關(guān)階段的報批報建 設(shè)計部門 負(fù)責(zé)依據(jù)報批的面積進(jìn)行設(shè)計 配合報批報建工作的開展。 5. 工作職責(zé) 對《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（設(shè)計要點(diǎn)）的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析，對不合理處進(jìn)行調(diào)整。按照《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的要求進(jìn)行方案設(shè)計，設(shè)計過程中按照《建筑設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計算規(guī)定》控制面積，如建筑面積與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》不符，需調(diào)整方案，直至相符為止。 方案設(shè)計報民防辦，取得《 179。179。 市民防地下室建設(shè)意見征詢單》，按其 規(guī)定的面積進(jìn)行民防初步設(shè)計。 按照《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的要求和政府批準(zhǔn)的方案進(jìn)行施工圖設(shè)計，設(shè)計過程中按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（ GB/） 、《房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范》（ SZJG/T222021） 控制面積，如建筑面積與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》不符，需在不影響方案設(shè)計的前提下調(diào)整施工圖，直至相符為止。方案、初步設(shè)計、施工圖各階段報建表應(yīng)嚴(yán)格按各階段的面積控制成果填寫。 施工圖報建后取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，需核對其是否符合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 將國土局批準(zhǔn)的施工圖進(jìn)行 預(yù)查丈 量 ，核對預(yù)查丈 量 的結(jié)果 與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是否相符，如不符，需找出原因，必要時修改施工圖設(shè)計，重新報建。 再正式進(jìn)行預(yù)售測繪，取得《 179。179。市房屋建筑面積測繪報告》。 項(xiàng)目竣工后，核對《 179。179。 市房屋建筑面積測繪報告》（竣工面積）與《 179。179。 市房屋建筑面積測繪報告》（預(yù)售面積）是否相符，誤差范圍住宅應(yīng)控制在每戶建筑面積 1%以內(nèi)，套內(nèi)建筑面積 %以內(nèi)。 6. 支持性文件 《報批報建作業(yè)指引》 7. 相關(guān)記錄 無 住宅施工圖設(shè)計指導(dǎo)書 住宅施工圖設(shè)計指導(dǎo)書 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 1. 目的 為使集團(tuán)開發(fā)的住宅項(xiàng)目滿足居住舒適、造價經(jīng)濟(jì)、管理安全、維修方便、施工合理的要求，提高住宅設(shè)計質(zhì)量，制訂本施工圖設(shè)計導(dǎo)引書。 2. 依據(jù) 本指導(dǎo)書作為項(xiàng)目設(shè)計指導(dǎo)手冊，是在國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范的基礎(chǔ)之上，結(jié) 合集團(tuán)以往住宅開發(fā)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對住宅設(shè)計中的一般要求和常用做法進(jìn)行必要的明確、補(bǔ)充和完善后編制而成。 3. 適用范圍 承接集團(tuán)在開發(fā)的住宅項(xiàng)目的施工圖設(shè)計單位，在住宅施工圖設(shè)計中宜參考本指導(dǎo)書，預(yù)防設(shè)計常見問題，統(tǒng)一設(shè)計做法、提高住宅設(shè)計質(zhì)量。 4. 內(nèi)容說明 本指導(dǎo)書以建筑設(shè)計的專業(yè)劃分章節(jié)，各專業(yè)設(shè)計人員可參考本專業(yè)章節(jié)的內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計。 各公司可針對具體項(xiàng)目增添工程作法要求。 本指導(dǎo)書中所列尺寸，未標(biāo)明單位的按毫米計，標(biāo)明單位的以所標(biāo)單位為準(zhǔn)。 5. 解釋權(quán) 本指導(dǎo)書的解釋權(quán)屬置業(yè)集團(tuán)有限公司設(shè)計管理部 。 目 錄 第一部分：住宅設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)要求 ■ 建筑專業(yè) ■ 結(jié)構(gòu)專業(yè) ■ 電氣專業(yè) ■ 給排水、暖通專業(yè) 第二部分：建筑專業(yè)圖紙深度要求 第三部分：重點(diǎn)部位營造作法 第一部分 住宅設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)要求 建筑專業(yè) 一 、 總平面設(shè)計 1. 消防 總圖中應(yīng)做好消防車道及消防車登高面設(shè)計，注意人車分流；當(dāng)消防車道下面為地下室時，結(jié)構(gòu)應(yīng)考慮消防車總重 300KN 荷載 2. 附屬用房 管理用房應(yīng)設(shè)在在小 區(qū)顯著位置（如入口附近）。 垃圾站應(yīng)設(shè)在住宅（區(qū)）的下風(fēng)向和較隱蔽處設(shè)置，其面積不宜小于 6 ㎡，與住宅距離不宜小于 10m，外部與道路相連；垃圾站地面及內(nèi)壁宜貼光滑、宜清潔材料，并配置給排水設(shè)施。 二 、 單元戶型設(shè)計 1. 單元戶型基本設(shè)計要求 層高：采用分體空調(diào)的普通樓盤層高宜為 ，檔次較高的可為 ；若采用中央空調(diào)不宜小于 。 起居廳開間不宜小于 （凈寬），深寬比不宜大于 2；應(yīng)減少開向起居廳的門洞，布置家具的墻面直線長度不應(yīng)小于 3m；無陽臺的起居廳宜設(shè)計寬度大于 的低窗臺觀景凸窗。 廳房的地面對于中高檔物業(yè)可以考慮地面隔音做法，主臥室的隔墻如果有條件也可以采用隔音墻。 2. 廚房 櫥柜布置應(yīng)遵循洗、切、炒的流線，并需考慮煤氣管的走向，盡量減少煤氣管的戶內(nèi)長度，以間距 800、單排布置為宜。爐灶應(yīng)避開窗口設(shè)置；櫥柜進(jìn)深宜 550，長度在 2021－ 3000 之間，吊柜進(jìn)深 350，凈高不小于 500；廚房應(yīng)考慮微波爐、消毒柜的位置，并設(shè)相應(yīng)的插座；電器插座應(yīng)避免靠近水盆、灶具。 冰箱位寬度不小于 650，若考慮美式大冰箱尺寸應(yīng)為 800；注意冰箱門的開 啟方便及冰箱散熱。高檔物業(yè)可以結(jié)合櫥柜做暗藏式冰箱位。 如洗衣機(jī)設(shè)在廚房，預(yù)留機(jī)位應(yīng)不小于 600x600 并與櫥柜結(jié)合考慮；應(yīng)設(shè)防止溢流和干涸的專用排水地漏地漏，地漏位于洗衣機(jī)出水口一側(cè)，離櫥柜距離不小于 200。 廚房吊柜設(shè)置時應(yīng)注意避免擋窗。 吊頂下皮應(yīng)高于窗洞上皮 50。 廚房應(yīng)設(shè)排煙道；中高檔廚房應(yīng)結(jié)合煙道設(shè)計管道井。（排煙道尺寸表詳見 “二 .單元戶型設(shè)計 ――9. 油煙機(jī) ” ）為便于迅速排除油煙和異味，普通廚房外窗或外墻宜設(shè)換氣扇；高檔住宅廚房設(shè)吸頂式換氣扇。 廚房樓面 結(jié)構(gòu)板未降板時應(yīng)設(shè) 50 高門檻。 4. 衛(wèi)生間 當(dāng)兩戶衛(wèi)生間位于凹槽相對布置時，窗應(yīng)錯位布置避免通視；衛(wèi)生間窗宜采用磨砂玻璃。 應(yīng)考慮坐便器等潔具上下水噪音對臥室的影響，不宜沿臥室墻面布置。 主人衛(wèi)生間臺面寬度宜 560－ 600，長度不小于 900，高度 850；坐便器凈寬宜為 900，最小凈寬不小于 850；淋浴間凈寬宜為 1000，最小凈寬不小于 900；淋浴開關(guān)距地 1000－ 1200，淋浴噴頭由距地 1680－ 1880 上下推拉桿固定；地漏位于淋浴頭下部居中，并距墻 400；浴缸尺寸宜采用 750179。 1550，檔次較高時可考慮增加浴缸平臺尺寸。 衛(wèi)生間排氣扇宜為為吸頂式 ,吊頂下皮應(yīng)高于窗洞上皮 50。 衛(wèi)生間下沉式設(shè)計；樓面應(yīng)為抗?jié)B混凝土，給水管管材宜采用新型管材，水平溢流管應(yīng)接至排水立管。 大戶型主衛(wèi)生間宜洗、浴分間設(shè)，潔具設(shè)施要與戶型檔次相匹配；應(yīng)設(shè)管道井；衛(wèi)生間的上下水立管不得在室內(nèi)露明。 暗廁應(yīng)設(shè)計通風(fēng)道，其位置應(yīng)避免靠近給水管及設(shè)在門后。 成品排風(fēng)道選用表 層數(shù) 尺 寸 ≤ 6 360200 或 380240 或 430290 7－ 9 500300 或 550350 10－ 30 600300 或 650350 注： “主－次－主 ”變壓式風(fēng)道，且防止串味應(yīng)采用單雙層分別排風(fēng)系統(tǒng)。 2．高層排風(fēng)道排風(fēng)口應(yīng)有防火止回閥，加工廠應(yīng)隨風(fēng)道統(tǒng)一供應(yīng)。 衛(wèi)生間內(nèi)不設(shè)熱水器，如設(shè)獨(dú)立式壁掛爐應(yīng)安置在廚房陽臺上，距地不小于 900，掛在可承重的實(shí)墻上，梁或墻上預(yù)留 Ф120洞口。 衛(wèi)生間的地漏及排水坡度情況需在詳圖中表達(dá)清楚。 衛(wèi)生間內(nèi)避免有梁穿過 , 有梁穿過時應(yīng)注意衛(wèi)生器具樓面留孔與梁的關(guān)系；注意給水管、排水管、煤氣管不發(fā)生沖 突，立管不遮擋排氣洞口、不影響開窗。 衛(wèi)生間的下層為臥室或餐廳等部位時，結(jié)構(gòu)應(yīng)降低樓板標(biāo)高，衛(wèi)生器具排水方式為側(cè)排，防水等級宜升高。 洗手臺面下設(shè)儲物柜時，注意地漏與儲物柜之間關(guān)系。 衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)宜降板 50－ 100；未降板的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè) 50 高門檻。 5. 陽臺及露臺 非封閉陽臺地面應(yīng)比室內(nèi)最少低 50，如有困難以及頂層露臺的門應(yīng)設(shè)門檻；北方廚房的服務(wù)陽臺應(yīng)為封閉陽臺，并做保溫處理。 陽臺充分考慮晾衣遮雨設(shè)計，標(biāo)明地漏并表示排水坡度。 開敞陽臺所有墻面﹑天花涂料 部分為外墻涂料。 當(dāng)洗衣機(jī)位于陽臺時，洗衣污水不應(yīng)直接排到雨水管內(nèi)，應(yīng)設(shè)防止溢流和干涸專用排水地漏；陽臺欄板要考慮洗衣機(jī)位的擺放避免鏤空；當(dāng)洗衣機(jī)置于窗下時，窗臺高度不宜小于 1200，以保證窗的開啟和給水管的設(shè)置。 陽臺欄桿自建筑完成面計算高 1100,陽臺欄板下部應(yīng)設(shè) 100 高邊梁；陽臺欄桿嚴(yán)禁橫向設(shè)計，防止幼兒攀爬，減少安全隱患。 觀景陽臺寬度不宜小于 1500，其它陽臺不宜小于 1200；進(jìn)深大于 1500 的陽臺挑梁要設(shè)計成梯形，避免挑梁高度過大影響室內(nèi)采光。 陽臺排水禁止散排應(yīng) 設(shè)地漏，地漏的位置建筑專業(yè)要結(jié)合雨水管，宜靠近外墻、陽臺角端設(shè)置，不宜設(shè)在門口；陽臺地面應(yīng)向地漏找坡。 陽臺門不宜采用門聯(lián)窗；考慮室內(nèi)鑲地板的高度，陽臺門下門框高度不應(yīng)小于 50，避免使室內(nèi)完成面高于門框，影響美觀且不防水；北方地區(qū)開敞陽臺門窗應(yīng)為保溫門窗。 出露臺處可考慮反梁處理，通過調(diào)整屋面找坡，減少出露臺處的高差，若露臺底層功能容許，可考慮降板處理；花池需考慮底板與平臺完成面的高差，并需有防水和排水處理。 高層陽臺使用玻璃欄板時應(yīng)充分考慮安全性，玻璃厚度不小于 10 厚。北方地區(qū)高 層住宅宜采用實(shí)體欄板。 6. 門 入戶門應(yīng)在滿足防火規(guī)范的前提下，滿足隔音、防盜、防塵要求，寬度 1000x2100（普通）1200x2300（中高檔，子母門 ,可根據(jù)不同的檔次設(shè)計不同的門洞高度，必要時門洞可高至 2400），位于門洞外樘；臥室門 900x2100，位于門洞中樘；廚房門 800x2100，位于門洞內(nèi)樘；衛(wèi)生間門 750x2100，位于門洞外樘。 廚衛(wèi)門下方宜設(shè) 250450 通風(fēng)百頁；無百頁者，門下空隙不應(yīng)小于 25；傭人房門 800x2100，位于門洞中樘；門碰距地 100。 門垛尺寸 100－ 150 為宜，不應(yīng)小于 50 ,且做構(gòu)造柱加固。 7. 窗 凸窗窗臺高宜 400－ 450，進(jìn)深 500。 距地 900 高以下應(yīng)為固定窗扇，且全落地窗應(yīng)設(shè) 900 高窗護(hù)欄（窗外為陽臺或平臺時不受此限制）。 廳臥窗上皮距樓地面高度宜為 2300 或以上；廚衛(wèi)考慮設(shè)備污水管不穿洞（走梁下），可降低到 2200。 相同類型房間窗洞口尺寸宜盡量統(tǒng)一，主臥室采用（轉(zhuǎn)角）凸窗，窗洞口寬 2100~2400，次臥室窗洞口寬不小于 1500。 窗型設(shè)計時不應(yīng)僅考慮外觀整體形象，還應(yīng)考 慮室內(nèi)通風(fēng) ,開啟扇面積不小于房間地板面積的 1/20 且廚房不得小于 ㎡；凸窗不應(yīng)采用較特殊、拼接過多的窗型。 位于轉(zhuǎn)角處的窗（陽臺門）應(yīng)避免視線干擾。 8. 空調(diào)位 空調(diào)室外機(jī)位應(yīng)考慮便于安裝及維修的可能性，靠近窗洞口設(shè)置，盡量避免設(shè)在山墻面且 旁邊未設(shè)窗，不便于空調(diào)機(jī)的安裝。空調(diào)室外機(jī)位應(yīng)考慮窗的開啟方向?？照{(diào)位設(shè)在凹槽內(nèi)時需考慮對窗槽內(nèi)的影響，距離過近而對吹的兩室外機(jī)需相互錯位； 空調(diào)外機(jī)不宜設(shè)置在封閉陽臺內(nèi)。 空調(diào)室外機(jī)安裝可采用相臨凸窗間放置、梁下挑板放置、陽臺或平層 挑板放置等幾種方式，根據(jù)立面效果決定。同一位置安裝兩臺空調(diào)室外機(jī)時，在平面相同位置不同標(biāo)高處分別挑板安裝。 空調(diào)室外機(jī)安放在上人平臺上時，應(yīng)避免對人的活動產(chǎn)生不良影響?？照{(diào)位均做裝飾處理，空調(diào)位周邊設(shè)鋁合金百葉進(jìn)行裝飾，并設(shè)有活動扇以便于安裝。 空調(diào)室外機(jī)位 1000x550（雙機(jī)平行擺放時為 1800）（凈空），柜機(jī)的室外機(jī)位 1100x550，下皮距地 1700（雙機(jī) 1000）。 采用分體式空調(diào)，空調(diào)室內(nèi)機(jī)應(yīng)于室內(nèi)家具一起布置并表示， 空調(diào)室內(nèi)機(jī)的位置應(yīng)妥善考慮，出風(fēng)口不應(yīng)直接對向床頭 ； 空調(diào)洞要靠近空調(diào)插座并在同一方位。 空調(diào)冷媒管穿外墻的洞口為 Ф70（雙機(jī)時為 Ф100），洞口內(nèi)外做 PVC 套管，管中心距地 2200，向外傾斜 10176。，并盡量減少內(nèi)外墻面暴露較長段空調(diào)管。 空調(diào)冷凝水管預(yù)埋，避免直接插入雨水管中，通常每層留三